Byddai'n ymddangos pan na ddylai prynu tai yn y problemau adeiladu newydd fod. Gwiriwch nad oes angen hanes y fflat - mae'n cael ei adeiladu yn unig; Nid oes angen gwneud yn siŵr nad oes unrhyw denantiaid ar ôl ynddo, nad ydynt yn dod i ben o gofrestru. Ond nid oedd yno!
Llun: Shutterstock / Fotodom.ru
Os nad yw'r datblygwr wedi cyflawni ei rwymedigaethau, mae gan brynwr y fflat yn yr adeilad newydd yr hawl i iawndal. Darparwyd, wrth gwrs, bod y contract cyfranogiad ecwiti yn adeiladu (DDU) ei lunio yn gywir.
Ydych chi'n terfynu'r contract?
Tymor trosglwyddo'r eiddo Mae'r ystad go iawn yn gyflwr rhagofyniad ar gyfer y contract cyfranogiad ecwiti mewn adeiladu, wedi'i ymgorffori yn y gyfraith. Os na nodir y term, ni fydd y contract yn cael ei gofrestru yn y gofrestr wladwriaeth. Os na all y datblygwr am ryw reswm orffen adeiladu'r tŷ a'i roi ar waith bryd hynny, a sefydlir yn y contract, mae'n rhaid iddo anfon y cyfranogwr gyda gwybodaeth berthnasol a'r cynnig i newid telerau'r contract.Yn ôl gofynion Erthygl 6 o Gyfraith Rhif 214-FZ "ar gyfranogiad yn y gwaith o adeiladu adeiladau fflatiau a gwrthrychau eiddo tiriog eraill", rhaid ei wneud dim hwyrach na 2 fis cyn diwedd y term a bennir yn y contract . Os bydd y cyfranddaliwr yn cytuno i aros ychydig, mae'r datblygwr yn paratoi cytundeb ychwanegol ar y newid yn amseriad y gwaith adeiladu ac amseriad trosglwyddo'r fflat.
Sylwer: Rhaid i gytundeb ychwanegol i'r cytundeb cyfranogiad basio cofrestriad y wladwriaeth yng ngweinyddiaeth tiriogaethol Rosestra
Mae gan y prynwr fersiwn wahanol o gamau gweithredu - efallai na fydd yn aros am ddiwedd y gwaith adeiladu a therfynu'r DTD yn unochrog. Ar gyfer hyn, mae'n ddigon i anfon y datblygwr gyda'r hysbysiad ysgrifenedig cyfatebol gan bost cofrestredig. Terfynwch y contract neu gytunwch i aros - i ddatrys y cyfranddaliwr yn unig. Yn gyntaf oll, mae angen dadansoddi'r rhesymau pam nad oedd gan y datblygwr amser i gyflawni ei ran o'r contract ar gyfer y dyddiad penodedig. Os gellir dileu'r rhesymau (er enghraifft, torrwyd y contractwr amser dosbarthu deunyddiau adeiladu), ac nid yw'r term ar gyfer ymestyn y gwaith adeiladu yn rhy fawr, mae'n bosibl aros am ddiwedd y gwaith adeiladu. Os bydd y rheswm dros newid y datblygwr neu, er enghraifft, yn absenoldeb trwyddedau, neu'r dyddiadau cau ar gyfer cwblhau'r gwaith adeiladu yn cael eu gohirio am flwyddyn neu fwy, mae gan y prynwr bob rheswm i benderfynu o blaid terfynu'r contract.
Er mwyn peidio â chael eich camgymryd gyda'r dewis, mae'n well ymddiried yn y gweithwyr proffesiynol a chael cyngor i gyfreithiwr sy'n arbenigo mewn adeiladu a rennir.
Hawliadau i'r datblygwr
Pe na bai'r datblygwr yn adrodd am oedi yn y diwedd adeiladu (neu os nad yw'r dyddiad cau a bennir yn y cytundeb ychwanegol yn dod i'r diwedd, ac nid yw'r tŷ yn cael ei roi eto), mae angen anfon hawliad ysgrifenedig i'r datblygwr, heriol Er mwyn cyflawni'r rhwymedigaeth, cyhoeddi'r allweddi i gyfleu'r fflat a thalu cosb am oedi.Y dyddiad cau pryd y mae'n rhaid i'r datblygwr ateb y cyfranddaliwr, yw deg diwrnod (rhaid iddo gael ei ddynodi mewn hawliad ysgrifenedig). Anfonir yr hawliad trwy lythyr cofrestredig gyda hysbysiad derbynneb. Gall y cyfranddaliwr hefyd roi hawliad i'r datblygwr neu ei gynrychiolydd yn bersonol. Yn yr achos hwn, paratowch ddau achos o'r ddogfen. Bydd un yn aros o'r datblygwr, yr ail, gyda sêl a llofnod y parti a fabwysiadwyd, byddwch yn cymryd eich hun. Bydd yn ddefnyddiol os oes rhaid i chi fynd i'r llys. Pe na bai'r datblygwr yn ymateb i gŵyn (nid oedd yn bwriadu llofnodi cytundeb ychwanegol, nid oedd yn esbonio achos yr oedi), cysylltwch â'r llys.
Gellir llunio'r hawliad yn annibynnol neu i wneud cais i gyngor cyfreithiol. Gallwch ffeilio hawliad yn lleoliad y datblygwr neu yn eich man preswylio. Noder y gallwch fynnu nid yn unig y taliad cosbau, ond hefyd iawndal am ddifrod moesol (fodd bynnag, bydd ei faint yn hoffi cyfiawnhau dogfennu), yn ogystal â dirwy am beidio â chydymffurfio â gofynion y defnyddiwr yn wirfoddol.
Rhaid i'r dogfennau canlynol fod ynghlwm wrth yr hawliad:
- contract ar gyfer cyfranogiad mewn adeiladu a rennir;
- cytundebau ychwanegol i'r cytundeb (os ydynt ar gael), os ydynt yn rheoleiddio cyfnod trosglwyddo'r gwrthrych gan gyfranogwr adeiladu ecwiti;
- dogfennau yn cadarnhau taliad ar eich rhan;
- dogfennau eraill yn cadarnhau costau ychwanegol (rhentu tai neu ordaliad y benthyciad);
- eich hawliad i'r datblygwr gyda chynnig i gyflawni'r gofynion yn wirfoddol ar gyfer talu cosbau;
- Yr ateb i'r hawliad (os oedd, wrth gwrs).
Mae'r tebygolrwydd o ennill achos yr oedi o'r dyddiadau cau yn fawr iawn. Yr unig beth mae arbenigwyr yn talu sylw i a beth mae'r dadansoddiad o arfer barnwrol yn ei ddangos, gall maint y gosb a ddatganwyd yn y gyngaws yn cael ei leihau yn sylweddol.
Iawndal am aros
Ar gyfer pob diwrnod o oedi, mae iawndal yn dibynnu. Os yw'r rhosyn yn awyddus i derfynu'r fargen, mae'n rhaid i'r datblygwr ar ôl derbyn yr hysbysiad priodol o fewn deg diwrnod gwaith i ddychwelyd arian a dalwyd am y fflat a thalu'r gosb am ddefnyddio arian pobl eraill. Penderfynir ar faint y gosb o gyfrifo'r gyfradd ail-ariannu 1/150, gan weithredu ar adeg dychwelyd arian.
Ers ers 2016, mae maint y gyfradd ail-ariannu yn hafal i'r gyfradd allweddol, mae'n rhaid ei maint yn cael ei nodi ar wahân
Er enghraifft, ar 06/18/2017, roedd yn 9.25%. Mae'r swm yn cael ei gronni o'r diwrnod pan fydd y cyfranddaliwr wedi gwneud arian (yn llawn neu eu rhan gyntaf) o dan y contract, hyd at y diwrnod pan gânt eu dychwelyd. Gadewch i ni ystyried. Mae'r fflat yn costio 8.5 miliwn rubles., Cyflwynir am 96 diwrnod, maint y gyfradd ail-ariannu yw 9.25%. Faint o iawndal yn yr achos hwn fydd: (pris fflat / 100 × cyfradd ail-ariannu / 150) × nifer y dyddiau o oedi, hynny yw: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 Руб. Os bydd y datblygwr yn gwrthod talu'r gosb yn wirfoddol, yn unol â'r gyfraith ffederal "Ar Ddiogelu Defnyddwyr", gall y llys atal dirwy o 50% o swm y gosb o ymatebydd o'r fath.Yn ogystal, mae gan y cyfranddaliwr yr hawl i adennill iawndal am achosi difrod moesol a achosir gan, er enghraifft, aros hir. Bydd yn rhaid i'r swm y byddwch yn ei benderfynu fel iawndal am niwed gadarnhau ei gofnodi. I wneud hyn, mae angen casglu'r holl dystiolaeth bapur eich bod yn cario costau ychwanegol oherwydd torri'r terfynau amser. Rydym yn rhoi enghreifftiau. Os ydych chi'n cymryd tai, drwy'r amser, ni allwch symud i'ch fflat eich hun, rydych chi'n gwario arian ychwanegol. Gallwch gadarnhau eich treuliau trwy gyflwyno copi o'r cytundeb prydles ar gyfer eiddo preswyl a wardiau, tystio eich bod yn cyfieithu arian i berchennog y fflat (neu, er enghraifft, bydd ar draul gwesty neu hostel).
Heb gytundeb
Gyda mabwysiadu'r gyfraith ffederal "ar gymryd rhan yn y gyfran adeiladu adeiladau fflatiau a gwrthrychau eiddo tiriog eraill" Rhif 214-ф ф sefyllfaoedd gwrthdaro gyda chyfranogiad cyfranddalwyr ac mae'r datblygwr wedi dod yn llawer llai. Serch hynny, weithiau ni all contract o gyfranogiad ecwiti yn adeiladu (DDU) amddiffyn y prynwr tai yn llawn.
Ar y llaw arall, gellir cael iawndal yn groes i gyfnodau adeiladu os na fydd y fflat yn cael ei brynu, nid drwy'r contract cyfranogiad ecwiti. Bydd yn fwy anodd (yn aml mewn contractau buddsoddi neu gontractau gwerthu rhagarweiniol yn cynnwys y dyddiad cau ar gyfer diwedd adeiladu a throsglwyddo tai).
Os nodir y term yn y contract, yna gallwch wneud cais yn ddiogel i'r llys. Yn ystod yr achos, dylid gwneud penderfyniad ar iawndal, ac, yn dilyn darpariaethau celf. 332 Cod Sifil Ffederasiwn Rwseg, hyd yn oed os nad yw'r contract wedi cofnodi rhwymedigaethau'r gwerthwr am iawndal am iawndal, efallai y bydd y prynwr yn gofyn am dalu cosb. Bydd ei faint yn cael ei benderfynu gan y rheolau celf. 395 Cod Sifil Ffederasiwn Rwseg, hynny yw, yn seiliedig ar gyfradd gyfrifyddu Banc Canolog Ffederasiwn Rwseg ar ddiwrnod cyflawni'r rhwymedigaeth. Yn fwy anodd os na chaiff y cyfnod ei ddiffinio gan y contract. Fodd bynnag, ac yna ni ddylid annog y prynwr - i gadarnhau ei eiriau bod y dyddiadau cau yn cael eu torri, gallwch gasglu tystiolaeth yn gywir. Ni all yr unig beth yn yr achos hwn ei wneud heb gymorth cyfreithiol cymwys.
Gweithred o drosglwyddo oedran
Ar ôl i'r tŷ gael ei gomisiynu, rhaid i'r datblygwr anfon neges at y cyfranddalwyr, sy'n cyfeirio at barodrwydd y gwrthrych a'r gwahoddiad i dderbyn y fflatiau mewn trefn. Os oes gan y datblygwr ddiddordeb yn y ffaith y bydd ei gyfranddalwyr yn derbyn eu metr sgwâr, efallai na fydd yn cyfyngu ei hun gyda neges bost, ac yn galw'r cyfranddalwyr neu (a) i anfon neges e-bost atynt. Neu gallwch wirio tudalen y datblygwr yn gyson mewn rhwydweithiau cymdeithasol a'r safle ar y rhyngrwyd, yna bydd gennych y wybodaeth ddiweddaraf.
Ar ôl i chi dderbyn gwahoddiad, mae angen i chi gysylltu â'r datblygwr ac egluro'r weithdrefn. Fel arfer, mae fflatiau yn cael eu cyhoeddi yn nhrefn y ciw cyffredinol (os na chawsant eu dosbarthu ymlaen llaw). Er mwyn derbyn dogfennau ac archwilio'r fflat, mae presenoldeb yr holl gyfranddalwyr a elwir yn y contract yn angenrheidiol. Os na all rhywun o'ch cyd-fuddsoddwyr ddod (er enghraifft, fe wnaethoch chi brynu fflat gyda fy mhriod, am adeg yr un newydd, roedd neu ei bod mewn taith busnes sy'n gweithio), mae angen gwneud pŵer atwrnai Ar gyfer y cyfranddalwyr a fydd yn derbyn fflat. Os oes angen cymorth arbenigol arnoch - er enghraifft, gall prosiect y Tîm Atgyweirio ac Adeiladu, a fydd yn gorffen eich tai, hefyd yn cael eu gwahodd i arolygu. Sylwer: Yn aml, mae'r datblygwr yn iawn yn y cyfarfod yn awgrymu ar unwaith arwyddo'r weithred o dderbyn a throsglwyddo, ac ar ôl yn ddiweddarach. Ni ddylai newid, fel arall, os oes diffygion, bydd yn rhaid i chi eu dileu ar eich traul eich hun.
Llun: Shutterstock / Fotodom.ru
Rydym yn chwilio am ddiffygion
Rhaid dweud bod yn rhaid i'r adononél fod yn sicr o fod yn barod am y ffaith na fydd yn gweld y waliau perffaith neu ryw. Ar y llaw arall, nid yw cytuno â'r holl iselwyr hefyd yn werth chweil. Yn nhestun y gyfraith, nid oes dosbarthiad clir o'r diffygion, cânt eu rhannu'n gyffredin yn sylweddol ac yn ddibwys.Mae pawb lle mae'n amhosibl byw mewn fflat. Er enghraifft, mae'r rhain yn digwyddiadau o'r fath fel: carthion nad ydynt yn gweithio, tyllau yn y waliau a'r ffenestri, drysau mynediad wedi torri, dim mecanweithiau cau ar y ffenestri. Hyd yn oed os oes swm sylweddol o un, ni allwch lofnodi'r weithred o dderbyn a throsglwyddo.
Gellir galw diangen yn ddiffygion nad ydynt yn ymyrryd â byw yn y fflat: pyllau a chwilod mewn plastr, crafiadau ar y ffenestri. Mae angen gwneud diffygion diffygiol, a diffygiol yn ddiffygiol, sydd ynghlwm wrth y Ddeddf Derbyn a Throsglwyddo, yn nodi, sef y diffyg a nodwyd. Fodd bynnag, nid oes angen i frysio gyda llofnodi'r Ddeddf, gan fod yn rhaid i'r datblygwr neilltuo dyddiad y bydd diffygion hanfodol yn cael ei ddileu. Dim ond ar ôl eu dileu, gall y cyfranddaliwr yn gymharol ddiogel ar gyfer ei waled i lofnodi'r weithred o drosglwyddo derbyniad.
Os yw'r datblygwr yn credu bod y defauls a nodwyd yn y fflat yn ddibwys, rhaid iddo brofi ei fod yn defnyddio arbenigedd adeiladu annibynnol. Sylwer: Hyd yn oed os cawsoch unrhyw ddiffygion ar ôl llofnodi'r weithred o dderbyn, gallwch gyfeirio at y datblygwr i'w dileu. Cyfraith Ffederal Rhif 214-FZ yn darparu bod y cyfnod gwarant ar gyfer y tŷ ei hun yn 5 mlynedd, ar offer peirianneg (piblinellau, systemau gwresogi ac awyru) - 3 blynedd.
Yn fwyaf aml, nid yw'r datblygwyr yn cytuno i wneud iawn am y costau cyfranddeiliaid am ddileu'r diffygion, ac maent yn bwriadu eu cywiro gyda grymoedd eu contractwyr. Os yw hyn yn eich achos chi, byddwch yn barod i aros. Mae'r gyfraith yn gorfodi'r datblygwr i gael gwared ar y diffygion "o fewn term rhesymol," ond nid yw'r term ei hun yn sefydlu. Fel arfer ar y gorffeniad dyrannwch hyd at y mis. Os ydych chi eisoes wedi cymryd yr allweddi, bydd yn rhaid i'r datblygwr gytuno â chi pan fydd tîm adeiladu a thrwsio yn gweithio yn eich fflat.
Cymryd neu beidio â derbyn?
Ar ôl i chi dderbyn gwahoddiad gan y datblygwr i gymryd fflat, mae angen:
- Casglwch yr holl gyfranddalwyr a bennir yn eich contract;
- Cael pŵer atwrnai ar y rhai na allant gymryd rhan yn nerbyn tai;
- paratoi pasbortau, pŵer atwrnai (os o gwbl) a'r contract ecwiti mewn adeiladu;
- Archwilio'r fflat yn drylwyr, i beidio â rhuthro a pheidio â llofnodi gweithred y technegwyr nes bod yr arolygiad wedi'i gwblhau;
- Os datgelir diffygion sylweddol, mynnwch eu bod yn cael eu dogfennu, ond nid yw gweithred y dderbynfa yn llofnodi.
Mae'n rhaid i'r datblygwr ddileu diffygion yn y fflat am gyfnod penodol neu nodi'r posibilrwydd o iawndal ariannol i brynwr costau eu cywiriad. Nid yw Cyfraith Ffederal Rhif 214-FZ yn gwarantu nac ansawdd y fflat, na'r paramedrau a bennir yn y contract (dull, cynllun), gan fod gan y datblygwr yr hawl i wneud newidiadau i ddogfennaeth y prosiect, ar ôl derbyn cymeradwyaeth ar gyfer hyn yn y Cyfranddalwyr, i gyflawni cytundeb y maent yn syml, oherwydd yr hoffent symud yn gyflym yn eich tai eich hun.
Mesuryddion ychwanegol a cholli
Pan fydd y gwaith adeiladu wedi'i gwblhau, gellir ei ddarganfod bod ardal y fflat a brynwyd gennych yn wahanol i'r prosiect. Yn ôl y gyfraith, i gyflwyno gwrthrych ar waith, mae'n rhaid i'r datblygwr orchymyn mesur pob eiddo o'r adeilad o arbenigwyr o'r Biwro Rhestr Technegol (BTI). Ar ôl y driniaeth, mae maint terfynol pob fflat yn dod i wybod. Os oedd y tai yn fwy, bydd angen taliadau ychwanegol ar y datblygwr; Os yw'r ardal yn llai - bydd angen gwneud iawn am y cyfranddaliwr i'r gwahaniaeth.
Os datgelir gwyriadau'r prosiect o realiti, rhaid i'r cyfranddaliwr gyflwyno cais (mewn dau gopi) o iawndal i Gyfarwyddwr y datblygwr, i nodi'r holl ffeithiau a gofyn am ail-gyfrifo (yn nodi manylion banc). Rhaid cynnal enghraifft o'r cyfranddaliwr o leiaf hyd nes y bydd y penderfyniadau terfynol ar bris tai yn cael eu derbyn. Mae rhai datblygwyr yn cynnwys yn yr eitem Ddeddf Gwahaniaethu ar sail Anabledd yn ôl y mae gwyriad ardal y prosiect o'r gwir o fewn 1-2% yn cael ei ystyried yn ganiataol, ac felly nid yw'r ail-gyfrifo yn ofynnol. Sylwer: Os nad yw'r datblygwr yn gosod y gwerth mwyaf posibl o anghysondeb y prosiect a'r ardal wirioneddol, ni fydd y prynwr yn gallu mynnu arian gan y datblygwr ar gyfer metr sgwâr anghyflawn.
Os bydd y datblygwr yn oedi datrysiad i'r mater o ddychwelyd swm y gordaliad neu'n gwrthod ailgyfrifo gyda'r newid yn swyddogaethol y fangre, mae gan y cyfranddaliwr yr hawl i adennill gordaliadau drwy'r llys. I wneud hyn, mae angen ffeilio hawliad am amddiffyn hawliau'r defnyddiwr, yn gyfochrog, yn nodi'r hawliadau am adfer y gosb am yr oedi wrth gyflwyno'r fflat a'r iawndal am ddifrod moesol.
