Establiment dels propietaris dels propietaris d'habitatge: Pros i contres d'Hoa, drets i obligacions, possibles dificultats a la Junta, etapes educatives
Quan els inquilins de nous edificis o cases, construïdes durant molt de temps, decideixen la formació d'Hoa, que haurien d'imaginar tots els pros i contres d'aquesta associació. Sobre això, així com com es crea l'associació, anem a dir-ho.
Segons el nou codi d'habitatge de la Federació de Rússia, es poden descriure els inquilins que són propietaris dels seus apartaments per gestionar la propietat que pertany a ells. Una de les espècies d'aquesta estructura és una associació de propietaris d'habitatges (HOA). Es tracta d'una organització sense ànim de lucre formada pels propietaris de locals (residencials i no residencials) per a la gestió conjunta d'un edifici d'apartaments i resoldre problemes de propietat, ús i eliminació de la propietat comuna.
Per què els avantatges de gestionar les forces de la casa de l'associació? Aquí hi ha només alguns d'ells. En primer lloc, l'HOA pot triar una empresa de porció. Per tant, si la qualitat dels serveis prestats no compleix els requisits dels inquilins (per exemple, és inexpressiu o mal retirat pel territori), li permet rescindir el contracte i concloure-ho amb una altra organització o individus. En segon lloc, els HOA planeja independentment els treballs de reparació a casa seva, defineixen la seva seqüència. L'APACK és el pla d'aquestes obres i l'estimació de les despeses de l'any s'aprova a la Junta General de Membres de l'HOA, no és necessari demanar a l'administració de la ciutat assignar diners i, a continuació, esperar l'arribada dels reparadors.
La pràctica legislativa del districte es troba sovint unida pels conceptes de "Propietaris d'habitatges" i "condominis". No obstant això, el condomini és el propi immobiliari (inclosa la parcel·la en els límits establerts situats en ell un edifici residencial i altres objectes immobiliaris), i la col·laboració dels propietaris és l'Oficina de Gestió d'aquesta propietat. El condomini pot existir sense cap HOA, sinó per a la gestió d'ells (equips de parcs infantils i les àrees de recepció de recreació, reparació, posant de manifest les instal·lacions de lloguer) Formulari HOA.
Hi ha un altre terme adjacent: cooperativa d'habitatge (HSK). La diferència entre l'ECC i l'HOA és que la HST es crea per al període de construcció de la casa, i després de la seva construcció, organitza Hoa. Cal assenyalar que les cooperatives d'habitatge i construcció existents s'han de transformar en HOA al llarg del temps.
Per què unir?
Quina és l'associació? Per tal de proporcionar condicions de vida favorables i segures dels ciutadans, per organitzar el manteniment de la casa i adonar-se del dret de cada propietari de les instal·lacions residencials per gestionar la seva propietat.Els mitjans TCG es formen a partir de les fonts següents:
Pagaments obligatoris, introductoris i altres contribucions dels membres de l'associació;
Subvencions pressupostàries per garantir el funcionament i la reparació de la casa, la indemnització per les autoritats de la ciutat de pagament de determinats tipus d'utilitats per a categories preferents de residents (per tal de rebre subvencions, Moscou Tszh ha d'estar registrat al Registre Unificat de Gestió d'Edificis d'Apartaments - ERA, que es realitza a partir d'octubre de 2007);
Ingressos d'activitats econòmiques (emprenedores) de la col·laboració destinades a realitzar tasques i compliment de les funcions de l'HOA.
El codi d'habitatge de la Federació de Rússia no prohibeix a Hoa rebre ingressos necessaris per aconseguir objectius estatutaris. Per això, es permet l'associació d'exercir activitats econòmiques. És cert que cal assenyalar que la llista de les seves espècies per a Hoa sol limitar-se al servei, l'operació i la reparació de béns arrels en un edifici d'apartaments, la construcció de locals addicionals i objectes de propietat comuna en aquesta casa, així com Lloguer d'una part de la propietat comuna.
És molt important que Hoa tingui l'oportunitat d'utilitzar-se i el territori d'altres persones. Podeu emetre una parcel·la en qualsevol etapa de les activitats de l'HOA: no és necessari fer-ho quan es crea una associació o en el moment del seu registre. La decisió de dissenyar una parcel·la de terres en la propietat total de la participació pren camarades: els propietaris de les instal·lacions de la casa a la Junta General. En les seves instruccions, tots els documents necessaris poden preparar el president de l'HOA. Després d'això, s'hauria d'aplicar a l'organisme del govern local, que suportarà el veredicte final que determina el destí de la zona local. Nota: La transferència d'aquesta parcel·la a la propietat als propietaris de les instal·lacions és gratuïta.
Cases en les quals es formen els propietaris o es formen, en primer lloc inclouen el programa de revisió a costa del pressupost de la ciutat. Perquè la vostra llar sigui renovada a temps, a la Junta General de membres de l'HOA, cal decidir la creació d'un fons de reparacions de capital. El joc com a propietari de les instal·lacions residencials i no residencials també estarà obligat a transferir diners a aquest fons segons la decisió de l'Assemblea
Owls. Els membres de diversos membres d'Hoa enquestats estaven preocupats que les associacions tenen els següents avantatges:
Els propietaris de les instal·lacions que unides a l'HOA són realment capaços d'influir en les polítiques de la societat gestora. Ningú no té dret a forçar els inquilins a recollir diners en la instal·lació en les línies compartides de mobles de cuir, però cal decidir què hauria d'estar equipat l'aparcament addicional i els membres de l'associació es poden trobar per a això;
L'associació permet triar una empresa explotadora. A la pràctica, això significa que els propis propietaris controlen la qualitat dels serveis comunitaris que se'ls proporcionen. Aquesta revisió es realitza, per exemple, empleats de l'HOA (distribuïdor d'enginyer), president o membres del Consell. Si es troba alguna violació, comprovant el Consell, aquest fet es clarificarà i pot ser la base per trencar un contracte amb aquesta empresa de gestió. AAKT, que va registrar la qualitat inadequada dels serveis d'habitatge i comunal, és la base de la càlcul de pagaments dels serveis comunitaris prestats;
Tot i que la gran revisió de la casa dels membres de l'HOA està obligada a fer-ho a la seva pròpia despesa, l'Estat assigna subsidis del pressupost;
La propietat total de HOA pot aportar beneficis significatius als seus membres. El dret a realitzar activitats empresarials proporcionades a les associacions us permeten guanyar diners en el lliurament de locals no residencials o fins i tot les parets de l'edifici (per exemple, sota la col·locació de draps publicitaris o equips tècnics);
Els membres de l'HOA poden gaudir de senzills (però, per desgràcia, tals rares ara) les alegries de la vida, una entrada ben cuidada, el seu propi aparcament, un pati ben cuidat, un parc infantil, en el qual competirà el vostre fill.
També cal dir que la disponibilitat d'HOA augmenta el valor de mercat de l'habitatge a la casa. Després de tot, tothom vol que els llits de flors siguin ordenades, les escales estan netes, conserge, i els intercomunicis treballats (aquesta llista es pot reposar infinitament).
L'Estat busca ajudar el sistema HOA. Per tant, no fa molt de temps en diverses regions (en particular, a Moscou), la col·laboració va ser alliberada de l'impost sobre la terra. El mateix passa amb les cooperatives d'habitatge, l'ECC i altres cooperatives de consum especialitzades creades per satisfer les necessitats dels ciutadans en l'habitatge, ara no haurien de pagar impostos sobre les parcel·les terrestres que els utilitzen per aconseguir objectius estatutaris d'acord amb el Codi d'Habitatge de la Federació de Rússia .
Els experts creuen que és més rendible gestionar diversos edificis d'apartaments. La llei no interfereix: un hoa es pot crear a partir de llogaters de dues o més cases. A més, l'HOA té dret a triar qualsevol forma de gestió domèstica: independentment, mitjançant contractes directes amb organitzacions de subministrament de recursos o mitjançant un acord amb una empresa operativa de col·laboració convidada. La transferència total de l'organització professional de gestió de tots els poders per ordre de propietat comuna és possible.
Ominus. No obstant això, no tot és tan núvol: hi ha un HOA i els seus inconvenients:
Sovint, les iniciatives dels propietaris no troben el suport de les autoritats locals. L'hospitalització, el mecanisme d'interacció entre les associacions i autoritats, tan necessari per resoldre el conjunt d'habitatges associats, no està prou consagrada en la llei. Un exemple típic: si algú dels inquilins a casa, en què hi ha un HOA, no vol pagar contribucions i fer pagaments obligatoris per a serveis públics, per recuperar els deutes només a través del tribunal. Mentre el tribunal decidirà, pot passar molt de temps, i les utilitats pagaran els membres respectuosos de la llei de l'HOA durant aquest període;
Els càrrecs no volen unir-se a l'Hoa. Per la Llei, les autoritats de la ciutat estan obligades a retornar la diferència entre els pagaments dels beneficiaris (i són menys del que és habitual, ja que aquesta categoria de ciutadans utilitza subvencions per pagar els serveis públics) i els propietaris d'habitatges, però en la pràctica es produeix aquesta compensació molt rarament;
La tarifa per explotació a l'HOA és més gran que en una casa normal. Però cal entendre que la quantitat de pagaments d'utilitats obligatoris és absolutament el mateix per als membres de l'HOA, i per als residents d'aquestes cases en què no es creen les associacions. La decisió avtid sobre costos addicionals (per exemple, sobre l'equipament d'un garatge automatitzat, folre de l'entrada de rajoles de marbre, decoració del vestíbul, el pagament de serveis del dissenyador de paisatge) pren la Junta General de Residents o la Junta d'Hoa . El càlcul i la meritació de les instal·lacions residencials i les utilitats es poden dur a terme pel comptable principal, comptable o president de l'associació. A més, cal tenir en compte els casos de no proporcionar serveis o la prestació de serveis d'utilitat que serveixen organitzacions (per exemple, després del treball preventiu de l'estiu, no va incloure aigua calenta a temps);
L'èxit i l'eficàcia de les activitats de HOA depenen en gran mesura del president i del govern. Per tant, l'elecció de gestors s'ha de complir amb la ment. Però fins i tot això no pot ser una garantia que el veí respectat del cinquè pis no vol assignar una part dels diners públics, i el veí de combat de la segona entrada es convertirà en un bon gerent.
Finalment, els presidents de l'HOA es queixen sovint de la insignificància dels inquilins i la manca de comprensió. Per descomptat, la pertinença a Hoa assumeix alguns costos addicionals, però paguen amb un centenar. Per exemple, quina mare no voldria deixar anar el seu fill a passejar en un pati tancat i segur? Aquest problema pot resoldre exactament l'HOA, però, requerirà algun esforç i costos d'efectiu.
L'associació dels propietaris de l'habitatge permet als inquilins guanyar diners en un taller general. Per això, la Junta General de Membres de l'HOA pren una decisió de transmetre a l'ús temporal d'alguns objectes d'aquesta propietat (soterrani on la botiga està satisfeta, o una paret sord de la casa en què es col·loca l'escut publicitari). També podeu ampliar la zona de l'edifici, per exemple, per xuclar l'àtic i passar-la. Ingressos addicionals que l'HOA rebrà hauria de tornar a casa
Drets i obligacions
Per tal d'imaginar com actua l'associació i com pot ajudar els residents habituals, és necessari estudiar els seus drets i obligacions. Comencem amb serveis públics. Hoa conclou els contractes amb organitzacions de subministrament de recursos o produeix de forma independent els recursos necessaris per proporcionar als consumidors de serveis de qualitat de la utilitat en els volums necessaris. És molt important que els requisits de la llei no es trenquin, i la vida, la salut i la propietat dels residents no han causat danys. L'associació pot servir als sistemes d'enginyeria domèstica utilitzats per proporcionar serveis públics als consumidors, independentment o amb la participació d'altres persones.
S'assignen els càlculs i càrrecs per serveis públics sobre la gestió de l'HOA les següents funcions:
A la manera prescrita, reduïu l'import d'aquests pagaments (per exemple, si hi hagués interrupcions amb el subministrament d'electricitat);
A petició del consumidor, comproveu la quantitat de quotes dels serveis i no més tard de 3 dies hàbils per emetre documents que confirmessin la correcció de la meritació dels pagaments, tenint en compte la qualitat dels serveis prestats, així com establerts per lleis i Contractes, sancions, sancions.
És molt important assegurar la publicitat i la transparència de les activitats de la Junta de l'HOA. Per fer-ho, en presència de comptadors col·lectius (generalics), el Journal of Comptabing és els registres del seu testimoni, que permeten la sol·licitud del consumidor per a un dia de treball per proporcionar-li un extracte d'aquesta revista. Si hi hagués mal funcionament en el treball dels sistemes d'enginyeria domèstica o d'enginyeria comunicacions i equips situats fora de la casa, la Junta està obligada a informar els propietaris de l'habitatge durant el dia, sinó també per donar una previsió probable: la prestació de serveis públics serà suspès o limitat. A més, l'associació a petició de qualsevol propietari ha de proporcionar-li la informació següent: noms, adreces i números de telèfon de serveis d'expedició i emergència, la mida de les tarifes per a serveis públics i dotacions per a les tarifes, l'ordre i la forma de pagament d'aquests Serveis, els paràmetres de la seva qualitat, els terminis per a l'eliminació d'accidents i altres violacions del procediment per proporcionar serveis públics.
Una altra responsabilitat desagradable rau en el lideratge de l'associació - per informar els consumidors sobre les interrupcions previstes en la prestació d'utilitats, i no més tard de 10 dies hàbils abans de l'inici d'aquesta suspensió.
Per tal de garantir l'execució dels òrgans de gestió de l'HOA de les seves funcions, es proporcionen les mesures de responsabilitat. Els motius per a l'aplicació d'aquestes mesures són la violació de la qualitat i el procediment per proporcionar serveis públics; Danys causats a la propietat de la vida, la salut i el consumidor, així com les persones que viuen amb ell, a causa del fracàs de proporcionar aquests serveis o la seva qualitat inadequada. La manca de culpa dels caps de l'HOA o de l'organització de gestió en aquest cas no es té en compte. No obstant això, estan exempts de responsabilitat per empitjorar la qualitat dels serveis públics, si demostren que va causar les circumstàncies de la força major. La violació de les obligacions per part de les contraparts (organitzacions de serveis) o les accions errònies del Consell (incloent-hi la manca de fons necessaris) no pertanyen a aquestes circumstàncies. La llista de casos en què els membres del Consell d'Hoa són responsables, consagrada a la Carta.
Però tot això es refereix a les funcions. Els drets AVT TSZ es relacionen amb l'organització de les relacions amb els consumidors d'utilitats. L'associació té dret a exigir el pagament dels serveis consumits (i, en conseqüència, el pagament del concurs, multes, sancions en presència del deute). El Consell de l'Associació també pot requerir que els empleats o representants de l'HOA, personal de serveis d'emergència per inspeccionar la condició tècnica i sanitària dels equips intratermendristres i el compliment de les obres de reparació necessàries han estat admesos a les instal·lacions residencials. El temps de visites ha de ser coordinat amb el consumidor (encara que aquesta regla no s'aplica a aquells quan sigui necessari per eliminar l'accident). Si es nega a deixar que els representants de TCG i la seva falla es danyin (per exemple, ompliran els veïns a causa del mal funcionament del sistema de subministrament d'aigua), llavors la col·laboració té dret a insistir en els danys danys i perjudicis.
Finalment, el Consell d'Hoa està dotat de l'autoritat per suspendre o limitar el subministrament d'aigua calenta, energia elèctrica i gas. Tanmateix, aquest procediment és bastant llarg: per limitar la prestació d'utilitats o suspendre el seu subministrament només es pot enviar pel tribunal. El propietari de la sala ha de ser pre-enviar una advertència escrita de les mesures a acceptar (el millor és enviar-lo per correu electrònic amb un avís de recepció o transmetre des de la mà a la recepció). Però cal tenir en compte els períodes previstos per a l'eliminació d'un deute de morositat. Tenint en compte: desactivar la calefacció, la clavegueram i l'aigua freda està prohibida.
Problemes
Bé, ara intentem mirar els problemes de Hoa des de l'interior. Els presidents de les associacions es reconeixen que moltes dificultats estan preocupades. Es poden dividir en diverses categories.
El primer (i el més important) - no pagament. Per exemple, el desenvolupador i el comprador, parcialment pagats per l'apartament, es mostren, ja que es resol de diferents maneres. El deute davant d'Hoa creix, el comprador viu a l'apartament, reparant-lo, però per a l'explotació no paga, referint-se al fet que l'habitatge no li pertany formalment. Sí, i l'inversor no està preparat per pagar els pagaments complets, tot i que afirma que l'apartament segueix sent la seva propietat. Legalment, aquesta situació no es resol, i per tant en cada cas particular es permet individualment, sovint en el poder judicial.
El segon problema és una relació amb el desenvolupador: no cadascun d'ells està preparat per eliminar les deficiències que es troben en qualsevol edifici nou. Si fes que el desenvolupador falla, els llogaters eliminen els defectes i els mal funcionament a la seva pròpia despesa.
De vegades, el desenvolupador introdueix els futurs propietaris d'enganys en relació amb la mida de la zona local. Quan els llogaters adquireixen apartaments, mostren prospectes, i sobre la frase: "El territori s'especifica", inclòs en el contracte, ningú no presta atenció. L'allotjament de Ivot es va comprar, el pati està equipat, s'instal·len les botigues i les bústies de sorra, i al pati ja han començat a excavar un pou nou! .. o la gent va donar diners per a un apartament amb l'anomenada planificació lliure, i després ho havien fet Per pagar la reurbanització, que no era, perquè quan van entrar, en el nou habitatge només hi havia parets externes. (El fet és que en la nostra legislació de l'habitatge no preveu el terme "planificació lliure de l'apartament", de manera que tots els compradors d'aquests habitatges hauran de tenir un procediment difícil per a la reducció de la reurbanització.)
El tercer problema és la manca d'informació sobre les activitats de l'HOA. Molts residents no van a les reunions generals, però totes les preguntes relacionades amb la seva llar es resolen exactament allà. Per tant, sovint l'HOA recorre a l'ajuda de "converses" - els membres del Consell que poden passar per alt tots els apartaments de la casa i discutir casos urgents amb propietaris.
Problema agut iseway: habitants d'indiferència. Moltes persones estan preparades per donar diners, però no volen participar en la millora o almenys discutir les opcions possibles per millorar la vida de la casa.
Resumint, es pot dir: Hoa és una necessitat conscient. Heu de gestionar la vostra llar amb la ment. Bestian que el propietari, ningú ho farà.
Hoa no té dret a canviar les tarifes de serveis públics: són establerts pel govern de la Federació de Rússia. Taxa de mida AVTOT per al manteniment i la reparació de la casa (el que anteriorment es va anomenar el manteniment de l'edifici) es determina a la Junta General de Membres de l'HOA. La mateixa associació s'obté de les subvencions pressupostàries de la ciutat per al manteniment i la reparació de l'habitatge en edificis d'apartaments: aquest tipus de liquidació us permet mantenir una casa en condicions adequades
Seqüència d'etapes de la formació dels propietaris d'habitatges
1. Educació d'un grup d'iniciativa de propietaris o futurs propietaris d'habitatges
2. Treballs preparatoris (el recàrrec de residents, aclariment dels avantatges de l'associació)
3. La Junta General de Residents, que decideix la formació d'HOA, triar el Consell i el seu president, així com una manera de gestionar la propietat (pels propietaris dels propietaris de la societat gestora o amb HOA), aproveu el Carta de l'hoa
4. Registre d'Hoa com a entitat jurídica. Això requereix una declaració de registre estatal, el protocol de l'Assemblea General amb una decisió sobre la creació d'una associació de propietaris de la llar (còpia original o notarial), dues còpies de la Carta d'HOA, aprovades per la Junta General de Habitatotowners (cosits i numerat), així com un rebut per al pagament del deure estatal per al registre d'una associació (2 mil rubles)
5. Obrir el compte de liquidació de l'associació al banc
6. Transferència d'una casa en la gestió d'una comissió especialment creada, que conté representants de l'administració de la ciutat i els membres del Consell de l'HOA (Act d'acceptació i transmissió - una forma interdepartamental típica N OS-1A amb l'aplicació de la documentació tècnica l'edifici)