Apartament Logice

Comprar un apartament al mercat de béns arrels secundaris. Guia de les etapes d'aquesta transacció, que permet evitar trampes.

Fotooxpress.ru.

Si decidiu comprar un apartament, heu de triar diners en la construcció d'un nou o comprar habitatges al mercat secundari. L'augment dels casos d'engany dels accionistes s'envien a molts compradors potencials a triar la segona opció. Per a ells, oferim una guia de les etapes d'aquesta transacció, que permet evitar pedres submarines.

Per tant, la decisió es fa, esteu comprant un apartament en un edifici nou, sinó al mercat secundari, ja maleït i equipat. Els avantatges són, sens dubte, no cal esperar el final de la construcció i endevinar si la casa es cria a temps. A més, en comprar un apartament a la casa en construcció, heu de fer uns 6 mesos per esperar que el registre estatal de la propietat de la mateixa. No obstant això, algú que busca habitatge secundari és necessari per ser molt atent. Aquest segment del mercat augmenta el risc. Aquí hi ha un frau més sofisticat, que a la primària, i el temps de retorn de l'apartament és de 3 anys des del moment de la detecció de la il·legalitat de la transacció. Qualsevol dels antics propietaris d'habitatges pot protestar per la transacció durant el període especificat (i els motius d'aquesta massa, de vegades fins i tot deliberadament creats). Si hi hagués violacions de la legislació, el tribunal retorna les parts a la posició original. El nombre de transaccions finalitzades en el mercat immobiliari no és tan petit: a Moscou, per exemple, al voltant del 3% del nombre total d'ells. Per no augmentar aquestes estadístiques tristes, haureu de pensar en totes les vostres accions.

Trieu un apartament

On començar? Per descomptat, amb la recerca d'un apartament. Si no es limita als mitjans, poseu-vos en contacte amb l'agència immobiliària els especialistes que recolliran l'espai de vida adequat. La primera pedra submarina us espera aquí. Cal emetre relacions amb una empresa immobiliària documentada. És molt important en el text del contracte per indicar tots els paràmetres de l'apartament que busqueu: districte, tipus de casa, pis, zona, nombre d'habitacions. La informació més completa que rebrà el vostre agent, més fàcil serà trobar l'opció adequada.

Tingueu en compte que l'acord amb l'Agència ha de determinar la mida de la remuneració del realtor. Sóc un únic consell. Un gran gir sobre el punt que l'agència us seleccionarà almenys tres opcions d'habitatge que satisfan les vostres necessitats i en un termini determinat. En el cas contrari, l'agent immobiliari haurà de tornar a un avanç i pagar una penalització. Per descomptat, aquest estat del contracte no vol dir que pugueu ser capritxós i abandoneu tots els apartaments oferts que compleixin les vostres condicions. Si el terme es va perdre per la seva culpa (per exemple, va rebutjar les opcions proporcionades per l'agència sense explicació de les raons), rebrà el pagament anticipat de l'import gastat per l'agent immobiliari per buscar un apartament.

L'apartament del comprador no paga impostos. El venedor pagarà impost sobre la renda: el 13% del cost de l'apartament (amb deducció de beneficis). Però si l'allotjament que vengueu pertany a vosaltres més de 5 anys o costarà menys d'un milió de rubles, s'alliberen del pagament de l'impost. Si el venedor posseïa un apartament durant menys de 5 anys, haurà de pagar impostos amb la quantitat d'ingressos de la venda de béns immobles superiors a 1 milió de rubles.

Fins i tot anar a comprar un apartament a través de l'agència, comenceu amb l'estudi del mercat. Una persona que té aquesta informació no és fàcil de cerclar al voltant del dit, després de tot, té una idea dels preus del mercat de l'habitatge, i per tant està a punt per parlar amb l'agent immobiliari en la mateixa llengua.

Si decidiu actuar de forma independent, sense recórrer a l'ajut de l'agència immobiliària, la investigació del mercat és senzillament necessària, així és com trobareu les opcions que configuren. En la següent etapa, caldrà trucar als propietaris dels interessos interessats, requerirà temps i força.

Tan aviat com seleccioneu algunes opcions adequades per als apartaments (o els trobareu vosaltres mateixos), heu de familiaritzar-vos amb ells. No comprengueu el temps a la inspecció i tingueu en compte que, sovint, heu de reconèixer amb el calendari del dia del venedor potencial.

Després d'examinar l'apartament, no us oblideu de preguntar qui és exactament el seu propietari i que està registrat en aquest habitatge. Aquí i espera la següent pedra submarina, en el cas de la compra d'un apartament no és el propietari, sinó al seu fiduciari. La compra per part de proxy és extremadament arriscada. El problema és que el venedor pot no ser irreal, per desgràcia, és gairebé impossible comprovar l'autenticitat del poder d'actitud. El mateix passa que l'apartament es lloga durant molt de temps i es privatitza il·legalment. Per esbrinar qui és el veritable propietari de l'habitatge, contactant amb la branca local del servei de registre federal per a la Federació de Rússia.

El xat amb els propietaris de l'apartament, esbrinar quan la casa va fer una revisió i si l'edifici no val la pena demolició o reconstrucció. Podeu consultar aquesta informació a la Direcció de clients unificada. Però el més important és preguntar si els propietaris de la reurbanització ho van fer. Aquest terme designa els canvis que s'han de reflectir en el pla BTI. La remodelació no coordinada és una altra pedra submarina. El procediment d'acord de reurbanització és molt de temps consumint i requereix costos d'efectiu considerables, i la legalització de la reorganització ja realitzada pren encara més forces, eines i temps. Per tant, escolteu els nostres consells: per protegir-vos, assegureu-vos de preguntar als propietaris un pla d'un apartament expedit a l'Oficina d'Inventari Tècnic. El document no s'ha d'obtenir abans de 3 mesos abans de inspeccionar (i potser comprar) un apartament. Feu un pla amb un estat d'habitatge real, presti atenció a la ubicació de les parets, la presència d'equips addicionals. Si és difícil per a vosaltres mateixos, demaneu ajuda dels amics.

Recordeu: la reurbanització inconsistent us amenaça no només amb una multa. Segons els enllaços elevats (organització responsable de la coordinació de la reurbanització), és possible que estigueu obligats a portar un apartament a l'estat original (si la reurbanització es va fer amb una violació de la llei, per exemple, la cuina va ser transferida a una de les sales d'estar o demolides la paret de rodaments).

Prets?

El següent pas que has de fer és estar d'acord amb el valor de l'apartament atrets. Estigueu preparats pel fet que el venedor anomenarà el preu distingit de la quantitat que s'especifica a l'anunci. Viatge: això no és la cobdícia, sinó el sentit comú.

És possible demanar una reducció de costos per diversos motius: una ubicació incòmoda de l'apartament (no és una bona zona, la llunyania del metro, la manca de botigues, la guarderia, les escoles, les clíniques, les clíniques i les clíniques), la necessitat d'urgència Reparacions, rehabilitació inconsistent. Però és important saber que el preu massa baix és un cert perill. En primer lloc, passa que l'apartament barat fa referència a la categoria de controvertida, això significa que hi ha una disputa judicial (per exemple, amb els veïns que van causar danys a la reparació). En segon lloc, el venedor impur de la mà pot anar a la cort i obtenir una oportunitat molt real per demandar a l'habitatge, si demostreu que vaig concloure que la transacció desfavorable signat de manera desconeguda de circumstàncies complexes de la vida (així com de depressió, intoxicació, amenaces), En aquell moment, com s'especifica en el contracte, el cost és significativament inferior al que es paga realment. Recordeu: no quedar-vos i sense diners, i sense habitatge, poseu-vos al contracte exactament la quantitat que doneu a l'apartament, per molt que us convideu a especificar menys. En tercer lloc, pot trobar que compreu habitatge "sota la gravàmera". Per exemple, el predecessor del vostre venedor per algun motiu "oblidat" escriviu fora de l'apartament d'un familiar que serveix càstig a la presó, o quan la privatització de l'habitatge no inclogués els nens petits, ni amaga que l'antic cònjuge (cònjuge) afirma ser part de la zona. En quart lloc, si un apartament comprat va ser comprat per un representant d'un "grup de risc": una persona gran solitària, una persona amb discapacitat, el propietari, en la família de les quals hi ha persones que estan registrades en un dispensari psicourològic o narcològic. Per descomptat, amb aquest desenvolupament d'esdeveniments, serà reconegut com a adquirent conscient i, per tant, la llei hauria de ser al vostre costat. Però està esperant un tribunal amb ell i inevitables grans despeses, temps perdut, experiències desagradables ... No obstant això, vostè decideix a vostè, així que aprecieu la vostra despesa futura.

A l'etapa de negociació, també cal discutir la mida del dipòsit (l'import que proporcioneu al venedor per confirmar les vostres intencions sol ser d'uns 30 mil rubles) i l'avanç. L'avanç és un pagament preliminar; La seva part de les parts diuen en cada situació específica, però, per regla general, és almenys el 10% del cost principal de l'apartament i es paga en cas que el comprador i el venedor acordin dividir tota l'import en dos parts. Això és convenient si el venedor pren temps per portar les coses de l'apartament o resoldre alguns tràmits legals associats a l'habitatge. Per tal de no perdre el comprador, el venedor us pot oferir concloure un contracte de venda preliminar (de fet, es tracta d'un acord sobre intencions) i fer un avanç. Si per alguna raó no es durà a terme la transacció, el pagament anticipat s'hauria de retornar íntegrament. Pel que fa al dipòsit, tot depèn de quines raons es va acabar el contracte. Bé, si es va negar a comprar un apartament, el dipòsit romandrà amb el venedor.

Sovint, els agents immobiliaris en el preu de compra de l'apartament inclouen les seves comissions i el cost de l'execució de la transacció, sense informar al comprador. Per tant, en el contracte, designeu la quantitat de remuneració (millor - quantitat fixa), així com especificar el comprador o el venedor: comporta els costos de dissenyar la transacció.

Fer i dipòsit, i l'avanç s'ha d'emetre per escrit. Quan es transfereix tant, i assegureu-vos de fer un rebut per rebre diners que el venedor de l'apartament ha de signar. Està escrit en forma arbitrària, però en aquest document s'ha d'especificar:

Qui transmet diners (passaport del comprador);

Qui rep diners (passaport del venedor);

Sobre quina base es transmeten diners, normalment escriuen en el rebut: "... com a pagament anticipat per a l'apartament";

L'adreça exacta de la vostra futura habitatge, per la qual cosa proporcioneu un dipòsit o avançar, fins a la indicació del sòl;

Les principals característiques de l'apartament (nombre d'habitacions, maquetació, Metrah);

L'import reportat pel comprador i el seu propòsit és un avanç o un dipòsit;

Data de pagament.

Confiança, però verifiqueu-ho!

Les principals dificultats us esperen a l'etapa de verificar la puresa legal de la transacció futura. En primer lloc, heu de comprovar la història de l'apartament. Si decidiu no utilitzar els serveis de l'agent de béns arrels, la vostra tasca és complicada. Des del venedor rebreu els següents documents que us ajudaran a conèixer el veritable estat de coses:

passaport o un altre document d'identitat;

Expansió de documents per a un apartament (expedit pel certificat de titularitat de la cambra de registre, un acord d'intercanvi o donació, contracte de venda amb el propietari anterior, el certificat d'herència i altres documents, depenent de la propietat de la propietat del venedor), que han aprovat un registre d'estat obligatori. En els documents de final de dreta hi ha sempre el nom del propietari de l'habitatge;

Ajuda sobre el cost estimat de l'habitatge (en els preus d'inventari) i un passaport tècnic per a un apartament (aquests documents expedits a l'Oficina d'Inventari Tècnica confirmaran que vostè compra l'apartament per a la plaça i els dissenys que s'especifiquen en el contracte);

Certificats de l'ERC i la inspecció fiscal sobre la manca de deute en els pagaments de serveis públics i impostos immobiliaris (o una còpia del compte personal o un certificat de la gestió de la casa);

Permís de la tutela i tutela cossos per a la Comissió de Venda de Venda (si afecta els interessos registrats a l'apartament dels menors d'edat)

un extracte del llibre de la casa en prescrit (registrat) a l'apartament de les persones;

El consentiment notarial del cònjuge o del cònjuge, familiars del venedor d'habitatges per a la comissió de venda i venda (si els cònjuges o familiars són els copropietaris d'apartaments).

Per descomptat, fins i tot aquesta llista de documents bastant llarga no és suficient per completar la comprovació de la transacció. Podeu sol·licitar el consentiment del venedor i prendre el poder de l'advocat i de les còpies dels documents apuntables per a un apartament, obtenir un extracte estès del llibre de la casa. Us ajudarà a assegurar-vos que coneixeu totes les persones registrades en aquest apartament. Això vol dir que després de la conclusió de la transacció no estarà esperant una sorpresa davant els sol·licitants per a l'espai de vida entre els familiars de l'antic propietari de l'apartament. Per obtenir garanties addicionals, inclouen el punt de compra i venda del deure del venedor per alliberar un local residencial després de la conclusió del contracte. Especifiqueu clarament en el text que després de l'expiració del venedor distribuït per moure's, obtindreu el dret complet per incrustar els vostres bloquejos i ja no deixeu que l'antic propietari a l'apartament, ara pertanyi a vosaltres.

Però les trampes ocultes segueixen sent molt. Per exemple, el propietari, un bufador declara l'autoritat de registre de l'Estat que va perdre el contracte anterior de venda, i demana que confirmi el seu dret a l'habitatge. Atès que aquests contractes no existeixen segons la Llei de duplicats, s'emet un extracte d'un sol registre de drets d'estat a béns immobles i transaccions amb ell. Amb el pas del temps, el propietari impur de l'apartament pot rebre diversos documents (sota el mateix pretext de la seva pèrdua), conclouen uns quants contractes de vendes de nou, assegurant-los en diferents oficines notarials, recullen diners i escapament. Per tant, és millor que el venedor, com a prova del seu dret a l'habitatge, us mostri el vostre propi contracte per a la venda d'apartaments amb el propietari anterior. No obstant això, tindreu un motiu per alertar si, en canvi, demostrarà la referència del registre esmentat.

Heu de comprovar el mateix venedor de l'apartament: heu d'assegurar-vos que és totalment capaç (és a dir, no està registrat en el metge de medicaments, ni en el dispensari psiconeurològic), en cas contrari la transacció es pot reconèixer il·legal. Mireu els seus documents, si és possible, dipositeu les seves fotos al passaport i al compte del taulell de passaports, pregunteu als veïns ... Assegureu-vos de saber quants propietaris de l'apartament, tots haurien d'acordar de vendre la seva propietat . Dubteu de la transacció o introduïu el contracte d'assegurança de títol. Garanteix el reemborsament de les pèrdues financeres en cas de privació de drets de propietat, si el tribunal reconeix una de les transaccions amb ella no vàlida. Les tarifes representen el 0,3-2,5% de la suma assegurada.

Si compreu un apartament a través de l'agència immobiliària, els agents immobiliaris prendran part dels problemes. Esbrinaran tot el que pugui impedir la conclusió de la transacció o complicar la seva vida després del registre del contracte de venda. No obstant això, hi ha una pregunta molt important: l'agent immobiliari serà responsable de la puresa legal de la transacció? No es pot donar una resposta inequívoca. Qualsevol contracte de teòricament es pot rescindir a la cort, ja que està totalment garantit que l'acord es conclourà i tot passarà sense problemes, ningú a la propietat immobiliària, fins i tot molt experimentada. Per tant, nota: l'agència és responsable dels errors realitzats pels seus empleats directament a l'hora de fer un contracte de venda, així com per violar les seves obligacions. L'agent immobiliari no pot respondre al venedor, però no arriscar-se a la seva reputació empresarial, l'agència, per descomptat, està tractant de comprovar cada client i l'apartament que els ofereix.

L'acord és més valuós que els diners?

Per concloure un acord de venda, el comprador només necessita un passaport. Si compreu un apartament no està sol, però a la propietat de col·laboració, necessitareu el consentiment per escrit de tots els futurs propietaris per fer una transacció.

El projecte de tractat és desitjable per preparar-se amb antelació que tindrà temps per aclarir les seves disposicions i acordar problemes controvertits. La preparació del contracte requereix certes habilitats, de manera que és millor confiar en els professionals. El contracte s'emet en tres còpies en una escriptura senzilla i tots els seus fulls estan cosits definitivament. Confirmeu les signatures de les parts. El millor és concloure un contracte en presència d'un notari: tot i que en el Codi Civil de la Federació de Rússia, la notarització del contracte de venda no és obligatori, aquesta simple formalitat jurídica donarà garanties addicionals de la seguretat de la vostra transacció.

Una compra residencial ha d'indicar necessàriament:

data i lloc de la seva conclusió;
contracte de subjecte en venda;
Adreça i característiques precises de l'apartament (nombre d'habitacions, membre); el cost de l'apartament;
La mida del dipòsit i avançar (si era);
El període durant el qual el venedor es compromet a alliberar l'espai vital;
Qui paga els costos associats al disseny del contracte per a la venda i lloguer d'un banc segur;
Detalls del passaport i signatures de les parts. (El contracte ha de signar tots els propietaris adults de l'apartament. Els signes de nens de 14 anys i més que encara no han arribat a l'edat de la majoria, estan certificats per signatures dels seus pares.)

Segur o "diplomàtic"?

Ara girem a la fase més important de la transacció de diners concloent. Això sol passar després que el contracte estigui signat i el comprador tingui les claus de l'apartament. Entre els mètodes de transferència de diners, el Campionat de Palm pertany a càlculs a través de la cel·la del banc. Normalment, les agències de béns arrels insisteixen que els seus clients utilitzen els serveis del dipositari i van transferir els diners d'aquesta manera. El comprador conclou un acord de lloguer per a una cel·la segura en un banc i posa-hi diners. Sota els termes del contracte, la clau de la cèl·lula bancària serveix de "saltant" als diners, de manera que després de la conclusió del contracte de venda, els interessats (el venedor i el comprador, normalment acompanyats per agents immobiliaris) s'envien a la banc on es produeixen tots els càlculs. Aiguamolls, garantint la confidencialitat i la seguretat, el venedor pot assegurar-se que els diners estiguin realment a la seva cel·la. Per fer-ho, és suficient per obrir la clau que el comprador li informa, Banc Safe. Si la transacció es trenca, la clau del venedor no es concedeix i, per tant, el comprador sempre pot recollir la sang del banc segur.

La segona manera de transferir diners: transferir-los mitjançant un pagament sense efectiu és el més òptim: no és necessari comprovar l'autenticitat de la factura (per a aquesta operació al banc haurà de pagar). Perquè el venedor rebi el que es deu a ell, és suficient per omplir l'ordre de pagament adequat al banc. És més convenient fer-ho després de signar el contracte i en presència del venedor: i estaràs segur que l'acord va tenir lloc, i el venedor s'assegurarà que els diners es van enviar al seu compte bancari.

Hi ha una altra opció "no efectiu" - càlculs bancaris mitjançant una carta de crèdit o de recollida. Per això es reserva preestablerta la quantitat igual al cost de l'apartament. Obteniu-lo a les mans o traduïu al vostre compte bancari que el venedor només pugui presentar un empleat del banc certificat per un contracte de venda notari.

Per defensar-se en els casos en què el venedor va resultar injust, i el comprador va ser causat pel dany material, l'agència immobiliària assegura la seva responsabilitat. La referència al fet que l'agent de béns arrels està assegurat, ha de ser necessàriament incorporat al vostre acord de compra i venda d'apartaments.

En vendre un apartament, molts busquen reduir l'import de l'impost que han de pagar, i no volen promoure el fet d'obtenir una quantitat tan gran (segons la llei, el banc està obligat a informar la inspecció fiscal que Més de 90 mil rubles rebuts a costa del client). Per tant, es pot oferir per transferir diners en efectiu. Els minusos d'aquest mètode de transferència de diners són molt més que els professionals: és necessari portar una gran quantitat de diners i tenir cura de transmetre'ls en un lloc segur. A més, el venedor no només vol que calculi els diners, sinó que també comproveu l'autenticitat de la factura i, per això, necessitareu equips especials. Tenint en compte totes les dificultats, no recomanem transferir diners d'aquesta manera. Si no hi ha cap altra opció, coincideixi amb el venedor sobre la transferència de diners al territori neutre i amb testimonis. En aquest cas, fent un rebut per rebre diners en efectiu, no us oblideu de mencionar la presència de testimonis i especificar les dades del passaport.

Entrem drets

Després de la conclusió del contracte i la transferència de diners, hauríeu d'estar a les mans no només les claus de la nova llar, sinó també dels llibres de pagament dels pagaments de serveis públics. Cal fer un acte de rebre un apartament, on indiquen, en quina condició tens habitatge (en particular, no oblideu esmentar la presència o absència de coses dels propietaris anteriors). Ells li escriuen de la mà de forma gratuïta, però inscriu-hi els dos costats (comprador i venedor).

El contracte de venda i compra de béns arrels és obligatori registrat a la cambra de registre o les seves branques. Per al reconeixement, la confirmació i el certificat d'estat d'un nou propietari de l'habitatge han de pagar uns 500 rubles. Documents que confirmen la informació que has comprat un apartament en un sol registre estatal de drets d'immobles i transaccions amb ell estarà preparat durant uns 1 mesos (el registre accelerat li costarà més del normal, però només trigarà uns 5 dies hàbils). Ato moment en què es convertirà en un propietari complet de l'apartament.