Nákup bydlení na sekundárním trhu. Obtíže, s nimiž musí čelit člověku při zkoumání bytu a předem.
Jaké problémy musí vyřešit osobu, která se shromáždila k získání bydlení na sekundárním trhu? Co někdy nemá podezření, že budoucí majitele není nový byt?
Mezitím, na jednom a půl ciferníku, které obvykle zaujímá celý proces od okamžiku volby nemovitostí před převodem klíče, je nutné se co nejvíce soustředit a snažit se ujít jednu nuanci. Apoblome leží doslova na každém obratu. Je to o nich, že chceme dnes mluvit.
Jaký apartmán si vybrat?
Samozřejmě vše záleží na vašich schopnostech a potřebách. Není žádné tajemství, že stejné peníze mohou být zakoupeny byty různých typů a pohodlí, které se nacházejí ve více či méně šetrných k životnímu prostředí, v rámci města nebo předměstí It.d. Kprimer, skromný v kapitálových standardech výši 80 000 dolarů, stačí koupit malý "dvoulůžkový pokoj" v typickém panelovém domě na okraji metropole, slušného třípokojového bytu v podobném bydlení Z blízké moskevské oblasti nebo obrovského motelu na okraji Moskevské oblasti. A řekněme, že pro akvizici malého "odnushki" v samém centru hlavního města může být nezbytné a velké množství.Konečná cena nemovitostí závisí na souboru faktorů. Jakákoliv maličkost charakterizující byt s pozitivní nebo negativní stranou ovlivňuje jeho náklady. Výše uvedené ubytování s balkonem, lodžií nebo Erkerem se nachází ve středních podlažích domu s výtahem a odpadkovým skluzem, který se nachází v bezprostřední blízkosti stanic metra a další dopravní stanice. Okna ideální akvizice by měla jít do klidné nádvoří a / nebo jižní strany, pokoj je rozsáhlý prostor a v čistém hezkém vchodu by bylo hezké vidět concierge nebo wachiver. A naopak by byl byt bez balkonu, s malými přilehlými pokoji na prvním nebo posledním patře domu stojícího na hlučné silnici, ve kterém není ve vchodu žádný výtah a elementární objednávka, mohou být zakoupeny na nejnižší úrovni cena. Všechny tyto faktory jsou vhodné pro použití, obchodování s prodávajícím: Každý parametr potenciálně snižuje nebo zvyšuje náklady na nemovitosti na 1-2% nebo ještě více, což nakonec dává úspory několik set a někdy tisíce dolarů.
Kslov, jeden z nejnovějších trendů v ruském trhu s nemovitostmi - snížení poptávky po nekvalitní bydlení a rostoucí poptávku po tzv. Elite.
Jaké problémy mohou čelit osobě, která se rozhodla koupit byt nezávisle, bez pomoci realitních kanceláří?
Galina Uteesheva je odpovězena, vedoucím bydlení na trhu s bydlením "House-Real Estate":
"Nákup bytu je vždy nejen znepokojující, radostný, ale také zodpovědný okamžik v životě každého člověka, zejména pokud byly fondy kopírovány po celá léta, na úkor dovolené a oblíbených koníčků. Vyprovokuji se , co bude, pokud bude vlastnictví spravedlivého bydlení napadeno u soudu pro předchozí majitele nebo třetí strany. AVS vzhledem k tomu, že kupující nemohl samostatně zkontrolovat historii nemovitostí. Skutečné případy jsou známy Strany (dříve zaregistrováno v této oblasti, dědici bývalých vlastníků a jiných osob) Aplikace s nároky na uznání práva vlastnictví, vcelku nebo zčásti nebo právo na bydlení na základě dokumentů (certifikátů), Existence, kterou kupující ani nepředstavoval kupujícího na uzavření transakce.
Ty mohou být dokumenty, které potvrzují práva na byt, který jste si zakoupili byt nezletilých osobních vlastníků (jejichž zájmy byly porušeny privatizací bydlení v letech 1991-1993), třetí strany, které mohou mít vlastnictví nebo používání bydlení, ale Jsou v místech odnětí svobody, léčba léčby v psychoneurologickém dávkovosti, jsou navrženy pro armádu. Stává se, že nemovitost je pod brnění, zatčení nebo slib, a prodejci bytu jsou lidé, kteří patří do rizikové skupiny (drobné děti, jediné staré muže, závislými na drogách, duševně nemocné), osoby, které působí na falešnou moci advokáta, IT.P .
Co je třeba svěřit nemovitosti?
Realitní kanceláře poskytují svým zákazníkům kupující celou řadu různých služeb:
výběr možností;
Kontrola souboru dokumentů poskytnutých prodávajícím;
Zjištění historie vybraného bytu pro majitele;
Příprava a uzavření předběžné smlouvy nebo zálohové dohody a kontrola jejího dodržování;
provádění transakce (příprava a uzavření smlouvy o prodeji);
podání a přijímání dokumentů ze státní registrace;
Přítomnost jako svědka, když záložka peníze v bankovní buňce a převodem prodávajícímu;
Registrace zákona o přijetí zákona (někdy s popisem nemovitosti), kontrolou převodu bydlení k novému majiteli a některým jiným opatřením.
"Maximální sada služeb obsahuje plnou podporu transakce, počínaje výběrem možností a ukončením státní registrace a převod bytu od prodávajícího k kupujícímu, - komentářům na Svetlana Korsakov, odborníkovi nejlepšího Estate Company. "Minimum je zkontrolovat právní čistotu bytu, který si klient vybral. A dělat dohodu."
Mnoho lidí se snaží ušetřit a samy o sobě hledají bydlení. Ale jeho právní čistota v každém případě by měla být zkontrolována, i když si koupíte byt od dobrého přítele. Zde je případ praxe Svetlana Korsakova. "Klient se k nám obrátil na pomoc při návrhu transakce, který si koupil byt před 7 lety ve svém nejlepším příteli a nyní se rozhodl prodat. Předtím, než by byl již třikrát uvolněn, ale po celou dobu toho zůstal předepsal matku a dceru první majitelé. Kde nešli nikdo nevěděl. Po kontrole historie bytu jsme zjistili, že v té době starší žena zemřela a byla pohřbena na úkor města a museli jsme psát mladší. To bylo provedeno pravidelným právníkem naší společnosti. "
Zdá se, že povídka posunu majitelů bytu by měl mluvit o právní čistotě bydlení. Ale není to vždycky případ. Zde je příklad. Dáma si vybrala byt, který měl jen jednu hostesku dříve, a rozhodl se ho koupit. Real Estate Wangent Klient požádal o pomoc při provádění nákupu a prodejní transakce. Realitních kanceláří zkontrolovaly historii bytu a zjistili, že vlastněná celým kurzem, a pak byla postavena na prodej (její hosteska se chystá koupit bydlení v nové budově). Tato skutečnost byla znepokojena a rozhodli se, aby se skládka hlubší. Bylo zjištěno, že tento majetek v Moskvě byla získána v rámci kurzové dohody a pak privatizována. Bývalé nájemníci (zneužívaný alkohol, který sousedé řekl) v důsledku transakce se přestěhovali do regionu Kaluga. Co se s nimi stalo, nebylo možné zjistit. Možnost podání žádosti o Účetní dvůr k rozpoznání předchozí transakce je neplatná. Proto realitní kanceláře doporučily svým klientovi byt, který by nekupoval, s nimiž souhlasila.
Profesionál uvidí, co nebude nepřipravená osoba všimnout jeho zkušeným okem. Například, budu okamžitě varovat klienta, že jeho pas se brzy stane neplatným (například ve věku 45 let) nebo najde řezy v podpisech prodávajícího na různých dokumentech. Promluvte si s notáři, které dokončily předchozí transakce s získaným bytem, vezměte si archivní propuštění z domova a osobně hovoří s pasportikem.
Dokumenty potřebné k uzavření nákupu a prodej bytu
Rozšiřování dokumentů (osvědčení o vlastnictví, o právu na dědictví, osvědčení o družstvu, atd.).
Pomozte BTI o hodnotě inventáře bytu.
Vysvětlení.
Kopie půdorysu.
Kopie finančního a osobního účtu.
Osvědčení o nedostatku dluhu na nájemné a užitné platby.
Povolení k reorganizaci / opakování bytu (pokud byl proveden).
Extrakt z knihy domu.
Zákon o přenosu podle předchozí smlouvy o prodeji.
Přijetí peněz.
Pomoc od daňového inspektorátu o zaplacení daně (pokud je byt zděděný nebo jako dárek).
Pas prodávajícího.
Pokud je realitní kancelář zapojen do přípravy souboru dokumentů kupujícím, musí ověřit všechny dokumenty poskytované prodávajícím a zkontrolovat korespondenci jména, adresy, termínů, podpisů atd. Zapojení do tohoto seznamu, může Získejte výpis z jediného státního registru o nepřítomnosti zátěže na získaném bytě, certifikáty z psycho-neurologických a narkolologických dávek, což potvrzuje kapacitu prodávajícího, jakož i další dokumenty.
Jak budovat vztahy s prodávajícím?
Inspekce . Takže máte pár možností pro byty a musíte jít sledovat je. OT, jak kompilovat s uvedenými charakteristikami domu, yard a vchodem, můžete soudit sami. Parametry samotného bytu (podmínka před opravou nebo po opravě, okna do nádvoří nebo na vozovce, výška stropů, rozložení, plochy různých prostor atd.) Buď se neskrývají před očima. Avot, že současný majitel opustí na místě a jak to ovlivní kupní cenu, má smysl vyjednávání. Řekněme, že v případě, že by se byt vestavěná skříně, kuchyňský nábytek, ideálně vepsaný v konfiguraci místnosti, nákladné instalatérské a jiné vybavení, majitel bude trvat na dodatečné platbě nebo motivovat toto přeceňované náklady na bydlení. Ty, zase mít právo nekupovat věci jiných lidí, ale prodávající se bude pravděpodobně vzdát transakce. Bude moudřejší vyjednávat o nákladech na položky, které zůstávají na místě a snížit ji na minimum.
Je velmi důležité zkontrolovat, zda se v bytě konaly přestavba a reorganizace. Inesley Ano, je nutné vidět povolení a zajistit, aby byly dohodnuty skutečné změny. Pokud bylo re-vybavení provedeno bez povolení, je nejlepší opustit nákup bytu, aby neměl problémy s místními úřady. Pokročilé rozhodnutí koupit Přesně tuto vlastnost (zejména proto, že se obvykle prodává za nízkou cenu), musíte pochopit, že v souladu s novým kodexem bydlení Ruské federace budete muset koordinovat nelegální přestavbu nebo přinést byt Bývalý vzhled (jinak může být prodáván z veřejného obchodování). Ito bude stát hodně peněz. Stejným způsobem, pokud nakonec umožníte prodat současnou akvizici, znovu budete muset dát povolení.
Inspection workshop (který opakování, je lepší utratit v přítomnosti "jeho" realitní kanceláře), který potřebujete vyřešit mnoho otázek, pokud se samozřejmě líbilo byt. Prodávající musí poskytnout soubor dokumentů, jejichž pravost bude muset zkontrolovat.
Provedení zálohy . Během první nebo druhé kontroly bytu, prodávajícího a kupujícího slovně vyjednával mezi sebou o ceně, podmínkách a načasování jejího vydání. Po tom, kupující (s pomocí realitní kanceláře) kontroluje všechny dokumenty poskytované prodávajícím. Pokud je vše v pořádku s nimi, je čas provést zálohy nebo vztahy a psaní vztahů. Obvykle prodávající a kupující uzavře předběžnou smlouvu nebo zálohovou dohodu / zálohu. Provádí se v jednoduchém psaní (v realitních společnostech jsou nabízeny typické smlouvy vyvinuté právníky). Zájem, musíte specifikovat všechny podrobnosti o budoucí transakci: pokud bude provedeno a v jaké formě bude smlouva o prodeji (v jednoduchých písemných nebo notářských), která bude cena majetku uvedena ve smlouvě a co bude výši zálohy / vkladu, který vezme náklady podle transakce, v oblasti depozitáře, která bude banka vypořádat výpočty, kdy se lidé zaregistrovali v bytě, budou zohledněny za jakou dobu po registraci státu smlouvy bude proveden převodem nemovitostí IT.D. Samostatně stanoví podmínky pro přenos majetku podle aktu o přijetí a přenosu a inventáři, načasování návratu prodávajícím zálohy nebo vkladu v případě nesplnění smlouvy a dalších údajů.
Jaký je rozdíl mezi zálohem z vkladu?
Záloha Platba volání před převodem majetku, plnění práce nebo poskytování služeb. Platnost z vkladu není způsob, jak zajistit plnění povinnosti. Velikost a pořadí záloh ve vztazích mezi občany je dána dohodou stran v příslušné smlouvě.
Vklad (Podle článku 380 občanského zákoníku Ruské federace) - "Peněžní částka vydaná jedním ze smluvních stran (v našem případě) na úkor Smlouvy o platbách (prodávajícího) z důvodu Smlouvy, v Doklad o uzavření smlouvy a zajistit jeho výkon. "Dohoda je písemná.
Významný rozdíl mezi dvěma právními pojmy zálohy a je zjištěn nedostatkem splnění smlouvy. Pokud je transakce z nějakého důvodu rozrušena, bude záloha jednoduše vrácena. Azadatakes hradí prodávajícím kupujícímu ve dvojité velikosti (!), Pokud transakce neuskutečnila kvůli prvnímu. Inin je vrácena, pokud nákup nepřijme poruchou kupujícího (v souladu s článkem 381 občanského zákoníku Ruské federace).
S účastí realitní kanceláře se obvykle koná záloha nebo předběžná dohoda, která zajišťuje zálohu. Smlouva smlouva (pokud se na této formě zajištění povinnosti trvá na jedné ze stran nebo obou stran) prodávajícího a kupující se obvykle navzájem uzavírají sami, bez pomoci realitní pomoci.
Jaká by měla být velikost zálohy / vkladu? To je obvykle částka $ 500-2000, v závislosti na ceně bytu a potvrzování závažnosti záměrů kupujícího. Ale v některých případech může prodávající požadovat větší pokrok. IASLI Kupující má velký zájem o získání tohoto konkrétního bytu, souhlasí (někdy i přes odpor realitní kanceláře). Jinak může extrémně nepříjemná situace vzniknout, když prodávající v důsledku toho odmítne provádět transakci a zálohový návrat není ve spěchu. Na jednom z těchto případů nám Svetlana Korsakov řekl. Klient se rozhodl koupit byt, jehož hostitel požadoval zálohu ve výši 8 000 USD. Realitní kanceláře vám nedoporučoval, aby taková velká částka, ale klient trval na tom, že podepisoval zálohu, zaplacené peníze. Po uplynutí trestu byl prodávající povinen vrátit peníze, ale odmítl, řekl, že by to udělala, když by obdržel zálohu od dalšího potenciálního kupce. Realitní společnost se rozhodla pomoci svému klientovi (a ani nepřijal další poplatek) a připojen k situaci advokáta a advokáta. Zpočátku neúspěšný prodávající ani nechtěl mluvit o telefonu se zástupci agentury, ale následně neměl nic, jak dát peníze, a docela rychle. Byl nějaký zlý záměr ve svých činech, nebylo možné stanovit.
Vrácení placeného zálohy Kupující může požadovat, pokud najednou identifikovat okolnosti, které nemohl vědět v době převodu peněz. Otaka případ, který se stalo nedávno, řekli jsme Lilia Zag. Jeden z jeho klientů na začátku května učinil zálohu na byt ve starém domě v centru hlavního města a následně se vrátil k drahé opravy s přestavbou. Během přípravy na prodej prodeje a nákupu bylo zveřejněno usnesení Moskevské vlády n 31. května 2005. "Na generální opravy a modernizaci obytných budov bez obětování obyvatel za období 2005-2007" se seznamem budov v různých okresech podléhajících rekonstrukci. Byt zvolený klientem lilie byl v jedné z těchto budov. Potenciální zákazník pronajal a rozhodl se opustit nákup, a realitní kanceláře se podařilo přesvědčit prodávajícího, aby vrátil zálohu. Argumentovali v tom, že pokud kupující věděl o skutečnosti generální opravy nebo modernizace domu, nekupoval by byt.
Příští místnost vám řekneme, že potřebujete nahrávat ve smlouvě o prodeji a prodat, spekulujeme, zda je nutné poukázat na skutečnou hodnotu bytu ve smlouvě, vysvětlit, co je daňový odpočet majetku, a my se zvýšíme Dalším počtem aktuálních otázek týkajících se nákupu bydlení.
Redaktoři díky nejlepším nemovitostem, "House-Real Estate" a "City-XXI století" pro pomoc při přípravě materiálu.