Říkáme o tom, co je kompenzační fond, účet ESCRO, co dělat, pokud se vývojář zkrachoval a o nových pravidlech pro ochranu podlamených akcionářů v roce 2019.
V průměru 2 až 6% akcionářů každoročně nedostávají své zařízení včas a vytváří významný problém na trhu s nemovitostmi. Ochrana práv akcionářů stanovených v roce 2005 podle zákona č. 214-FZ byla nedostatečná, takže ji pokračovala ve zlepšování. Nová pravidla jsou určena k ochraně práv podvedených akcionářů. Přechodné období bylo zahájeno do července 2019.
Vše o inovacích v zákoně
Položky a konceptyKteří jsou takové podvedeni akcionáři
Problematika vlastního kapitálu
Požadavky na vývojáře
Požadavky na DDU.
Odpovědnost za měnící se termíny
Kompenzační fond
Bankrot Developer.
Escrow Account
Záruka
Vyhlídky na inovace
O objektů a konceptech
Takže existují dva hlavní rysy. Prvním z nich je developer - právnická osoba, která má nebo na správném leasingu půdy a přitahuje účastníky hotovosti v oblasti vlastního kapitálu, aby vytvořil bytové domy a (nebo) jiné objekty nemovitostí na základě získaného povolení.
Druhý je účastníkem společné výstavby - občan nebo právnické osoby. Společně mohou stavět nejen bytové budovy, ale i garáže, zdravotnická zařízení, stravování, obchodní aktivity, obchod, kultura a další objekty nemovitostí, s výjimkou průmyslových zařízení. To je zaznamenáno v článku 2 zákona.
Existuje také jasná definice předmětu vlastního kapitálu, to znamená, že v budoucnu by měl být váš byt, garáž nebo místo v podzemním parkovišti u domu. Tyto rezidenční nebo nebytové prostory, které mají být převedeny na akcionáře po obdržení povolení k tomu, aby se udělovaly bytovou budovu a (nebo) dalšího nemovitého objektu a části tohoto domu nebo předmětem nemovitostí, včetně, včetně hotovosti účastníka .
Kteří jsou takové podvedeni akcionáři
Aby byl kupujícím problematického nemovitosti ve výstavbě, jsou zapotřebí následující podmínky:- Byla uzavřena dohoda akcionáře;
- Vykonávající strana nesplnila povinnosti pod smlouvou o účasti vlastního kapitálu déle než 9 měsíců. a nezvýšila investice do výstavby domu více než dvou vykazovaných období v řadě;
- Vývojář nemá nástupce vybudovat objekt;
- Povinnosti stavební společnosti před akcionáři nejsou zajištěny zárukou banky nebo pojištění občanskoprávní odpovědnosti.
Upozornění: V některých případech nemůže i dostupnost smlouvy o účasti vlastního kapitálu ve výstavbě chránit kupujícího akcionáře. Federální zákon č. 214-FZ "o účasti na kapitálové konstrukci bytových domů a dalších objektů v oblasti nemovitostí" (zákon č. 214-FZ) neroste akcionáře, pokud:
- V postaveném domě byly několikrát prodávány stejné prostory;
- Dům je postaven na pozemku, který není vydáván nebo pronájem;
- Dům je postaven na pozemku, kde není povoleno;
- Dům je postaven s porušením plánu plánování města, požadavky projektu.
Zneužití akcionářů se svými výsadami (například možností jednostranného odmítnutí smlouvy nebo získávání sankcí za porušení předání předmětu) může vést k Účetním dvoru, že je odmítne chránit práva, pokud je škodlivý charakter opatření.
Problematika vlastního kapitálu
V podstatě, úskalí se stávají všem, kteří pečlivě studují tento investiční systém investic do nemovitostí.
Plody schématu jsou zřejmé: kupující obdrží nemovitosti o 30-40% levnější než průměrná tržní cena; Developer obdrží finanční prostředky na výstavbu nemovitostí objektů a implementace kanálu hotového výrobku.
Taková investice je bohužel vždy spojena se značnými riziky. Malé depermenty jsou poměrně běžné, ne vždy je plán důkladně spáchán. Stává se však, že vývojář výslovně odkládá dokončení konstrukce nebo táhne okamžik vstupu do pouzdra.
Přijato v roce 2005 Zákon č. 214-FZ zavedl zákaz vývojářů k předsedivům příspěvků před přijetím povolení; Nařídil jsem vývojářům, aby se zaregistrovali ve smlouvě veškeré podmínky a sankce za její nesplnění, jakož i zaregistrujte každou smlouvu o účasti vlastního kapitálu (DDU) s cílem vyloučit dvojí prodej.
To však nestačilo a změny začaly zavést změny.
Za prvé, bytová výstavba by měla být oddělena od ostatních činností s uložením omezení developera pro provádění operací, které nesouvisí s implementací projektu.
Zadruhé, zásada "jedné společnosti je jeden stavební povolení," je třeba dodržovat. Současně je nyní zakázána stavba se společnou účastí v několika povoleních. Současně budou velké vývojáři schopni delegovat své funkce dětským strukturám, aby přijali realizaci několika projektů najednou, protože zkušenosti by měly být nejméně 3 roky (alespoň jako generální dodavatel nebo zákazník).
Zatřetí, činnost developera musí být doprovázena určenou bankovní úvěrovou institucí. Účty společnosti, technický zákazník a generální dodavatel musí být otevřen ve stejné bance.
Čtvrtým, požadavky na obchodní pověst managementu developerských orgánů a jeho účastníků jsou dotaženy. Mezi zakladateli developera nemohou být tváře s bez povšimnutých nebo vynikajících přesvědčení, stejně jako ti, kteří činnosti způsobily konkurzu právnické osoby.
Společnost musí získat závěr zkoušky i pro nízkopodlažní budovy, nemají dluhy (s výjimkou cílových úvěrů pro stavebnictví). V autorizované bankovní úvěrové instituci by měly být prostředky uloženy ve výši nejméně 10% stavebních nákladů (zvláštní padák, který by měl být chráněn a developer, a akcionáři v případě zpřísnění času nebo úpadku).
Pátý, zákon stanoví limit výdajů developerského developera na nadaci pro odměnu, zaplacení služeb banky, služby managementu společnosti, reklamu, komunální služby, komunikační služby, pronájem. Tento limit je 10% konstrukčních nákladů na konstrukci.
Jak si vybrat spolehlivou společnost
Pokud se chystáte koupit byt v domě ve výstavbě:- Naučte se dostupné informace o vývojáři, zkontrolujte její pověst.
- Nejjednodušší způsob, jak potvrdit skutečnost, že budete číst na internetu, - jít do některého z budov a zajistit, aby práce byla provedena.
- Před podpisem smlouvy o vlastním kapitálu na stavbě, přečtěte si pozorně, nespěchejte.
- Máte-li sebemenší pochybnosti, podívejte se na právníky, které vám pomohou pochopit všechny právní složitosti.
Nové požadavky pro vývojáře
Do dne, smlouva s prvním účastníkem podílu výstavby developera nejpozději do 14 dnů je povinna zveřejňovat v médiích nebo na internetu Projektová prohlášení, kde jsou uvedeny informace o společnosti a informace o projektu.
Developer je povinen poskytnout distribuci na jeho žádost:
- stavební povolení;
- Technické a ekonomické zdůvodnění projektu;
- Závěr státní zkoušky projektové dokumentace;
- Dokumentace projektu, která zahrnuje všechny změny provedené;
- Dokumenty potvrzující pravidla developera na pozemní pozemek.
Měl by také investovat do projektu vlastních prostředků ve výši alespoň třetiny celkového rozpočtu projektu; Peníze přitahované akcionářům by měly být přísně pro provádění konkrétního projektu a nikde jinde.
Požadavky na účast
V souladu s DTU se jedna strana (lolshler) zavazuje zaplatit pevný podíl v dokumentu a přijmout připravený předmět, a druhá strana se zavazuje vytvořit a předložit tento předmět k dohodě stanovené dohodou.Smlouva musí dodržovat:
- Stanovení zvláštního předmětu sdílené konstrukce, která má být přenášena v souladu s projektovou dokumentací developera;
- Určující lhůtu pro převod předmětu kapitálové konstrukce pro akcionáře;
- Informace o ceně smlouvy, načasování a pořadí plateb;
- Informace o záruční době působící ve vztahu k předmětu ve výstavbě.
Při absenci alespoň jedné z podmínek uvedených podmínek je smlouva považována za neplatná. Každý DDU by měl být registrován v regionální divizi Rosreestra, aby se zabránilo dvojímu prodeji.
Akcionář má právo jednoznačně ukončit smlouvu, pokud například:
- Byly problémy s podmínkami;
- Požadavky na kvalitu nemovitého objektu jsou výrazně porušovány;
- Plánování bytů předpokládaných počátečním projektovým změnám.
V případě ukončení smlouvy je developer povinen vrátit akcionářům nejen peníze, ale také zájem o využívání vypůjčených prostředků ve výši 1/150 Refinancování sazby centrální banky Ruské federace, působí v den plnění povinnosti vrátit prostředky placené akcionáři. Společnost může zároveň ukončit smlouvu pouze po 3 měsících.
Odpovědnost za měnící se termíny
Vývojář je povinen převést předmět účastníkům ve vlastním kapitálu nejpozději termín stanovený Smlouvou. Období převodu je stanovena pro všechny účastníky, je to jeden.Pokud je proces zpožděn, je vývojář povinen zaplatit pokutu (trestnímu trestu) kupujícím ve výši 1/75 sazby refinancování centrální banky Ruské federace, která působí v den plnění povinnosti, o ceně smlouvy pro každý den zpoždění.
V případě, že není možné postavit dům ve smlouvě zaznamenané ve smlouvě, je společnost povinna po dobu 2 měsíců. Písemně oznámit akcionářům a navrhnout změny smlouvy.
DDD navíc stanoví určité podmínky pro převod nemovitostí do realitních investorů po obdržení povolení Komisi.
Podle zákona č. 214-FZ je vývojář povinen převést všechny byty zákazníkům po dobu 2 měsíců. Po přijetí státní komise.
Kompenzační fond pro ochranu podlamených akcionářů
Aby se zajistilo, že pojištění občanskoprávního pojištění developerů v rámci dohod o účasti je nyní kompenzační fond.
Všechny společnosti prodávající byty v Stavební fázi by měly být podle zákona převedeny do kompenzačního fondu, aby poskytly závazky podle dohody o 1,2% z ceny každého DDU. Zákon stanoví roční posouzení povinností upravit velikost posouzení posouzení posouzení, nikoli však častěji 1 čas ročně.
Fondy kompenzačního fondu budou směřovány k dokončení problematických objektů nemovitostí. Hlavy generálního ředitele kompenzačního fondu agentury pro bydlení a hypoteční úvěry (AHML). Je velmi důležité, aby úkol založení nezahrnuje sběr určité částky, je nutné pouze zajistit, aby poskytlo finanční krytí stávajících rizik.
Maximální množství možných peněžních kompenzací je stanovena na základě celkové plochy zařízení ve výstavbě a ceně jednoho čtverečního metrů bydlení v této nemovitosti. Současně celková plocha předmětu vlastního kapitálu nemůže překročit 120 m² a cena 1 m² v něm nemůže být vyšší než průměrná hodnota pro podobné bydlení na primárním trhu ve stejném regionu.
Kompenzační fond pomůže chránit práva nových akcionářů; Aby bylo možné pomoci těmto spolupachatelům, kteří se již setkávali s obtížemi, regionální orgány nakreslily grafy dokončení problémových objektů, což ukazuje na časování a mechanismy řešení.
Pokud je vývojář bankrot
Celková doba trvání konkursního postupu se sníží zrušením postupů pro finanční oživení a optimalizace činností prováděných rozhodčího řízení a Soudního dvora. První postup je zaveden do postupu konkurenceschopné produkce, zatímco profesní vůdce musí vést k bankrotové společnosti, který má již zkušenosti ve stavebnictví. Nový manažer bankrotů směřuje k akcionářům dopis, ve kterém bude popsán další postup a algoritmus akcí.
Zákon o úpadku "stanoví, že požadavky všech akcionářů jsou předloženy vedoucímu hospodářské soutěže, a nikoli rozhodčím soudu nejpozději 2 měsíce. Ode dne obdržení oznámení konkurenčního manažera. Manažer považuje požadavky a zahrnuje je v registru.
Pokud se v průběhu konkurzního řízení zdálo, že dostatečný důvod se domnívali, že by mohla být obnovena solventnost dlužníka, je možné obnovit přechod na zahraniční řízení.
Konkurenční manažer je povinen provádět nezbytná opatření k hledání a přitahování jiného výkonu. Existuje další možnost - zasedání akcionářů má právo rozhodnout o způsobu provádění povinností přijímáním odškodnění z kompenzačního fondu. Kromě toho zůstává možnost splácet požadavky převodem na ustanovení předmětu nedokončené konstrukce nebo převod bytových prostor (pokud je objekt již postaven). Rozhodnutí se provádí odděleně pro každý dům ve výstavbě, valná hromada budoucích nájemců, je nutné získat schválení ¾ akcionářů.
Vezměte prosím na vědomí: Nejzranitelnější kategorie vlastníků nemovitostí jsou nejzranitelnější kategorie vlastníků nemovitostí, včetně bytů.
Pozemkový pozemek a dům ve výstavbě jsou slíbeny účastníky vlastního kapitálu, dokud vývojář nesplňuje své povinnosti; Ve stejné době, vlastnictví nemovitostí pokračuje pro akcionáře v době registrace smlouvy o účasti vlastního kapitálu.
Co je to escrow účet
Eskrow - specialita podmíněného vkladu, na kterém se hromadí peněžní tituly, dokud nebude dokončena výstavba domu. Escrow účty v Rusku se objevily v roce 2014, ale použil tento systém pouze v roce 2018.
Úroky z prostředků uvedených na účtech Escrow nejsou účtovány a banka, kde jsou tyto účty otevřené, nedostává odměnu. Ve skutečnosti je účet Escrow je bezúročný vklad, peníze, na kterých jsou zmrazeny po dobu nepřesahující datum uvedení do provozu do provozu v prohlášení o návrhu plus 6 měsíců. Při použití účtů escrow akcionáři nepřijímají finanční riziko spojené se specifickým developerem, a přijmout riziko pouze pro oprávněnou banku, která je musí vrátit do nich v případech stanovených zákonem. V případě, že Banka je vyhlášena v konkurzu, vývojář reaguje smlouvu s novým bankovním agentem, pojištěné peníze budou převedeny na nový účet.
Společnost obdrží finanční prostředky z účtů EXUNUUM po vstupu do objektu do provozu a zaregistrovat právo vlastnictví alespoň jednoho bytu.
Prostředky s escrow účty mohou být přeloženy buď k zaplacení závazků společnosti na úvěrové smlouvě, nebo jsou uvedeny přímo developerovi (vypočítat s věřitelem v případě, kdy byla výstavba prováděna na vypůjčených prostředcích.
Záruční doba - 5 let
Detergent je oprávněn požadovat bezplatnou eliminaci zjištěných defektů nebo snížení ceny bytu na příslušnou částku. Kromě toho může akcionář požadovat náhradu za své výdaje na odstranění nedostatků.Vyhlídky na inovace
Od 1. července 2019 začaly provádět změny federálního zákona č. 214-FZ v plném rozsahu. Sdílená stavba by měla být nahrazena projektem, musí být rejstřík vytvořen (to přispěje ke kontrole spolehlivosti developera).
Také od 1. července 2019 se změnil postup pro prodej bytů v nových budovách. V souladu se zákonem společnost nyní obdrží peníze z akcionáře pokračovat v výstavbě, ale z akreditovaných bank a uložit je na účtech escrow.
Ale ne všichni vývojáři budou pracovat v tomto schématu. Podle usnesení mohou vývojáři prodávat byty pro staré podmínky, pokud jsou doma připraveny nejméně 30%, a počet uzavřených smluv - ne méně než 10%. Židé se specializovat na nemovitosti, již poznamenali, že vývojáři hledají Obtoková schémata při provádění, které kupující nemovitosti nezadají DDD.
Pouze smlouva o akciové účasti může zaručit ochranu práv akcionáře, aby kupující nemůže dohodnout s návrhem developera, aby vydal návrh zákona, nebo smlouvu o přidělení práva nebo dohodu o spolufinancování.
Odborníci v oblasti nemovitostí se domnívají, že změny zákona č. 214-FZ budou vynutit malé a střední společnosti z trhu, protože cílem inovací je proslulý stavebního průmyslu. Na druhé straně může tato situace způsobit významné změny v hypotečním trhu s hypotečním úvěrem, nutit banky, aby nabídly výhodnější kreditní řešení pro ty, kteří chtějí koupit bydlení.
