Ens expliquem el que un fons de compensació, un cercador d'escro, què fer si el desenvolupador es fallés i sobre les noves normes per a la protecció dels accionistes enganyats el 2019.
De mitjana, del 2 al 6% dels accionistes cada any no reben les seves instal·lacions a temps, i crea un problema significatiu per al mercat immobiliari. Protecció dels drets dels accionistes previstos el 2005 per la Llei núm. 214-fz era insuficient, de manera que va continuar millorant-la. Les noves normes estan dissenyades per protegir els drets dels accionistes enganyats. El període de transició ha estat llançat fins al juliol de 2019.
Tot sobre innovacions de la llei
Articles i conceptesQui són els accionistes enganyats
Problemes de construcció d'equitat
Requisits per al desenvolupador
Requisits per a DDU
Responsabilitat per canviar els terminis
Fons de compensació
Desenvolupador de fallides
Compte de garantia
Garantia
Perspectives d'innovacions
Sobre objectes i conceptes
Per tant, hi ha dues característiques principals. El primer és el desenvolupador: una entitat jurídica que té o en l'arrendament adequat de la terra i atraure participants en efectiu en la construcció d'equitat per crear edificis d'apartaments i (o) altres objectes immobiliaris basats en el permís obtingut.
El segon és un participant en la construcció compartida: una entitat ciutadana o jurídica. Junts poden construir no només edificis residencials, sinó també garatges, instal·lacions sanitàries, restauració, activitats comercials, comerç, cultura i altres objectes immobiliaris, a excepció de les instal·lacions industrials. Això es registra a l'article 2 de la Llei.
També hi ha una definició clara de l'objecte de la construcció d'equitat, és a dir, el fet que en el futur hagi de ser el vostre apartament, un garatge o un lloc a l'aparcament subterrani a prop de la casa. Aquestes instal·lacions residencials o no residencials per ser transferides a l'accionista després de rebre permís per cometre un edifici d'apartaments i (o) d'un altre objecte immobiliari i la part d'aquesta casa o l'objecte de béns immobles, incloent-hi els diners en efectiu del participant .
Qui són els accionistes enganyats
Per al comprador de la propietat immobiliària problemàtica en construcció, es necessiten les següents condicions:- Es va concloure l'acord d'accionista;
- La part d'execució no va complir les obligacions sota el contracte de participació de l'equitat de més de 9 mesos. i no va augmentar la inversió en la construcció d'una casa de més de dos períodes d'informació seguits;
- El desenvolupador no té successor per construir un objecte;
- Les obligacions de l'empresa constructora abans que els accionistes no estiguin garantits per la garantia del banc o l'assegurança de responsabilitat civil.
Tingueu en compte: En alguns casos, fins i tot la disponibilitat d'un contracte de participació de l'equitat en la construcció no pot protegir el comprador-accionista. Dret federal núm. 214-fz "Sobre la participació en la construcció de renda variable d'edificis d'apartaments i altres objectes immobiliaris" (Llei núm. 214-fz) no protegeix els accionistes si:
- A la casa construïda, les mateixes instal·lacions es van vendre diverses vegades;
- La casa està construïda sobre una trama que no s'emet ni el lloguer;
- La casa està construïda sobre una trama on no es permet;
- La casa està construïda amb una violació d'un pla de planificació de la ciutat, requisits del projecte.
L'abús dels accionistes amb els seus privilegis (per exemple, la possibilitat de negar-se a un sol cara del contracte o l'obtenció de sancions per violació de la transmissió de l'objecte) pot provocar que el tribunal els negui a protegir els drets si la naturalesa malintenca S'estableixen accions.
Problemes de construcció d'equitat
En essència, els trampes s'estan tornant clar per a tothom que estudia acuradament aquest règim d'inversió immobiliària.
Els avantatges de l'esquema són evidents: el comprador rep béns immobles un 30-40% més barat que el preu mitjà de mercat; El desenvolupador rep fons per a la construcció d'objectes immobiliaris i la implementació del canal del producte acabat.
Malauradament, aquesta inversió sempre s'associa amb riscos considerables. Les petites diferències són bastant comunes, no sempre es compromet a la programació. No obstant això, passa que el desenvolupador posposa específicament la finalització de la construcció o treu el moment d'entrar a l'habitatge.
Adoptada el 2005 La Llei núm. 214-FZ va introduir la prohibició dels desenvolupadors a preselive apartaments abans de rebre permisos; Vaig ordenar als desenvolupadors que es registressin en el contracte tots els termes i sancions per la seva incompliment, així com registrar tots els contractes de participació de l'equitat (DDU) per excloure les vendes dobles.
No obstant això, això no va ser suficient i els canvis van començar a introduir canvis.
En primer lloc, la construcció d'habitatges ha de ser separada d'altres activitats amb la imposició de restriccions al desenvolupador per realitzar operacions que no estiguin relacionades amb la implementació del projecte.
En segon lloc, el principi de "One Company és un permís de construcció" hauria de ser observat. Al mateix temps, la construcció amb participació compartida en diversos permisos està prohibida. Al mateix temps, els grans desenvolupadors no podran delegar les seves funcions a les estructures infantils per assumir l'execució de diversos projectes alhora, perquè l'experiència ha de tenir almenys 3 anys (almenys com a contractista general o client).
En tercer lloc, l'activitat del desenvolupador ha d'anar acompanyada d'una institució de crèdit bancària designada. Els comptes de la companyia, el client tècnic i el contractista general s'han d'obrir al mateix banc.
En quart lloc, els requisits per a la reputació empresarial dels òrgans de gestió del desenvolupador i els seus participants estan endurits. Entre els fundadors del desenvolupador no es poden carregar amb conviccions desapercebudes o destacades, així com aquells que han provocat activitats de fallida de l'entitat jurídica.
La companyia ha d'obtenir una conclusió d'examen fins i tot per a edificis de baixa altura, per no tenir deutes (excepte els préstecs objectiu per a la construcció). En una entitat bancària autoritzada, els fons s'han de dipositar en la quantitat d'almenys el 10% del cost de la construcció (un peculiar paracaigudes, que hauria de ser protegit i desenvolupador, i els accionistes en cas d'enduriment de temps o fallida).
Cinquè, la Llei estableix el límit de les despeses del desenvolupador a la Fundació per a la remuneració, el pagament dels serveis del banc, els serveis de la societat de gestió, publicitat, serveis comuns, serveis de comunicació, lloguer. Aquest límit és el 10% del cost de disseny de la construcció.
Com triar una empresa fiable
Si vas a comprar un apartament a la casa en construcció:- Apreneu informació disponible sobre el desenvolupador, comproveu la seva reputació.
- La forma més senzilla de confirmar el fet que llegireu a Internet, per anar a qualsevol dels edificis i assegureu-vos que es realitzi el treball.
- Abans de signar el contracte de participació de l'equitat en la construcció, llegiu-lo atentament, no tingueu pressa.
- Si teniu els dos dubtes, consulteu Advocats per ajudar-vos a entendre totes les complexitats legals.
Novetats requisits per al desenvolupador
Fins al dia, un contracte amb el primer participant en la construcció d'accions del desenvolupador no més tard de 14 dies està obligat a publicar en els mitjans de comunicació o a Internet una declaració de projecte on s'indiquen la informació sobre la informació i la informació del projecte.
El desenvolupador està obligat a proporcionar una distribució a petició:
- Permís de construcció;
- Implantació tècnica i econòmica del projecte;
- Conclusió de l'examen estatal de la documentació del projecte;
- Documentació del projecte, que inclou tots els canvis que es van fer;
- Documents que confirmen les regles del desenvolupador a la parcel·la terrestre.
També hauria d'invertir en el projecte els seus propis fons en la quantitat d'almenys un terç del pressupost total del projecte; Els diners atrets dels accionistes han d'anar estrictament per a la implementació d'un projecte específic, i de cap altre lloc.
Requisits per a la participació
D'acord amb el DTU, un costat (Lolshler) es compromet a pagar una participació fixa en el document i adoptar un objecte preparat, i l'altra part es compromet a construir i presentar aquest objecte a l'acord previst per l'Acord.El contracte ha de complir:
- Determinació de l'objecte específic de la construcció compartida a transmetre de conformitat amb la documentació del projecte pel desenvolupador;
- Especificar el termini per a la transferència de l'objecte de la construcció d'equitat a l'accionista;
- Informació sobre el preu del contracte, la sincronització i l'ordre del pagament;
- Informació sobre el període de garantia que actua en relació amb l'objecte en construcció.
En absència d'almenys una de les condicions enumerats de les condicions, el contracte es considera invàlid. Cada DDU hauria d'estar registrat a la Divisió Regional de Rosrestra per evitar dobles vendes.
L'accionista té dret a rescindir el contracte unilateralment, si, per exemple:
- Hi va haver problemes amb els termes;
- Els requisits per a la qualitat de l'objecte immobiliari es violen significativament;
- La planificació dels apartaments previstos pel projecte inicial canvia.
En cas de finalització del contracte, el desenvolupador està obligat a retornar no només els diners als accionistes, sinó també l'interès per l'ús de fons prestats en l'import de la taxa de refinançament 1/150 del Banc Central de la Federació Russa, que opera el dia del compliment de l'obligació de retornar els fons pagats pels accionistes. Al mateix temps, la companyia pot rescindir el contracte només a través de la cort després de 3 mesos.
Responsabilitat per canviar els terminis
El desenvolupador està obligat a transferir l'objecte als participants en la construcció d'equitat no més tard que el terme estipulat pel tractat. El període de transferència està establert per a tots els participants, és un.Si el procés es retarda, el desenvolupador està obligat a pagar una penalització (penal) als compradors en la quantitat de 1/75 taxa de refinançament del Banc Central de la Federació de Rússia, que actua el dia del compliment de l'obligació, sobre el preu del contracte per a cada dia de retard.
En cas que sigui impossible construir una casa en el contracte registrat en el contracte, la companyia està obligada durant 2 mesos. Per escrit per notificar als accionistes i suggerir que faci canvis en el contracte.
A més, el DDD estableix certs termes per a la transferència de béns immobles a inversors immobiliaris després de rebre permís per encàrrec de la casa.
Segons la Llei núm. 214-fz, el desenvolupador està obligat a transferir tots els apartaments als clients durant 2 mesos. Després d'acceptar la Comissió Estatal.
Fons de compensació per protegir els accionistes enganyats
Per garantir que l'assegurança de responsabilitat civil dels desenvolupadors es beneficiarà d'acords de participació és ara un fons de compensació.
Totes les empreses que venen apartaments a l'etapa de construcció haurien de ser transferits al Fons de Compensació per proporcionar passius en virtut d'un acord al 1,2% del preu de cada DDU. La llei preveu una avaluació anual de les obligacions per ajustar la mida de l'avaluació de l'avaluació, però no més sovint 1 vegada per any.
Els fons del fons de compensació es dirigiran a la realització d'objectes immobiliaris problemàtics. Encapçala el conseller delegat de Fons de Compensació de l'Agència per als préstecs d'habitatge i hipoteca (AHML). És molt important que la tasca de la Fundació no inclogui la recopilació d'una determinada quantitat, només cal assegurar-se que proporciona la cobertura financera dels riscos existents.
La quantitat màxima de possible indemnització de diners es determina sobre la base de l'àrea total d'instal·lacions en construcció i el preu d'un metre quadrat d'habitatge en aquesta propietat. Al mateix temps, la superfície total de l'objecte de la construcció d'equitat no pot superar els 120 m², i el preu d'1 m² no pot ser superior al valor mitjà de l'habitatge similar al mercat primari de la mateixa regió.
El fons de compensació ajudarà a protegir els drets dels nous accionistes; Per tal d'ajudar a aquells còmplices que ja han trobat dificultats, les autoritats regionals han dibuixat gràfics de la realització d'objectes problemàtics, que indiquen el temps i els mecanismes de la solució.
Si el desenvolupador està en fallida
La durada total del procediment de fallida es redueix per l'abolició dels procediments de recuperació financera i optimització d'activitats realitzades pel gestor arbitral i el tribunal de fallida. El primer procediment s'introdueix al procediment de producció competitiva, mentre que el líder professional ha de portar l'empresa fallida, que ja té experiència en el sector de la construcció. Un nou gestor de fallides dirigeix una carta als accionistes en què es descriuran el procediment posterior i l'algorisme d'accions.
La Llei "La fallida" estableix que els requisits de tots els accionistes es presenten al gestor de la competència, i no al tribunal d'arbitratge no més tard de 2 mesos. Des de la data de recepció de la notificació del gestor competitiu. El gerent considera els requisits i els inclou en el registre.
Si, en el curs dels procediments de fallida, la raó suficient semblava creure que es podria restaurar la solvència del desenvolupador del deutor, és possible una transició a la gestió externa.
El gestor competitiu està obligat a dur a terme les accions necessàries per cercar i atraure un altre intèrpret. Hi ha una altra opció: la reunió dels accionistes té dret a decidir el mètode d'execució d'obligacions rebent una indemnització del fons de compensació. A més, segueix sent la possibilitat de pagar els requisits transferint a les disposicions de l'objecte de la construcció inacabada o la transferència de locals residencials (si l'objecte ja està construït). La decisió es fa per separat per a cada casa en construcció, la Junta General de Future inquilins, és necessari obtenir l'aprovació de ¾ dels accionistes.
Tingueu en compte: A la fallida del desenvolupador, la categoria més vulnerable dels propietaris és propietaris de locals no residencials, inclosos els apartaments.
La parcel·la de la terra i la casa en construcció es lliuren amb participants en la construcció de renda variable fins que el desenvolupador compleix les seves obligacions; Al mateix temps, la propietat de béns immobles procedeix a l'accionista en el moment de la inscripció del contracte de participació de l'equitat.
Què és un compte de custòdia
Eskrow - Especialitat de Dipòsit Condicional, sobre el qual s'acumulen els títols en efectiu fins que es completi la construcció de la casa. Els comptes d'Escrip a Rússia van aparèixer el 2014, però només va utilitzar aquest esquema el 2018.
Els interessos dels fons col·locats en comptes de custòdia no es cobren, i el banc on aquests comptes estan oberts, no reben remuneracions. De fet, un compte de custòdia és un dipòsit sense interessos, els diners en què es congela durant un període no superior a la data de posada en marxa de l'objecte en funcionament en la declaració de disseny més 6 mesos. En utilitzar comptes de custòdia, els accionistes no accepten el risc financer associat a un desenvolupador específic i només assumeixen el risc per a un banc autoritzat, que els ha de retornar en els casos previstos per la llei. En el cas que el banc sigui declarat en fallida, el desenvolupador repeteix el contracte amb el nou agent bancari, els diners assegurats es transferiran a un compte nou.
La companyia rep fons dels comptes d'exoruum després d'entrar a l'objecte a l'operació i registrar el dret de propietat d'almenys un apartament.
Els mitjans amb comptes de custòdia es poden traduir, ja sigui per pagar les obligacions de l'empresa en un contracte de préstec, o es llisten directament al desenvolupador (per calcular amb el prestador en el cas que es va dur a terme la construcció dels fons prestats.
Període de garantia - 5 anys
El detergent té dret a requerir l'eliminació lliure de defectes detectats o reduir el preu de l'apartament a la quantitat adequada. A més, l'accionista pot requerir una indemnització per les seves despeses per eliminar les deficiències.Perspectives d'innovacions
A partir de l'1 de juliol de 2019, els canvis a la Llei federal núm. 214-fz van començar a operar íntegrament. La construcció compartida ha de ser substituïda pel projecte, cal crear el registre (ajudarà a comprovar la fiabilitat del desenvolupador).
També a partir de l'1 de juliol de 2019, el procediment per vendre apartaments en edificis nous ha canviat. D'acord amb la Llei, la companyia rebrà diners que no reben diners de l'accionista per continuar la construcció, sinó dels bancs acreditats i emmagatzemar-los en comptes de custòdia.
Però no tots els desenvolupadors treballaran en aquest esquema. Segons la resolució, els desenvolupadors poden vendre apartaments per a antigues condicions, si a casa estan preparades almenys un 30%, i el nombre de contractes conclosos - no menys del 10%. Els jueus especialitzats en béns arrels, ja han assenyalat que els desenvolupadors estan buscant Els esquemes de bypass, en la implementació de quins compradors de propietats no entraran al DDD.
Només el contracte de participació de l'equitat pot garantir la protecció dels drets de l'accionista, de manera que el comprador no pot acceptar la proposta del desenvolupador per emetre una factura, o un contracte d'assignació de dret o d'un acord de cofinançament.
Els experts immobiliaris creuen que els canvis en la Llei núm. 214-FZ obligaran les petites i mitjanes empreses del mercat, ja que l'objectiu de les innovacions és reconèixer la indústria de la construcció. D'altra banda, aquesta situació pot causar canvis significatius en el mercat de préstecs hipotecaris, obligant els bancs a oferir solucions de crèdit més rendibles per a aquells que vulguin comprar habitatge.
