Qualsevol agent immobiliari sap que alguns apartaments són molt difícils de vendre. Entre les transaccions més problemàtiques - la compra i venda d'habitatges, un dels propietaris de la qual és un nen. Penseu en quines característiques de les operacions amb tals béns arrels
Qualsevol agent immobiliari sap que alguns apartaments són molt difícils de vendre. Entre les transaccions més problemàtiques - la compra i venda d'habitatges, un dels propietaris de la qual és un nen. Penseu en quines característiques de les operacions amb tals béns arrels
Si el nen no és el propietari de l'apartament, però només es va registrar en ell, no és necessari obtenir permís de la tutela. Però si s'estableix que un menor es va privar realment de la cura dels pares quan es tracta dels seus drets, el contracte de venda pot ser desafiat durant 3 anys
Drets infantils
El consentiment de la tutela i els cossos de tutela és necessària en les transaccions que condueixen a una disminució de la quota de béns arrels, l'únic propietari o el propietari de la part de la qual és menor. Això inclou:- Compra i venda;
- donació;
- Propietat secundària;
- Lliurament o lloguer, ús gratuït;
- Intercanvi;
- Rebuig de la compra preferent d'una acció;
- Divisió de propietats;
- Requivacia l'herència;
- Aïllament de la proporció de la propietat d'un menor.
Segons la legislació russa, arriba l'edat de 18 anys. Els adults utilitzen els seus drets íntegrament, és completament independent quan es conclouen les transaccions (per descomptat, això no s'aplica a aquelles persones la capacitat legal és limitada a causa de la seva malaltia mental (trastorn mental).
L'agent de béns arrels "malson" és menor, és a dir, nens menors de 18 anys. Els menors menors (menors de 14 anys) tenen el dret de gestionar els seus propis diners del personal, fer petites transaccions per a la llar. Totes les altres accions legalment significatives realitzen representants legals del nen (pares, pares adoptius, tutors - per a nens menors de 14 anys). Sense un visat d'un representant legítim de la transacció, comesos pel nen, des d'un punt legal de Viewless.
Menors superiors (de 14 a 18 anys) Gaudeix de molta llibertat: poden disposar de manera independent dels ingressos personals (per exemple, beques, tarifes), fer dipòsits bancaris i utilitzar-los a la seva pròpia discreció, així com dur a terme les autoritats del Treball de ciència, literatura o art, invents o protegits d'una altra manera per la llei de la seva activitat intel·lectual. A més, els menors d'edat a l'edat de 14 anys i més tenen dret a signar els documents, entrant en un acord (però, s'ha d'obtenir el consentiment escrit dels pares o patrons per a aquest últim).
Hi ha excepcions: els menors poden ser capaços de complir els seus drets plenament fins a 18 anys, si les autoritats de tutela (en alguns casos, el tribunal) han decidit la seva emancipació (el reconeixement és capaç d'aconseguir la majoria). Això pot passar si un nen a l'edat de 16 anys i més grans treballa sota un contracte de treball, o amb el consentiment dels pares (patrons) dedicats a l'emprenedoria o casat. La decisió és presa per autoritats de tutela. No obstant això, hi ha una condició substancial: tant els pares (o representants legals) han d'acordar, que reconeixerà el nen emancipat al jutjat.
Si les autoritats de tutela han adoptat una decisió positiva sobre l'emancipació, el menor rep la plena capacitat, és a dir, el dret a realitzar de forma independent qualsevol transacció (i, en conseqüència, respondre a les seves pròpies obligacions). En aquest cas, el permís per concloure una transacció immobiliària no serà necessària, i els pares no podran influir com el nen gestionarà la propietat que li pertanyi.
Per obtenir un consentiment per a la Comissió amb habitatge, és necessària la presència personal del Pare i de la mare en el departament de tutela. Fins i tot si el matrimoni es finalitza o un dels pares està registrat en una altra adreça, tots dos han d'escriure una declaració
Preparació de documents
- La declaració dels pares a les autoritats de tutela i tutela amb una sol·licitud d'acceptar la transacció (si no hi ha pares, és necessari enviar un document que confirmi això, com ara el certificat de defunció, la decisió judicial sobre la privació dels drets dels pares o Reconèixer els pares que no són absents);
- Una sol·licitud per donar el seu consentiment per concloure una transacció d'un menor que participa en ell de 14 anys i més;
- Els rebuts de tots els propietaris adults participen en la transacció, que accepten participar en el nen en operacions immobiliàries;
- Certificat (certificat) sobre el naixement d'un nen (nens) o passaport (aquells que ja han passat 14 anys);
- Documents que confirmen la propietat de totes les instal·lacions residencials que participen en la transacció (certificat de propietat de l'habitatge, el contracte d'intercanvi, compra i venda, certificat d'herència per llei);
- Certificats BTI sobre el cost de les instal·lacions residencials que participen en la transacció (certificat separat per a cada objecte);
- Explicació i planta de terra (si compres una casa, - Pla cadastral) de tots els objectes;
- Declaracions genuïnes de llibres de la casa a totes les instal·lacions residencials implicades en la transacció;
- Declaracions sobre l'estat dels comptes financers i personals per a totes les instal·lacions residencials implicades en la transacció;
- Certificats de l'ERC sobre l'absència de deute sobre els pagaments de serveis públics a totes les instal·lacions residencials que participen en la transacció (la presència d'aquestes referències no és necessària, però per si de cas és millor que estigui millor per obtenir aquests documents no és massa problemàtic) .
Si un menor és el propietari, però registrat en una altra adreça, és necessari proporcionar un extracte del llibre de la casa al lloc del seu registre, així com els documents que confirmen que la transacció realitzada amb l'apartament és beneficiós per al nen. Un dels documents més importants és una declaració de pares, que es transmet directament a les autoritats de custòdia i tutela. L'anterior és un exemple d'aquesta aplicació. Penseu en: aplicar a les autoritats de tutela i tutela només en presència d'un conjunt complet de llibres originals. És molt important no perdre's els terminis: l'aplicació (així com altres documents directius) és vàlid durant 1 mes. Al mateix temps, les signatures es posen en presència de representants de la tutela i els cossos de tutela. Aishche és un punt important: teòricament, es pot ampliar el termini de presentació de documents, però les causes del retard han de ser respectuoses. Ktakov no inclou l'expiració dels terminis de l'acció presentada a la consideració de documents o el moment del dipòsit de l'apartament, així com qualsevol acord oral o escrit entre les parts.
La llista de documents no està subjecta a l'expansió, però en alguns casos els especialistes dels cossos de tutela poden reduir-la. Segons els agents immobiliaris, el termini de concloure una transacció de compra i venda amb un apartament, que té un propietari menor o un copropietari, augmenta aproximadament 2 setmanes (aquesta vegada és necessària per les autoritats de tutela per verificar els documents presentats).
Els propietaris de l'apartament en què els nens estan registrats, han d'estar presents a la conclusió de la transacció en el notari: no poden enviar un representant legal
Aritmètica de l'habitatge
En decidir acordar un acord de béns arrels o negar-se, els empleats de la tutela i els cossos de tutela es guien per la regla "És possible millor, és impossible". Això significa que els paràmetres del nou habitatge del menor no haurien de ser pitjor que l'anterior. Tanmateix, heu de saber que es poden fer dues opcions per a la interpretació d'aquesta regla: estrictament aritmètica (més de comptadors significa millor) i d'alta qualitat (l'avaluació es fa tenir en compte tots els factors de l'agregat: no només àrea, però També de la ubicació, la disponibilitat de comunicacions bàsiques, una sala independent per a un nen, el grau de desenvolupament d'infraestructures).Casos extrems, especialistes en organismes de tutela utilitzen un mètode aritmètic, basat en el fet que, com a conseqüència de la transacció, el valor de la propietat del nen no hauria de disminuir. Això vol dir que un menor serà la propietat d'un altre apartament o una participació a l'apartament, equivalent a la que ha estat en la seva venda de vendes.
En utilitzar una versió qualitativa de l'avaluació de la transacció, molts més paràmetres consideren que la zona de la sala, el dipòsit del propietari uniforme. Per tant, si els pares volen canviar l'apartament de la ciutat en una casa espaiosa al poble, hauran de convèncer les autoritats de tutela que els nens estaran assegurats pel mateix nivell de confort que es trobava a la ciutat.
Penseu en diversos exemples d'habitatge aritmètica.
Apartament de dues habitacions Canvia a una habitació. La situació és complexa: és clar que no és possible fer un intercanvi igual, fins i tot si el nombre de metres quadrats per nen-co-owl serà més en un apartament d'una habitació que en l'habitatge antic. La decisió és: el menor es converteix en l'únic propietari del nou apartament (en el contracte de venda, el nen es llistarà com a únic comprador). Alternativa: el nen rep una indemnització en forma d'una participació en un altre habitatge (per exemple, a l'avi i àvia) o en forma de dipòsit en efectiu en l'import de la quota d'un menor a l'apartament venut. La contribució al banc s'ha d'obrir en nom del nen, però serà capaç d'utilitzar-lo, només arribant als 18 anys.
Canvem la ciutat amb pols fins al poble. Des de l'apartament en què cadascun dels nens no té habitació separada, la família es trasllada a una casa de camp. L'escola més propera es troba a l'assentament veí. És probable que les autoritats de tutela i tutela facin un acord per fer una transacció. La raó és la llunyania de l'escola o el possible deteriorament de la qualitat de l'educació. No obstant això, hi ha una manera de sortir d'aquesta situació: avaluar la qualitat de l'educació ajudarà, per exemple, les dades estadístiques sobre el nombre de medallistes i graduats de les escoles rebudes de les universitats, així com el nombre de professors - laruques de diverses primes A l'equip pedagògic de la institució educativa. Si teniu previst ensenyar un nen a casa, considereu: els empleats de la tutela cossos amb gran reticència accepten això, creient correctament que el nen ha de socialitzar en l'equip (si l'aprenentatge a casa no es deu a les prostitutes mèdiques).
Intercanvi gairebé igual . Aquest cas se suposa que els drets menors no són violats. No obstant això, fins i tot amb una pregària igual, l'apartament pot tenir una planificació completament diferent, i amb la mateixa superfície total: diversos espais de vida i disseny diferent. L'única solució correcta és portar la millor habitació per al nen.
Compra habitatge en un préstec hipotecari (apartament a fiança). Per trobar una manera de sortir de la situació conscientment no guanyadora, heu d'acordar el dipòsit de l'apartament en què el nen està registrat, amb les autoritats de tutela i tutela. A més, quan dissenyeu un contracte, el notari enviarà una sol·licitud, si el dipòsit s'ha acordat. A més, es pot sol·licitar informació addicional sobre el contracte, que permetrà als especialistes de les autoritats de tutela que avaluarà completament la situació (si es pagarà el préstec, si el nen romandrà sense sostre sobre el cap) i accelerarà la decisió.
Compradors i venedors
Els agents immobiliaris experimentats aconsellen als compradors per esbrinar qui és un representant legal d'un menor i que dóna el seu consentiment a la transacció. La millor opció és un nen que viu amb els seus pares, una família pròspera. En aquest cas, no hi ha cap raó per buscar representants legals.
Però potser haureu d'afrontar la situació quan el pare i / o la mare del fill del propietari no tinguin drets dels pares, condemnats a presó, pateixen desordre mental, la seva ubicació és desconeguda o que van morir. En el cas dels interessos i les autoritats de tutela del nen.
L'aprit s'hauria de pensar sobre com convèncer el comprador d'esperar fins que s'està coordinant la transacció amb la tutela. Cal recordar que l'honestedat és la millor política. El comprador ha de advertir immediatament que el moment de l'operació amb béns immobles augmentarà lleugerament. Heu de recopilar documents amb antelació: això ajudarà a reduir el temps de preparació per a la transacció. Extraward: Recordeu que les autoritats de tutela només se segueixen per complir els drets dels nens, però no comproven la puresa legal de la transacció i la correcció del disseny de documents.