Det ser ud til, når man køber boliger i de nye byggeproblemer, bør ikke være. Kontroller historien om lejligheden er ikke nødvendig - den er kun bygget; Det er ikke nødvendigt at sikre, at der ikke er lejere tilbage i den, som ikke afbrydes fra registrering. Men det var ikke der!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Hvis udvikleren ikke har opfyldt sine forpligtelser, har køberen af lejligheden i den nye bygning ret til kompensation. Forudsat at kontrakten om egenkapitaldeltagelse i byggeri (DDU) blev kompileret korrekt.
Opsiger du kontrakten?
Overførselsperioden for ejendommen er fast ejendom er en forudsætning for kontrakten om kapitalandele i byggeri, så fastsat i loven. Hvis udtrykket ikke er angivet, vil kontrakten ikke blive registreret i statsregisteret. Hvis bygherren af en eller anden grund ikke kan afslutte opførelsen af huset og sætte det i gang på det tidspunkt, hvilket er etableret i kontrakten, er det forpligtet til at sende deltageren med relevant information og forslaget om at ændre kontraktvilkårene.Ifølge kravene i artikel 6 i lov nr. 214-FZ "om deltagelse i aktiebygningen af lejlighedsbygninger og andre fast ejendomsobjekter" skal det ske senest 2 måneder før udløbet af det udtryk, der er angivet i kontrakten . I tilfælde af at aktionæren accepterer at vente lidt, forbereder udvikleren en yderligere aftale om ændringen i timing af opførelse og tidspunktet for overførslen af lejligheden.
Bemærk venligst: En tillægsaftale til Deltagelsesaftalen skal passere statsregistrering i Rosreestra's territoriale administration
Køberen har en anden version af handlinger - han må ikke vente på slutningen af konstruktionen og afslutte DTD ensidigt. Til dette er det nok at sende udvikleren med den tilsvarende skriftlige meddelelse med registreret mail. Afslut kontrakten eller accepterer at vente - for kun at løse aktionæren. Først og fremmest er det nødvendigt at analysere årsagerne til, at udvikleren ikke havde tid til at opfylde sin del af kontrakten for den fastsatte dato. Hvis grundene kan fjernes (for eksempel, overtrådte entreprenøren leveringstiden for byggematerialer), og udtrykket for at udvide konstruktionen er ikke for stor, det er muligt at vente på slutningen af konstruktionen. Hvis årsagen til udviklingen af bygherren eller for eksempel i mangel af tilladelser eller fristerne for gennemførelse af bygningen udskydes i et år eller mere, har køberen hver eneste grund til at træffe afgørelse til fordel for kontraktens opsigelse.
For ikke at gå forveksles med valget, er det bedst at stole på fagfolk og få råd til en advokat med speciale i fælles konstruktion.
Krav til bygherren
Hvis udvikleren ikke rapporterede en forsinkelse i slutningen af konstruktionen (eller hvis den frist, der er angivet i den supplerende aftale, kommer til slutningen, og huset endnu ikke er givet), er det nødvendigt at sende et skriftligt krav til udvikleren, krævende For at opfylde forpligtelsen til at udstede nøglerne til at formidle lejligheden og betale en straf for forsinkelse.Den frist, hvor bygherren skal svare på aktionæren, er ti dage (den skal udpeges i et skriftligt krav). Kravet sendes med registreret brev med en kvitteringsmeddelelse. Aktionæren kan også give et krav til udvikleren eller hans repræsentant personligt. I dette tilfælde skal du udarbejde to tilfælde af dokumentet. Man vil forblive fra udvikleren, den anden, med forsegling og underskrift af den vedtagne part, du tager dig selv. Det vil være nyttigt, hvis du skal gå til retten. Hvis bygherren ikke reagerede på en klage (ikke foreslog at underskrive en tillægsaftale, forklarede ikke årsagen til forsinkelsen), kontakt venligst Domstolen.
Kravet kan udarbejdes uafhængigt eller at gælde for juridisk rådgivning. Du kan indgive et krav på bygherren eller på dit bopælssted. Bemærk, at du ikke kun kan kræve betaling af sanktioner, men også kompensation for moralsk skade (dog vil dens størrelse gerne retfærdiggøre dokumenteret), samt bøde for manglende overholdelse af forbrugernes krav på frivillig basis.
Følgende dokumenter skal vedhæftes på kravet:
- Kontrakt for deltagelse i fælles konstruktion;
- yderligere aftaler til aftalen (hvis tilgængelig), hvis de regulerer overførselsperioden for genstanden af deltageren af egenkapitalkonstruktion
- dokumenter, der bekræfter betaling fra din side
- andre dokumenter, der bekræfter yderligere omkostninger (udlejning af boliger eller overbetaling af lånet)
- Dit krav til udvikleren med et forslag om frivilligt at opfylde kravene til betaling af sanktioner
- Svaret på kravet (hvis det selvfølgelig var).
Sandsynligheden for at vinde sagen om forsinkelsen af fristerne er meget stor. Det eneste eksperter er opmærksomme på, og hvad analysen af retslige praksis viser, størrelsen af straffen, der er angivet i retssagen, kan reduceres betydeligt.
Kompensation for at vente
For hver forsinkelsesdag er kompensation stole på. Hvis prolonnelen ønsker at opsige aftalen, er udvikleren efter at have modtaget den relevante varsel inden for ti arbejdsdage forpligtet til at returnere penge betalt for lejligheden og betale straffen for brug af andres penge. Straffen af straffen bestemmes ud fra beregningen af den 1/150 refinansieringshastighed, der handler på tidspunktet for tilbagesendelse af penge.
Siden 2016 er størrelsen af refinansieringshastigheden lig med nøgletal, dens størrelse skal specificeres separat
For eksempel, den 06/18/2017, var det 9,25%. Beløbet er påløbet fra den dag, hvor aktionæren har lavet penge (helt eller deres første del) under kontrakten, indtil den dag, hvor de returneres. Lad os overveje. Lejligheden koster 8,5 millioner rubler., Leveret i 96 dage, er størrelsen af refinansieringshastigheden 9,25%. Beløbet af kompensation i dette tilfælde vil være: (Lejlighedspris / 100 × Refinansieringshastighed / 150) × Antal dage af forsinkelse, det vil sige: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Hvis udvikleren nægter at betale straffen frivilligt, i overensstemmelse med forbundsloven "om forbrugerbeskyttelse" kan Domstolen forhindre en bøde på 50% af størrelsen af straffen fra en sådan respondent.Hertil kommer, at aktionæren har ret til at genoprette kompensation for at forårsage moralsk skade forårsaget af for eksempel lang ventetid. Det beløb, du bestemmer som erstatning for skade, skal bekræfte dokumenteret. For at gøre dette er det nødvendigt at indsamle alle de papirbevisninger, som du har yderligere omkostninger på grund af overtrædelse af fristerne. Vi giver eksempler. Hvis du tager et hus, hele tiden du ikke kan flytte til din egen lejlighed, bruger du ekstra penge. Du kan bekræfte dine udgifter ved at præsentere en kopi af lejekontrakten for boliglokaler og afdelinger, idet du vidner om, at du oversætter penge til ejeren af lejligheden (eller for eksempel vil det være på bekostning af et hotel eller hostel).
Uden aftale
Med vedtagelsen af den føderale lov "om deltagelse i aktiebygningen af lejlighedsbygninger og andre fast ejendomsobjekter" nr. 214-фЗ konfliktsituationer med deltagelse af aktionærer og udvikleren er blevet meget mindre. Ikke desto mindre kan nogle gange en kontrakt af egenkapitaldeltagelse i byggeri (DDU) fuldt ud ikke fuldt ud beskytte køberen af boliger.
På den anden side kan kompensation i strid med byggeperioder opnås i tilfælde af, at lejligheden købes ikke gennem egenkapitalens deltagelse. Det vil være vanskeligere (ofte i investeringskontrakter eller foreløbige salgskontrakter ikke indeholde fristen for udgangen af byggeri og overførsel af boliger).
Hvis begrebet i kontrakten er angivet, kan du sikkert gælde for Domstolen. I løbet af sagen bør der foretages en afgørelse om erstatning, og efter artens bestemmelser. 332 Civil Code for Den Russiske Føderation, selv om kontrakten ikke har registreret sælgerens forpligtelser for erstatning for erstatning, kan køberen kræve betaling af en straf. Dens størrelse vil blive bestemt af kunstreglerne. 395 Civil Code for Den Russiske Føderation, det vil sige baseret på den regnskabsmæssige rate i Den Russiske Føderations centralbank på dagen for opfyldelsen af forpligtelsen. Vanskeligere, hvis varigheden ikke er defineret af kontrakten. Men og derefter bør køberen ikke modvirkes - for at bekræfte sine ord, at fristerne overtrædes, kan du korrekt monteres bevis. Det eneste i dette tilfælde kan ikke undvære kompetent juridisk støtte.
Ack of Age-transmission
Efter at huset er bestilt, skal udvikleren sende en besked til aktionærerne, som refererer til genstand for objektet og invitationen til at acceptere lejlighederne i rækkefølge. Hvis udvikleren er interesseret i, at dets aktionærer vil modtage deres kvadratmeter, kan det ikke begrænse sig med en mailbesked og ringe til aktionærerne eller (og) for at sende dem en e-mail-besked. Eller du kan konstant kontrollere siden af udvikleren i sociale netværk og webstedet på internettet, så har du de seneste oplysninger.
Når du har modtaget en invitation, skal du kontakte udvikleren og præcisere proceduren. Normalt udstedes lejlighederne i rækkefølgen af den generelle kø (hvis de ikke blev distribueret på forhånd). For at modtage dokumenter og inspicere lejligheden er tilstedeværelsen af alle de aktionærer, der kræves i kontrakten, nødvendig. Hvis nogen fra dine medinvestorer ikke kan komme (for eksempel købte du en lejlighed med min ægtefælle, for den nye tid, var han eller hun var i en arbejdsturstur), det er nødvendigt at gøre en fuldmagt på de af de aktionærer, der vil modtage en lejlighed. Hvis du har brug for en specialhjælp - f.eks. Projektet af reparations- og byggelholdet, som vil afslutte dit hus, kan også inviteres til inspektion. Bemærk venligst: Ofte foreslår udvikleren lige på mødet straks underskriver accept og transmissionsakt og senere. Assimate bør ikke, ellers, hvis der er mangler, bliver du nødt til at fjerne dem på egen regning.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Vi leder efter mangler
Det må siges, at prolonnelen skal være sikker på at være klar til, at han ikke vil se de perfekte mure eller sex. På den anden side er det også enig med alle sænkere, ikke det værd. I lovens tekst er der ingen klar klassificering af manglerne, de er almindeligt opdelt i væsentlige og ubetydelige.Der er alle dem, hvor det er umuligt at bo i en lejlighed. For eksempel er disse sådanne kortkommere som: ikke-fungerende spildevand, huller i væggene og vinduerne, brudte indgangsdøre, ingen afbrydelsesmekanismer på vinduerne. Selvom der er en betydelig mængde af en, kan du ikke underskrive handlingen af accept og transmission.
Unødvendig kan kaldes defekter, der ikke forstyrrer bor i lejligheden: Pits og bugs i gips, ridser på vinduerne. Både væsentlige og ubetydelige mangler skal gøres til en defekt erklæring, som er knyttet til accept og transmissionsakt, der angiver, hvilken er den identificerede mangelfulde. Det er imidlertid ikke nødvendigt at skynde sig med underskrivelsen af loven, da udvikleren skal tildele en dato, som væsentlige mangler vil blive elimineret. Først efter deres eliminering kan aktionæren relativt sikkert for sin tegnebog for at underskrive handlingen om acceptoverførsel.
Hvis udvikleren mener, at defauer, der er identificeret i lejligheden, er ubetydelige, skal han bevise det ved hjælp af en uafhængig konstruktionskompetence. Bemærk venligst: Selvom du har fundet nogen mangler efter at have underskrevet accepthandlingen, kan du henvise til udvikleren for at fjerne dem. Federal lov nr. 214-FZ bestemmer, at garantiperioden for selve huset er 5 år, på ingeniørudstyr (rørledninger, varme- og ventilationssystemer) - 3 år.
Ofte accepterer udviklerne ikke at kompensere for aktionæromkostningerne for at fjerne manglerne, og de foreslår at rette dem med deres entreprenører. Hvis dette er din sag, gør du klar til at vente. Loven forpligter udvikleren til at eliminere manglerne "inden for et rimeligt sigt", men udtrykket selv fastsætter ikke. Normalt på finalen tildeler op til måneden. Hvis du allerede har taget nøglerne, skal udvikleren være enig med dig, når et byggeri og reparationsteam vil fungere i din lejlighed.
Tage eller ikke acceptere?
Når du har modtaget en invitation fra udvikleren til at tage en lejlighed, har du brug for:
- Saml alle de aktionærer, der er angivet i din kontrakt
- Få en fuldmagt på dem, der ikke kan deltage i modtagelse af boliger;
- forberede pas, fuldmagt (hvis nogen) og egenkapitalaftalen i byggeri;
- Grundigt undersøge lejligheden, ikke at skynde sig og ikke underskrive teknikerenes handling, indtil inspektionen er afsluttet;
- Hvis der opstår væsentlige mangler, skal de insistere på, at de er dokumenteret, men receptionshandlingen ikke underskriver.
Udvikleren er forpligtet til at eliminere mangler i lejligheden i en bestemt periode eller specificere muligheden for monetær kompensation til køberen af omkostningerne ved deres korrektion. Federal Law No. 214-FZ garanterer ikke eller kvaliteten af lejligheden, eller de parametre, der er angivet i kontrakten (metode, layout), da bygherren har ret til at foretage ændringer i projektdokumentationen, har modtaget godkendelse hertil på Aktionærer, for at opnå enighed med hvilke de simpelthen, fordi de gerne vil flytte hurtigt i ens eget boliger.
Ekstra og manglende målere
Når konstruktionen er afsluttet, kan det opdages, at området af lejligheden du har købt, er anderledes end projektet. Ved lov, for at indføre et objekt i drift, er udvikleren forpligtet til at bestille måling af alle lokaler af bygningen fra specialister fra det tekniske opgørelsesbureau (BTI). Efter proceduren finder den endelige størrelse af hver lejlighed ud. Hvis huset viste sig at være mere, vil udvikleren kræve yderligere gebyrer; Hvis området er mindre - vil det være nødvendigt at kompensere for aktionæren på forskellen.
Hvis projektafvigelserne fra virkeligheden er blevet afsløret, skal aktionæren indsende en ansøgning (i to eksemplarer) af kompensation for udviklerens direktør, hvor alle de faktiske omstændigheder og bede om omberegning (angiver bankoplysninger). En forekomst af aktionæren skal mindst opretholdes, indtil de endelige beslutninger om boligprisen vil blive accepteret. Nogle udviklere omfatter i DDA-genstanden, hvorefter afvigelsen af projektområdet fra den faktiske inden for 1-2% betragtes som tilladt, og derfor kræver omberømningen ikke. Bemærk: Hvis udvikleren ikke indstiller den maksimale mulige værdi af projektets uoverensstemmelse og det faktiske område, vil køberen ikke kunne kræve penge fra udvikleren til ufuldstændige kvadratmeter.
Hvis udvikleren forsinker en løsning på spørgsmålet om at returnere mængden af overbetaling eller nægter at genberegne med ændringen i lokalernes funktionelle, har aktionæren ret til at genoprette overpays gennem Domstolen. For at gøre dette er det nødvendigt at indgive et krav om beskyttelse af forbrugernes rettigheder parallelt med angivelse af kravene om inddrivelse af straffen for forsinkelsen i leveringen af lejligheden og kompensationen for moralsk skade.
