Lejlighed Logice.

Køb en lejlighed på det sekundære ejendomsmarked. Guide til stadierne i en sådan transaktion, hvilket giver mulighed for at undgå faldgruber.

Photoxpress.ru.

Hvis du beslutter dig for at købe en lejlighed, skal du vælge penge i opførelsen af et nyt eller købe boliger på det sekundære marked. Øget tilfælde af bedrageri af aktionærer opfordrer mange potentielle købere til at vælge den anden mulighed. For dem tilbyder vi en guide til faser af en sådan transaktion, som gør det muligt at undgå ubådsstener.

Så beslutningen er lavet, du køber en lejlighed ikke i en ny bygning, men på det sekundære marked, der allerede er forbandet og udstyret. Plusser er utvivlsomt, at du ikke behøver at vente på slutningen af konstruktionen og gætte om huset vil blive rejst til tiden. Derudover, når du køber en lejlighed i huset under opførelse, skal du gøre omkring 6 måneder at forvente statens registrering af ejerskab af det. Men en person, der leder efter sekundære boliger, er nødvendig for at være meget opmærksomme. Dette segment af markedet er øget risiko. Her er mere sofistikeret bedrageri, end på den primære, og tilbagetrækningstiden af lejligheden er 3 år fra øjeblikket at opdage transaktionens ulovlighed. Enhver af de tidligere ejere af boliger kan protestere på transaktionen i den angivne periode (og begrundelsen for denne masse, nogle gange endda bevidst oprettet). Hvis der var overtrædelser af lovgivningen, returnerer Domstolen parterne i den oprindelige position. Antallet af afsluttede transaktioner på ejendomsmarkedet er ikke så lille: i Moskva, for eksempel ca. 3% af det samlede antal af dem. For ikke at øge denne triste statistik, bør du tænke på alle dine handlinger.

Vælg en lejlighed

Hvor skal man begynde? Selvfølgelig, med søgen efter en lejlighed. Hvis du ikke er begrænset til midlerne, skal du kontakte ejendomsmæglerbureauet, hvis specialister vil afhente passende boligareal. Den første undervandsstesten venter dig her. Forbindelserne med et fast ejendom selskab skal udstedes dokumenteret. Det er meget vigtigt i teksten i kontrakten for at angive alle parametrene i den lejlighed, du leder efter: District, House Type, Gulv, Område, Antal værelser. Jo mere komplette oplysninger din agent vil modtage, jo lettere vil det være at finde den rette mulighed.

Bemærk venligst, at aftalen med agenturet skal bestemme størrelsen af ejendomsmæglerens vederlag. Jeg er et enkelt råd. En stor tur på det punkt, at agenturet vælger dig mindst tre boligmuligheder, der opfylder dine krav, og inden for en bestemt periode. I modsat fald skal ejendomsmægleren vende tilbage til dig et forskud og betale en straf. Selvfølgelig betyder denne tilstand af kontrakten ikke, at du kan være lunefuld og opgive alle de tilbudte lejligheder, der opfylder dine forhold. Hvis begrebet blev savnet af din skyld (for eksempel afviste du de valgmuligheder, som agenturet har fremlagt uden forklaring af årsagerne), vil du få tilbagebetalt betaling af det beløb, der bruges af ejendommen til at søge efter en lejlighed.

Køber lejlighed betaler ikke skat. Sælgeren betaler indkomstskat - 13% af prisen på lejligheden (med fradrag af ydelser). Men hvis den bolig, du sælger, tilhørte dig mere end 5 år eller koster mindre end 1 million rubler, frigøres du fra betaling af skat. Hvis sælgeren ejede en lejlighed i mindre end 5 år, skal han betale skat med mængden af indkomst fra salget af fast ejendom på mere end 1 million rubler.

Selv at købe en lejlighed gennem agenturet, start med studiet af markedet. En person, der har sådanne oplysninger, er ikke let at cirkulere rundt om fingeren - han har jo en ide om priserne på boligmarkedet og er derfor klar til at tale med ejendomsmægleren på samme sprog.

Hvis du beslutter dig for at handle uafhængigt, uden at udnytte Ejendomsmæglerbureauets hjælp, er markedsundersøgelsen simpelthen nødvendigt, det er sådan, hvordan du finder de muligheder, der opretter. I næste fase vil det være nødvendigt at ringe til ejerne af interesserne interesserede dig, det vil kræve tid og styrke.

Så snart du vælger et par egnede muligheder for lejligheder (eller du vil finde dem selv), skal du gøre dig bekendt med dem. Ikke forstået tid til inspektion og bemærke, at du oftest skal regne med tidsplanen for den potentielle sælgers dag.

Efter at have undersøgt lejligheden, glem ikke at spørge, hvem der er hendes ejer, og hvem er registreret på dette hus. Her og forventer den næste undervandsstone, i tilfælde af køb af en lejlighed, er ikke ejeren, men på hans trustee. Køb ved proxy er ekstremt risikabelt. Problemet er, at sælgeren måske ikke er uvirkeligt - det er desværre næsten umuligt at kontrollere ægtheden af magtens magt. Det samme sker det, at lejligheden selv udlejes i lang tid og er ulovligt privatiseret. For at finde ud af, hvem der er den sande ejer af huset, kontakter den lokale afdeling af den føderale registreringstjeneste til Den Russiske Føderation.

Chatter med ejerne af lejligheden, find ud af, hvornår huset blev efterhånden, og om bygningen ikke er en nedrivning værd eller genopbygning. Du kan tjekke disse oplysninger i Unified Customer Direktoratet. Men det vigtigste er at spørge, om ejerne af ombygning gjorde. Dette udtryk betegner eventuelle ændringer, der skal afspejles i BTI-planen. Ucoordineret ombygning er en anden undersøisk sten. Genopbygningsaftaleproceduren er ret tidskrævende og kræver betydelige kontantomkostninger, og legaliseringen af den allerede foretagne reorganisering tager endnu flere kræfter, værktøjer og tid. Derfor lyt til vores råd: For at beskytte dig selv skal du sørge for at spørge ejerne en plan for en lejlighed udstedt til det tekniske lagerbureau. Dokumentet skal fås ikke tidligere end 3 måneder, før du inspicerer (og måske køb) en lejlighed. Lav en plan med en rigtig boligstat, vær opmærksom på placeringen af væggene, tilstedeværelsen af ekstra udstyr. Hvis det er svært for dig selv, bede om hjælp fra venner.

Husk: inkonsekvent ombygning truer dig ikke kun med en bøde. Ifølge de høje links (organisation, der er ansvarlig for koordinering af ombygningen), kan du være forpligtet til at bringe en lejlighed til den oprindelige tilstand (hvis ombygningen blev foretaget med en overtrædelse af loven, for eksempel blev køkkenet overført til en af de stuer eller nedrevet lejevæggen).

Tetch?

Det næste skridt, du skal gøre, er at blive enige om værdien af den tiltrukne lejlighed. Vær forberedt på, at sælgeren vil kalde prisen skelnet fra det beløb, der blev angivet i AD. Rejse - Dette er ikke grådighed, men sund fornuft.

Det er muligt at bede om en reduktion i omkostningerne af flere grunde: En ubehagelig placering af lejligheden (ikke et godt område, fjernhed fra metroen, manglende butikker, børnehave, skoler, klinikker IT.D.), behovet for presserende Reparationer, inkonsekvent ombygning. Men det er vigtigt at vide, at for lav pris er en vis fare. For det første sker det, at den billige lejlighed refererer til den kontroversielle kategori - det betyder, at der er en retslig tvist (for eksempel med de naboer, der har forårsaget skade på reparation). For det andet kan sælgerens urent på hånden gå til retten og få en meget reel mulighed for at sagsøge dig, hvis du viser, at jeg konkluderede, at en væsentligt ufordelagtig transaktion under pres fra komplekse livsforhold (såvel som depression, forgiftning, trusler), På det tidspunkt som du har angivet i kontrakten, er prisen betydeligt mindre end det, der faktisk er betalt. Husk: For ikke at blive og uden penge, og uden boliger, sæt kontrakten præcis det beløb, du giver til lejligheden, uanset hvordan du overtaler dig til at angive mindre. For det tredje kan det godt finde, at du køber boliger "under besværet". For eksempel, forgængeren af din sælger af en eller anden grund "Glemt" skriv ud af lejligheden af en slægtning, der tjener straf i fængsel, eller når privatiseringsboliger ikke omfattede unge børn eller skjulte, at den tidligere ægtefælle (ægtefælle) hævder at være en del af området. For det fjerde, hvis en købt lejlighed engang købte fra en repræsentant for en "risikogruppe": en ensom ældre person, en handicappet, enten ejeren, i familien, som der er personer, der er registreret i en psykoneret eller narkologisk dispenseri. Selvfølgelig vil du med denne udvikling af begivenheder blive anerkendt som en samvittighedsfuld erhverver, og derfor skal loven være på din side. Men du venter på en domstol med ham og uundgåelige store udgifter, tabt tid, ubehagelige oplevelser ... Men du beslutter dig for dig, så værdsætter dine fremtidige udgifter.

På handelsstadiet er det også nødvendigt at diskutere størrelsen af depositumet (det beløb, du giver til sælgeren for at bekræfte, at dine hensigter normalt er omkring 30 tusind rubler) og forskuddet. Forskud er en foreløbig betaling Dets del af parterne siger i hver enkelt situation, men som regel er det mindst 10% af de vigtigste omkostninger ved lejligheden og betales i tilfælde af, at køberen og sælgeren er enige om at opdele hele beløbet i to dele. Dette er praktisk, hvis sælgeren tager tid at tage ting fra lejligheden eller afvikle nogle juridiske formaliteter forbundet med boliger. For ikke at miste køberen kan sælgeren tilbyde dig at indgå en foreløbig salgskontrakt (faktisk er dette en aftale om hensigter) og foretage et forskud. Hvis transaktionen af en eller anden grund ikke finder sted, skal forskydningen returneres til dig fuldt ud. Hvad angår depositum, afhænger det hele af, hvilke grunde kontrakten blev afsluttet. Nå, hvis du nægtede at købe en lejlighed, vil depositum forblive hos sælgeren.

Ofte omfatter ejendomsmæglere i købsprisen på lejligheden deres provisioner og omkostningerne ved udførelse af transaktionen uden at informere køberen. Derfor udpeger i kontrakten mængden af vederlag (bedre fast beløb) samt specificere køber eller sælger - medfører omkostningerne ved udformningen af transaktionen.

Gør og indbetaling, og forskud skal udstedes skriftligt. Ved overførsel af begge begge, og sørg for at lave en kvittering for at modtage penge, som lejligheden sælger skal underskrive. Det er skrevet i vilkårlig form, men i dette dokument skal angives:

Der overfører penge (køberens pas)

Hvem modtager penge (sælgerens pas);

På hvilket grundlag penge overføres - normalt skriver de i kvitteringen: "... som en forskudsbetaling for lejligheden";

Den nøjagtige adresse på dit fremtidige boliger, som du giver et depositum eller forskud, op til indikationen af gulvet;

De vigtigste egenskaber ved lejligheden (antal værelser, layout, metrah);

Beløbet rapporteret af køberen og dets formål er et forskud eller depositum;

Betalingsdato.

Tillid, men bekræft!

De vigtigste vanskeligheder venter på dig på scenen for at verificere den fremtidige renhed i den fremtidige transaktion. Først og fremmest skal du kontrollere historien om lejligheden. Hvis du beslutter dig for ikke at bruge ejendomsmæglerens tjenester, så er din opgave kompliceret. Fra sælgeren modtager du følgende dokumenter, der vil hjælpe dig med at finde ud af den reelle tilstand:

pas eller andet identitetsdokument

Udvidelse af dokumenter til en lejlighed (udstedt af registreringskammeret for ejerskab, en aftale om udveksling eller donation, salgskontrakt med den tidligere ejer, arvattest og andre dokumenter, afhængigt af, hvad ejerskabet af sælgerens ejerskab er grundlagt), som har bestået en obligatorisk statsregistrering. I de rigtige dokumenter er der altid navnet på husets ejer;

Hjælp til de anslåede boligomkostninger (på lagerpriser) og et teknisk pas til en lejlighed (disse dokumenter udstedt til det tekniske lagerbureau bekræfter, at du køber lejligheden til pladsen og layouterne, der er angivet i kontrakten);

certifikater fra ERC og skatteinspektoratet om manglende gæld på brugsbetalinger og fast ejendomskat (eller en kopi af personlig konto eller et certifikat fra husledelsen);

Tilladelse fra Guardianship og GuardiShip-organer til provision af salg af salg (hvis det påvirker de interesser, der er registreret i mindreåriges lejlighed)

et uddrag fra husbogen om foreskrevet (registreret) i personens lejlighed;

Notarized samtykke fra ægtefælle eller ægtefælle, slægtninge til sælger af boliger til salg og salg (hvis ægtefæller eller slægtninge er lejlighed med medejere).

Selvfølgelig er selv denne ret lange liste over dokumenter ikke nok til at fuldføre transaktionskontrollen. Du kan udnytte sælgerens samtykke og tage fuldmagt og kopier af de rigtige dokumenter til en lejlighed, få et udvidet uddrag fra husbogen. Hun vil hjælpe dig med at sikre dig, at du kender alle personer, der er registreret i denne lejlighed. Det betyder, at efter afslutningen af transaktionen vil du ikke vente på en overraskelse i lyset af ansøgere om boligareal blandt de slægtninge til den tidligere ejer af lejligheden. For at få yderligere garantier skal du inkludere købs- og salgsstedet i sælgerens pligt til at frigive en boligområde efter indgåelsen af kontrakten. Angiv tydeligt i teksten, at efter udløbet af den distribuerede sælger til at flytte, får du den fulde ret til at integrere dine låse og ikke længere lade den tidligere ejer i lejligheden, der nu tilhører dig.

Men de skjulte faldgruber forbliver stadig meget. Eksempelvis erklærer ejeren - en blæser staten registreringsmyndighed, at han mistede den tidligere salgskontrakt, og beder om at bekræfte sin ret til boliger. Da disse kontrakter ikke eksisterer i henhold til dobbeltloven, udstedes det et uddrag fra et enkelt statsregister for rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det. Over tid kan den urene ejer af lejligheden godt modtage flere sådanne dokumenter (under samme påskud af deres tab), konkludere et par salgskontrakter igen og holde dem i forskellige notariale kontorer, samle penge og flygte. Derfor er det bedre, at sælgeren som bevis for hans ret til boliger viser dig din egen kontrakt om salg af lejligheder med den tidligere ejer. Men du vil have en grund til at advare, hvis han i stedet vil demonstrere henvisningen til det nævnte register.

Du skal tjekke selve sælgeren af lejligheden: Du skal sørge for, at den er fuldt ud i stand (det vil sige, det er ikke registreret på lægemiddellæge, heller ikke i den psykoneurologiske dispensary), ellers kan transaktionen anerkendes ulovlig. Se sine dokumenter, hvis det er muligt, deponere sine billeder i paset og på kontoen i Passport Desk, spørg naboerne ... Sørg for at finde ud af, hvor mange ejere i lejligheden, - alle skal være enige om at sælge deres ejendom . Tvivler på transaktionen eller indtast titelforsikringsaftalen. Det garanterer refusion af økonomiske tab i tilfælde af deprivation af ejendomsrettigheder, hvis Domstolen anerkender en af transaktionerne med den ugyldig. Priserne udgør 0,3-2,5% af forsikringssummen.

Hvis du køber en lejlighed gennem ejendomsbureauet, vil ejendomsmæglerne tage en del af problemerne. De vil finde ud af alt, hvad der kan forhindre afslutningen af transaktionen eller komplicere dit liv efter registrering af salgskontrakten. Ikke desto mindre er der et meget vigtigt spørgsmål - vil ejendommen være ansvarlig for transaktionens retlige renhed? Du kan ikke give et entydigt svar. Enhver kontrakt til teoretisk kan opsiges i retten, da den er fuldstændig garanteret, at aftalen vil blive afsluttet, og alt vil passere glat, ingen til fast ejendom, selv meget erfarne. BEMÆRK: Agenturet er ansvarlig for fejl, der er foretaget af medarbejderne direkte, når de foretager en salgskontrakt, samt for at overtræde sine forpligtelser. Realtoren kan ikke reagere på sælgeren, men ikke at risikere sit forretningsdømme, agenturet, selvfølgelig forsøger at tjekke hver klient og lejligheden tilbydes dem.

Aftalen er mere værdifuld så penge?

For at indgå en salgsaftale har køberen kun et pas. Hvis du køber en lejlighed, er ikke alene, men i samarbejdsejendomme vil du have brug for skriftligt samtykke fra alle fremtidige ejere til at foretage en transaktion.

Udkastet til traktat er ønskeligt at forberede dig på forhånd, at du har tid til at præcisere sine bestemmelser og enige om kontroversielle spørgsmål. Udarbejdelsen af kontrakten kræver visse færdigheder, så det er bedre at overlade det til fagfolk. Kontrakten udstedes i tre kopier i en simpel skrivning, og alle dets ark er helt sikkert syet. Bekræft parternes underskrifter. Det er bedst at konkludere en kontrakt i nærværelse af en notar: Selv om den russiske føderations civillovbog er, er notariseringen af salgskontrakten ikke obligatorisk, denne enkle juridiske formalitet vil give yderligere garantier for sikkerheden af din transaktion.

Et boligkøb skal nødvendigvis angive:

Dato og sted for sin konklusion;
Emneaftale til salg;
Nøjagtig adresse og egenskaber ved lejligheden (antal værelser, et medlem); omkostningerne ved lejligheden;
Størrelsen af depositum og forskud (hvis det var);
Den periode, hvor sælgeren forpligter sig til at frigøre boligarealet
Hvem betaler omkostningerne i forbindelse med udformningen af kontrakten for salg og udlejning af en bank sikker
Passportdetaljer og underskrifter af parterne. (Kontrakten skal underskrive alle voksne ejere af lejligheden. Tegn på børn fra 14 år og ældre, der endnu ikke har nået størstedelen, er certificeret af deres forældres underskrifter.)

Sikker eller "Diplomat"?

Vi vender nu til det vigtigste stadium for at afslutte penge transaktionen. Dette sker normalt, efter at kontrakten er underskrevet, og køberen fik nøglerne til lejligheden. Blandt metoderne til overførsel af penge tilhører Palm Championship til beregninger gennem bankcellen. Typisk insisterer ejendomsmæglere, at deres kunder bruger depositarens tjenester og overførte pengene på denne måde. Køberen konkluderer en lejeaftale for en sikker celle i en bank og lægger penge ind i den. I henhold til kontraktens vilkår tjener nøglen til bankcellen som en "hoppe" til pengene, så efter indgåelsen af salgskontrakten sendes interesserede parter (sælger og køber, der normalt ledsages af ejendomsmægler) til Bank, hvor alle yderligere beregninger forekommer. Vådområder, der garanterer fortrolighed og sikkerhed, kan sælgeren sørge for, at penge virkelig er i sin celle. For at gøre dette er det nok at åbne nøglen, som køberen rapporterer til ham, bank sikker. Hvis transaktionen bryder ned, er nøglen til sælgeren ikke tildelt, og derfor kan køberen altid hente sit blod fra banken sikkert.

Den anden måde at overføre penge - overføre dem ved ikke-kontant betaling er den mest optimale: det er ikke nødvendigt at kontrollere ægtheden af regningen (for denne operation i banken skal betale). For at sælgeren skal modtage, hvad der skyldes ham, er det nok at udfylde den relevante betalingsordre i banken. Det er mere bekvemt at gøre dette efter at have underskrevet kontrakten og i tilstedeværelsen af sælgeren: og du vil være sikker på, at aftalen fandt sted, og sælgeren vil sørge for, at pengene blev sendt til sin bankkonto.

Der er en anden mulighed "Non-Cash" - Bankberegninger ved hjælp af et brev af kredit- eller indsamlingsordre. Til dette forber du det beløb svarende til prisen på lejligheden. Få det på hænderne eller Oversæt til din bankkonto, sælgeren vil kun kunne kun være i stand til at præsentere en bankmedarbejder, der er certificeret af en ikke-notarisk kontrakt om salg.

For at forsvare sig i tilfælde, hvor sælgeren viste sig for at være uretfærdig, og køberen var forårsaget af væsentlig skade, sikrer ejendomsmægleren sit ansvar. Henvisningen til, at ejendomsmægleren er forsikret, skal nødvendigvis være indarbejdet i din lejlighedskøb og salgsaftale.

Ved at sælge en lejlighed forsøger mange at reducere mængden af den afgift, de skal betale, og ikke ønsker at fremme det faktum at opnå en så stor mængde (ifølge loven er banken forpligtet til at informere skatteinspektoratet om at mere end 90 tusind rubler modtaget på bekostning af klienten). Derfor kan du blive tilbudt at overføre penge i kontanter. Minussene af denne metode til overførsel af penge er meget mere end profferne: det er nødvendigt at bringe en stor sum penge og passe på at formidle dem på et sikkert sted. Derudover vil sælgeren måske ikke blot vil genberegne penge, men også kontrollere ægtheden af regningen, og for dette skal du have specialudstyr. I betragtning af alle vanskelighederne anbefaler vi ikke at overføre penge på denne måde. Hvis der ikke er nogen anden mulighed, er du enig med sælgeren om overførsel af penge på neutralt territorium og med vidner. I dette tilfælde gør en kvittering modtaget kontant, ikke at nævne tilstedeværelsen af vidner og angive deres pasdata.

Vi indgår i rettigheder

Efter indgåelsen af kontrakten og overførsel af penge skal du være i dine hænder ikke kun nøglerne fra det nye hjem, men også afviklingsbøgerne om brugsbetalinger. Det er nødvendigt at gøre en handling til at modtage en lejlighed, hvor de angiver, i hvilken tilstand du har boliger (især ikke glemmer at nævne tilstedeværelsen eller fraværet af ting af de tidligere ejere). De skriver ham fra hånden i fri form, men tilmelder sig begge sider (køber og sælger).

Kontrakten for salg og køb af fast ejendom er obligatorisk registreret i registreringskammeret eller dets filialer. Til anerkendelse skal bekræftelse og status for status for en ny boligejer betale omkring 500 rubler. Dokumenter, der bekræfter oplysninger, som du har købt en lejlighed i et enkelt statsregister af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det, vil være klar i ca. 1 måned (accelereret registrering vil koste dig mere end normalt, men det tager kun ca. 5 arbejdsdage). Ato øjeblik du bliver en fuldbygget ejer af lejligheden.