Rydym yn dweud am beth yw cronfa iawndal, cyfrif ESCro, beth i'w wneud os bydd y datblygwr yn mynd yn fethdalwr ac am reolau newydd ar gyfer diogelu cyfranddalwyr twyllo yn 2019.
Ar gyfartaledd, nid yw 2 i 6% o'r cyfranddalwyr bob blwyddyn yn derbyn eu cyfleusterau ar amser, ac mae'n creu problem sylweddol i'r farchnad eiddo tiriog. Nid oedd diogelu hawliau'r cyfranddalwyr a ddarperir ar eu cyfer yn 2005 yn ôl y gyfraith. 214-FZ yn annigonol, felly parhaodd i wella. Mae rheolau newydd wedi'u cynllunio i ddiogelu hawliau cyfranddalwyr twyllodrus. Lansiwyd y cyfnod pontio tan fis Gorffennaf 2019.
Popeth am arloesi yn y gyfraith
Eitemau a ChysyniadauPwy yw cyfranddalwyr twyllodrus o'r fath
Problemau adeiladu ecwiti
Gofynion ar gyfer y datblygwr
Gofynion ar gyfer Ddu
Cyfrifoldeb am newid terfynau amser
Cronfa Iawndal
Datblygwr Methdaliad
Cyfrif Escrow
Gwarant
Rhagolygon Arloesi
Am wrthrychau a chysyniadau
Felly, mae dwy brif nodwedd. Y cyntaf yw'r datblygwr - endid cyfreithiol sydd ag neu ar y brydles gywir o dir a denu cyfranogwyr arian parod mewn adeiladu ecwiti i greu adeiladau fflatiau a (neu) gwrthrychau eiddo tiriog eraill yn seiliedig ar y drwydded a gafwyd.
Mae'r ail yn gyfranogwr mewn adeiladu a rennir - dinasyddion neu endid cyfreithiol. Gyda'i gilydd gallant adeiladu nid yn unig adeiladau preswyl, ond hefyd garejys, cyfleusterau iechyd, arlwyo, gweithgareddau busnes, masnach, diwylliant a gwrthrychau eiddo tiriog eraill, ac eithrio cyfleusterau diwydiannol. Cofnodir hyn yn erthygl 2 o'r gyfraith.
Mae yna hefyd ddiffiniad clir o amcan adeiladu ecwiti, hynny yw, y ffaith bod yn y dyfodol ddylai fod eich fflat, garej neu le yn y parcio tanddaearol ger y tŷ. Mae'r eiddo preswyl neu ddi-breswyl hwn i'w drosglwyddo i'r cyfranddaliwr ar ôl derbyn caniatâd i gomisiynu adeilad fflatiau a (neu) o wrthrych eiddo tiriog arall a'r rhan o'r tŷ hwn neu wrthrych eiddo tiriog, gan gynnwys, gan gynnwys arian parod y cyfranogwr yn cynnwys .
Pwy yw cyfranddalwyr twyllodrus o'r fath
Er mwyn i brynwr yr eiddo tiriog problemus sy'n cael ei adeiladu, mae angen yr amodau canlynol:- Daethpwyd i'r casgliad cytundeb cyfranddaliwr;
- Nid oedd y parti gweithredu yn cyflawni'r rhwymedigaethau o dan y contract cyfranogiad ecwiti sy'n hwy na 9 mis. ac nid oedd yn cynyddu buddsoddiad yn y gwaith o adeiladu tŷ o fwy na dau gyfnod adrodd yn olynol;
- Nid oes gan y datblygwr unrhyw olynydd i adeiladu gwrthrych;
- Nid yw rhwymedigaethau'r cwmni adeiladu cyn y cyfranddalwyr yn cael eu sicrhau gan warant y banc neu yswiriant atebolrwydd sifil.
Sylwer: Mewn rhai achosion, ni all hyd yn oed argaeledd contract o gyfranogiad ecwiti yn adeiladu ddiogelu'r cyfranddaliwr prynwr. Cyfraith Ffederal Rhif 214-FZ "ar gyfranogiad yn y gwaith adeiladu ecwiti adeiladau fflatiau a gwrthrychau eiddo tiriog eraill" (Rhif y Gyfraith 214-FZ) yn amddiffyn y cyfranddalwyr os:
- Yn y tŷ adeiledig, gwerthwyd yr un safle sawl gwaith;
- Mae'r tŷ wedi'i adeiladu ar lain nad yw'n cael ei gyhoeddi na'i rentu;
- Mae'r tŷ wedi'i adeiladu ar lain lle na chaniateir;
- Mae'r tŷ wedi'i adeiladu gyda thorri cynllun cynllunio dinas, gofynion y prosiect.
Gall cam-drin y cyfranddalwyr gyda'i freintiau (er enghraifft, y posibilrwydd o wrthod unochrog y contract neu gael cosbau am dorri trosglwyddiad y gwrthrych) yn arwain at y llys yn eu gwrthod i ddiogelu hawliau os yw natur faleisus o Mae camau gweithredu yn cael ei sefydlu.
Problemau adeiladu ecwiti
Yn ei hanfod, mae peryglon yn dod yn glir i bawb sy'n astudio'r cynllun buddsoddi eiddo tiriog hwn yn ofalus.
Mae Purses y cynllun yn amlwg: mae'r prynwr yn derbyn ystad go iawn 30-40% yn rhatach na phris cyfartalog y farchnad; Mae'r datblygwr yn derbyn arian ar gyfer adeiladu gwrthrychau eiddo tiriog a gweithredu'r cynnyrch gorffenedig.
Yn anffodus, mae buddsoddiad o'r fath bob amser yn gysylltiedig â risgiau sylweddol. Mae gohiriadau bach yn eithaf cyffredin, nid yw'r amserlen bob amser yn cael ei chyflawni yn drylwyr. Fodd bynnag, mae'n digwydd bod y datblygwr yn benodol yn gohirio cwblhau'r gwaith adeiladu neu'n tynnu'r foment o fynd i mewn i'r tai.
A fabwysiadwyd yn 2005 Cyfraith Rhif 214-FZ yn cyflwyno gwaharddiad i ddatblygwyr fflatiau cyfeiliol cyn derbyn trwyddedau; Gorchmynnais y datblygwyr i gofrestru yn y contract yr holl delerau a chosbau am ei diffyg cyflawniad, yn ogystal â chofrestru pob contract cyfranogiad ecwiti (DDU) er mwyn eithrio gwerthiannau deuol.
Fodd bynnag, nid oedd hyn yn ddigon a dechreuodd y newidiadau gyflwyno newidiadau.
Yn gyntaf, dylai adeiladu tai yn cael eu gwahanu oddi wrth weithgareddau eraill gyda gosod cyfyngiadau ar y datblygwr ar gyfer gweithredu gweithrediadau nad ydynt yn gysylltiedig â gweithrediad y prosiect.
Yn ail, dylai'r egwyddor o "un cwmni yn un drwydded adeiladu" gael ei harsylwi. Ar yr un pryd, mae adeiladu gyda chyfranogiad a rennir mewn sawl trwydded bellach wedi'i wahardd. Ar yr un pryd, ni fydd datblygwyr mawr yn gallu dirprwyo eu swyddogaethau i strwythurau plant er mwyn cymryd drosi nifer o brosiectau ar unwaith, oherwydd dylai profiad fod o leiaf 3 blynedd (o leiaf fel contractwr cyffredinol neu gwsmer).
Yn drydydd, rhaid i weithgaredd y datblygwr fod yng nghwmni sefydliad credyd banc dynodedig. Rhaid agor cyfrifon y cwmni, y cwsmer technegol a'r contractwr cyffredinol yn yr un banc.
Yn bedwerydd, mae'r gofynion ar gyfer enw da busnes cyrff rheoli'r datblygwr a'i gyfranogwyr yn cael eu tynhau. Ymhlith y sylfaenwyr y datblygwr ni all fod yn wynebau gydag euogfarnau heb sylw neu heb eu gorfodi, yn ogystal â'r rhai sydd y mae eu gweithgareddau wedi achosi methdaliad yr endid cyfreithiol.
Rhaid i'r cwmni gael casgliad arholiad hyd yn oed ar gyfer adeiladau isel, i beidio â chael dyledion (ac eithrio benthyciadau targed ar gyfer adeiladu). Mewn sefydliad credyd banc awdurdodedig, dylid adneuo arian yn y swm o leiaf 10% o'r gost adeiladu (parasiwt rhyfedd, y dylid ei ddiogelu a'i ddatblygu, a chyfranddalwyr rhag ofn tynhau amser neu fethdaliad).
Pumed, mae'r gyfraith yn sefydlu terfyn treuliau'r datblygwr i'r sylfaen ar gyfer tâl, talu gwasanaethau'r banc, gwasanaethau'r cwmni rheoli, hysbysebu, gwasanaethau cymunedol, gwasanaethau cyfathrebu, rhentu. Y terfyn hwn yw 10% o gost dylunio adeiladu.
Sut i ddewis cwmni dibynadwy
Os ydych chi'n mynd i brynu fflat yn y tŷ sy'n cael ei adeiladu:- Dysgu gwybodaeth sydd ar gael am y datblygwr, gwiriwch ei enw da.
- Y ffordd hawsaf o gadarnhau'r ffaith y byddwch yn darllen ar y rhyngrwyd, - i fynd i unrhyw un o'r adeiladau a sicrhau bod y gwaith yn cael ei wneud.
- Cyn llofnodi'r contract cyfranogiad ecwiti mewn adeiladu, darllenwch ef yn ofalus, peidiwch â rhuthro.
- Os oes gennych yr amheuon lleiaf, cyfeiriwch at gyfreithwyr i'ch helpu i ddeall yr holl gymhlethdodau cyfreithiol.
Gofynion newydd ar gyfer datblygwr
Tan y diwrnod, mae'n rhaid i gontract gyda'r cyfranogwr cyntaf yn y gyfranddaliad o adeiladu'r datblygwr erbyn 14 diwrnod i gyhoeddi yn y cyfryngau neu ar y rhyngrwyd datganiad prosiect lle nodir gwybodaeth am wybodaeth y cwmni a phrosiect.
Mae'n ofynnol i'r datblygwr ddarparu dosbarthiad ar ei gais:
- Trwydded Adeiladu;
- Cadarnhad technegol ac economaidd y prosiect;
- Casgliad yr archwiliad wladwriaeth o ddogfennau prosiect;
- dogfennau prosiect, sy'n cynnwys yr holl newidiadau a wnaed iddo;
- Dogfennau yn cadarnhau rheolau datblygwr i'r plot tir.
Dylai hefyd fuddsoddi yn y prosiect ei arian ei hun yn y swm o leiaf draean o gyfanswm cyllideb y prosiect; Dylai arian a ddenwyd gan gyfranddalwyr yn mynd yn fanwl ar gyfer gweithredu prosiect penodol, ac unman arall.
Gofynion ar gyfer Cyfranogiad
Yn unol â'r DTU, mae un ochr (lolshler) yn ymrwymo i dalu cyfran sefydlog yn y ddogfen a mabwysiadu gwrthrych parod, ac mae'r parti arall yn ymrwymo i adeiladu a chyflwyno'r gwrthrych hwn i'r cytundeb a ddarperir gan y Cytundeb.Rhaid i'r contract gydymffurfio â:
- Penderfynu ar y gwrthrych penodol o adeiladu a rennir i'w drosglwyddo yn unol â dogfennaeth y prosiect gan y datblygwr;
- Nodi'r dyddiad cau ar gyfer trosglwyddo'r gwrthrych o adeiladu ecwiti i'r cyfranddaliwr;
- gwybodaeth am bris y contract, amseriad a threfn y taliad;
- Gwybodaeth am y cyfnod gwarant sy'n gweithredu mewn perthynas â'r gwrthrych sy'n cael ei adeiladu.
Yn absenoldeb o leiaf un o'r termau a restrir amodau, ystyrir bod y contract yn annilys. Dylai pob Ddu gael ei gofrestru yn adran Rosestre Ranbarthol er mwyn osgoi gwerthiannau dwbl.
Mae gan y cyfranddaliwr yr hawl i derfynu'r contract yn unochrog, os, er enghraifft:
- Roedd problemau gyda thelerau;
- Mae gofynion ar gyfer ansawdd y gwrthrych eiddo tiriog yn cael eu torri'n sylweddol;
- Mae cynllunio fflatiau a ragwelir gan y prosiect cychwynnol yn newid.
Mewn achos o derfynu'r contract, mae'n rhaid i'r datblygwr ddychwelyd nid yn unig arian i'r cyfranddalwyr, ond hefyd o ddiddordeb i ddefnyddio cronfeydd a fenthycwyd yn swm y gyfradd ail-ariannu 1/150 o fanc canolog Ffederasiwn Rwseg, sy'n gweithredu ar ddiwrnod cyflawni'r rhwymedigaeth i ddychwelyd arian a dalwyd gan y cyfranddalwyr. Ar yr un pryd, gall y cwmni derfynu'r contract yn unig drwy'r llys ar ôl 3 mis.
Cyfrifoldeb am newid terfynau amser
Mae'n rhaid i'r datblygwr drosglwyddo'r gwrthrych i gyfranogwyr mewn adeiladu ecwiti heb fod yn hwyrach na'r term a nodir gan y cytundeb. Gosodir y cyfnod trosglwyddo ar gyfer yr holl gyfranogwyr, mae'n un.Os yw'r broses yn cael ei gohirio, mae'n rhaid i'r datblygwr dalu cosb (cosb) i brynwyr yn y swm o gyfradd ail-ariannu 1/75 o fanc canolog Ffederasiwn Rwseg, gan weithredu ar ddiwrnod cyflawni'r rhwymedigaeth, ar y pris o'r contract ar gyfer pob diwrnod o oedi.
Os yw'n amhosibl adeiladu tŷ yn y contract a gofnodwyd yn y contract, mae'n rhaid i'r cwmni am 2 fis. Yn ysgrifenedig i hysbysu'r cyfranddalwyr ac awgrymu gwneud newidiadau i'r contract.
Yn ogystal, mae'r DDD yn sefydlu termau penodol ar gyfer trosglwyddo eiddo tiriog i fuddsoddwyr eiddo tiriog ar ôl derbyn caniatâd i gomisiynu'r tŷ.
Yn ôl y Gyfraith Rhif 214-FZ, mae'n rhaid i'r datblygwr drosglwyddo'r holl fflatiau i gwsmeriaid am 2 fis. Ar ôl derbyn Comisiwn y Wladwriaeth.
Cronfa Iawndal i Ddiogelu Cyfranddalwyr Twyll
Er mwyn sicrhau bod yswiriant atebolrwydd sifil datblygwyr o dan Gytundebau Cyfranogiad bellach yn gronfa iawndal.
Dylai pob cwmni sy'n gwerthu fflatiau yn y cyfnod adeiladu yn ôl y gyfraith yn cael ei drosglwyddo i'r Gronfa Iawndal i ddarparu rhwymedigaethau o dan gytundeb 1.2% o bris pob Ddu. Mae'r gyfraith yn darparu ar gyfer asesiad blynyddol o rwymedigaethau i addasu maint yr asesiad, ond nid yn amlach 1 amser y flwyddyn.
Bydd yr arian y Gronfa Iawndal yn cael ei gyfeirio at gwblhau gwrthrychau eiddo tiriog problemus. Penaethiaid Prif Swyddog Gweithredol y Gronfa Iawndal yr Asiantaeth ar gyfer Benthyca Morgais (AHML). Mae'n bwysig iawn nad yw tasg y Sefydliad yn cynnwys casglu swm penodol, mae'n angenrheidiol i sicrhau ei fod yn darparu sylw ariannol i risgiau presennol.
Mae uchafswm iawndal arian posibl yn cael ei bennu ar sail cyfanswm arwynebedd y cyfleusterau sy'n cael eu hadeiladu a phris un metr sgwâr o dai yn yr eiddo hwn. Ar yr un pryd, ni all cyfanswm arwynebedd gwrthrych adeiladu ecwiti fod yn fwy na 120 m², ac ni all pris 1 m² ynddo fod yn uwch na'r gwerth cyfartalog am dai tebyg ar y farchnad sylfaenol yn yr un rhanbarth yn yr un rhanbarth.
Bydd y Gronfa Iawndal yn helpu i ddiogelu hawliau cyfranddalwyr newydd; Er mwyn helpu'r cyfeillion hynny sydd eisoes wedi dod ar draws anawsterau, mae'r awdurdodau rhanbarthol wedi llunio graffiau o gwblhau gwrthrychau problemau, gan nodi amseriad a mecanweithiau'r ateb.
Os yw'r datblygwr yn fethdalwr
Mae cyfanswm hyd y weithdrefn methdaliad yn cael ei leihau gan ddiddymu'r gweithdrefnau ar gyfer adferiad ariannol a optimeiddio gweithgareddau a gynhaliwyd gan y Rheolwr Cyflafareddu a'r Llys Methdaliad. Cyflwynir y weithdrefn gyntaf i'r drefn o gynhyrchu cystadleuol, tra bod yn rhaid i'r arweinydd proffesiynol arwain y cwmni methdalwr, sydd eisoes â phrofiad yn y sector adeiladu. Mae rheolwr methdaliad newydd yn cyfarwyddo llythyr at gyfranddalwyr lle disgrifir y weithdrefn bellach a'r algorithm o gamau gweithredu.
Mae'r gyfraith "Ar Fethdaliad" yn sefydlu bod gofynion yr holl gyfranddalwyr yn cael eu cyflwyno i Reolwr y Gystadleuaeth, ac nid i'r llys cyflafareddu heb fod yn hwyrach na 2 fis. O ddyddiad derbyn hysbysiad y rheolwr cystadleuol. Mae'r rheolwr yn ystyried y gofynion ac yn eu cynnwys yn y Gofrestrfa.
Os, yn ystod yr achos methdaliad, roedd yn ymddangos bod digon o reswm yn credu y gellid adfer diddyledrwydd datblygwyr y dyledwr, mae pontio i reolaeth allanol yn bosibl.
Mae'n ofynnol i'r Rheolwr Cystadleuol gyflawni'r camau angenrheidiol i chwilio a denu perfformiwr arall. Mae yna opsiwn arall - mae gan gyfarfod y cyfranddalwyr yr hawl i benderfynu ar y dull o weithredu rhwymedigaethau trwy dderbyn iawndal o'r Gronfa Iawndal. Yn ogystal, mae'n parhau i fod y posibilrwydd o ad-dalu'r gofynion trwy drosglwyddo i ddarpariaethau'r gwrthrych o adeiladu anorffenedig neu drosglwyddo eiddo preswyl (os yw'r gwrthrych eisoes wedi'i adeiladu). Gwneir y penderfyniad ar wahân ar gyfer pob tŷ sy'n cael ei adeiladu, cyfarfod cyffredinol tenantiaid yn y dyfodol, mae angen cael cymeradwyaeth ¾ o'r cyfranddalwyr.
Sylwer: Yn methdaliad y datblygwr, y categori mwyaf agored i niwed o berchnogion eiddo yw perchnogion eiddo dibreswyl, gan gynnwys fflatiau.
Mae'r plot tir a'r tŷ sy'n cael ei adeiladu yn cael ei addo gyda chyfranogwyr mewn adeiladu ecwiti nes bod y datblygwr yn cyflawni ei rwymedigaethau; Ar yr un pryd, mae perchnogaeth eiddo tiriog yn mynd ymlaen i'r cyfranddaliwr ar adeg cofrestru'r contract cyfranogiad ecwiti.
Beth yw cyfrif escrow
Eskrow - arbenigedd blaendal amodol, y mae graddau arian parod yn cronni nes bod y tŷ adeiladu'r tŷ wedi'i gwblhau. Ymddangosodd cyfrifon Escrow yn Rwsia yn 2014, ond defnyddiwyd y cynllun hwn yn 2018 yn unig.
Nid yw llog ar arian a roddir ar gyfrifon escrow yn cael ei godi, ac nid yw'r banc lle mae cyfrifon o'r fath ar agor, nid yw'n derbyn tâl. Yn wir, mae cyfrif Escrow yn flaendal di-log, yr arian sydd wedi'i rewi am gyfnod nad yw'n fwy na'r dyddiad comisiynu'r gwrthrych yn weithredol yn y datganiad dylunio a mwy na 6 mis. Wrth ddefnyddio cyfrifon escrow, nid yw'r cyfranddalwyr yn derbyn y risg ariannol sy'n gysylltiedig â datblygwr penodol, ac yn cymryd y risg yn unig i fanc awdurdodedig, a rhaid iddynt eu dychwelyd iddynt mewn achosion a ddarperir gan y gyfraith. Os bydd y banc yn cael ei ddatgan yn fethdalwr, mae'r datblygwr yn ailbrosesu'r contract gyda'r asiant banc newydd, bydd yr arian yswiriedig yn cael ei drosglwyddo i gyfrif newydd.
Mae'r cwmni'n derbyn arian o'r cyfrifon Daearu ar ôl mynd i mewn i'r gwrthrych i weithredu a chofrestru'r hawl i berchnogaeth o leiaf un fflat.
Yn golygu gyda Chyfrifon Escrow gellir eu cyfieithu naill ai i dalu am rwymedigaethau'r cwmni ar gytundeb benthyciad, neu yn cael eu rhestru'n uniongyrchol i'r datblygwr (i gyfrifo gyda'r benthyciwr yn yr achos pan wnaed gwaith adeiladu ar y cronfeydd a fenthycwyd.
Cyfnod Gwarant - 5 mlynedd
Mae gan y glanedydd yr hawl i ofyn am ddileu diffygion a ganfuwyd yn rhad ac am ddim neu leihau pris y fflat i'r swm priodol. Yn ogystal, efallai y bydd y cyfranddaliwr yn gofyn am iawndal am ei wariant i ddileu diffygion.Rhagolygon Arloesi
O fis Gorffennaf 1, 2019, dechreuodd y newidiadau i'r gyfraith ffederal Rhif 214-FZ weithredu'n llawn. Dylai'r prosiect yn cael ei ddisodli gan y prosiect, rhaid creu'r Gofrestrfa (bydd yn helpu i wirio dibynadwyedd y datblygwr).
Hefyd o Orffennaf 1, 2019, mae'r weithdrefn ar gyfer gwerthu fflatiau mewn adeiladau newydd wedi newid. Yn unol â'r gyfraith, bydd y cwmni yn awr yn derbyn arian nid gan y cyfranddaliwr i barhau i adeiladu, ond o fanciau achrededig a'u storio ar gyfrifon escrow.
Ond ni fydd pob datblygwr yn gweithio yn y cynllun hwn. Yn ôl y penderfyniad, gall datblygwyr werthu fflatiau ar gyfer hen amodau, os yn y cartref yn barod o leiaf 30%, a nifer y contractau a ddaeth i ben - dim llai na 10%. Mae Iddewon sy'n arbenigo mewn eiddo tiriog, eisoes wedi nodi bod datblygwyr yn chwilio am Cynlluniau Ffordd Osgoi, wrth weithredu, ni fydd prynwyr eiddo yn mynd i mewn i'r DDD.
Dim ond y contract cyfranogiad ecwiti sy'n gallu gwarantu amddiffyn hawliau'r cyfranddaliwr, felly ni all y prynwr gytuno i gynnig y datblygwr i gyhoeddi Bil yn lle hynny, neu gontract o aseiniad cyfraith, neu gytundeb cyd-ariannu.
Mae arbenigwyr eiddo tiriog yn credu y bydd newidiadau yn y gyfraith Rhif 214-FZ yn gorfodi cwmnïau bach a chanolig o'r farchnad, gan fod y nod o arloesi yn enwog am y diwydiant adeiladu. Ar y llaw arall, gall y sefyllfa hon achosi newidiadau sylweddol yn y farchnad benthyciadau morgais, gan orfodi banciau i gynnig atebion credyd mwy proffidiol i'r rhai sydd am brynu tai.
