Apartmán Logice.

Nákup bytu na druhém trhu s nemovitostmi. Průvodce pro fázi takové transakce, což umožňuje zabránit úskalím.

PhotoXpress.ru.

Pokud se rozhodnete koupit byt, musíte si vybrat peníze ve výstavbě nového nebo nákupu bydlení na sekundárním trhu. Zvýšené případy podvodu akcionářů podporují mnoho potenciálních kupujících zvolit druhou možnost. Pro ně nabízíme vodítko ke stadiu takové transakce, která umožňuje vyhnout se ponorkovým kamenům.

Rozhodnutí se tedy kupujete byt v nové budově, ale na sekundárním trhu, již prokleté a vybavené. Plusy nejsou nepochybně čekat na konec stavby a hádat, zda bude dům zvýšen včas. Kromě toho, když si koupíte byt v domě ve výstavbě, musíte udělat asi 6 měsíců, abyste očekávali státní registraci vlastnictví. Nicméně, někdo, kdo hledá sekundární bydlení, je třeba velmi pozorný. Tento segment trhu je zvýšené riziko. Zde je sofistikovanější podvod, než na primární, a doba návratu bytu je 3 roky od okamžiku detekce protiprávnosti transakce. Každá z bývalých majitelů bydlení může protestovat transakci během stanovené doby (a důvody pro tuto hmotu, někdy i úmyslně vytvořené). Pokud došlo k porušení právních předpisů, Soudní dvůr vrátí strany do původního postavení. Počet ukončených transakcí na trhu s nemovitostmi není tak malý: v Moskvě, například asi 3% z celkového počtu z nich. Abychom nezvýšili toto smutné statistiky, měli byste přemýšlet o všech vašich akcích.

Vyberte si byt

Kde začít? Samozřejmě, s hledáním bytu. Pokud nejste omezeni na prostředky, obraťte se na realitní kancelář, jehož specialisté vyzvednou vhodný obytný prostor. První podvodní kámen vás čeká. Vztahy s realitní společností musí být vydány dokumentovány. V textu smlouvy je velmi důležité ukázat všechny parametry bytu, které hledáte: okres, typ domu, podlaha, oblast, počet pokojů. Čím více informací, které váš agent obdrží, tím snadnější bude najít příslušnou možnost.

Upozorňujeme, že dohoda s agenturou by měla určit velikost odměny realitní kanceláře. Jsem jediná rada. Velký zapnout bod, který agentura vybere alespoň tři možnosti bydlení, které splňují vaše požadavky a během určitého období. V opačném případě se realitní kanceláře bude muset vrátit předem a zaplatit pokutu. Samozřejmě, že tento stav smlouvy neznamená, že můžete být rozmarný a opustit všechny nabízené byty, které splňují vaše podmínky. Pokud byl termín vynechán svou chybou (například odmítli možnosti poskytované agenturou bez vysvětlení důvodů), budete mít zálohovou platbu částky vynaložené realitní kanceláře pro vyhledávání bytu.

Bytový byt neplatí daně. Prodávající bude platit daň z příjmů - 13% nákladů na byt (s odečtením dávek). Pokud vám však ubytování, které prodáváte prodávat, více než 5 let nebo stojí méně než 1 milion rublů, jste osvobozeni od placení daně. Pokud prodávající vlastnil byt o méně než 5 let, bude muset zaplatit daň s výši příjmů z prodeje nemovitostí přesahující 1 milion rublů.

Dokonce i nakupovat byt prostřednictvím agentury, začít se studiem trhu. Osoba, která má takové informace, není snadno kroužit kolem prstu - Koneckonců má představu o cenách na trhu s bydlením, a proto je připraven mluvit s realitním realitními ve stejném jazyce.

Pokud se rozhodnete jednat nezávisle, aniž byste se uchýlili k pomoci s realitní kanceláři, je výzkum trhu prostě nutný, to je způsob, jak najdete možnosti, které se nastavují. V další fázi bude nutné zavolat majitele zájmů, které vás zajímají, bude vyžadovat čas a sílu.

Jakmile vyberete několik vhodných možností bytů (nebo je najdete sami), musíte se s nimi seznámit. Nepochopte čas na inspekci a všimněte si, že nejčastěji musíte počítat s harmonogramem dne potenciálního prodávajícího.

Po zkoumání bytu nezapomeňte zeptat, kdo přesně je její majitel a kdo je registrován na tomto bydlení. Zde a očekává další podvodní kámen, v případě nákupu bytu není majitel, ale u jeho správce. Nákup proxy je extrémně riskantní. Problém je, že prodávající nemusí být neskutečný - bohužel je téměř nemožné zkontrolovat pravost pravomoci podpory. Stejně tak se stává, že by byl samotný byt pronajat na dlouhou dobu a je nezákonně privatizován. Zjistit, kdo je skutečným vlastníkem bydlení, který kontaktuje místní pobočku federální registrační služby pro Ruskou federaci.

Chatování s majiteli bytu, zjistit, kdy dům generoval opravu a zda budova nestojí za demolici nebo rekonstrukci. Tyto informace můžete zkontrolovat v jednotném zákaznickém ředitelství. Ale nejdůležitější je zeptat se, zda vlastníci přestavby. Tento termín označuje jakékoli změny, které by měly být zohledněny v plánu BTI. Nekoordinovaný přestavba je další podvodní kámen. Postup smlouvy o přestavbě je docela časově náročný a vyžaduje značné peněžní náklady a legalizace již reorganizace již provedených trvá ještě více sil, nástrojů a času. Proto poslouchat naše rady: Chcete-li se chránit, nezapomeňte si zeptat majitele plán bytu vydaného technickému inventarizaci předsednictvu. Dokument musí být získán ne dříve než 3 měsíce před kontrolou (a možná koupit) byt. Udělejte si plán se skutečným bytovým státem, věnujte pozornost umístění stěn, přítomnost dalšího vybavení. Pokud je to pro sebe obtížné, požádejte o pomoc od přátel.

Nezapomeňte: nekonzistentní přestavba vás ohrožuje nejen pokutou. Podle vysokých vazeb (organizace odpovědná za koordinaci přestavby), můžete být povinni přivést byt do původního státu (pokud by se s přestavbou bylo provedeno s porušením zákona, například kuchyně byla přenesena do jednoho z obývací pokoje nebo zbouněli nosnou stěnu).

PRECH?

Dalším krokem, který musíte udělat, je souhlasit s hodnotou přilákajícího bytu. Být připraven na skutečnost, že prodávající zavolá cenu odlišenou od částky, která byla stanovena v reklamě. Cestování - to není chamtivost, ale zdravý rozum.

Je možné požádat o snížení nákladů z několika důvodů: nepohodlné umístění bytu (ne dobrá oblast, odlehlost z metra, nedostatek obchodů, mateřské školy, školy, kliniky IT.D.), potřeba naléhavého opravy, nekonzistentní přestavba. Ale je důležité vědět, že příliš nízká cena je určitým nebezpečím. Za prvé, to se stane, že levný byt se týká kategorie kontroverzního - to znamená, že existuje soudní sporný sporný (například se sousedy, kteří způsobili poškození opravy). Zadruhé, nečistý prodávajícího na jeho ruku může jít na soud a získat velmi skutečnou příležitost, aby vás bydlení bydlení, pokud dokazujete, že jsem dospěl k závěru, že v podstatě nevýhodná transakce pod tlakem ze složitých životních okolností (stejně jako deprese, intoxikace, hrozby), V té době, kdy jste zadali ve smlouvě, náklady jsou výrazně nižší než to, co je skutečně zaplaceno. Nezapomeňte, že nezůstane a bez peněz, a bez bydlení, vložte do smlouvy přesně částka, kterou dáváte pro byt, bez ohledu na to, jak vás přesvědčujete, abyste určili méně. Zatřetí, to může dobře zjistit, že si koupíte bydlení "pod kuželem". Například předchůdce vašeho prodávajícího z nějakého důvodu "Zapomněli" psát z bytu příbuzného, který slouží trestu ve vězení, nebo když privatizující bydlení nezahrnuje malé děti, nebo schovávala, že bývalý manžel (manžel) tvrdí, že je část oblasti. Za čtvrté, pokud byl nakoupený byt jednou zakoupen od zástupce "rizikové skupiny": osamělé starší osoby, osoby se zdravotním postižením, ať už majitele, v oblasti rodiny, z nichž jsou osoby, které jsou registrovány v psychoneurologické nebo narkařské dávkovosti. S tímto vývojem akcí, budete samozřejmě uznán jako svědomitý nabyvatel, a proto by měl být zákon na vaší straně. Ale čekáte na soud s ním a nevyhnutelným velkým výdajem, ztracený čas, nepříjemné zkušenosti ... Nicméně, rozhodnete se vám, tak oceňujete své budoucí výdaje.

Ve fázi obchodování je také nutné diskutovat o velikosti vkladu (částka, kterou dáváte prodávajícímu potvrdit, že vaše úmysly je obvykle asi 30 tisíc rublů) a zálohy. Předběžná platba; Jeho součást stran říká v každé konkrétní situaci, ale zpravidla to je nejméně 10% hlavních nákladů bytu a je zaplaceno v případě, že kupující a prodávající souhlasí s rozdělením celé částky do dvou části. To je vhodné, pokud prodávající vyžaduje čas vzít věci z bytu nebo vyrovnat některé právní formality spojené s bydlením. Aby nedošlo ke ztrátě kupujícího, prodávající může nabídnout k závěru předběžné smlouvy o prodeji (ve skutečnosti to je dohoda o záměrech) a předem. Pokud z nějakého důvodu nebude transakce probíhat, záloha by měla být vrácena v plném rozsahu. Pokud jde o vklad, to vše záleží na tom, jaká byla smlouva ukončena. Pokud jste odmítli koupit byt, pak zůstane vklad s prodávajícím.

Často realitní kanceláře v kupní ceně bytu zahrnují jejich provize a náklady na realizaci transakce, aniž by informujte kupujícího. Ve Smlouvě tak určuje výši odměny (lepší - pevná částka), jakož i upřesnění kupujícího nebo prodávajícího - nese náklady na navrhování transakce.

Vytváření a vklad a záloha by měla být vydána písemně. Při přenosu jak oba, a nezapomeňte si přispět k dostání peněz, které musí bytový prodejce podepsat. Je napsán v libovolné podobě, ale v tomto dokumentu musí být uveden:

Kdo přenáší peníze (kupujícího pas);

Kdo dostává peníze (pas prodávajícího);

Na jaké základě jsou přenášeny peníze - obvykle psát v potvrzení: "... jako záloha za byt";

Přesná adresa vašeho budoucího bydlení, pro kterou dáváte vklad nebo zálohu, až k označení podlahy;

Hlavní vlastnosti bytu (počet pokojů, dispozice, Metrah);

částka oznámená kupujícím a jeho účelem je záloha nebo vklad;

Datum splatnosti.

Důvěřuj ale prověřuj!

Hlavní obtíže na vás čekají ve fázi ověření právní čistoty budoucí transakce. Za prvé, musíte zkontrolovat historii bytu. Pokud se rozhodnete nepoužívat služby realitní kanceláře, pak je váš úkol komplikovaný. Od prodávajícího obdržíte následující dokumenty, které vám pomohou zjistit skutečný stav:

pas nebo jiný doklad totožnosti;

Rozšiřující se dokumenty pro byt (vydaný osvědčení o registraci vlastnictví, dohoda o výměně nebo darování, smlouvy o prodeji s předchozím majitelem, osvědčení o dědictví a jiných dokumentů, v závislosti na tom, co vlastnictví vlastnictví prodávajícího je založeno), které prošly povinnou státní registraci. V pravicových dokumentech je vždy název majitele bydlení;

Pomoc na odhadovaných nákladech na bydlení (na ceny zásob) a technický pas pro byt (tyto dokumenty vydané Úřadu pro technické inventury potvrdí, že si koupíte byt pro náměstí a dispozice, které jsou specifikovány ve smlouvě);

certifikáty z ERC a daňového inspektorátu o nedostatku dluhu z platebních plateb a daní v oblasti nemovitostí (nebo kopie osobního účtu nebo certifikátu z domovního managementu);

Povolení orgánů opatrovnictví a opatrovnictví pro Komisi prodeje prodeje (pokud ovlivňuje zájmy registrované v bytě nezletilých)

výpis z domovní knihy o předepsaném (registrovaném) v bytě osoby;

Notarizovaný souhlas manžela nebo manžela, příbuzní prodávajícího bydlení pro prodej a prodej Komise (pokud manželé nebo příbuzní jsou byty spoluvlastníci bytu).

Samozřejmě, i toto spíše dlouhý seznam dokumentů nestačí k dokončení kontroly transakcí. Můžete získat souhlas prodávajícího a přijmout plnou moc a kopie správných dokumentů pro byt, získat rozšířený výpis z knihy domu. Pomůže vám zajistit, že znáte všechny lidi registrované v tomto bytě. To znamená, že po uzavření transakce nebudete čekat na překvapení tváří v tvář žadatelům o životní prostor od příbuzných bývalého majitele bytu. Aby se získaly další záruky, zahrnují nákupní a prodejní bod v povinnosti prodávajícího vydat rezidenční prostory po uzavření smlouvy. Jasně specifikujte v textu, který po uplynutí distribuovaného prodávajícího se pohybujete, dostanete celé právo vložit své zámky a už nechat bývalého majitele v bytě, nyní patří k vám.

Ale skryté úskalí stále zůstává hodně. Například majitel - dmychadlo prohlašuje státní registrační orgán, který ztratil předchozí smlouvu o prodeji, a žádá o potvrzení práva na bydlení. Vzhledem k tomu, že tyto smlouvy neexistují podle zákona duplikátů, vydává výpis z jednoho státního rejstříku práv k nemovitému majetku a transakcí s ním. V průběhu času může nečistý majitel bytu dostávat několik takových dokumentů (pod stejnou záminkou jejich ztráty), opět uzavřít několik prodejních smluv, což je zajišťuje v různých notářských úřadech, sbírání peněz a útěk. Proto je lepší, aby prodávající, jako důkaz o jeho právo na bydlení, vám ukáže vaše vlastní smlouva o prodeji bytů s předchozím majitelem. Budete však mít důvod k upozornění, pokud namísto toho bude demonstrovat odkaz uvedeného registru.

Musíte zkontrolovat samotný prodejce bytu: musíte se ujistit, že je plně schopný (to znamená, že není registrován v lékárně, ani v psychoneurologickém dávkovosti), jinak může být transakce rozpoznána nezákonná. Sledujte jeho dokumenty, pokud je to možné, uložte své fotografie v pasu a na účtu v Passport stůl, zeptejte se sousedů ... nezapomeňte zjistit, kolik vlastníků v bytě, - všichni by měli souhlasit s prodávat svůj majetek . Pochybovat o transakci nebo zadat smlouvu o pojištění titulu. Zaručuje úhradu finančních ztrát v případě zbavení majetkových práv, pokud Soudní dvůr uznává jeden z transakcí s IT neplatným. Sazby tvoří 0,3-2,5% pojištěného součtu.

Pokud si koupíte byt prostřednictvím realitní kanceláře, realitní kanceláře se zúčastní problémů. Zjistí vše, co může zabránit uzavření transakce nebo komplikovat svůj život po registraci smlouvy o prodeji. Existuje však velmi důležitá otázka - bude realitní kancelář odpovědný za právní čistotu transakce? Nemůžete dát jednoznačnou odpověď. Jakákoli smlouva t teoreticky může být ukončena u soudu, neboť je zcela zaručena, že dohoda bude uzavřena a vše bude projít hladce, nikdo na nemovitosti, ani velmi zkušený. Poznámka: Agentura je zodpovědná za chyby svých zaměstnanců přímo při uzavírání kupní smlouvy, jakož i za porušení povinností. Realitní kanceláře nemůže odpovědět na prodávajícího, ale ne riskovat svou obchodní pověst, agentura se samozřejmě snaží zkontrolovat každý klienta a byt mu nabídl.

Dohoda je cennější než peníze?

S cílem uzavřít smlouvu o prodeji potřebuje kupující pouze cestovní pas. Pokud si koupíte byt, není sám, ale ve spolupráci nemovitostí budete potřebovat písemný souhlas všech budoucích vlastníků, aby provedli transakci.

Návrh smlouvy je žádoucí připravit předem budete mít čas na objasnění jeho ustanovení a dohodnout se na kontroverzních otázkách. Příprava smlouvy vyžaduje určité dovednosti, takže je lepší svěřit to profesionálům. Smlouva je vydána ve třech kopiích v jednoduchém psaní a všechny jeho listy jsou určitě šité. Potvrdit podpisy stran. Nejlepší je uzavřít smlouvu v přítomnosti notáře: Ačkoli na občanském zákoníku Ruské federace není notarizace smlouvy o prodeji povinná, tato jednoduchá právní formálnost poskytne další záruky bezpečnosti vaší transakce.

Bytový nákup musí nutně uvést:

datum a místo jejího závěru;
Smlouva o prodeji;
Přesná adresa a vlastnosti bytu (počet pokojů, člen); náklady na byt;
Velikost vkladu a postupu (pokud to bylo);
Období, během něhož se prodávající zavazuje osvobodit životní prostor;
Kteří platí náklady spojené s projektem smlouvy o prodeji a pronájem banky v bezpečí;
Podrobnosti o pasu a podpisy stran. (Smlouva musí podepsat všechny dospělé vlastníky bytu. Známky dětí od 14 let a starší, kteří ještě nedosáhli věku většiny, jsou certifikovány podpisy jejich rodičů.)

Bezpečný nebo "diplomat"?

Nyní se obrátíme k nejdůležitější fázi uzavírání peněžních transakcí. To se obvykle děje po podepsání smlouvy a kupující dostal klíče do bytu. Mezi metody přenosu peněz patří Palm Championship k výpočtům prostřednictvím bankovní buňky. Typicky realitní kanceláře trvají, že jejich zákazníci využívají služby depozitáře a tímto způsobem převedly peníze. Kupující uzavírá smlouvu o pronájmu pro bezpečnou buňku v bance a položí do něj peníze. Podle podmínek smlouvy, klíč bankovní buňky slouží jako "přeskočení" na peníze, takže po uzavření smlouvy o prodeji jsou zájemci (prodávajícího a kupujícího, obvykle doprovázeno realitními) poslány kde vyskytují všechny další výpočty. Mokřady, které zaručují důvěrnost a bezpečnost, prodávající se může ujistit, že peníze jsou ve své buňce skutečně. Chcete-li to udělat, stačí otevřít klíč, který mu kupující hlásí, Bank Safe. Pokud transakce se rozpadne, klíčem k prodávajícímu není udělen, a proto může kupující vždy vyzvednout svou krev z banky v bezpečí.

Druhý způsob přenosu peněz - převádět je nehotovskou platbou je nejpopulminantní: není nutné zkontrolovat pravost zákona (pro tuto operaci v bance bude muset zaplatit). Abych prodávající obdržel, co je mu způsobeno, stačí vyplnit příslušný platební příkaz v bance. Je vhodnější provést to po podpisu smlouvy a v přítomnosti prodávajícího: a budete si jisti, že dohoda proběhla, a prodávající se ujistil, že peníze byly poslány na jeho bankovní účet.

Existuje další možnost "nehotovostní" - bankovní výpočty pomocí písmene úvěru nebo sběru. Za tímto účelem si vyhrazuje částku rovnou nákladům na byt. Získejte to na ruce nebo přeložit na svůj bankovní účet Prodávající bude moci být schopni pouze tehdy, když předloží bankovní zaměstnance certifikované notářskou smlouvou o prodeji.

Aby se bránil v případech, kdy se prodávající ukázal být nespravedlivý, a kupující byl způsoben materiálními škodami, realitní kancelář zajišťuje svou odpovědnost. Odkaz na skutečnost, že realitní kanceláře je pojištěn, musí být nutně začleněna do vaší kupní smlouvy o nákupu a prodeji bytu.

Prodejem bytu se mnozí snaží snížit výši daně, které musí zaplatit, a nechtějí podporovat skutečnost, že získání takové velké částky (podle zákona, je banka povinna informovat daňovou inspektorátu Více než 90 tisíc rublů obdržených na úkor klienta). Proto můžete být nabídnuti převést peníze v hotovosti. Minusy této metody přenosu peněz je mnohem více než výhody: je nutné přinést velké množství peněz a postarat se jim sdělit na bezpečném místě. Kromě toho může prodávající chtít nejen přepočítat peníze, ale také zkontrolovat pravost zákona, a pro to budete potřebovat speciální vybavení. Vzhledem ke všem potížím nedoporučujeme tímto způsobem přenášet peníze. Pokud neexistuje jiná možnost, souhlasíte s prodávajícím o převodu peněz na neutrálním území a s svědky. V tomto případě nedotkne potvrzení o přijetí hotovosti, nezapomeňte uvést přítomnost svědků a specifikovat jejich pasová data.

Vstupujeme do práv

Po uzavření smlouvy a převod peněz byste měli být ve svých rukou nejen klíče od nového domova, ale také knih o osídlení. Je nutné provést akt obdržení bytu, kde naznačují, v jakém stavu máte bydlení (zejména nezapomeňte zmínit přítomnost nebo absenci věcí předchozích vlastníků). Píšejí ho z ruky do volné formy, ale zaregistrovat obě strany (kupující a prodávající).

Smlouva o prodeji a nákupu nemovitostí je povinná v registrační komoře nebo jejích pobočkách. Pro uznání, potvrzení a osvědčení o stavu nového majitele bydlení musí zaplatit cca 500 rublů. Dokumenty potvrzující informace, které jste si koupili byt v jednom státním registru práv na nemovitý majetek a transakce s tím, budou připraveny na přibližně 1 měsíce (zrychlená registrace bude stát více než obvykle, ale bude trvat pouze asi 5 pracovních dnů). Ato moment se stanete plnohodnotným majitelem bytu.