Sembla que en comprar habitatge en els nous problemes de construcció no hauria de ser. Comproveu que la història de l'apartament no és necessària: només es construeix; No cal assegurar-se que no hi hagi inquilins, que no es desconnecten del registre. Però no hi era!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Si el desenvolupador no ha complert les seves obligacions, el comprador de l'apartament al nou edifici té dret a la indemnització. Proporcionat, per descomptat, que el contracte de participació de l'equitat en la construcció (DDU) es va compilar correctament.
Acabeu el contracte?
El termini de transferència de la propietat La propietat immobiliària és una condició prerequisit per al contracte de participació de l'equitat en la construcció, tan consagrada en la llei. Si no s'especifica el terme, el contracte no es registrarà al registre estatal. Si el desenvolupador per alguna raó no pot acabar la construcció de la casa i posar-la en funcionament en aquell moment, que s'estableix en el contracte, està obligat a enviar el participant amb informació rellevant i la proposta de canviar els termes del contracte.Segons els requisits de l'article 6 de la Llei núm. 214-fz "sobre la participació en la construcció de compartir edificis d'apartaments i altres objectes immobiliaris", s'ha de fer cap a més de 2 mesos abans de l'expiració del terme especificat en el contracte . En cas que l'accionista es compromet a esperar una mica, el desenvolupador està preparant un acord addicional sobre el canvi en el moment de la construcció i el moment de la transferència de l'apartament.
Tingueu en compte: un acord addicional per al contracte de participació ha de passar el registre estatal a l'administració territorial de Rosreestra
El comprador té una versió diferent d'actuacions: és possible que no esperi el final de la construcció i finalitzi el DTD unilateralment. Per això, és suficient enviar el desenvolupador amb la notificació escrita corresponent per correu certificat. Acabar el contracte o acceptar l'espera - per resoldre només l'accionista. En primer lloc, cal analitzar els motius pels quals el desenvolupador no va tenir temps per complir la seva part del contracte per a la data nomenada. Si es poden eliminar les raons (per exemple, el contractista va violar el termini de lliurament de materials de construcció), i el termini per ampliar la construcció no és massa gran, és possible esperar el final de la construcció. Si el motiu del canvi del desenvolupador o, per exemple, en absència de permisos, o els terminis per completar la construcció es posposen durant un any o més, el comprador té totes les raons per decidir a favor de la finalització del contracte.
Per no estar equivocat amb l'elecció, és millor confiar en els professionals i obtenir consells d'un advocat especialitzat en construcció compartida.
Reclama al desenvolupador
Si el desenvolupador no va informar d'un retard en el final de la construcció (o si el termini especificat en l'acord addicional arriba al final, i la casa encara no està donada), és necessari enviar una reclamació escrita al desenvolupador, exigent Per complir l'obligació, emetre les claus per transmetre l'apartament i pagar una penalització per retard.El termini durant el qual el desenvolupador ha de respondre a l'accionista, és deu dies (ha de ser designat en una reclamació escrita). La reclamació s'envia mitjançant una carta registrada amb un avís de recepció. L'accionista també pot donar una reclamació al desenvolupador o al seu representant personalment. En aquest cas, prepara dos casos del document. Es romandrà des del desenvolupador, el segon, amb el segell i la signatura del partit adoptat, es pren. Serà útil si has d'anar a la cort. Si el desenvolupador no va respondre a una queixa (no es va proposar signar un acord addicional, no va explicar la causa del retard), poseu-vos en contacte amb el tribunal.
La reclamació es pot compilar de forma independent o aplicar-la a l'assessorament legal. Podeu presentar una reclamació a la ubicació del desenvolupador o al vostre lloc de residència. Tingueu en compte que podeu exigir no només el pagament de sancions, sinó també la indemnització per danys morals (no obstant això, la seva mida li agradarà justificar documentació), així com una multa per incompliment dels requisits del consumidor de manera voluntària.
Els documents següents s'han d'adjuntar a la reclamació:
- Contracte de participació en construcció compartida;
- Acords addicionals a l'acord (si està disponible), si regulen el període de transferència de l'objecte per part del participant de la construcció d'equitat;
- Documents que confirmen el pagament de la vostra part;
- Altres documents que confirmen costos addicionals (lloguer d'habitatges o pagament en excés del préstec);
- La vostra reclamació al desenvolupador amb una proposta de complir voluntàriament els requisits per al pagament de sancions;
- La resposta a la reclamació (si es trobava, és clar).
La probabilitat de guanyar el cas del retard dels terminis és molt gran. L'únic que els experts presten atenció i el que mostra l'anàlisi de la pràctica judicial, la mida de la penalització declarada en la demanda es pot reduir significativament.
Compensació per esperar
Per a cada dia de retard, la compensació depèn. Si el prolonnel vol finalitzar l'acord, el desenvolupador després de rebre l'avís adequat en un termini de deu dies laborables està obligat a retornar diners pagats per l'apartament i pagar la pena per l'ús de diners d'altres persones. La mida de la sanció es determina a partir del càlcul de la taxa de refinançament de 1/150, que actua en el moment de la devolució de diners.
Des de 2016, la mida de la taxa de refinançament és igual a la taxa clau, la seva mida s'ha d'especificar per separat
Per exemple, el 06/18/2017, va ser del 9,25%. L'import es merita des del dia en què l'accionista ha guanyat diners (totalment o la seva primera part) sota el contracte, fins al dia en què es tornen. Considerem. L'apartament costa 8,5 milions de rubles., Lliurats durant 96 dies, la mida de la taxa de refinançament és del 9,25%. La quantitat de compensació en aquest cas serà: (Preu de l'apartament / 100 × Valor de refinançament / 150) × Nombre de dies de retard, que és: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Si el desenvolupador es nega a pagar la pena voluntàriament, de conformitat amb la llei federal "sobre la protecció del consumidor", el tribunal pot impedir una multa del 50% de la quantitat de penalització d'aquest enquestat.A més, l'accionista té dret a recuperar la compensació per causar danys morals causats per, per exemple, esperant. La quantitat que determineu com a compensació per danys haurà de confirmar la documentació. Per fer-ho, cal recollir totes les proves de paper que porteu costos addicionals a causa de la violació dels terminis. Donem exemples. Si agafeu un habitatge, tot el temps que no es pot traslladar al teu propi apartament, gastes diners extra. Podeu confirmar les vostres despeses presentant una còpia del contracte d'arrendament per a locals residencials i a les sales, testimoni que tradueixin diners al propietari de l'apartament (o, per exemple, serà a costa d'un hotel o alberg).
Sense un acord
Amb l'adopció de la Llei federal "sobre la participació en la construcció de participacions d'edificis d'apartaments i altres objectes immobiliaris" Nº 214-фз Situacions de conflicte amb la participació d'accionistes i el desenvolupador s'ha tornat molt més petit. No obstant això, de vegades un contracte de participació de l'equitat en la construcció (DDU) no pot protegir completament el comprador d'habitatge.
D'altra banda, es poden obtenir una compensació en la violació dels períodes de construcció en cas que l'apartament no s'adquireixi a través del contracte de participació de l'equitat. Serà més difícil (sovint en contractes d'inversió o contractes de vendes preliminars no contenen la data límit per al final de la construcció i la transferència d'habitatge).
Si s'especifica el terme en el contracte, es pot aplicar amb seguretat al tribunal. En el transcurs del procediment, s'hauria de prendre una decisió sobre la indemnització i, seguint les disposicions de l'art. 332 Codi civil de la Federació de Rússia, fins i tot si el contracte no ha registrat les obligacions del venedor per a la compensació per danys i perjudicis, el comprador pot requerir el pagament d'una penalització. La seva mida serà determinada per les regles de l'art. 395 Codi civil de la Federació Russa, que és, basada en la taxa de comptabilitat del Banc Central de la Federació de Rússia el dia del compliment de l'obligació. Més difícil si la durada no està definida pel contracte. Tanmateix, i després el comprador no s'hauria de desanimar - per confirmar les seves paraules que els terminis són violats, podeu muntar correctament les proves. L'única cosa en aquest cas no pot prescindir de suport legal competent.
Acte de transmissió d'edat
Després de l'encarregat de la casa, el desenvolupador ha d'enviar un missatge als accionistes, que fa referència a la preparació de l'objecte i la invitació a acceptar els apartaments en ordre. Si el desenvolupador està interessat en el fet que els seus accionistes rebran els seus comptadors quadrats, pot no limitar-se amb un missatge de correu electrònic, i trucar als accionistes o enviar-los un missatge de correu electrònic. O podeu comprovar constantment la pàgina del desenvolupador a les xarxes socials i al lloc a Internet, tindreu la informació més recent.
Després de rebre una invitació, haureu de posar-vos en contacte amb el desenvolupador i aclarir el procediment. En general, els apartaments s'emeten en l'ordre de la cua general (si no es distribueixen amb antelació). Per tal de rebre documents i inspeccionar l'apartament, és necessari la presència de tots els accionistes anomenats en el contracte. Si algú dels vostres co-inversors no pot venir (per exemple, heu comprat un apartament amb el meu cònjuge, per al moment de la nova, era o es trobava en un viatge de negocis obrer), és necessari fer un poder d'advocat sobre el dels accionistes que rebran un apartament. Si necessiteu ajuda especialitzada, per exemple, el projecte de l'equip de reparació i construcció, que acabarà amb la vostra habitatge, també es pot convidar a la inspecció. Tingueu en compte: Sovint, el desenvolupador a la reunió suggereix signar immediatament l'acte d'acceptació i transmissió, i després de la posterior. Assemtament no hauria de fer-ho, en cas contrari, si hi ha deficiències, haureu d'eliminar-les a la vostra pròpia despesa.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Busquem deficiències
Cal dir que el prolonnel ha d'estar segur de ser preparat pel fet que no veurà les parets o sexe perfectes. D'altra banda, d'acord amb tots els baixos tampoc val la pena. En el text de la llei, no hi ha clara classificació de les deficiències, es divideixen comunament en significatius i insignificants.Hi ha tots aquells en què és impossible viure en un apartament. Per exemple, aquests són tancaments com: aigües residuals que no funcionen, forats a les parets i finestres, portes d'entrada trencades, sense mecanismes de tancament a les finestres. Fins i tot si hi ha una quantitat significativa d'un, no es pot signar l'acte d'acceptació i transmissió.
No es poden anomenar defectes que no interfereixen amb la vida a l'apartament: pous i errors en guix, esgarrapades a les finestres. Les deficiències significatives i insignificants s'han de fer a una declaració defectuosa, que s'adjunta a l'acte d'acceptació i transmissió, indicant que és el deficient identificat. No obstant això, no cal afanyar-se a la signatura de la Llei, ja que el desenvolupador ha d'assignar una data a la qual s'eliminaran els defectes essencials. Només després de la seva eliminació, l'accionista pot relativament segur per a la seva cartera per signar l'acte de transmissió d'acceptació.
Si el desenvolupador creu que els defauls identificats a l'apartament són insignificants, ha de demostrar-ho utilitzant una experiència de construcció independent. Tingueu en compte: fins i tot si heu trobat les deficiències després de signar l'acte d'acceptació, podeu fer referència al desenvolupador per eliminar-los. La Llei federal núm. 214-FZ preveu que el període de garantia de la pròpia casa sigui de 5 anys, en equips d'enginyeria (canonades, sistemes de calefacció i ventilació) - 3 anys.
Sovint, els desenvolupadors no accepten compensar els costos dels accionistes per eliminar les deficiències, i proposen corregir-les amb les forces dels seus contractistes. Si aquest és el vostre cas, prepara't per esperar. La llei obliga el desenvolupador a eliminar les deficiències "en un termini raonable", però el terme en si mateix no estableix. Normalment, a l'acabat es destina fins al mes. Si ja heu pres les claus, el desenvolupador haurà d'acord amb vosaltres quan un equip de construcció i reparació funcionarà al vostre apartament.
Prendre o no acceptar?
Després de rebre una invitació del desenvolupador per fer un apartament, necessiteu:
- Recull tots els accionistes especificats al vostre contracte;
- Obteniu un poder d'advocat sobre els que no poden participar en la recepció de l'habitatge;
- Prepareu passaports, poder (si n'hi ha) i el contracte d'equitat en la construcció;
- Examinar a fons l'apartament, no pressionar-se i no signar l'acte dels tècnics fins que es completi la inspecció;
- Si es revelen deficiències substancials, insisteixen que estan documentades, però l'acte de recepció no significa.
El desenvolupador està obligat a eliminar les deficiències a l'apartament durant un període determinat o especificar la possibilitat de compensació monetària al comprador dels costos de la seva correcció. La Llei federal núm. 214-fz no garanteix ni la qualitat de l'apartament, ni els paràmetres especificats en el contracte (mètode, maquetació), ja que el desenvolupador té dret a fer canvis a la documentació del projecte, després d'haver rebut l'aprovació per a això al Accionistes, per aconseguir un acord amb el qual simplement, perquè els agradaria moure's ràpidament en l'habitatge propi.
Metres addicionals i desapareguts
Quan es completa la construcció, es pot descobrir que l'àrea de l'apartament que va comprar és diferent del projecte. Per llei, per introduir un objecte en funcionament, el desenvolupador està obligat a ordenar la mesura de totes les instal·lacions de l'edifici des de especialistes de l'Oficina d'Inventari Tècnic (BTI). Després del procediment, es descobreix la mida final de cada apartament. Si l'habitatge va resultar ser més, el desenvolupador requerirà càrrecs addicionals; Si la zona és menor, caldrà compensar l'accionista a la diferència.
Si s'han revelat la desviació del projecte de la realitat, l'accionista ha de presentar una sol·licitud (en dues còpies) de compensació per al director del desenvolupador, per establir tots els fets i sol·licitar la seva recalculació (indicant les dades bancàries). Cal mantenir una instància de l'accionista almenys fins que s'acceptin les decisions finals sobre el preu de l'habitatge. Alguns desenvolupadors inclouen en l'article DDA segons la qual es considera permissible la desviació de l'àrea del projecte a partir del 1-2% en un 1-2% i, per tant, la recalculació no requereix. Tingueu en compte: si el desenvolupador no estableix el valor màxim possible de la discrepància del projecte i àrea real, el comprador no podrà exigir diners del desenvolupador per a metres quadrats incomplets.
Si el desenvolupador retarda una solució a la qüestió de retornar la quantitat de pagament en excés o es nega a calcular amb el canvi en la funcionalitat de les instal·lacions, l'accionista té dret a recuperar els superpès a través del tribunal. Per fer-ho, cal presentar una reclamació per a la protecció dels drets del consumidor, paral·lelament, indicant les reclamacions per a la recuperació de la sanció per al retard en el lliurament de l'apartament i la indemnització per danys morals.
