Els serveis de l'agent de béns arrels són útils en comprar un apartament, però no està recentment. Li expliquem com fer un tracte correctament sense la seva ajuda.
Foto: kaspars grinvalds / fotolia.com
En comprar habitatges, podeu actuar independentment o recórrer a l'ajut d'un notari o d'un advocat, o contractar un intermediari: una agència immobiliària o un corredor privat. Per començar, definirem el que fa i, tant que necessiteu.
Què es dedica a un agent immobiliari
Normalment, la mida de la comissió de l'agència immobiliària és del 3-5% de l'import de la transacció, en alguns casos el Consell augmenta fins al 7-10%. Enumerem les responsabilitats de l'agent de béns arrels per tal de determinar el seu lloc a la transacció immobiliària.
Realtor realitza les següents responsabilitats laborals:
- realitza treballs en la compra, venda o lloguer de béns arrels en nom de i sobre les instruccions dels clients;
- Rep i processa informació sobre la venda o lloguer de propietats i requisits de compradors o llogaters potencials;
- Examina la demanda i l'oferta en el mercat immobiliari;
- Registra les propostes entrants per a la venda o transferència al lloguer de béns immobles, realitza el seu examen familiar;
- En alguns casos, es conclouen contractes exclusius entre els propietaris i l'agència;
- Les cerques per a compradors i inquilins potencials estableixen contactes comercials amb ells;
- Organitza la familiarització dels compradors o els inquilins amb la venda immobiliària de venda o de lliurament;
- Elaboració d'aplicacions dels compradors, seleccionar o oferir opcions de venda o de pas;
- Coordina les condicions contractuals, elabora operacions amb béns immobles;
- Ajuda als clients en la recopilació de documents i transaccions de disseny;
- Informa als clients sobre els suggeriments adequats, assessora en qüestions relacionades amb les característiques dels objectes immobiliaris considerats i el grau de compliment dels seus requisits específics;
- Organitza la signatura de contractes per a la venda o transferència al lloguer d'objectes immobiliaris;
- Promou el disseny puntual dels clients necessaris per concloure una transacció de documents, garanteix la seva seguretat;
- Presenta els interessos dels clients en entrar en una transacció, garanteix la seguretat dels documents, assisteix en la cooperació amb altres especialistes de l'Agència i altres institucions implicades en el disseny de transaccions.
De fet, l'agent immobiliari (o el seu ajudant) produeix una avaluació primària de l'objecte immobiliari i el converteix en una presentació en vendre o una característica de cerca a l'hora de comprar habitatge. L'especialista en el mercat immobiliari ha de trobar l'oferta més avantatjosa per al client. L'agent immobiliari ajuda a preparar documents, aconsella i acompanya el client fins al final de la transacció, coordina les accions de tots els participants en la transacció.
Es preveu la responsabilitat disciplinària i financera de l'agent immobiliari per a un rendiment inadequat (o no complir) les seves funcions i causant danys materials.
Com comprar un apartament tu mateix
1. Trobeu opcions adequades.
Si voleu comprar un apartament, llavors, probablement, ja imagineu què hauria de ser. Conèixer les vostres pròpies capacitats financeres i necessitats de vida, podeu contactar fàcilment amb aquests anuncis que es col·loquen en fonts obertes. A Internet hi ha un nombre suficient de llocs que situen els anuncis per a la venda de béns immobles. Tot i que, si estem parlant de comprar un sector immobiliari d'elit (o específicament), l'atractiu als agents immobiliaris serà més productiu, ja que aquestes bases només condueixen les mateixes agències, no tenen accés a ells.De fet, l'agent de béns arrels analitza les propostes de mercat, centrant-se en les vostres preferències que el feu. Tanmateix, podeu treballar com a filtre i vosaltres mateixos, ja que com si l'agent de béns arrels estigués orientat al mercat immobiliari, quines bases del seu propi client es va comportar, no saben plenament què està buscant exactament. És possible que triaràs l'opció perfecta, sinó adequadament per a vostè i la seva família.
Per cert, podeu utilitzar i tancar bases rieltices, pagant l'accés a ells, per exemple, durant un mes.
En vendre habitatge, també es pot preparar i posar la seva oferta en les mateixes fonts obertes. Aquí la pregunta és més aviat en el processament de trucades: si podeu acceptar i processar trucades de compradors potencials, pagant per cadascun d'ells el temps requerit.
2. Truqueu i vegeu
Després de seleccionar tots els anuncis que vulgueu, haureu de trucar als propietaris d'apartaments, aclarir informació i organitzar una reunió per veure objectes immobiliaris.
Estar preparat que a l'anunci sigui incorrecte, incomplet o no corresponent a la informació de la realitat. Per exemple, podeu dir que l'apartament no es troba a l'últim pis de la casa, ja que encara hi ha un àtic o una planta tècnica.
Foto: pressmaster / fotolia.com
Prepareu un quadern amb una llista de preguntes. Enregistreu breument les respostes del vostre Vezavi, us ajudarà posteriorment a comparar les ofertes disponibles. Per exemple, podeu especificar el preu del qual es ven l'apartament i preguntar-vos si és possible la negociació; Feu preguntes sobre les opcions dels paràmetres d'habitatge dels que no s'especifiquen a l'anunci; Esborrar la situació sobre els documents de la posada a la dreta i la història de l'habitatge.
Per veure l'apartament, també és desitjable anar amb un bloc de notes, i fins i tot millor utilitzar la càmera de vídeo del telèfon (en aquest cas és necessari demanar el permís dels propietaris de l'apartament per disparar). No dubteu a fer preguntes: els que vulguin vendre l'habitatge dels amfitrions respondran amb vosaltres, i si no volen dir-ho, potser simplement tenen un problema amb l'objecte de la venda.
Tingueu en compte que quan es visualitza gairebé tots els apartaments que arrossegareu amb la resposta. Els agents immobiliaris solen intentar crear una emoció, demostren que és en aquest apartament hi ha una gran demanda. No obstant això, no s'hauria de precipitar, tot i que el procés de cerca de l'apartament pot trigar molt de temps.
Fins i tot si us ha agradat molt l'apartament, no us oblideu que una altra etapa molt important haurà de comprovar la seva puresa legal.
3. Moblar-se dels estafadors
Si compreu un apartament en un nou edifici, comprovant la puresa legal de la transacció no trigarà gaire temps. També serà en aquests casos quan no es tracta de la cadena de revenda.
Primer, comproveu si l'apartament ven el propietari o es comunica amb el seu fiduciari. Pregunteu al passaport del venedor i als documents finals de l'apartament.
Si l'apartament ven un intermediari, amb el propietari que necessiteu per parlar per telèfon i, fins i tot, a Skype per veure una persona.
Examineu un poder d'advocat, s'emet per un temps (és a dir, el terme de l'acció és limitat) i assumeix que un administrador pot implementar una llista d'accions estrictament definides. Si ni una paraula sobre la venda de béns immobles, no accepteu la transacció.
En segon lloc, aprendre els documents del punt de dret a l'apartament (per exemple, un acord amb el desenvolupador en la transferència d'un apartament a la propietat, el certificat de propietat obtingut durant la privatització de l'habitatge, així com els contractes per a la venda, donació, Contingut permanent amb dependència, certificat de registre estatal de la llei);
En tercer lloc, és possible (i necessari) obtenir un extracte del registre estatal unificat de béns arrels (EGRN) sobre la transició de drets a la propietat a la divisió territorial de Rosrestra. Des d'aquest extracte, quedarà clar quants propietaris van canviar l'apartament, i que ara ho és. A més, si hi ha càrregues a l'apartament (l'arrest s'imposa, per exemple), també s'indicarà a la declaració.;
Finalment, cal demanar al propietari que us mostri una descàrrega fresca del llibre de la casa (s'ordena en un centre multifuncional, o podeu veure la informació en línia si el venedor està registrat al portal de serveis públics). Per tant, rebreu informació sobre qui està registrat constantment o temporalment a l'apartament, no hi ha "un" (com ara donar una frase en llocs de presó d'una parent de llarg abast) o problemàtica (per exemple, nens menors) dels residents .
Tingueu en compte que de vegades els defraudadors estan tractant de vendre els mateixos metres quadrats a diversos clients, que mostren les còpies de qualitat per amagar-se amb els diners fins que es conclou la transacció. Foto: Vitaliy hrabar / fotolia.com
Sempre presti atenció a la data d'emissió de tots els documents: s'han d'obtenir fa cinc o set dies màxim.
A l'etapa de la comprovació de l'apartament és millor utilitzar l'ajuda dels professionals. Molt sovint, els agents immobiliaris i els advocats especialitzats tenen contactes en agències d'aplicació de la llei que participen en la confirmació de la puresa de la presumpta transacció.
Com obtenir un extracte d'EGRN
Extracte d'EGRN: un document que certifica només el fet de la inscripció estatal de la llei. Aquest document confirma que a la data especificada en ella com a data d'emissió, per a la persona definida a la mateixa es va registrar el dret sobre ell sobre la base de documents que es nomenen a l'objecte de propietat descrit, com a EGRN, es va realitzar el registre de registre sota el número de dia adequat.En comprar o vendre un apartament, pot ser necessari o un extracte sobre la propietat de béns arrels (les principals característiques i registrat en ell), o un extracte de drets de transició a la propietat.
Per obtenir un extracte, cal contactar personalment o a través d'un administrador a la divisió territorial de la Rosrestra o de la cambra cadastral, i podeu fer una cita a la recepció, utilitzant el servei en línia del lloc web del departament. A l'aplicació, heu d'especificar un objecte (o objectes) de béns immobles, informació sobre la qual us interessa.
A més, és possible obtenir un extracte en "modificacions" de Centres Multifuncional (MFC), així com per correu mitjançant l'enviament de la sol·licitud adequada o mitjançant la comanda del servei a l'aire lliure (per un suplement). Per obtenir informació, només necessitareu un passaport i rebre el pagament de serveis. El cost de la descàrrega per a les persones es troba en paper de 300 rubles, en forma electrònica - 150 rubles.
4. Comerç
Pel que fa a l'habilitat dels agents immobiliaris, reduïu el preu de les opinions dels clients que no estan d'acord. D'una banda, l'agent immobiliari és poc interessat en la negociació, que és comprensible: la seva remuneració depèn de la quantitat de transacció. D'altra banda, el preu satisfet del client recomanarà el seu agent immobiliari a amics i coneguts, escriurà un bon feedback sobre la cooperació a Internet. Això vol dir que aquest agent immobiliari s'assegurarà amb nous clients i guanys potencials.
En qualsevol cas, l'agent immobiliari és Nading, però no el propi. En comprar un apartament al mercat secundari, es pot negociar sobre la condició d'habitatge ("" No volia fer reparacions immediatament després de moure's, però aquí heu de "), i sobre la llunyania del metro, i sobre el sòl, etc.
En comprar habitatges en un edifici nou, els venedors experimentats proposen prestar atenció als punts següents.
- Pregunteu sobre la possibilitat d'un descompte, molt sovint aquesta simple pregunta és suficient per garantir que el venedor (o el seu representant) arribi a algunes concessions. En comprar habitatges en un nou edifici, l'oportunitat d'obtenir un descompte més alt al final del trimestre (o any), quan els venedors necessiten per realitzar un pla.
- Compareu el preu dels apartaments del mateix disseny en diferents pisos (si adquiriu habitatge en un edifici nou). Molt sovint, desenes de mil rubles no són comptadors addicionals, sinó una vista des de la finestra o la llunyania de l'ascensor. Valoreu el que és més important per a vosaltres: la capacitat de veure la plaça de la finestra o una compra urgent, com ara electrodomèstics per a un apartament nou.
- Demaneu un descompte per a una hipoteca o per prepagament, perquè en aquest cas el venedor rebrà els seus diners immediatament, no ha d'esperar. Com més ràpid, el desenvolupador rep diners del comprador (i més serà la quantitat), més rendible. Això es pot utilitzar en les negociacions amb el venedor.
- Si compreu un apartament en quotes, comproveu, quin és el seu temps màxim. Cal saber, perquè si vostè té l'oportunitat de pagar el cost de l'apartament, es pot demanar ràpidament un descompte.
- Finalment, com a motiu de la subhasta, podeu utilitzar compres addicionals (màquina-màquina), però no necessiteu parlar-ne immediatament.
Quan doneu diners
No tingueu pressa amb la transferència d'un dipòsit. En teoria, aquesta quantitat hauria de servir de prova de la conclusió d'una transacció en el futur. A la pràctica, sovint hi ha casos en què el comprador està pressionant, demanen la confirmació de les seves intencions de transmetre una quantitat certa "àcid". Fins i tot un rebut pot donar als dos documents a l'apartament que es transmeti per iniciar el procediment per dissenyar un acord. Això no és els originals, sinó còpies. I no un comprador potencial, sinó alguns.
Preste atenció a com es defineix la seqüència de pagament: espereu no només el certificat d'acord, sinó també el moment de l'alliberament dels antics propietaris de l'espai de vida; Cal documentar tots els pagaments pagats. Foto: rido / fotolia.com
La solució final es fa millor a través d'una cèl·lula bancària. Al mateix temps, cal fer un inventari d'adherència en una cel·la, sense que incorrecta la quantitat. En cas contrari, en acabar el contracte, no rebrà els diners. El venedor només podrà obtenir els seus diners després de presentar-se al banc un acord de compra registrat.
5. Poseu-vos en contacte amb un advocat o notari
Per negar-se completament a ajudar a comprar habitatge no val la pena. Si no voleu contactar amb els serveis de l'agent de béns arrels, encara hi ha advocats i notaris especialitzats.
Sens dubte que un certificat notarial del contracte és una de les maneres més segures de concloure una transacció. A causa del fet que cada notari redueix necessàriament una assegurança de responsabilitat professional i és responsable (inclosa la propietat), el vostre contracte de venda estarà en seguretat fiable. Fins i tot en els casos en què el judici no evita, el notari estarà al teu costat i serà convocat al tribunal com a tercer. Les formes utilitzades pel notari estan subjectes a la comptabilitat a la Cambra de notari de la regió, i això vol dir que és extremadament difícil falsificar-los (i, en conseqüència, és molt fàcil comprovar l'autenticació).
Fins i tot si comprengueu independentment el text del contracte, el notari (o el seu ajudant) ho comprovarà, però, sovint, se us oferirà utilitzar el text que ha realitzat professionals.
Segons la llei, els notaris assessoren a aquells que els agraden per a un certificat d'actuacions legalment significatives, això vol dir que us explicarà l'entitat jurídica de les accions que esteu fent i advertit dels possibles errors.
La informació sobre la transacció perfecta es llistarà al Registre d'Accions Notarials. Una de les còpies del document que certifica la transacció es manté en el cas del notari, juntament amb còpies del corrent i altres documents. En cas de pèrdua o danys en els documents originals, el notari de la vostra sol·licitud es donarà un duplicat.
La decisió sobre si l'assistent necessita un agent de béns arrels o un advocat, per concloure un acord, el comprador es pren; El banc té dret a exigir persistentment des del comprador per atraure l'agent immobiliari només en comprar habitatge en un nou edifici mitjançant fons prestats (préstec hipotecari). Foto: Anton Gvozdikov / Fotolia.com
Els contres de referència al notari és que haureu de recollir tots els documents vosaltres mateixos, perquè ni el notari ni el seu ajudant realitza aquestes funcions. Sí, la capacitat de les parts al notari només es pot avaluar visualment, de manera que en concloure la transacció, no valdrà la pena des del venedor de certificats de dispensadors psicoeurològics i de tractament farmacèutic, així com proporcionar el procés de processament de vídeo. signar el contracte.
Una altra opció per a aquells que no volen contactar amb agents immobiliaris són la recerca d'un advocat especialitzat en el camp dels béns immobles. Aquests especialistes es poden trobar en assessorament legal.
El suport legal de la transacció serà el següent:
- Verificació de l'aturada i altres documents a l'apartament (el consentiment del cònjuge, la legalitat de la reurbanització;
- Cap lloguer de lloguers;
- Obtenir els extractes necessaris d'un sol registre estatal de béns immobles que confirmi l'absència de reclamacions a un apartament, per exemple, de possibles hereus, així com el nombre de vendes anteriors d'aquest habitatge (tot i que pot fer una persona interessada completament) contactar amb el document d'identitat i una declaració a Rosreestr, va proporcionar el pagament del deure adequat);
- Assistència a l'obtenció del consentiment de les autoritats tutelades, si el venedor de béns arrels té nens menors;
- Elaboració d'un contracte tenint en compte possibles pedres submarines (una penalització per incompliment dels termes d'alliberament de l'apartament, sancions per negar-se a vendre habitatges enmig del disseny de la transacció).
És absolutament necessari aprofitar l'assessorament d'un advocat si adquiriu béns immobles sota el contracte de lloguer amb l'estada Life-LifeLong de l'antic propietari.
Finalment, pot ser necessari ajudar un expert en avaluador independent que pugui aclarir el cost de l'apartament que voleu comprar. Especialment rellevant, això serà si teniu previst utilitzar un préstec hipotecari per comprar habitatge o si el preu declarat pel venedor és significativament inferior al mercat mitjà. És cert que, en aquest cas, és probable que els experts del Departament de Crèdit del Banc insisteixin a tractar "a" aplicar als taxadors, en l'objectivitat de la qual no hi ha dubte.