Fflat o'r datblygwr: Sut i brynu tai ar y farchnad sylfaenol

Rydym yn dweud sut i ddewis y datblygwr, pa ddogfennau sydd eu hangen arnoch, yn ogystal â rhannu cynilion eraill o brynu fflat ar y farchnad sylfaenol.

Llun: vsevolod chuvan / fotolia.com

Mae amddiffyniad yn erbyn gwallau datblygwyr, o oedi adeiladu yn gwarantu contract cyfranogiad ecwiti wrth adeiladu Ddu. Mae hefyd yn darparu ansawdd y gwaith adeiladu.

Sut i ddewis datblygwr

Dechreuwch chwilio am ddatblygwr addas yn sefyll ar y rhyngrwyd. Archwiliwch safleoedd datblygwyr (neu safleoedd yr adeiladau newydd eu hunain). Rhowch sylw i'r pwyntiau canlynol:

• dogfennau cyfansoddol;
• Adolygiadau o'r datblygwr;
• gwybodaeth am y tŷ sy'n cael ei adeiladu;
• Ffotograffau o adeiladu neu we-ddarllediad.

Rhaid i bob datblygwr gael pecyn o ddogfennau cyfansoddol, sy'n cynnwys o leiaf y siarter, y dystysgrif gofrestru a'r dystiolaeth o gofrestru mewn awdurdodau treth. Gallwch wirio dogfennau'r datblygwr drwy'r wefan y Gwasanaeth Treth.

Adolygiadau darllen am waith y datblygwr, cofiwch fod llawer ohonynt yn cael eu hysgrifennu gan orchymyn. Am y rheswm hwn, rydym yn tybio bod y wybodaeth a gafwyd yn feirniadol.

Gall am byth yn sylwi bod y datblygwr ei gyflwyno i ofynion methdaliad, sy'n golygu nad oedd ganddo ddigon o arian ar gyfer tâl contractwyr.

Gwnewch yn siŵr eich bod yn archwilio'r adroddiadau lluniau (neu Webcast) o'r safle adeiladu. Os yw'r hyrwyddiad yn ystod y gwaith adeiladu, mae'n golygu bod y datblygwr yn rheoli contractwyr, nid yw'r gwaith adeiladu yn werth chweil.

Gallwch ymweld â'r gwrthrychau datblygwyr sydd eisoes wedi'u cwblhau a gweld pa fath o fflatiau sy'n cael eu trosglwyddo i gwsmeriaid.

Chwiliwch am ddatblygwr a dderbyniodd ariannu prosiectau banc dibynadwy, y mae eu harbenigwyr yn dadansoddi risgiau adeiladu posibl ac yn cyfrifo pob taliad i gontractwyr.

Sut i ddewis tŷ

Mae'r peth nesaf yn werth rhoi sylw manwl i, mae hyn yn wybodaeth am yr adeilad diweddaraf, sef, y drwydded adeiladu a datganiad y prosiect.

Cyhoeddir y drwydded adeiladu gan awdurdodau tiriogaethol, mae'n cadarnhau bod y datblygwr wedi pasio arolygiad ar lefel y wladwriaeth.

Y datblygwr yw'r datganiad dylunio ei hun, caiff ei neilltuo i gyfarwyddwr argraffu a llofnodi. Dylai datganiad y prosiect nodi:

dyddiadau cau ar gyfer dechrau a diwedd y gwaith adeiladu;

• Disgrifiad manwl o'r tŷ;
• ffynhonnell ariannu;
• Risgiau ariannol posibl.

Gall prynwyr eu hunain yn cael ei wneud gan brynwyr eu hunain, neu gall y datblygwr fanteisio ar y cyfalaf a fenthycwyd. Noder bod angen y datblygwr yn gyson oherwydd ei fod yn cael ei gyfrifo gyda'r contractwyr ac am gyflenwi deunyddiau, ac ar gyfer pob cam o'r gwaith. Felly, mae'r datblygwr yn fuddiol gwerthu fflatiau cyntaf hyd yn oed cyn cwblhau'r cylch sero, hynny yw, ar gam y pwll.

Mae rhai datblygwyr pell â golwg yn dod i'r casgliad cytundeb ariannu prosiect gyda banciau, yn unol â hwy mae sefydliad credyd (BANC) yn darparu benthyciad ar gyfer adeiladu'r tŷ, ac mae'r datblygwr yn cael ei gyfrifo ar gyfer arian credyd sy'n derbyn gan brynwyr.

Llun: Sgr / Fotolia.com

Cytundeb Cyfranogiad

Dylid archwilio prosiectau o gontractau cyfranogiad a rennir yn Adeiladu (Ddu) cyn i chi benderfynu ar y dewis o ddatblygwr.

Mae DTU yn ddwyochrog, mae'n gorwedd rhwng y datblygwr a'r prynwr. Yn ei gynnwys, mae'n gydsyniol ac yn digolledu. Mae hyn yn golygu bod hawliau a rhwymedigaethau'r partïon i'r cytundeb yn cydgysylltiedig yn y fath fodd fel bod yr hawl i un rhan yn cael ei gadarnhau gan ddyletswydd y parti arall.

Mae gan y prynwr fwy o hawliau na'r datblygwr. Fodd bynnag, mae ganddo ei ddyletswyddau ei hun. Mae'n ofynnol i'r prynwr dalu'r swm a ddarperir ar ei gyfer yn y contract, yn ogystal â derbyn amcan adeiladu ecwiti ym mhresenoldeb trwydded ar gyfer comisiynu adeilad fflatiau.

Rhaid i'r contract cyfranogiad ecwiti mewn adeiladu o reidrwydd gynnwys yr eitemau canlynol:

1. Gwybodaeth am y gwrthrych contract sy'n eich galluogi i adnabod y gwrthrych yn gywir (enw'r gwrthrych, cyfeiriad yr adeilad, ystafell a lleoliad y fflat ar y cynllun, nodweddion y fflat, y metra honedig);
2. Amcangyfrifir y bydd cost tai (o ystyried bod y Sefydliad Metrah yn newid yn ystod y gwaith adeiladu, ni fydd union swm datblygwr profiadol yn cael ei wneud i'r contract, yn rhoi cyfrifiad bras yn unig);
3. Y dyddiad cau ar gyfer y gwaith adeiladu a'r tymor o drosglwyddo gwrthrych yw eiddo tiriog (ni ellir cofrestru'r contract lle na nodir y cyfnod yn y gofrestr wladwriaeth, hynny yw, ni fydd yn cael ei ystyried);
4. Cyfnod gwarant am wrthrych (o leiaf 5 mlynedd, gan gynnwys 3 blynedd ar offer peirianneg), o fewn y fframwaith y bydd y datblygwr yn dileu'r diffygion ar gyfer iawndal am ddim neu dalu;
5. Ffyrdd o sicrhau bod y datblygwr rhwymedigaethau o dan y contract (yswiriant atebolrwydd sifil y datblygwr neu warant y banc, ac amodau'r warant a gwybodaeth am y gwarantwr / yswiriwr yn hysbys i'r cyfranddalwyr).

Cofrestru'r Contract

Er mwyn i'r datblygwr beidio â gwerthu'r un fflat i sawl cyfranddaliwr, ac yna codwch arian a chuddio, cyfraith ffederal dyddiedig Rhagfyr 30, 2004 Rhif 214-FZ "ar gyfranogiad yn y gyfraniad adeiladu adeiladau fflatiau a gwrthrychau eiddo tiriog eraill "Yn darparu ar gyfer cofrestriad gorfodol y cyfranogiad Cytundeb Cyfranddaliadau yn y gwaith o adeiladu'r Gwasanaeth Cofrestru Ffederal, Cadfan a Cartograffeg (Rostrestr).

Yn is-adran tiriogaethol Rosestra, bydd amgylchiadau casgliad y trafodiad yn cael eu gwirio, a bydd gwybodaeth amdano yn cael ei rhoi mewn cofrestr un wladwriaeth o eiddo tiriog (EGRN).

Ar gyfer cofrestru Du, bydd angen talu'r ddyletswydd a'r prynwr wladwriaeth, a'r datblygwr. Gallwch wneud ffi yn y gangen banc neu ddefnyddio porth gwasanaethau cyhoeddus.

Gallwch gofrestru dogfennau eich hun neu am ddim i drosglwyddo'r awdurdod i'r datblygwr drwy ddirprwy. Os ydych am fynd drwy'r weithdrefn gofrestru eich hun, gallwch ddod â datganiad i adran Rosestra y byddwch yn cymryd rhan ym mhob digwyddiad yn bersonol.

I gofrestru'r cytundeb cyfranddaliadau cyntaf, rhaid i'r datblygwr gyflwyno i'r awdurdod cofrestru:

• datganiad cofrestru'r wladwriaeth;
• dogfen ar dalu dyletswydd y wladwriaeth;
• Dogfennau yn cadarnhau pwerau cynrychiolydd deiliad yr hawlfraint a chyfranogwyr y trafodion, gan gynnwys awdurdod cynrychiolydd yr endid cyfreithiol i weithredu ar ei ran;
• dogfennau yn sefydlu argaeledd cyfraith;
• Dogfen Adnabod;
• dogfennau cyfansoddol o endid cyfreithiol neu gopïau notarized o'r dogfennau hyn;
• Dogfennau sy'n disgrifio gwrthrych adeiladu ecwiti gyda'i leoliad ar gynllun y gwrthrych sy'n cael ei greu gan amcan eiddo tiriog a'r ardal arfaethedig;
• Trwydded Adeiladu;
• datganiad y prosiect;
• Mae cynllun y gwrthrych a grëwyd gan yr ystad go iawn yn dangos ei leoliad a nifer yr adeiladau preswyl a dibreswyl yn ei gyfansoddiad ac ardal gynlluniedig pob un ohonynt.

Os ydych yn barod i ymddiried yn y cofrestriad y DTD i gynrychiolydd y datblygwr, mae angen i baratoi'r ddogfen gyfatebol notarized. Rhaid rhoi pŵer atwrnai yn unig yn cael ei gyhoeddi ar gyfer cofrestru cytundeb yn Rwsia, felly rydych chi'n amddiffyn eich hun rhag fympwyoldeb posibl gan y datblygwr neu ei gynrychiolydd. Ar gyfer cofrestru'r contract fel arfer yn cymryd tua deg diwrnod gwaith.

Llun: Ngyna / Fotolia.com

Talu fflat

Ar ôl cofrestru'r DDD, gallwch dalu gwaith y datblygwr. Fel arfer, mae taliad yn mynd i mewn i gyfrif achredol arbennig mewn banc ar ôl gorffen contract gyda'r datblygwr. Yn yr achos hwn, ar adeg cofrestru'r cytundeb yn Rosestre, mae'r Banc yn cadw'r swm a wnaed gennych chi, ond nid yw'n ei drosglwyddo i'r datblygwr nes bod ei gynrychiolydd yn cyflwyno cytundeb parod.

Ar ôl i'r Ddu gael ei gofrestru, mae'r banc yn trosglwyddo arian yn annibynnol ar gyfrif anheddiad y datblygwr. Os na wnaeth y contract gofrestru, gallwch bob amser godi arian a wnaed i'r llythyr credyd.

Weithiau mae'r datblygwr yn gwrthod yr arfer o ddefnyddio'r llythyr credyd. Yn yr achos hwn, bydd yr arian yn cael ei drosglwyddo i'r cyfrif anheddiad drostynt eu hunain, ond dim ond ar ôl cofrestru'r contract yn Rosestre.

Mae ffordd arall o aros, y mae'n rhaid ei chrybwyll hefyd. Gallwch dalu arian parod yn ariannwr yr ariannwr. Yn yr achos hwn, rhaid i chi roi'r dderbynneb i'r Gorchymyn Arian Cyrraedd, sy'n cadarnhau'r ffaith y taliad.

Gallwch dalu'r datblygwr am eich tai ar y tro neu drwy sawl taliad y mae eu hamlder yn cael ei sefydlu gan y cytundeb; Gellir newid y pris, ond dim ond mewn achosion ac ar yr amodau a bennir yn y contract.

Cytundeb Atodol

Os bydd oedi yn y gwaith adeiladu neu anallu i gyflwyno gwrthrych ar waith, rhaid i'r datblygwr, yn unol â Rhan 3 o Gelf. 6 o'r Cyfraith Ffederal Rhif 214-ф, heb fod yn hwyrach na 2 fis cyn dod i ben comisiynu comisiynu'r sefyllfa bresennol a chynnig cytundeb ychwanegol i'r cytundeb.

Mae ymarfer yn dangos bod arwyddo cytundeb ychwanegol yn yr achosion canlynol:

• Yn y contract, nodwyd bod llai o ddyddiadau cau adeiladu yn benodol i gynyddu atyniad buddsoddi (a rhybuddiodd y datblygwr amdano);
• Oedi wrth gyflwyno deunyddiau adeiladu;
• trychinebau naturiol;
• Newid contractwr.

Nid oes angen i lofnodi cytundeb ychwanegol mewn achosion lle, er enghraifft, trosglwyddo hawliau gan un datblygwr i'r llall, bod gwrthod cael trwyddedau, roedd diffyg arian ar gyfer comisiynu gwrthrychau, neu os bydd y datblygwr yn bwriadu trosglwyddo Yr amser dosbarthu ar gyfer y flwyddyn a mwy heb resymau gwrthrychol. Mae cytundeb ychwanegol, yn ogystal â DD, yn amodol ar gofrestriad y wladwriaeth yng ngweinyddiaeth tiriogaethol Rosestra.

Beth bynnag, i werthuso'r sefyllfa, mae'n werth ymgynghori â chyfreithwyr sydd, yn seiliedig ar y dadansoddiad o'r sefyllfa, yn gallu rhoi cyngor ar risgiau posibl.

Gweithredu trosglwyddo

Ar ôl comisiynu'r tŷ, mae'r datblygwr yn anfon gwahoddiad i arolygu'r fflat. Yn ôl gofynion y gyfraith, anfonir y gwahoddiad gan bost cofrestredig. Dylai'r datblygwyr a bennir yn Ddu ddod i swyddfa'r datblygwr. Gallwch wneud pŵer atwrnai ar gyfer un o'r prynwyr, yna bydd yn digwydd ar gyfer yr holl weithdrefnau pellach. Ar ôl y cynrychiolydd y datblygwr yn gwirio dogfennau'r cyfranddaliwr (cerdyn adnabod, pŵer atwrnai, DU gwreiddiol), byddwch yn cael eich rhagnodi amser yr arolygiad o'r fflat. Arolygu a derbyn y fflat - mae'r achos yn hynod gyfrifol. Mae angen i chi archwilio tai newydd yn ofalus ar gyfer diffygion.

Gellir rhannu'r holl ddiffygion yn ddau grŵp:

• arwyddocaol, ym mhresenoldeb y mae'n amhosibl byw yn y fflat;
• Diangen, sy'n fwy cosmetig, ond nid ydynt yn eithrio'r posibilrwydd o fyw yn y fflat (er enghraifft, afreoleidd-dra mewn plastr).

Mae'r adran yn amodol, gan nad yw wedi'i hymgorffori mewn unrhyw Ddeddf Rheoleiddio. Mae'r casglwr fflatiau, sy'n gwneud fflat ei hun yn penderfynu a fydd yn cael ei nodi iddo'i gilydd ai peidio. Os yw'r diffygion yn ddibwys, ond mae'r Diron yn credu ei fod o'r fath, rhaid i'r datblygwr brofi'r gwrthwyneb ei hun (ar gyfer hyn fel arfer yn troi at gymorth arbenigwyr annibynnol).

Rhaid i'r holl ddiffygion yr ydych wedi'u darganfod gael eu gwneud i weithred ddiffygiol, sy'n cael ei llunio mewn dau gopi. Ar gyfer y Ddeddf hon, mae'n rhaid i'r datblygwr ddileu'r diffygion yn y fflat neu wneud iawn am gost eu cywiriad.

Os ydych chi wedi llofnodi gweithred derbyn a darllediadau, ond yna dod o hyd i ddiffygion, yna yn ystod y cyfnod gwarant, gallwch barhau i gysylltu â'r datblygwr i'w cywiro. Os byddwch yn oedi arwyddo'r weithred o dderbyn a darllediadau, er nad yw'r diffygion a nodwyd yn arwyddocaol, yna mae gan y datblygwr yr hawl ar ôl 2 fis i wneud gweithred unffordd.

Os na fydd y datblygwr yn pasio'r llety yn y cyfnod a bennir yn Ddu, yna ar gyfer pob diwrnod o oedi, mae'r dosbarthiad yn iawndal yn swm y gyfradd ail-ariannu 1/150 sy'n gweithredu ar adeg dychwelyd arian.

Tystysgrif Perchnogaeth

Ar ôl i chi lofnodi gweithred o dderbyn a throsglwyddo, rhoddodd y datblygwr yr allweddi i chi, mae rhai materion anorffenedig o hyd.

Mae'n rhaid i'r datblygwr gysylltu â llywodraethau lleol i sicrhau bod y cyfeiriad post yn cael ei neilltuo, yn ogystal â rhoi pasbort crastral a thechnegol, hynny yw, i roi gwrthrych newydd ar y cyfrifyddu stentaidd a gwneud mynediad yn ei gylch yn y gofrestrfa. Fel arfer mae'n cymryd tua 4 mis.

Ar ôl y dogfennau hyn yn cael eu sicrhau, mae angen cofrestru perchnogaeth y gofrestr eiddo tiriog wladwriaeth unedig (EGRN). O fis Ionawr 2017, mae'r Gofrestrfa hon ar ffurf electronig mewn un ar gyfer y wlad gyfan, felly, gwnewch gais am gofrestru hawliau a chyfrifyddu stethral o wrthrychau eiddo tiriog mewn unrhyw ranbarth, waeth ble mae'r gwrthrych ei hun wedi'i leoli.

Mae angen i'r awdurdod cofrestru gysylltu â'r Ddogfen Hunaniaeth, Datganiad ac Ddu. Bydd cofrestru yn cymryd tua saith diwrnod. Ni fydd y dystysgrif ei hun yn cael ei chyhoeddi - mae'r wybodaeth yn cael ei chronni yn y gofrestrfa, ac os oes angen, cadarnhewch y ffaith bod y tai hyn yn eiddo i'ch eiddo, yn derbyn dyfyniad gan EGRN.

Didyniad Treth

Y didyniad treth yw 13% o'ch incwm bod y wladwriaeth yn eich dychwelyd ar ôl prynu fflat, gan fod y dreth incwm ar y swm hwn eisoes wedi'i thalu. Ni all gael didyniad y rhai nad ydynt yn didynnu treth incwm.

Cyflwyno dogfennau i ddidyniad ar unrhyw adeg ar ôl prynu fflat. Uchafswm y didyniad treth yw 260,000 rubles. Os bydd y fflat yn rhatach na 2 filiwn o rubles, yn y swm o ddidyniad, gallwch alluogi a chostau addurno.

Mae didyniad treth yn derbyn un a wnaeth daliadau. Nid yw eich cyflogwr yn dal treth incwm o'ch cyflog nes eich bod yn cael eich talu'n llawn faint o ddidyniad, neu gallwch ei gwneud yn bosibl cyhoeddi a chael eich talu drwy'r arolygiad treth. Yn yr achos hwn, byddwch yn talu unwaith y flwyddyn.

Cyn cysylltu â llai, mae angen casglu'r dogfennau canlynol:

1. Datganiad treth ar ffurf 3-Ndfl;
2. Tystysgrif Incwm yn Ffurflen 2-NDFL;
3. Cais am ddidyniad;
4. Copïau o'r pasbort, contract cyfranogiad ecwiti, derbynebau talu, gweithred o dderbyn fflat, tystysgrif cofrestru perchnogaeth neu ddarn o'r gofrestrfa.

Bydd angen datganiad ar briod sy'n prynu fflat mewn eiddo ar y cyd am benderfynu ar y gyfran a chopi o'r dystysgrif briodas neu'r contract priodas.

•