Zdá se, že při nákupu bydlení v nových stavebních problémech by nemělo být. Zkontrolujte historii bytu není nutná - je vybudována pouze; Není nutné se ujistit, že v něm nejsou nájemníci, které nejsou přerušeny od registrace. Ale nebylo tam!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Pokud vývojář nesplní své povinnosti, kupující bytu v nové budově má právo na odškodnění. Samozřejmě, že smlouva o účasti vlastního kapitálu na stavbě (DDU) byla správně sestavena.
Ukončete smlouvu?
Termín převodu nemovitosti Real Estate je předpokladem pro smlouvu o účasti vlastního kapitálu ve výstavbě, takže zakotvená práva. Pokud termín není zadán, smlouva nebude registrována ve státním rejstříku. Pokud se developer z nějakého důvodu nemůže dokončit výstavbu domu a v té době ji do provozu do provozu, který je usazen ve smlouvě, je povinen zaslat účastník s příslušnými informacemi a návrh na změnu podmínek smlouvy.Podle požadavků článku 6 zákona č. 214-FZ "o účasti na podílové výstavbě bytových domů a jiných nemovitostních objektů", musí být provedeno nejpozději 2 měsíce před uplynutím termínu uvedeného ve smlouvě . V případě, že akcionář souhlasí s trochou počkat, vývojář připravuje dodatečnou dohodu o změně v načasování stavby a načasování převodu bytu.
Upozornění: Dodatečná dohoda o Účastní smlouvě musí předat státní registraci v územní správě Rosreestra
Kupující má jinou verzi akcí - nemusí čekat na konec výstavby a ukončit DTD jednostranně. Za tímto účelem stačí poslat developer s odpovídajícím písemným oznámením registrovanou poštou. Ukončit smlouvu nebo souhlasit s čekáním - vyřešit pouze akcionář. Především je nutné analyzovat důvody, proč vývojář neměl čas splnit svou část smlouvy o jmenovaném datu. Pokud lze důvody odstranit (například zhotovitel porušil dodací lhůtu stavebních materiálů), a termín pro prodloužení výstavby není příliš velký, je možné čekat na konec konstrukce. Je-li důvodem změny developera nebo například v případě neexistence povolení, nebo lhůt pro vyplnění výstavby, jsou odloženy rok nebo více, má kupující každý důvod rozhodnout o ukončení smlouvy.
Aby bylo možné se mýlit s volbou, je nejlepší důvěřovat profesionálům a získat radu advokáta specializující se na sdílenou stavbu.
Nároky pro developer
Pokud vývojář nehlásí zpoždění na konci výstavby (nebo pokud je lhůta uvedená v dodatečné dohodě končí, a dům ještě není uveden), je nutné zaslat písemný nárok na developer, náročný Pro splnění povinnosti vydat klíče sdělit byt a zaplatit pokutu za zpoždění.Uzávěrka, během něhož musí vývojář odpovědět na akcionář, je deset dní (musí být označen písemným tvrzením). Nárok je zaslán registrovaným dopisem s oznámením o přijetí. Akcionář může také uložit vývojáře nebo jeho zástupce osobně. V tomto případě připravte dva instance dokumentu. Jeden zůstane z developera, druhý, s těsněním a podpisem přijaté strany, vezmete si. Bude to užitečné, pokud musíte jít na soud. Pokud vývojář nereagoval na stížnost (nenavrhoval podepsat dodatečnou smlouvu, nevysvětlil příčinu zpoždění), obraťte se na dvůr.
Nárok může být sestaven nezávisle nebo požádat o právní poradenství. Můžete podat nárok na umístění developera nebo na místě bydliště. Všimněte si, že můžete požadovat nejen platbu sankcí, ale také náhradu za morální škody (nicméně, jeho velikost bude chtít zdůvodnit dokumenty), jakož i pokutu pro nedodržení požadavků spotřebitele v dobrovolném základě.
K reklamu musí být připojeny následující dokumenty:
- smlouva o účasti na sdílené výstavbě;
- Dodatečné dohody dohody (pokud jsou k dispozici), pokud regulují období převodu objektu účastníkem vlastního kapitálu;
- Dokumenty potvrzující platbu na vaší straně;
- Ostatní dokumenty potvrzující dodatečné náklady (pronájem bydlení nebo přeplatku úvěru);
- Váš návrh na developer s návrhem dobrovolně plnit požadavky na zaplacení sankcí;
- Odpověď na nárok (pokud to bylo samozřejmě).
Pravděpodobnost výhry případu zpoždění lhůt je velmi velký. Jediné, co odborníci věnují pozornost a jaká analýza soudních praxe ukazuje, velikost trestu dekulovaného v žalobě může být významně snížena.
Kompenzace za čekání
Pro každý den zpoždění se odškodnění spoléhá. Pokud chce prolonnel vypovědět dohodu, developer po obdržení příslušného oznámení do deseti pracovních dnů je povinen vrátit peníze zaplacené za byt a zaplatit pokutu za používání peněz jiných lidí. Velikost pokuty je stanovena z výpočtu rychlosti refinancování 1/150, působící v době návratu peněz.
Od roku 2016 se velikost sazby refinancování rovná klíčové sazbě, její velikost musí být specifikována samostatně
Například na 06/18/2017 to bylo 9,25%. Částka je vyplývající z dne, kdy akcionář provedl peníze (plně nebo jejich první část) pod smlouvou, až do dne, kdy jsou vráceny. Zvažme. Byt stojí 8,5 milionu rublů., Dodáváno po dobu 96 dnů, velikost sazby refinancování je 9,25%. Výše odškodnění v tomto případě bude: (Apartmán cena / 100 × Refinancování sazby / 150) × Počet dnů odkladu, to je: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Pokud se vývojář odmítne zaplatit pokutu dobrovolně, v souladu s federálním zákonem "o ochraně spotřebitele", Soudní dvůr může bránit pokutu 50% částky pokuty od takového respondenta.Kromě toho má akcionář právo navrácení kompenzace za způsobení morálního poškození způsobeného například dlouhodobým čekáním. Částka, kterou určíte jako náhradu škody, bude muset potvrdit dokumentovány. K tomu je nutné shromažďovat všechny důkazy o papíru, které provádíte dodatečné náklady v důsledku porušení termínů. Dáváme příklady. Pokud si vezmete bydlení, po celou dobu se nemůžete přestěhovat do vlastního bytu, budete trávit další peníze. Vaše náklady můžete potvrdit prezentovat kopii nájemní smlouvy pro rezidenční prostory a oddělení, svědčíte, že překládáte peníze majiteli bytu (nebo například bude na úkor hotelu nebo hostelu).
Bez dohody
S přijetím federálního zákona "o účasti na podílové výstavbě bytových domů a dalších realitních objektů" č. 214-фз konfliktních situací s účastí akcionářů a vývojář se stal mnohem menší. Někdy však smlouva o účasti vlastního kapitálu ve výstavbě (DDU) nemůže plně chránit kupující bydlení.
Na druhou stranu, kompenzace v rozporu se stavebními obdobími lze získat v případě, že by se byt nakoupil prostřednictvím smlouvy o účasti vlastního kapitálu. Bude obtížnější (často v investičních smlouvách nebo předběžných prodejních smlouvách neobsahují lhůtu pro konec stavby a převod bydlení).
Pokud je stanoven termín ve smlouvě, můžete se bezpečně vztahovat na Soudní dvůr. V průběhu řízení by mělo být provedeno rozhodnutí o odškodnění a podle ustanovení Čl. 332 Občanský zákoník Ruské federace, a to i v případě, že smlouva nezaznamenala povinnosti prodávajícího za náhradu škody, může kupující požadovat zaplacení pokuty. Jeho velikost bude určena pravidly umění. 395 Občanský zákoník Ruské federace, který je založen na účetní sazbě centrální banky Ruské federace v den plnění povinnosti. Obtížnější, pokud doba trvání není definována smlouvou. Nicméně, a pak by Kupující neměl být odrazován - potvrdit jeho slova, že termíny jsou porušovány, můžete správně sestavit důkazy. Jediná věc v tomto případě nemůže bez kompetentní právní podpory.
Aktový přenos
Po zadání domu musí developer poslat zprávu akcionářům zprávu, která odkazuje na připravenost objektu a pozvání k přijetí bytů v pořádku. Pokud má vývojář zájem o skutečnost, že jeho akcionáři obdrží své čtvereční měřiče, nemusí se omezit s poštovní zprávou a zavolat akcionářům nebo (a), aby jim poslal e-mailovou zprávu. Nebo můžete neustále kontrolovat stránku vývojáře v sociálních sítích a stránkách na internetu, budete mít nejnovější informace.
Poté, co jste obdrželi pozvání, musíte kontaktovat vývojáře a objasnit postup. Obvykle apartmány jsou vydávány v řádu obecné fronty (pokud nebyly distribuovány předem). Za účelem získání dokumentů a zkontrolovat bytu, je nutná přítomnost všech akcionářů ve smlouvě. Pokud někdo z vašich spolupracovců nemůže přijít (například, jste si koupil byt se svým manželem, pro čas nového, on byl nebo ona byla v pracovní službě), je nutné udělat moci advokáta na akcionáři, kteří obdrží byt. Pokud potřebujete odbornou pomoc - například projekt opravy a stavebního týmu, který dokončí vaše bydlení, může být také pozván na inspekci. Poznámka: Často vývojář přímo na schůzce navrhuje okamžitě podepsat akt přijetí a přenosu a po pozdější době. Uzavnání by neměly, jinak, pokud existují nedostatky, budete muset eliminovat je na vlastní náklady.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Hledáme nedostatky
Je třeba říci, že prolonnel musí být jistý, že bude připraven k tomu, že nebude vidět dokonalé zdi nebo sex. Na druhou stranu souhlasím se všemi snižuje také za to. V textu zákona neexistuje jasná klasifikace nedostatků, jsou běžně rozděleny na významné a nevýznamné.Tam jsou všichni, ve kterých není možné žít v bytě. Jedná se například o tyto nedostatky jako: nefungující odpadní vodiče, otvory ve stěnách a oken, rozbité vstupní dveře, žádné uzavírací mechanismy na oknech. I když existuje významné množství jednoho, nemůžete podepsat akt přijetí a přenosu.
Zbytečné lze nazvat vady, které nezasahují do života v bytě: jámy a chyby v omítce, škrábance na oknech. Jak významné, tak nevýznamné nedostatky musí být provedeny vadným prohlášením, které je připojeno k akci přijetí a přenosu, což naznačuje, což je identifikovaný nedostatek. Není však nutné spěchat se podpisem zákona, protože vývojář musí přidělit datum, ke kterému budou eliminovány základní vady. Pouze po jejich eliminaci může akcionář relativně bezpečný pro svou peněženku podepsat akt přijetí převodovky.
Pokud se vývojář domnívá, že defuly identifikované v bytě jsou zanedbatelné, musí to dokázat pomocí nezávislých odborných znalostí. Upozornění: I když jste našli nějaké nedostatky po podpisu akceptace, můžete se odkazovat na vývojáře, abyste je odstranili. Federální zákon č. 214-FZ stanoví, že záruční doba pro samotný dům je 5 let, na inženýrské vybavení (potrubí, topení a ventilační systémy) - 3 roky.
Nejčastěji se vývojáři nesouhlasí s kompenzací nákladů akcionářů pro odstranění nedostatků a navrhují jim opravit síly svých dodavatelů. Pokud je to váš případ, připravte se na čekání. Zákon zavazuje developera, aby odstranil nedostatky "v přiměřeném období," ale termín sám o sobě nestanoví. Obvykle na konci přidělení do měsíce. Pokud jste již přijali klíče, vývojář bude muset souhlasit s vámi, když bude stavebního a opravárenského týmu pracovat ve vašem bytě.
Přijmout nebo nepřijmout?
Poté, co jste obdrželi pozvání od vývojáře, abyste si mohli vzít byt, potřebujete:
- shromažďovat všechny akcionáře uvedené ve vaší smlouvě;
- Získejte moci advokáta na ty, kteří se nemohou zúčastnit recepce bydlení;
- Připravit pasy, plná moc (pokud existuje) a smlouvu o vlastním kapitálu ve výstavbě;
- Důkladně prozkoumejte byt, ne pospěšný a nepodepsal akt techniků, dokud je inspekce dokončena;
- Pokud jsou odhaleny podstatné nedostatky, trvejte na tom, že jsou zdokumentovány, ale akt recepce nepodepisuje.
Developer je povinen eliminovat nedostatky v bytě po stanovenou dobu nebo upřesnit možnost peněžní odškodnění kupujícím nákladů na jejich opravu. Federální zákon č. 214-FZ nezaručuje ani kvalita bytu, ani parametry uvedené ve smlouvě (metoda, uspořádání), neboť vývojář je oprávněn provádět změny projektové dokumentace, které obdržel schválení na toto akcionáři dosáhnout dohody, s nimiž jednoduše, protože by se chtěli rychle pohybovat do vlastního bydlení.
Extra a chybějící měřiče
Když je konstrukce dokončena, může být zjištěno, že oblast bytu, které jste si koupili, se liší od projektu. Zákonám zavést předmět do provozu, vývojář je povinen nařídit měření všech prostor budovy od specialistů z technického úřadu inventury (BTI). Po postupu zjistí konečná velikost každého bytu. Pokud by se ukázalo, že by bylo více, vývojář bude vyžadovat další poplatky; Pokud je oblast menší - bude nutné kompenzovat akcionáře do rozdílu.
Pokud byly odhaleny odchylky projektu od reality, musí akcionář předložit žádost (ve dvou kopiích) odškodnění pro ředitele developera, ve kterém by měly stanovit všechny skutečnosti a požádat o přepočítání (označující bankovní údaje). Instance akcionáře musí být zachována alespoň do konečných rozhodnutí o ceně bydlení. Někteří vývojáři zahrnují v položce DDA, podle kterého se odchylka projektu od skutečného do 1-2% považuje za přípustnou, a proto se přepočítání nevyžaduje. Upozornění: Pokud vývojář nestanoví maximální možnou hodnotu nesouladu projektu a skutečnou oblast, kupující nebude schopen požadovat peníze od vývojáře pro neúplné čtverečních metrů.
Pokud vývojář zpožďuje řešení problému vrácení výši přeplatku nebo odmítne přepočítat se změnou funkčního areálu, má akcionář právo navrácení přeplnění Soudního dvora. K tomu je nutné podat žalobu o ochranu práv spotřebitele, souběžně s uvedením nároků na vymáhání pokuty za zpoždění v dodávce bytu a odškodnění za morální škody.
