Pagpanalipod sa mga Shareholders: Bag-ong mga lagda nga gisulud sa kusog sa 2019

Gisulti namon kung unsa ang usa ka kompensasyon nga pundo, usa ka escro-account, kung unsa ang buhaton kung ang nag-develop nabangkaruta ug bahin sa mga bag-ong lagda alang sa pagpanalipod sa mga gilimbongan nga mga shareholders kaniadtong 2019.

Sa aberids, 2 hangtod 6% sa mga shareholders matag tuig dili makadawat sa ilang mga pasilidad sa oras, ug naghimo kini usa ka hinungdanon nga problema alang sa merkado sa real estate. Ang pagpanalipod sa mga katungod sa mga shareholders nga gihatag alang sa 2005 pinaagi sa balaod nga No. 214-Fz dili igo, mao nga nagpadayon kini sa pagpaayo niini. Ang mga bag-ong lagda gilaraw aron mapanalipdan ang mga katungod sa gilimbongan nga mga shareholders. Ang panahon sa transisyon gilusad hangtod Hulyo 2019.

Tanan bahin sa mga inobasyon sa balaod

Mga butang ug konsepto

Kinsa ang ingon nga mga nalimbongan nga mga shareholders

Mga problema sa pagtukod sa equity

Mga Kinahanglanon alang sa Developer

Mga kinahanglanon alang sa DU

Responsibilidad alang sa pagbag-o sa mga deadline

Pundanan sa Kompensasyon

Ang Developer sa Pagkalihok

Escrow account

Pasalig

Mga prospect alang sa mga inobasyon

Bahin sa mga butang ug konsepto

Mao nga, adunay duha ka mga punoan nga bahin. Ang una mao ang nag-develop - usa ka ligal nga entidad nga adunay o sa tuo nga pag-arkila sa yuta ug pagdani sa mga partisipante sa cash sa katarungan nga pagtukod ug (o) uban pang mga butang sa apartment nga gibase sa nakuha nga permiso.

Ang ikaduha usa ka partisipante sa gipaambit nga pagtukod - usa ka lungsuranon o ligal nga entidad. Mag-uban sila makahimo sa pagtukod dili lamang mga residensya sa residensya, apan usab garahe, mga pasilidad sa kahimsog, mga kalihokan sa negosyo, kultura ug kultura ug kultura ug kultura ug kultura sa mga pasilidad sa industriya. Narekord kini sa Artikulo 2 sa Balaod.

Adunay usab usa ka tin-aw nga kahulugan sa katuyoan sa pagtukod sa equity, nga mao, ang kamatuoran nga sa umaabot nga ang imong apartment, usa ka garahe o lugar sa ilawom sa parkinganan duol sa balay. Kini nga residente o dili puy-anan nga lugar nga ibalhin sa Shareholder human makadawat pagtugot sa Commission Building ug (o) sa usa ka butang sa real estate, lakip na ang cash nga may kalabutan sa partisipante .

• 

Kinsa ang ingon nga mga nalimbongan nga mga shareholders

Aron ang pumapalit sa problema sa real estate sa pagtukod, gikinahanglan ang mga mosunod nga mga kondisyon:

• Ang kasabutan sa shareholder natapos;
• Ang nagpatuman sa Partido wala matuman ang mga obligasyon sa ilawom sa kontrata sa pag-apil sa equity mas dugay kaysa 9 ka bulan. Ug wala madugangan ang pamuhunan sa pagtukod sa usa ka balay nga labaw pa sa duha nga mga panahon sa pagreport sa usa ka laray;
• Ang nag-develop wala'y kahalili sa pagtukod sa usa ka butang;
• Ang mga obligasyon sa kompanya sa konstruksyon sa wala pa ang mga shareholders dili sigurado sa garantiya sa bangko o seguro sa sibil nga sibil.

Palihug hinumdumi: Sa pipila ka mga kaso, bisan ang pagkaanaa sa usa ka kontrata sa pag-apil sa equity sa pagtukod dili makapanalipod sa pumapalit-shareholder. Federal Law No. 214-FZ "sa pag-apil sa equity Construction sa mga bilding sa apartment ug uban pang mga butang sa real estate" (Balaod Num. 214-FZ) ang wala manalipod sa mga shareholders kung:

• Sa gitukod nga balay, ang parehas nga lugar gibaligya sa daghang mga higayon;
• Ang balay gitukod sa usa ka laraw nga wala gi-isyu o pag-abang;
• Ang balay gitukod sa usa ka laraw diin wala kini gitugotan;
• Ang balay gitukod nga adunay paglapas sa usa ka plano sa pagplano sa lungsod, mga kinahanglanon sa proyekto.

Ang pag-abuso sa mga shareholders sa mga pribilehiyo niini (pananglitan, ang posibilidad sa usa ka bahin nga pagdumili sa kontrata o pagkuha sa mga silot alang sa paglapas sa mga transmission sa mga katungod kung ang dili maayo nga kinaiya sa ang mga aksyon natukod.

Mga problema sa pagtukod sa equity

Sa tinuud, ang mga pitfalls klaro sa tanan nga maampingon nga nagtuon sa kini nga pamaagi sa pamuhunan sa real estate.

Ang mga plus sa laraw klaro: Ang pumapalit nakadawat sa real estate sa 30-40% nga mas barato kaysa sa kasagaran nga presyo sa merkado; Ang developer nakadawat mga pondo alang sa pagtukod sa mga butang sa real estate ug pagpatuman sa channel sa nahuman nga produkto.

Ikasubo, ang ingon nga pagpamuhunan kanunay nga adunay kalabutan sa daghang mga peligro. Kasagaran ang gagmay nga mga pag-ayo, dili kanunay ang iskedyul nga gihimo sa hingpit. Bisan pa, kini nahitabo nga ang developer piho nga pag-post sa pagkompleto sa pagtukod o pagbira sa higayon sa pagsulod sa balay.

Gisagop sa 2005 nga balaod nga No. 214-FZ gipaila ang usa ka pagdili alang sa mga nag-develop sa mga premelibo nga mga apartment sa wala pa makadawat mga permiso; Gisugo ko ang mga nag-develop sa pag-rehistro sa tanan nga mga termino ug multa alang sa dili katumanan niini, ingon man ang pagrehistro sa matag kontrata sa pag-apil sa equity nga adunay dual sales.

Bisan pa, dili kini igo ug ang mga pagbag-o nagsugod sa pagpaila sa mga pagbag-o.

Una, ang pagtukod sa pabalay kinahanglan nga ibulag gikan sa ubang mga kalihokan sa pagpahamtang sa mga pagdili sa nag-develop alang sa mga operasyon nga wala'y kalabutan sa Project sa proyekto.

Ikaduha, ang prinsipyo sa "usa ka kompanya usa ka permiso sa pagtukod" kinahanglan nga maobserbahan. Sa parehas nga oras, ang pagtukod uban ang gipaambit nga pag-apil sa daghang mga permiso karon gidili. Sa parehas nga oras, ang mga dagkong mga nag-develop dili makahimo sa pagtugyan sa ilang mga gimbuhaton sa mga istruktura sa bata aron makuha ang daghang mga proyekto o labing menos usa ka kinatibuk-an nga kontraktor o kustomer).

Ikatulo, ang kalihokan sa developer kinahanglan nga ubanan sa usa ka gitudlo nga institusyon sa bangko. Ang mga asoy sa kompanya, ang teknikal nga kustomer ug ang kinatibuk-ang kontraktor kinahanglan nga maablihan sa parehas nga bangko.

Ikaupat, ang mga kinahanglanon alang sa reputasyon sa negosyo sa mga tagdumala sa tagdumala ug ang mga partisipante niini gipugngan. Lakip sa mga magtutukod sa nag-develop dili mahimong mga nawong sa wala namatikdan o talagsaong mga kombiksyon, ingon man kadtong kansang mga kalihokan nakahatag sa pagkabangkaruta sa ligal nga entidad.

Ang kompanya kinahanglan nga makakuha usa ka pagtapos sa eksaminasyon bisan alang sa mga low-street buildings, nga dili adunay mga utang (gawas sa target nga pautang alang sa pagtukod). Sa usa ka awtorisado nga institusyon sa credit sa bangko, ang mga pondo kinahanglan nga madeposito sa kantidad nga labing menos 10% sa gasto sa pagtukod (usa ka lahi nga parachute, nga kinahanglan mapanalipdan ug mag-aawit sa oras sa pag-uswag).

Ikalima, ang Balaod nagpalig-on sa limit sa mga gasto sa developer sa pundasyon alang sa suhol, ang serbisyo sa mga serbisyo sa bangko, serbisyo sa advertising, mga serbisyo sa komunikasyon, pag-abang sa komunikasyon, pag-abang. Kini nga limitasyon mao ang 10% sa Gasto sa Disenyo sa Pagtukod.

Giunsa pagpili ang usa ka kasaligan nga kompanya

Kung mopalit ka usa ka apartment sa balay nga gitukod:

1. Hibal-i ang magamit nga kasayuran bahin sa developer, susihon ang reputasyon niini.
2. Ang labing kadali nga paagi aron mapamatud-an ang kamatuoran nga imong basahon sa Internet, - nga moadto sa bisan unsang mga bilding ug siguruha nga ang buhat gihimo.
3. Sa wala pa pagpirma sa kontrata sa pag-apil sa equity sa pagtukod, basaha kini pag-ayo, ayaw pagdali.
4. Kung ikaw adunay gamay nga mga pagduha-duha, tan-awa ang mga abogado aron matabangan ka nga makasabut sa tanan nga ligal nga mga inkricacy.

Bag-ong mga Kinahanglanon alang sa Developer

Hangtud sa adlaw, usa ka kontrata sa una nga partisipante sa bahin sa pagtukod sa developer nga wala'y 14 ka adlaw nga gipamantala sa usa ka impormasyon sa proyekto diin ang kasayuran bahin sa kasayuran ug proyekto gipakita.

Ang nag-develop obligado nga maghatag usa ka pag-apod-apod sa iyang hangyo:

• Permit sa Construction;
• Teknikal ug ekonomiya nga pamahayag sa proyekto;
• Panapos sa eksaminasyon sa Estado sa dokumentasyon sa proyekto;
• dokumentasyon sa proyekto, nga naglakip sa tanan nga mga pagbag-o nga gihimo niini;
• Mga Dokumento nga nagpamatuod sa mga lagda sa developer sa laraw sa yuta.

Kinahanglan usab siyang mamuhunan sa proyekto nga kaugalingon nga pondo sa kantidad nga labing menos usa ka ikatulo sa kinatibuk-ang badyet sa proyekto; Ang kuwarta nga nainter gikan sa mga shareholders kinahanglan nga higugmaon alang sa pagpatuman sa usa ka piho nga proyekto, ug bisan diin.

Mga kinahanglanon alang sa pag-apil

Nahiuyon sa DTU, usa ka bahin (lolshler) ang nagabayad sa usa ka pirmi nga stake sa dokumento ug gisagop ang kini nga butang sa kasabutan sa kasabutan.

Ang kontrata kinahanglan nga sundon:

• Ang pagtino sa piho nga butang sa gipaambit nga pagtukod nga ipasa subay sa dokumentasyon sa proyekto sa nag-develop;
• Gipunting ang deadline alang sa pagbalhin sa butang sa katarungan nga pagtukod sa shareholder;
• kasayuran bahin sa presyo sa kontrata, oras ug pag-order sa pagbayad;
• Kasayuran sa panahon sa garantiya nga naglihok nga may kalabutan sa butang nga gitukod.

Sa wala'y bisan usa sa mga termino nga gilista nga mga kondisyon, ang kontrata giisip nga dili husto. Ang matag DU kinahanglan nga marehistro sa Rosreestra Regional Division aron malikayan ang doble nga pagbaligya.

Ang shareholder adunay katungod sa pagtapos sa kontrata unilaterally, kung, pananglitan:

• Adunay mga problema sa mga termino;
• Mga kinahanglanon alang sa kalidad sa butang sa real estate hinungdanon nga gilapas;
• Ang pagplano sa mga apartment nga gipunting sa una nga pagbag-o sa proyekto.

Kung ang pagtapos sa kontrata, obligado ang developer nga mobalik dili lamang salapi sa mga shareholders, apan usab interes alang sa paggamit sa kantidad sa Central Bank sa Russian Federation, nga naglihok sa adlaw sa katumanan sa obligasyon nga ibalik ang mga pondo nga gibayad sa mga shareholders. Sa parehas nga oras, ang kompanya mahimong magtapos ra sa kontrata pinaagi sa korte pagkahuman sa 3 ka bulan.

Responsibilidad alang sa pagbag-o sa mga deadline

Ang developer obligado nga ibalhin ang butang sa mga partisipante sa katarungan nga pagtukod dili molapas sa termino nga gitakda sa trately. Ang panahon sa pagbalhin gitakda alang sa tanan nga mga partisipante, kini usa.

Kung ang proseso nadugay, obligado ang developer sa pagbayad sa usa ka silot (penal) sa mga pumapalit sa kantidad nga 1/75 nga rate sa Central Bank sa Russian Federation, nga naglihok sa adlaw sa katumanan sa obligasyon, sa presyo sa kontrata alang sa matag adlaw sa paglangan.

Sa panghitabo nga imposible nga magtukod usa ka balay sa kontrata nga natala sa kontrata, obligado ang kompanya sa 2 ka bulan. Sa pagsulat aron ipahibalo ang mga shareholders ug isugyot nga maghimo mga pagbag-o sa kontrata.

Dugang pa, ang DDD nagpatukod sa pipila ka mga termino alang sa pagbalhin sa mga real estate sa mga namuhunan sa yuta sa real estate human makadawat pagtugot sa Komisyon sa Balay.

Sumala sa balaod nga No. 214-Fz, obligado ang developer nga ibalhin ang tanan nga mga apartment sa mga kustomer sa 2 ka bulan. Human madawat ang Komisyon sa Estado.

Ang pondo sa kompensasyon aron mapanalipdan ang mga nalimbongan nga mga shareholders

Aron masiguro ang sibil nga kapansanan sa seguro sa mga nag-develop sa ilalum sa mga kasabutan sa pag-apil karon usa ka kompensasyon nga pundo.

Ang tanan nga mga kompanya nga nagbaligya sa mga apartment sa yugto sa pagtukod kinahanglan sumala sa Balaod kinahanglan ibalhin sa pondo sa kompensasyon sa ilalum sa usa ka kasabutan 1.2% sa presyo sa matag DU. Ang Balaod naghatag alang sa usa ka tinuig nga pagsusi sa mga obligasyon sa pag-adjust sa gidak-on sa pagtasa sa pagtasa sa pagtasa, apan dili labi ka kanunay 1 nga oras matag tuig.

Ang mga pondo sa pondo sa kompensasyon pagatudloan sa pagkompleto sa mga problema sa real estate nga mga butang. Gipangulohan ang bayad nga CEO sa ahensya alang sa pabalay ug pagpautang sa pagpahulam (AHML). Mahinungdanon kaayo nga ang buluhaton sa pundasyon wala maglakip sa pagkolekta sa usa ka piho nga kantidad, kinahanglan lamang nga aron masiguro nga naghatag kini pinansyal nga pagsakop sa mga peligro.

Ang labing kadaghan nga posible nga bayad sa salapi gitino base sa kinatibuk-ang bahin sa mga pasilidad nga gitukod ug ang presyo sa usa ka square meter sa balay. Sa parehas nga oras, ang kinatibuk-an nga lugar sa katuyoan sa pagtukod sa equity dili molapas sa 120 m², ug ang presyo sa 1 m² dili mas taas kaysa sa parehas nga kantidad sa parehas nga merkado sa parehas nga rehiyon sa parehas nga rehiyon sa parehas nga rehiyon.

Ang pondo sa kompensasyon makatabang sa pagpanalipod sa mga katungod sa mga bag-ong shareholders; Aron matabangan ang mga nag-abut nga nakasinati na mga kalisdanan, ang mga awtoridad sa rehiyon nagguba sa mga graphs sa pagkompleto sa mga butang sa problema, nga nagpaila sa mga oras ug mekanismo sa solusyon.

Kung nabangkaruta ang developer

Ang tibuuk nga gidugayon sa pamaagi sa pagkalugi gipaubos sa pagwagtang sa mga pamaagi alang sa pagkaayo sa pinansyal ug pag-optimize sa mga kalihokan nga gihimo sa arbitrasyon. Ang una nga pamaagi gipaila sa pamaagi sa kompetisyon sa produksiyon, samtang ang propesyonal nga lider kinahanglan mangulo sa bangkrap sa kompanya, nga adunay kasinatian sa sektor sa konstruksyon. Ang usa ka bag-ong tagdumala sa pagkalugi nagdumala sa usa ka sulat sa mga shareholders diin ang dugang nga pamaagi ug ang algorithm sa mga aksyon gihubit.

Ang Balaod "sa pagkabangkaruta" nagtukod nga ang mga kinahanglanon sa tanan nga mga shareholders gipresentar sa manager sa kompetisyon, ug dili sa arbitrasyon nga korte dili molungtad sa ulahi nga 2 ka bulan. Gikan sa petsa sa pagdawat sa pahibalo sa Competitive Manager. Giisip sa manedyer ang mga kinahanglanon ug gilakip kini sa rehistro.

Kung, sa dagan sa mga pagdumala sa pagkalugi, ang igo nga hinungdan nagpakita nga ang nagpatuo sa Utang sa Utang nga ma-uli, posible ang pagbalhin sa gawas nga pagdumala.

Ang Competitive Manager obligado nga himuon ang mga kinahanglan nga aksyon nga pangitaon ug madani ang usa pa nga tigpasundayag. Adunay lain nga kapilian - ang miting sa mga shareholders adunay katungod sa pagdesisyon sa pamaagi sa pagpatuman sa mga obligasyon pinaagi sa pagdawat bayad gikan sa kompensasyon nga pondo. Dugang pa, kini nagpabilin nga posibilidad nga magbayad sa mga kinahanglanon pinaagi sa pagbalhin sa mga probisyon sa katuyoan sa wala pa nahuman nga pagtukod o ang pagbalhin sa residential nga natukod). Ang desisyon gihimo nga gilain alang sa matag balay nga gitukod, ang kinatibuk-ang miting sa umaabot nga mga nangungup, kinahanglan nga makuha ang pag-apruba sa mga shareholders.

Palihug hinumdumi: Sa pagkabangkaruta sa devoticer, ang labing huyang nga kategorya sa mga tag-iya sa kabtangan mao ang mga tag-iya sa mga dili puy-anan nga lugar, lakip ang mga apartment.

Ang land plot ug ang balay nga gitukod sa mga partisipante sa mga partisipante sa katarungan nga pagtukod hangtod matuman sa nag-develop ang mga obligasyon niini; Sa parehas nga oras, ang pagpanag-iya sa real estate nagpadayon sa shareholder sa panahon sa pagrehistro sa kontrata sa pag-apil sa equity.

• 

Unsa ang usa ka escrow account

Eskrow - Specialty of Conditional Deposit, diin ang mga degree sa cash natigum hangtod nahuman ang pagtukod sa balay. Ang mga account sa Escrow sa Russia nagpakita sa 2014, apan gigamit kini nga pamaagi sa 2018.

Ang interes sa mga pondo nga gibutang sa Escrow Accounts wala gisuhan, ug ang Bank diin bukas ang ingon nga mga asoy, wala makadawat suhol. Sa tinuud, ang usa ka escrow account usa ka deposito nga wala'y interes, kuwarta kung diin ang nagyelo sa usa ka panahon nga dili molapas sa petsa sa pag-istoryahanay sa usa ka butang sa disipulo sa 6 ka bulan. Kung gigamit ang mga account sa escrow, ang mga shareholders dili modawat sa peligro sa pinansya nga may kalabutan sa usa ka piho nga developer, ug kuhaa ang risgo sa usa ka awtorisado nga bangko, nga kinahanglan ibalik kini sa mga kaso nga gihatag sa balaod nga gihatag sa balaod nga gihatag sa balaod nga gihatag sa balaod nga gihatag sa balaod nga gihatag sa balaod. Sa panghitabo nga ang bangko gideklarar nga bangkrap, ang developer nagbalhin sa kontrata sa bag-ong ahente sa bangko, ang nasiguro nga salapi ibalhin sa usa ka bag-ong account.

Ang kompanya nakadawat mga pondo gikan sa mga account sa exoruum pagkahuman sa pagsulod sa butang aron magamit ug irehistro ang katungod sa pagpanag-iya sa labing menos usa ka apartment.

Ang gipasabut sa mga account sa Escrow mahimong mahubad bisan ang mga obligasyon sa kompanya sa usa ka kasabutan sa pautang, o gilista nga direkta sa nagpahulam sa kaso kung ang pagtukod gihimo sa mga gipahulam nga pondo.

Panahon sa Warranty - 5 ka Tuig

Ang Suo adunay katungod nga mangayo libre nga pagwagtang sa mga nakit-an nga mga depekto o pagkunhod sa presyo sa apartment sa angay nga kantidad. Dugang pa, ang shareholder mahimong manginahanglan bayad alang sa paggasto sa pagwagtang sa mga kakulangan.

Mga prospect alang sa mga inobasyon

Gikan sa Hulyo 1, 2019, ang mga pagbag-o sa Federal Law No. 214-FZ nagsugod sa pag-operate sa hingpit. Ang gipaambit nga pagtukod kinahanglan nga pulihan sa proyekto, kinahanglan nga buhaton ang rehistro (makatabang kini aron masusi ang kasaligan sa developer).

Ingon usab gikan sa Hulyo 1, 2019, ang pamaagi alang sa pagbaligya sa mga apartment sa bag-ong mga bilding nausab. Nahiuyon sa Balaod, ang kompanya makadawat karon salapi dili gikan sa shareholder aron magpadayon sa pagtukod, apan gikan sa mga accredited nga mga bangko ug tipigi kini sa escrow account.

Apan dili tanan nga mga developer ang molihok sa kini nga laraw. Sumala sa resolusyon, ang mga nag-developer mahimong magbaligya sa mga apartment alang sa mga daan nga kahimtang, kung sa balay andam na ang 30%, ug ang gidaghanon sa mga panapos nga mga kontrata - dili moubos sa 10%. Mga Hudyo nga Nagpaila sa Real Estate, Namatikdan na ang mga nagpalambo sa mga developer Mga laraw sa pag-bypass, sa pagpatuman kung diin ang mga pumapalit sa kabtangan dili mosulod sa DDD.

Ang kontrata lamang sa pag-apil sa equity ang makagarantiya sa pagpanalipod sa mga katungod sa shareholder, mao nga ang pumapalit dili mouyon sa usa ka balaodnon sa baylo, o usa ka kasabutan sa panag-istoryahanay.

Ang mga eksperto sa real estate nagtuo nga ang mga pagbag-o sa balaod No. 214-Fz ang magpilit sa gagmay ug medium nga gidak-on nga mga kompanya gikan sa merkado, tungod kay ang katuyoan sa mga inobasyon mao ang nagpahibalo sa industriya sa pagtukod. Sa laing bahin, kini nga kahimtang mahimong hinungdan sa hinungdanon nga mga pagbag-o sa merkado sa pautang sa utang, pagpwarag sa mga bangko nga maghatag labi ka mapuslanon nga mga solusyon sa kredito alang sa mga gusto mopalit balay.

•