Mètodes per a la gestió d'edificis d'apartaments proporcionats per la LCD RF per als propietaris de les instal·lacions. L'estructura de la gestió de les empreses de gestió.
Recordeu el director de senyora de negocis de la comèdia de Leonida Gaidai "Diamond Hand"? Si no, molt en va. Aviat, aimenno no més tard de 1 Jar de 2007, cada edifici d'apartaments hauria de tenir la seva pròpia empresa de gestió. Pare, com els inquilins per triar un mètode de gestió, i es discutiran en aquest article.
Segons el cap del Departament d'Habitatge i Serveis Comunitaris i Millora de Moscou A.L. Makinkova, de més de 39 mil persones a Moscou amb empreses de gestió, es van determinar uns 1,5 mil. Ita la situació és típica no només per a la capital, sinó també per a altres regions. Per exemple, a la República de Komi, es van celebrar 53 supids sobre l'elecció d'un mètode per a la gestió d'edificis d'apartaments, i com a resultat, només en 30doms es va resoldre la pregunta. Tot això fins i tot va ser el motiu de la decisió de l'Estat Duma, durant la qual els propietaris de les instal·lacions dels edificis d'apartaments han de triar l'organització de gestió, es va ampliar a 1 Junk 2007.
Quin és el problema? Els funcionaris responsables de la promoció de la reforma de l'habitatge i els serveis comunitaris asseguren unanimitat que la causa de la passivitat de la població està en consciència insuficient. Intentem esbrinar la situació junts.
Els resultats de la privatització de les cases d'habitatges de fons de l'habitatge a Rússia, amb una excepció rara, estan en total propietat. Per exemple, a Moscou, al voltant del 25% dels apartaments pertanyen al municipi, però també hi ha aquests edificis on la propietat urbana roman gairebé a l'esquerra. La diversitat de la propietat requereix accions acordades de tots els propietaris de locals residencials i no residencials en gestionar la propietat comuna d'aquesta casa.
L'antic codi d'habitatge va ser gestionat per la Fundació Habitatge, que va dur a terme una base professional exclusivament per les autoritats estatals o locals a través d'activitats d'organitzacions operatives i d'habitatge per a "Funcionament i manteniment del Fons d'Habitatge" (article 16-17). El sistema de control de fons d'habitatge va incloure, per tant, dos nivells: l'Estat i l'habitatge i les organitzacions operatives. Els serveis comunitaris van ser trobats per organitzacions monopolistes de manera no alternativa. Això va significar que en cas de no proporcionar serveis o la seva baixa qualitat, la situació no es podia corregir, ja que el mecanisme d'atracció de la Direcció d'un client unificat (DZ) a la justícia als ciutadans no preveu la relació i la relació no estava regulat.
Avui, aquest enfocament està clarament obsolet. Les cases residencials ja no pertanyen a l'estat completament, per tant, el sistema de gestió hauria d'incloure tres nivells d'activitat. Els propietaris haurien de ser capaços de determinar de forma independent el règim de gestió i triar l'organització de l'habitatge de gestió. Entrarà contractes amb organitzacions implicades en el servei d'utilitats i accions d'habitatge, proporcionant condicions confortables i segures per a la residència dels propietaris amb la seva ajuda. Les principals responsabilitats directes de l'organització directiva són la implementació de la planificació tècnica i financera de les obres, proporcionant un estat adequat transferit a l'Oficina de béns immobles, així com la prestació de serveis de serveis públics i serveis de qualitat, implementació, segons sigui necessari i manteniment del àrea local.
El nou codi d'habitatge es basa en el dret preferent del propietari de les instal·lacions residencials, va canviar fonamentalment el concepte de gestió de l'edifici d'apartaments. Al principi, el dret de propietaris sobre l'organització de la gestió d'un edifici d'apartaments està consagrat al Codex. Els propietaris han de contenir la seva propietat pròpia, definida individualment i la propietat comuna de la casa. Al mateix temps, es tenen en compte les característiques tècniques individuals i les condicions de l'edifici, així com les necessitats específiques dels propietaris de les instal·lacions.
Quines són les opcions per gestionar un edifici d'apartaments? Per als propietaris de locals residencials, tres possibilitats es proporcionen legalment: gestionar la seva propietat pel seu compte, per unir-se en l'associació de propietaris d'habitatges o contractar un gerent professional.
Per als propietaris de les instal·lacions residencials, es proporcionen tres possibilitats: gestionar la seva propietat pel seu compte, per unir-se a la col·laboració dels propietaris o contractar al gerent. Els propietaris estan obligats a mantenir la seva propietat pròpia, definida individualment i la propietat comuna de la casa.
Govern directe
Si els propietaris de les instal·lacions residencials trien una variant de gestió directa de locals residencials i no residencials d'un edifici d'apartaments, la qual cosa significa que totes les qüestions generals d'acord amb l'article 164 de l'habitatge Codecyrf decideixen pel seu compte. El nombre de propietaris implicats en l'administració directa, la HCRF no es regula.Implementar la seva decisió a la pràctica, els propietaris poden de diverses maneres. En primer lloc, tots els problemes de gestió actuals es poden resoldre a les reunions generals dels propietaris de les instal·lacions. En segon lloc, els propietaris poden distribuir deures sobre la gestió de la llar. En tercer lloc, poden triar un dels inquilins, donant-li l'autoritat per gestionar l'economia familiar, o convidar a una persona diferent entre els propietaris (és important recordar que la implicació d'un gerent professional és un tipus especial de gestió d'un edifici d'apartaments i, per tant, en aquest cas és impossible). Els poders de la persona que, en nom de tots els propietaris, entraran en relacions amb tercers (per exemple, amb una brigada de reparació o empresa de seguretat), han de ser confirmats per tots els propietaris (o per la majoria) per escrit.
Tots els contractes per a la prestació de serveis per al manteniment i (o) treballen en la reparació de la propietat comuna en un edifici d'apartaments amb persones que duen a terme aquestes activitats han de ser els propietaris de les instal·lacions a partir de la resolució de la seva Junta General. En un contracte, tots o més propietaris de locals a la casa actuen com a un costat. Al mateix temps, aquests acords es mantenen individualment. Els primers inclouen principalment acords sobre subministrament d'aigua fred i calent, drenatge, subministrament elèctric, subministrament de gasos (inclosos els subministraments de gasos en cilindres), calefacció (subministrament de calor, incloent el subministrament de combustible sòlid en presència de calefacció de forn).
Hi ha un altre problema: la mida de les aportacions per al manteniment d'un edifici d'apartaments. Cal assenyalar que l'import es determina en cada cas particular. Els propietaris de les instal·lacions - propietaris que es gestionen directament - fan una tarifa per a locals residencials i serveis públics d'acord amb els acords conclosos amb les persones que ofereixen serveis rellevants. Es discuteixen preguntes sobre el que cal fer per a la millora de la casa i de l'àrea local, així com l'import de la participació de cada propietari en el cost del manteniment de la casa, sobre la quantitat de taxes per a la prestació de serveis. a la Junta General de Propietaris. La seva decisió és obligatòria per a tothom, fins i tot per a aquells que no han arribat a la reunió. Per descomptat, el que estava absent o es va mantenir insatisfet amb el pla d'acció proposat i aprovat, pot apel·lar a la cort una decisió presa per la reunió. No obstant això, la llei serà al costat de la majoria, és clar, el cas, si la decisió es fa i es documenta d'acord amb la llei.
Com crear una associació de propietari d'habitatge (HOA)
Malgrat tots els seus desavantatges, els propietaris dels propietaris de l'habitatge són la forma més popular de gestió d'edificis d'apartaments en aquest moment. Un dels primers Hoas de Moscou va ser la col·laboració de Saburovo.
El procediment per a la creació d'un HOA, fixat en el Codecserf de l'habitatge, es simplifica significativament en comparació amb el que va ser previst per la llei federal "sobre les associacions d'habitatge". Això es fa per ajudar els propietaris d'habitatges en la realització del dret a gestionar la seva propietat. Ara el registre de condominis no és necessari com a complex de propietats. És evidència, abans de la creació de l'HOA, no és necessari resoldre la tasca d'incorporar una parcel·la en què es troba un edifici multi-apartament, en la composició de condominis.
Per registrar la col·laboració dels propietaris de l'habitatge, els documents següents s'han de proporcionar a l'autoritat de registre:
Aplicació en forma aprovada pel Govern de la Federació Russa;
Minuts de la Junta General de Propietaris de locals residencials amb una decisió sobre la creació d'una persona jurídica - Associació de propietaris d'habitatges;
Reclinistes o còpies notarials dels documents constituents (una carta exemplar de l'HOA es pot trobar a l'Ordre del Ministeri d'Estat Esquema núm. 35 de 03.08.1998. "Educació de la Carta aproximada de l'Associació dels Propietaris d'Habitatge") ;
Document sobre el pagament del deure estatal.
El cost dels serveis d'organitzacions que s'especialitzen en el registre d'entitats jurídiques, incloses les associacions de propietaris d'habitatges, es troba en el rang de 20-50 mil rubles. Si els membres de l'HOA registraran l'associació independentment, els costos seran aproximadament 2,5 mil rubles. D'aquests, 2 mil rubles - el deure estatal per al registre estatal d'una entitat jurídica (article 333.33 de l'impost CODECARF); 500RUP. - Obligació estatal per a la Comissió d'Accions Notarials pels notaris de les oficines notarials estatals per al certificat de documents constituents (còpies de documents constituents) d'organitzacions (article 333.24 de l'impost CODECARF). A més, amb la inscripció independent, les despeses organitzatives addicionals sorgiran inevitablement relacionades amb el registre dels accessoris dels propietaris.
La inscripció es realitza pels òrgans territorials del Servei Fiscal Federal.
Associació d'habitatges
Tots els temes de gestió de la llar es resolen pels òrgans de gestió de l'HOA (la Junta General de Membres de l'Associació) o una cooperativa (la Junta General de Membres de la Conferència Cooperativa). Les activitats actuals de gestió de la llar es realitzen sovint per la Junta General de Membres de l'HOA i cooperativa, sinó per la gestió i president del tauler elegit. Al mateix temps, es crea una comissió de revisió, que verifica l'activitat financera de l'associació (cooperativa).
Una organització sense ànim de lucre pot gestionar un edifici d'apartaments de forma independent (realitzant activitats pròpies o incloses en el seu personal sobre la base d'un contracte de gestió de la llar) o per atraure una organització de control extern (gerent) a això, concloent el pertinent contractar-hi. Hoa està obligat a concloure acords sobre el manteniment i la reparació de locals residencials i la propietat comuna en un edifici d'apartaments amb propietaris, fins i tot si no són membres de l'associació.
Associació d'habitatges, una organització sense ànim de lucre que s'ha de registrar. La seva carta està aprovada a la Junta General de Propietaris d'Apartaments. Segons el codi d'habitatge, "el nombre de membres de l'HOA, creant una associació, hauria de superar el 50% dels vots del nombre total de propietaris de les instal·lacions en un edifici d'apartaments". Escoltar la creació d'HOA, la gestió de la casa es realitza mitjançant òrgans elegits a la Junta General de Propietaris.
Formes de pes de la gestió de molts avantatges sobre els altres. En primer lloc, Hoa com a entitat jurídica pot prendre un préstec bancari sobre les necessitats comunes dels propietaris.
A més de les possessions de l'associació, no només es poden tractar els propietaris dels propietaris, sinó també una zona terrestre a casa, una zona de la casa, zones comunes.
La propietat ha d'organitzar primer, després de la qual cosa l'HOA té dret a disposar-ho a la seva discreció: vendre, arrendament. Però sota una condició: el remei significa només per a les necessitats de la casa. El passaport de la propietat domèstica es troba a l'organització que va gestionar la casa abans (Direcció del Client Unificat), o en BTI, que està consagrat per les instruccions sobre la comptabilitat del Fons d'Habitatge a la Federació de Rússia (aprovada per l'ordre de El Ministeri de Nacions de la Federació de Rússia núm. 37 de 04.08.1998). La parcel·la en què es troben els edificis d'apartaments i altres objectes d'immobles immobles, és un propietari de la participació habitual dels propietaris de locals en un edifici d'apartaments. Si la trama de terres es va formar abans de la introducció del còdec de l'habitatge i es trobava en els registres cadastrals estatals, es fa de forma gratuïta a la propietat compartida en general dels propietaris de les instal·lacions en un edifici d'apartaments.
Si els límits de la parcel·la de la terra en què es troba l'edifici d'apartaments no es defineix i es documenta (és a dir, la terra no està formada), a continuació, a partir de la decisió de l'Assemblea General dels Propietaris, la Manor o qualsevol altra autoritzada Per la reunió especificada de la persona té dret a aplicar a les autoritats estatals o autoritats autogovern local amb una declaració sobre la seva formació. Després de la formació d'una parcel·la de terres i la seva comptabilitat cadastral estatal, es destina a la titularitat total dels propietaris de les instal·lacions en un edifici d'apartaments (article 16 de la Llei federal núm. 189-FZ datada el 29 de desembre de 2004 ". Sobre la introducció de Codecsarf de l'habitatge ").
Hi ha un hoa i unes contres. Hospital, és aquesta forma de gestió que pot ser un camp d'abús dels òrgans de gestió de l'HOA. El codi d'habitatge conté disposicions per les quals la idea principal d'Hoa és una resolució basada en residents privades, i tota la resta, incloses les activitats del Consell, president, és l'activitat exclusivament directiva, controlada i responsable. A la pràctica, sovint hi ha una situació inversa. Invente, la col·laboració mínima més important és la càrrega total de la responsabilitat. Si el vostre veí i col·lega a l'HOA decideix de sobte per no pagar els serveis públics, tots els altres propietaris hauran de cobrir primer l'escassetat de defecte, i només llavors truqueu la consciència del Defaulter. Així, en lloc de drets, que en realitat adquireix el Consell de l'HOA, el propietari de les instal·lacions residencials només es reserva una obligació de pagar els comptes sobre la base del paràgraf 3 i 4 de l'article 137 de l'habitatge CODECARF. Per descomptat, es pot retornar una tarifa per serveis públics realitzats per altres propietaris a través de la pista, però és gairebé impossible aconseguir desnonaments del propietari.
La propietat s'hauria de publicar per primera vegada, després de la qual cosa els propietaris tenen dret a disposar d'ella a la seva discreció: per vendre, llogar. Els fons remediats només han de fer les necessitats de la casa.
Organització de gestió
El muntatge de llogaters pot atraure un controlador. Per cert, pot fer que els membres de l'HOA. Si abans d'un salt 2007. Els propietaris no es determinaran amb el candidat del gerent, serà nomenat per la decisió del municipi, que està obligada a celebrar un concurs obert d'organitzacions de govern.Les organitzacions de gestió estan subjectes a la certificació de la conformitat del personal sota el grup empresarial dels òrgans de gestió de serveis públics, incloent organitzacions de gestió, HOA, JSC IDR. ". Els registres de persones i organitzacions que han aprovat la certificació es publicaran als mitjans de comunicació. Propietaris d'habitatge Trieu l'organització de gestió, així que podreu rebre informació sobre les empreses la qualitat dels serveis està garantida per l'Estat.
De fet, els drets i obligacions de l'organització de gestió seran similars a les elegibles per a l'arrendatari elegible en la gestió directa. L'organització de gestió, que representa els interessos dels inquilins, conclou els contractes amb serveis operatius, resol la millora del territori, reparació, l'ús de locals no residencials. Els detalls dels drets i obligacions del gestor haurien de reflectir-se en el contracte. És possible tenir en compte els interessos de tots els residents i tractar de preveure totes les opcions possibles, els propietaris de l'habitatge hauran de recórrer a l'ajut d'un advocat. El contracte ha de proporcionar necessàriament mesures per a la responsabilitat disciplinària i material de l'organització de gestió.
A més, aquest tipus de gestió és obvi: no hi ha necessitat de crear una entitat jurídica (associació). Nomenar una organització de gestió, és suficient per resoldre la Junta General de Propietaris. No obstant això, cal abordar amb molta cura la selecció de l'organització de gestió, ja que, després d'haver transferit els seus poders a la gestió del gerent professional, els residents podran controlar principalment els resultats de la gestió, però no el propi procés.
Com es pot determinar la tarifa per als serveis públics i comprovar la mida de les aportacions?
Normes generals per a la prestació de serveis de serveis públics a ciutadans d'acord amb el compte 1 Article 157 de l'habitatge Codecarf s'estableixen pel govern. Tradicionalment, es determina la mida de les taxes d'utilitat (subministrament d'aigua calenta i freda, eliminació d'aigua, font d'alimentació, subministrament de gasos, calefacció) en funció de les lectures dels dispositius comptables. Si no hi ha dispositius comptables, es calcularà la quota sobre la base dels estàndards de consum de serveis públics. Aquests estàndards són aprovats per governs locals (a les entitats constitutives de la Federació Russa d'Importància Federal de Moscou i de l'autoritat de Sant Petersburg del poder estatal del tema rellevant de la Federació Russa) de la manera prescrita pel govern.
Per tal de comprovar l'import del pagament establert per l'organització de gestió, és necessari prendre el decret adequat de l'acord territorial i del cos operatiu i comparar la quantitat calculada de pagaments de serveis públics amb el meritat.
Començar a gestionar
La votació pot ser a temps complet i absent. Amb un gran nombre de propietaris de les instal·lacions, la Junta General en forma de votació absent és racional. En aquest cas, els propietaris transmeten les seves decisions sobre qüestions plantejades en la votació per escrit a l'adreça que apareix a l'Assemblea General.
La forma de vot a la Junta General dels Propietaris de les instal·lacions està determinada pel RF.3 Article 48 del ZHCRF: el nombre de vots de cada propietari de la sala en un edifici d'apartaments en una reunió general és proporcional a la seva participació A la dreta de la propietat comuna per a la propietat general d'aquesta casa. En altres paraules, el nombre de vots que té el propietari està determinat per la mida (àrea real) de la seva propietat.
Aquest mètode de votació és comú. Si estem parlant de prendre decisions dels membres de l'HOA, l'ordre de la votació es pot definir a la configuració (l'associació té dret a triar la "votació de metres quadrats", sinó per qualsevol altre, per exemple, pel nombre de viure a la sala residencial). Si no hi ha cap mètode de votació a la Carta, no estigui estipulat, s'ha de dur a terme d'acord amb el codi d'habitatge.
L'acord de gestió hauria de reflectir els interessos de tots els propietaris de locals residencials en un edifici d'apartaments de la mateixa manera, així com proporcionar els mateixos enfocaments de finançament de costos.
Si un dels propietaris és l'estat
Com ja s'ha esmentat, la pitjor part de les instal·lacions residencials és actualment propietat dels ciutadans. No obstant això, sempre es queden locals residencials del municipi. Són necessaris, per exemple, per implementar un programa de contractació social, per eliminar els morosos d'IT.P.Entitats municipals, temes i la Federació de Rússia participen en la presa de decisions a la Junta General sobre la igualtat de drets amb altres propietaris. No es proporcionen privilegis per a aquest grup de propietaris de locals residencials.
També és possible que el propietari de les instal·lacions sigui l'Associació Pública de Ciutadans o Sindicats. A continuació, els drets i obligacions del propietari col·lectiu coincidiran amb els drets i les obligacions del propietari individual. L'única diferència serà que presentar els seus interessos a l'Associació pública haurà de ser elegida un dels seus membres i documentar els seus poders.
Si es perd el període de selecció de l'organització de gestió
És probable que no tots els propietaris de les instal·lacions residencials es determinaran amb l'opció de gestió en el període assignat. Hi ha una pregunta de lawsager: què passarà amb indefinit? Per descomptat, després d'una brossa 2007. Els propietaris no perdran el dret de triar. El dret a gestionar la seva propietat, proclamada en la Constitució, va ser consagrada pel Codi Civil fa deu anys. Si els propietaris del temps assignat no podien triar un mètode de gestió, l'Estat celebrarà un concurs per a la selecció d'una organització, que durà a terme utilitats públiques d'un edifici d'apartaments. Un any després, la companyia serà inspeccionada pel municipi, i els inquilins comunicaran si el seu treball organitza l'organització designada. Aquest esquema farà possible formar relacions entre el propietari i els directius sobre la base d'un acord que proporcioni drets i obligacions mutus, i el principal establiment de responsabilitat.
Si els propietaris del temps assignat no podien triar un mètode de gestió, l'Estat celebrarà un concurs per a la selecció d'una organització que durà a terme serveis públics d'un edifici d'apartaments.
Si es discuteix l'empresa de gestió
I, finalment, l'última pregunta que sorgeix de cada propietari de l'habitatge: quina eficaç és el nou sistema de gestió? La majoria del 51% dels muscovites de seguiment de Romir enquestats creuen que les innovacions en el camp de la gestió de la fundació residencial no canviaran la situació actual; El 17% creu que els canvis milloraran el treball de les utilitats públiques; El 11% pensa que la qualitat dels serveis d'utilitat es deteriorarà i el 21% dels enquestats es va trobar amb la resposta.
Segons la majoria, la Direcció del client unificada és l'estímul principal del sistema d'utilitat. Però no podem apreciar les activitats de les organitzacions de gestió comercial. Big Plus Deza rau en la controlabilitat: la Direcció del Client Unificat està interessat en la gestió d'un fonament residencial i té certes habilitats en aquesta àrea (en el futur, tots els Desars se suposa que es transformen en societats anònimes, que augmentaran el Interès de la Direcció en la prestació de serveis d'alta qualitat). Per això, molts funcionaris, incloent representants del Departament d'Habitatge i Serveis Comunitaris i Millora de Moscou, creuen que el desig no és la pitjor organització de gestió.
Resumint, diguem que cal documentar la relació entre els residents de la casa i el gestor de projectes. L'acord de gestió, sobre la base de la qual es duran a terme els drets i obligacions dels residents de la casa i el gerent, ha de ser especialment acuradament. Després de tot, la disponibilitat de l'impacte en el gerent i el mecanisme de control de les activitats de la companyia de gestió també depèn d'aquesta. Per tant, la qüestió de l'amistat entre el gerent i el resident de l'edifici de l'apartament romanen oberts. L'experiència de les activitats de l'HOA ha demostrat que és possible establir la interacció, però això també requereix el temps i la disponibilitat d'un consultor legal. Iteriorment, recordeu que la manera escollida de gestionar la casa es pot canviar en qualsevol moment sobre la base de la decisió dels propietaris. Prova, la decisió es cancel·larà pels propietaris i es continua la recerca d'una forma de gestió adequada.