Mewn rhai achosion, mae contract rhagarweiniol yn dod i ben cyn gwneud prynu trafodion a gwerthu eiddo tiriog. Rydym yn dweud amdano a chynildeb ei gasgliad yn fwy.
Er mwyn cadarnhau ei fwriad yn gyfreithiol i brynu eiddo tiriog, mae sawl mecanwaith: gwneud blaendal, talu ymlaen llaw a chasgliad contract rhagarweiniol. Mae pob amrywiad yn effeithiol yn ei ffordd ei hun.
Pan fydd y contract rhagarweiniol
Mae cytundeb rhagarweiniol o brynu a gwerthu eiddo tiriog yn gorwedd yn y digwyddiad nad yw un o'r partïon yn barod i fynd i mewn i'r prif gontract ar unwaith. Gall hyn ddigwydd am y rhesymau canlynol:
- Nid yw'r gwerthwr yn paratoi dogfennau yn cadarnhau perchnogaeth eiddo tiriog;
- Fodd bynnag, nid oes angen i'r prynwr brynu, fodd bynnag, y dylai ymddangos yn y dyfodol rhagweladwy;
- Wrth brynu eiddo tiriog, defnyddir dulliau benthyca morgeisi, fodd bynnag, mae'r banc yn cymryd amser (hyd at 3 wythnos) i gynnal dadansoddiad penodol o'r gwrthrych, gan gynnwys i wirio tryloywder cyfreithiol y trafodiad ac archwilio adroddiad gwerthuswr proffesiynol;
- Mae'r eiddo a werthir yn cael ei addo, ac mae angen amser i gyflawni'r weithdrefn ar gyfer codi'r llyffethair.
Cofiwch, wrth brynu tai ar y telerau cyfranogiad ecwiti mewn adeiladu, nad yw contract gwerthiant rhagarweiniol oherwydd nad yw'n darparu cyfranddaliwr y gwarantau cyfreithiol angenrheidiol
Beth sy'n gwarantu'r contract
Mae contract rhagarweiniol yn fath o warant ar gyfer pob rhan o'r trafodiad. Er mwyn datrys rhwymedigaethau'r prynwr i'r gwerthwr, rhaid cau'r contract yn y contract. Ar yr un pryd, mae'r contract yn sefydlog a chost eiddo tiriog, gan warantu'r prynwr yn gwahardd pris y gwrthrych tan y pryniant.
Darparodd y Cod Sifil Ffederasiwn Rwseg warant o gyflawni'r amodau contract rhagarweiniol. Os bydd y prynwr neu'r gwerthwr o fewn 6 mis am ryw reswm yn osgoi casgliad y prif gontract, gall y parti arall fod yn berthnasol i'r llys. Os nad oes unrhyw rwystrau i ddiwedd y trafodiad, bydd y llys yn penderfynu ar y cyd yn gydnaws i ddiwedd y prif gontract.
Er mwyn i'r llys dderbyn hawliad o'r fath, wrth ddod i ben cytundeb rhagarweiniol, dylai benderfynu ar y gwrthrych gwerthu gymaint â phosibl, gan nodweddu gwrthrych eiddo tiriog, yn ogystal â nodi pris y contract, y dilyniant a'r weithdrefn ar gyfer gwneud ymsefydlwyr ar y cyd. Yn ogystal, dylid penderfynu ar y cytundeb yn y contract, y mae ei dramgwydd yn ymrwymedig i ddod i'r casgliad o'r prif gontract. Gellir newid yr amser hwn ar ddigwyddiad yr amgylchiadau a bennir yn y contract rhagarweiniol.
Os bydd y llys yn gwneud penderfyniad cadarnhaol, ystyrir bod y contract rhagarweiniol yn dod i ben. Pennir telerau'r contract gan benderfyniad y llys a bydd yn gweithredu o'r foment pan fydd y ddogfen hon yn mynd i rym dilys.
Sut i wneud contract
Yn ystyr celf. 429 o God Sifil Parti Ffederasiwn Rwseg o'r Contract Rhagarweiniol Gwerthu yn ymrwymo i ddod i'r casgliad yn y dyfodol y prif gontract gwerthu ar amodau a gytunwyd yn flaenorol.Rhaid i'r contract gwerthu rhagarweiniol gael ei gwblhau yn ysgrifenedig. Ar gais y partïon, gellir ei lunio a'i sicrhau gan y notari (celf. 163 o God Sifil Ffederasiwn Rwseg). Yn yr achos hwn, bydd maint y tariff ar gyfer cyflawni camau gweithredu yn gyfreithiol arwyddocaol yn cael ei benderfynu yn dibynnu ar y pris trafodion (paragraffau. 4 o baragraff 1 o gelf. 22.1 Wedi'i sefydlu o ddeddfwriaeth Ffederasiwn Rwseg ar y notari). Nid oes angen cofrestru cyflwr contract o'r fath.
Rhaid i'r contract rhagarweiniol gynnwys:
- Amodau i sefydlu pwnc y contract (o'r Cytundeb Rhagarweiniol yn bendant yn dilyn y cytunwyd ar ei bartïon i ddod i ben contract ar gyfer gwerthu gwrthrych penodol o eiddo tiriog o dan yr amodau a bennir yn y contract rhagarweiniol);
- Amodau'r prif gontract ynglŷn â pha, yn ôl un o'r partïon, y dylid dod i gytundeb ar ôl dod i gytundeb rhagarweiniol;
- Amodau am bris y fflat;
- Mae'r rhestr o bobl sy'n byw ynddi yn nodi eu hawliau i ddefnyddio'r eiddo preswyl hwn (os o gwbl).
Yn absenoldeb prynu rhagarweiniol a gwerthu'r gwrthrych eiddo tiriog o leiaf un o'i amodau hanfodol, bydd dogfen o'r fath yn cael ei hystyried yn ddibwys, ac mae'r trafodiad yn aflwyddiannus
Contract Pwnc a Phrisiau
Wrth ddisgrifio testun y contract - amcan eiddo tiriog - mae angen i ddangos yn llawn ac yn gywir ei holl brif nodweddion, sef:
- cyfeiriad;
- rhif cadfaol;
- Sgwâr yn unol â data Tystysgrif y Swyddfa Rhestr Dechnegol;
- nifer yr ystafelloedd;
- Ar gyfer y fflat gallwch nodi'r llawr y mae wedi'i leoli, a lloriau cyffredinol y tŷ y mae'r fflat wedi'i leoli ynddo.
I gadarnhau nodweddion y cyfleuster eiddo tiriog yn y contract rhagarweiniol, argymhellir nodi dogfennau sy'n cadarnhau'r hawl i berchnogaeth, eu manylion. Yn ogystal, dylid rhoi tystysgrifau cofrestru cyflwr y wladwriaeth o hawliau eiddo neu ryddhad o'r gofrestr wladwriaeth unedig o eiddo tiriog.
Nodwch fod pris eiddo sy'n gweithredu fel gwrthrych y trafodiad yn cael ei nodi'n llawn mewn rubles. Os, wrth gorffen contract rhagarweiniol, cytunodd y partïon i gyflwyno blaendal neu daliad ymlaen llaw, dylid nodi ei faint hefyd.
Dylai testun y prif gontract fod ynghlwm wrth y cytundeb ymlaen llaw. Sylwer: Os ydych chi'n nodi gwahanol symiau o drafodion mewn cytundebau rhagarweiniol a phrif gytundebau, mae hyn yn groes i'r gyfraith.
Yn ogystal â gwerth yr eiddo yn y contract rhagarweiniol, mae angen nodi pa rai o'r partïon yw costau talu am wasanaethau notari, rhentu cell fanc, cofrestru cyflwr trosglwyddo perchnogaeth fflat.
Inrooms
Wrth lunio testun y contract, rhowch sylw i a yw data'r partïon - y gwerthwr a'r prynwr yn cael eu nodi'n gywir, ar ôl eu cwblhau gyda data mewn dogfennau yn cadarnhau'r hunaniaeth. Sylwer: Mae'r arbenigwyr farchnad eiddo tiriog yn argymell pennu yn y contract nid yn unig cyfeiriadau cofrestru, ond hefyd cyfeiriadau gwirioneddol y partïon (gallwch hefyd nodi ffonau, cyfeiriadau e-bost). Mewn achos o sefyllfaoedd annormal, bydd darbodus o'r fath yn eich galluogi i ddod o hyd i wrthbarti o dan y contract.
Noder bod mewn tai sy'n destun y trafodiad, nid yn unig y gwerthwr, ond hefyd y personau sydd, ar ôl y gwerthiant, yr hawl i ddarparu ar gyfer y bydd yn parhau (er enghraifft, cyn-aelodau teulu'r perchennog, pwy yn y Roedd gan amser o breifateiddio'r fflat hawliau cyfartal i breifateiddio gyda'r perchennog, ond fe wnaethant ei wrthod. Mae'r hawl i ddefnyddio tai yn yr achos hwn yn gymeriad amhenodol, felly mae'n rhaid i bersonau o'r fath gael eu nodi o reidrwydd yn y contract rhagarweiniol. Mae eu rhestr yn amod sylweddol ar gyfer gwerthu a gwerthu'r fflat.
Yn y contract rhagarweiniol, dylid nodi data pasbort, yn ogystal â'r terfynau amser ar gyfer symud o'r Cyfrif Cofrestru ar ôl i ddiwedd y prif gontract ar gyfer gwerthu fflatiau eraill sydd wedi'u cofrestru yn y fflat ac eithrio'r gwerthwr.
Telerau contract arall
Yn y contract rhagarweiniol, dylid rhagnodi hawliau a rhwymedigaethau ei bartïon, yn ogystal â'r terfynau amser ar gyfer telerau'r contract. Mae'n arbennig o ofalus am y weithdrefn ar gyfer trosglwyddo'r gwrthrych i'r prynwr, gan ddarparu cosbau am yr oedi wrth gyflawni rhwymedigaethau o dan y contract. Bydd hyn yn dileu sefyllfaoedd lle mae'r gwerthwr yn gohirio'r amser trosglwyddo.
Drwy ddod i ben contract rhagarweiniol, mae gennych yr hawl i benderfynu, i nodi ynddo yn y cyfnod o gloi'r prif gontract ai peidio. Os ydych chi'n bwriadu ei nodi, rhaid iddo olygu:
- neu ddyddiad penodol ("03/10/2019");
- neu ddyddiad, heb fod yn hwyrach na pha un y prif gontract rhaid dod i ben ("dim hwyrach na 10.03.2019");
- neu'r cyfnod y bydd y prif gontract yn dod i ben ("o fewn tri mis ar ôl casgliad y contract rhagarweiniol").
Sylwer: Nid yw'r gyfraith yn darparu gofynion ar gyfer amseru. Felly, gall y term fod yn fyr (er enghraifft, ar ôl 1 mis o'r dyddiad arwyddo cytundeb rhagarweiniol) neu'n hir (er enghraifft, ar ôl 15 mis o ddyddiad llofnodi contract rhagarweiniol).
Os nad yw'r contract blaenorol yn nodi'r cyfnod o gloi'r prif gontract, bydd angen dod i'r casgliad yn ystod y flwyddyn o ddyddiad llofnodi'r contract rhagarweiniol.
Os nad yw'r prif gontract yn dod i ben yn y cyfnod a bennir yn y contract rhagarweiniol, ac nid oes yr un o'r partïon yn anfon cynnig i ddod i'r casgliad y prif gontract, mae'r cytundeb rhagarweiniol yn colli ei gryfder, ac mae'r partïon wedi'u heithrio rhag cyflawni rhwymedigaethau y darperir ar eu cyfer yn .
Risgiau ar ddiwedd y contract rhagarweiniol
Yn gyntaf, nid yw pwnc contract rhagarweiniol gwerthu i brynu fflat, ond dim ond bwriad y partïon yn y dyfodol i ddod i'r casgliad y prif gontract. Am y rheswm hwn, ni all cytundeb rhagarweiniol fod yn warant o dai, hyd yn oed os yw eisoes wedi cael ei dalu gan y prynwr.
Yn ail, ni all y llys gydnabod perchnogaeth fflat, gan nad yw'r contract yn cynnwys rhwymedigaethau'r gwerthwr i drosglwyddo'r fflat i'r prynwr. Os bydd y prynwr yn apelio at y llys gyda chais am ddiwedd y prif gontract gwerthu, mae'r tebygolrwydd o ffeilio gwrth-hawliad yn wych. Dylai pwnc hawliad o'r fath fod yn gydnabyddiaeth o'r contract rhagarweiniol ar gyfer gwerthu'r fflat gan annilys neu heb ei symud.
Yn drydydd, mae perygl o werthu eiddo tiriog dwbl. Ar ddiwedd y contract rhagarweiniol, nid yw'r prynwr yn codi hawl perchnogaeth, nid yw'r contract yn destun cofrestriad y wladwriaeth. Yn anffodus, mae'r amgylchiadau hyn yn cyfrannu at y ffaith y gall y datblygwr diegwyddor ddod i'r casgliad yr un contract gyda phrynwr arall.
Yn bedwerydd, yn achos treial, gall y prynwr wneud cais yn unig i ddychwelyd arian a fuddsoddwyd gyda thalu cosb yn swm y gyfradd ail-ariannu Banc Rwsia. Os caiff y datblygwr ei gydnabod gan fethdalwr, mae posibilrwydd y gall y prynwr gael ei amddifadu o'r posibilrwydd hwn.
Talu sylw at y ffaith y dylid nodi yn y contract rhagarweiniol ar gyfer gwerthu'r fflat nad yw'r fflat yn cael ei arestio, heb ei osod, yn rhydd o unrhyw lyffetheiriau a chyfyngiadau
A yw'n bosibl terfynu'r cytundeb
Mae rheolau terfynu'r cytundeb yn cael eu sefydlu gan y normau cod sifil Ffederasiwn Rwseg. Gellir terfynu'r contract:
- Os nad yw'r prif gontract yn dod i ben ar yr adeg y cytunodd y partïon, ni anfonodd unrhyw un o'r partïon gynnig i ddod â chontract gwerthu i ben;
- Os nad oes gan y prynwr amser i gasglu'r swm sy'n angenrheidiol ar gyfer adbrynu eiddo tiriog, ac ar yr un pryd nid oes unrhyw gytundeb rhwng y partïon i ymestyn tymor y contract rhagarweiniol neu nid yw'r cytundeb newydd yn dod i ben;
- trwy gydgytundeb y partïon;
- Ar ôl cwblhau'r contract, darganfuwyd diffygion sylweddol yn yr eiddo tiriog a werthwyd.
Os oedd casgliad y contract rhagarweiniol yn cyd-fynd rhagdaliad sylweddol gan y prynwr, yna os bydd y gwerthwr yn terfynu'r contract gwerthu eiddo tiriog, mae'n rhaid i'r gwerthwr ddychwelyd y swm a dalwyd iddo.
Os yw'r gwerthwr yn gwrthod dychwelyd blaendal, mae gan y dioddefwr yr hawl i anfon yr hawliad i'r llys yn y man cofrestru'r ymatebydd. Ystyriwch: Hyd yn oed os na chyhoeddwyd derbyn trosglwyddo arian, mae'n bosibl ffeilio hawliad am gyfoethogi anghyfreithlon y gwerthwr. Bydd y cadarnhad yn ddarn o'r sefydliad bancio neu dystiolaeth ysgrifenedig o dystion.
Wrth lunio hysbysiad o derfynu'r trafodiad, mae angen ystyried nad yw normau cyfraith sifil Ffederasiwn Rwseg yn rheoleiddio ffurf unedig y ddogfen, felly nid yw'n bosibl talu'r ffocws ar y ffurflen, Ond cynnwys y ddogfen hon.
Dylai'r hysbysiad gynnwys:
- Enw llawn a dyddiad dogfennu;
- darpariaethau'r contract gwerthu blaenorol terfynol;
- disgrifiad o groes i'r contract (os cawsant ddigwydd);
- gofyn am yr ymgeisydd a'r diffynnydd;
- llofnod.
Mae'n bwysig iawn wrth anfon hysbysiad i gofnodi'r amser o anfon dogfen, gan mai dyma'r dyddiad hwn fydd y prif i benderfynu ar y terfynau amser mewn achos o apêl i lys uwch.
Mewn cytundeb ar derfynu'r cytundeb rhagarweiniol ar gyfer gwerthu a phrynu eiddo tiriog, mae angen rhoi'r rhif adnabod, dyddiad ei ddyluniad, yn ogystal â'r ddinas lle mae'r eiddo wedi'i leoli. Nesaf, nodir nodiadau lle mae'r rhestr o seiliau sy'n gwasanaethu fel terfynu'r berthynas rhwng y partïon i'r trafodiad yn fanwl.
Y weithdrefn ar gyfer terfynu'r contract rhagarweiniol
- Astudiwch ddarpariaethau'r contract yn ofalus, gwiriwch ei holl ddarpariaethau, yn ogystal â thelerau terfynu'r trafodiad. Gwiriwch a yw'r contract yn cael ei wneud yn gywir, a yw'r partïon yn cael eu nodi'n gywir, gan fod y ddogfen a gyflawnwyd yn anghywir yn awtomatig llinellau cyfreithiol yn awtomatig.
- Mae angen gwneud yn siŵr bod holl ddarpariaethau'r contract rhagarweiniol yn cael eu gweithredu. Os na - mae hyn yn rheswm da dros derfynu'r contract rhagarweiniol gwerthu.
- Mae'r cychwynnwr terfynu'r contract rhagarweiniol yn anfon hysbysiad ysgrifenedig i'r ail barti. Mewn achos o gael gwrthod datrys y mater, mae gan y cychwynnwr yr hawl i wneud cais i'r llys.
- Os daeth cyfranogwyr y trafodiad i gyd-ddealltwriaeth, mae diddymu rhwymedigaethau cytundebol yn cael ei weithredu trwy lofnodi'r "contract gwrthdro". Yn yr achos hwn, mae partïon y trafodiad yn newid mewn mannau, hynny yw, mae'r cyn brynwr yn cael ei waddoli â statws y gwerthwr, a'r gwerthwr yw'r prynwr.