Etablering af ejerne af ejerne af boliger: fordele og ulemper ved HOA, rettigheder og forpligtelser, mulige vanskeligheder i bestyrelsen, uddannelsesfasen
Når lejerne af nye bygninger eller huse, der er bygget i lang tid, beslutter om dannelsen af HOA, skal de godt forestille sig alle fordele og ulemper ved en sådan forening. Om dette, såvel som hvordan partnerskabet er skabt, vil vi fortælle.
Ifølge den nye boligkode i Den Russiske Føderation kan de lejere, der er ejere af deres lejligheder, blive beskrevet for at styre ejendom, der tilhører dem. En af arten af en sådan struktur er et boligejerpartnerskab (HOA). Dette er en non-profit organisation dannet af ejerne af lokaler (bolig og ikke-boligområde) til fælles forvaltning af en lejlighedskompleks og løsning af spørgsmål af ejerskab, brug og bortskaffelse af fælles ejendom.
Hvorfor er fordelene ved at styre partnerskabets husstyrker? Her er blot nogle af dem. For det første kan HOA vælge et serveringsselskab. Hvis kvaliteten af de leverede ydelser ikke opfylder kravene til lejere (for eksempel er det underudtrykket eller dårligt fjernet af territoriet), giver det dig mulighed for at opsige kontrakten og konkludere med en anden organisation eller enkeltpersoner. For det andet planlægger HOA uafhængigt reparationsarbejde i sit hjem, definerer deres sekvens. Apacket er planen for disse værker, og estimeringen af årets udgift er godkendt på generalforsamlingen for medlemmer af HOA, det er ikke nødvendigt at bede byadministrationen om at allokere penge og derefter vente på reparationsmænds ankomst.
Distriktslovgivningspraksis er ofte forenet af begreberne "Partnerskabsejere af boliger" og "Condominium". Lejlighederne er imidlertid selve ejendommen (herunder jordplottet i de etablerede grænser, der ligger på den en boligbygning og andre ejendomsobjekter), og boligejers partnerskab er kontoret for ledelse af denne ejendom. Lejligheden kan eksistere uden nogen HOA, men for forvaltningen af dem (udstyr af legepladser og modtagende områder af rekreation, reparation, udsættelse af lokaler til leje) form HOA.
Der er et andet tilstødende begrebet - boliger kooperativ (HSK). Forskellen mellem ECC og HOA er, at HST er oprettet for opførelsen af huset, og efter at den er bygget, organisere HOA. Det skal bemærkes, at de eksisterende boliger og konstruktionskooperativer skal omdannes til HOA over tid.
Hvorfor forene?
Hvad er partnerskabet? For at kunne levere gunstige og sikre levevilkår for borgerne, for at organisere vedligeholdelsen af huset og realisere retten til hver ejer af boligområderne til at styre deres ejendom.TCG-midler er dannet af følgende kilder:
Obligatoriske betalinger, indledende og andre bidrag fra medlemmer af partnerskabet;
Budgetstøtte For at sikre operationen og reparationen af huset, kompensation for bymyndighederne for betaling af visse typer forsyningsselskaber for præferencekategorier af beboere (for at modtage subsidier, skal Moskva Tszh være registreret hos det samlede register over forvaltning af lejlighedsbygninger - ERA, som udføres fra oktober 2007)
Indtægter fra økonomiske (iværksætter) aktiviteter i partnerskabet med det formål at udføre opgaver og opfyldelsen af HOA's opgaver.
Den russiske føderations boligkode forbyder ikke HOA at modtage indtægter, der er nødvendige for at opnå lovbestemte mål. Til dette har partnerskabet lov til at udøve økonomiske aktiviteter. Sandt nok skal det bemærkes, at listen over hendes arter til HOA normalt er begrænset til service, drift og reparation af fast ejendom i en lejlighedskompleks, opførelsen af yderligere lokaler og genstande af fælles ejendom i et sådant hus, såvel som udlejning af en del af fælles ejendom.
Det er meget vigtigt, at HOA får mulighed for at bruge og andres territorium. Du kan udstede et plot på ethvert tidspunkt af HOA's aktiviteter - det er slet ikke nødvendigt at gøre, når et partnerskab er oprettet eller på tidspunktet for registreringen. Beslutningen om at designe et jordområde i den samlede aktie ejerskab tager kammerater - ejerne af lokalerne i huset på generalforsamlingen. På deres instruktioner kan alle nødvendige dokumenter udarbejde formand for HOA. Derefter bør det anvendes på det lokale regeringsorgan, som vil udholde den endelige dom, der bestemmer det lokale område. Bemærk: Overførslen af et sådant plot til ejendommen til ejerne af lokalerne er gratis.
Huse, hvor boligejere er dannet eller dannes, først og fremmest omfatter programmet for revision på bekostning af byens budget. For at dit hjem skal renoveres i tide, på generalforsamlingen for medlemmer af HOA, er det nødvendigt at træffe beslutning om oprettelse af en kapitalreparationsfond. Spillet som ejer af bolig- og ikke-boligområder vil også være forpligtet til at overføre penge til denne fond i henhold til forsamlingens afgørelse
Ugler. Medlemmerne af de forskellige undersøgte HOA-medlemmer var bekymrede over, at partnerskaberne har følgende fordele:
Ejerne af de lokaler, som forenede i HOA, er virkelig i stand til at påvirke administrationsselskabets politikker. Ingen har ret til at tvinge lejerne til at indsamle penge på installationen i de delte linjer af lædermøbler, men det er nødvendigt at bestemme, hvad den ekstra parkeringsmaskine skal udstyres, og medlemmerne af partnerskabet kan findes for dette;
Partnerskabet gør det muligt at vælge et udnyttende selskab. I praksis betyder det, at ejerne selv styrer kvaliteten af de kommunale tjenester, der leveres til dem. En sådan "revision" udføres for eksempel medarbejdere i HOA (ingeniør dispatcher), formand eller medlemmer af bestyrelsen. Hvis der konstateres en overtrædelse, vil denne kendsgerning blive afklaret og kan danne grundlag for brud en kontrakt med dette administrationsselskab. Aakt, som registrerede den ukorrekte kvalitet af boliger og kommunale tjenester, er grundlaget for omberegning af betalinger for de fremlagte kommunale tjenester;
Selvom den store revision af husmedlemmerne af HOA er forpligtet til at gøre på egen regning, tildeler staten tilskud fra budgettet;
HOAs samlede egenskab kan medføre betydelige overskud til dets medlemmer. Retten til at gennemføre iværksætteraktiviteter, der leveres til partnerskaberne, giver dig mulighed for at tjene penge på levering af ikke-boligområder eller endda bygningens vægge (for eksempel under placering af reklameklude eller teknisk udstyr);
Medlemmer af HOA kan nyde simpelt (men Alas, så sjælden nu) Livets glæder - en velholdt indgang, deres egen parkeringsplads, en velplejet gård, en legeplads, som dit barn vil konkurrere om.
Det skal også siges, at tilgængeligheden af HOA øger markedsværdien af boliger i huset. Når alt kommer til alt, ønsker alle, at blomsterbedene skal være pæne, trappen er rene, concierge, og intercoms arbejdet (denne liste kan genopfyldes uendeligt).
Staten søger at hjælpe HOA-systemet. Derfor, ikke så længe siden i en række regioner (især i Moskva) blev partnerskabet frigivet fra landskat. Det samme gælder for boligkooperativer, ECC og andre specialiserede forbrugerkooperativer, der blev oprettet for at imødekomme borgernes behov i boliger - nu bør de ikke betale skat på jordplots, som de bruger til at opnå lovbestemte mål i overensstemmelse med boligkodeksen i Den Russiske Føderation .
Eksperter mener, at det er mere rentabelt at styre flere lejlighedsbygninger. Loven forstyrrer ikke - en HOA kan oprettes fra lejere af to eller flere huse. HOA har desuden ret til at vælge enhver hjemmeforvaltningsformular: uafhængigt gennem direkte kontrakter med ressourceforsyende organisationer eller gennem en aftale med et inviteret partnerskabsselskab. Den fulde overførsel af den professionelle forvaltningsorganisation af alle magter ved rækkefølge af fælles ejendom er mulig.
Ominus. Men ikke alt er så skyløs - der er en HOA og dens ulemper:
Ofte finder initiativerne af ejere ikke støtte fra lokale myndigheder. Hospitalsindlæggelse, mekanismen for interaktion mellem partnerskaber og myndigheder, der er nødvendige for at løse det sæt af boligforbundne spørgsmål, er ikke tilstrækkeligt fastlagt i loven. Et typisk eksempel: Hvis nogen fra lejerne derhjemme, hvor der er en HOA, ønsker du ikke at betale bidrag og foretage obligatoriske brugsbetalinger, for at gendanne gælden kun gennem Domstolen. Så længe Domstolen beslutter, kan en masse tid passere, og forsyningsselskaber vil betale lovlydige medlemmer af HOA i denne periode;
Grearants ønsker ikke rigtig at blive med i HOA. Ved loven er byens myndigheder forpligtet til at returnere forskellen mellem betalinger af støttemodtagere (og de er mindre end normalt, da denne kategori af borgere bruger subsidier til at betale for forsyningsvirksomheder) og de resterende ejere af boliger, men i praksis sådanne kompensation forekommer ekstremt sjældent;
Gebyret for udnyttelse i HOA er højere end i et almindeligt hus. Men det er nødvendigt at forstå, at mængden af obligatoriske brugsbetalinger er absolut det samme for medlemmer af HOA og for beboere i de huse, hvor partnerskaberne ikke oprettes. AVTID Beslutning om ekstraomkostninger (for eksempel på udstyret af en automatiseret garage, foring af indgangen til marmorfliser, udsmykning af lobbyen, betaling af tjenester af landskabsdesigneren) tager generalforsamlingen for beboere eller bestyrelsen for HOA . Beregning og periodisering af boliglokaler og forsyningsselskaber kan udføres af øverste revisor, revisor eller formand for partnerskabet. Desuden er det nødvendigt at tage hensyn til tilfælde af manglende levering af tjenesteydelser eller levering af forsyningstjenester, der tjenerorganisationer (for eksempel efter sommerforebyggende arbejde, inkluderede han ikke varmt vand til tiden);
Succesen og effektiviteten af HOA's aktiviteter afhænger stort set af sin formand og regering. Derfor skal valg af ledere opfyldes med sindet. Men selv dette kan ikke være en garanti for, at den respekterede nabo fra femte sal ikke ønsker at tildele en del af de offentlige penge, og kampen nabo fra anden indgang bliver en god leder.
Endelig klager formændene for HOA ofte om ubetydeligheden af lejere og manglende forståelse. Selvfølgelig forudsætter medlemskab i HOA nogle ekstraomkostninger, men de betaler sig med hundrede gange. For eksempel, hvilken mor ville ikke give slip på sit barn til en tur i en lukket og sikker gårdhave? Et sådant problem kan løse nøjagtigt HOA, men det vil kræve nogle indsats- og kontante omkostninger.
Partnerskabet af ejerne af huset giver lejerne mulighed for at tjene penge på et generelt værksted. Til dette træffer generalforsamlingen for HOA en beslutning om at formidle midlertidigt brug af nogle genstande af denne ejendom (kælder, hvor butikken er tilfreds, eller en døvmur af det hus, hvor reklamekarmen er placeret). Du kan også udvide området af bygningen - for eksempel at suge loftet og videregive det ud. Yderligere indtægter, som HOA vil modtage, skal gå hjem
Rettigheder og forpligtelser
For at forestille sig, hvordan partnerskabet handler, og hvordan det kan hjælpe almindelige beboere, er det nødvendigt at studere sine rettigheder og forpligtelser. Lad os starte med forsyningsselskaber. HOA konkluderer kontrakter med ressourceforsyningsorganisationer eller selvstændigt producerer de ressourcer, der er nødvendige for at give forbrugerne af ydelseskvalitetstjenester i de krævede mængder. Det er meget vigtigt, at lovens krav ikke er brudt, og beboernees liv, sundhed og ejendom har ikke forårsaget skade. Partnerskabet kan tjene de indenlandske ingeniørsystemer, der bruges til at levere forsyningsselskaber til forbrugerne uafhængigt eller med involvering af andre personer.
Beregningen og opladningsgebyrerne for forsyningsselskaber på HOA's ledelse er tildelt følgende opgaver:
I den foreskrevne måde reduceres mængden af disse betalinger (for eksempel, hvis der var afbrydelser med elforsyning);
På anmodning fra forbrugeren skal du kontrollere gebyrerne for tjenester og senest 3 arbejdsdage for at udstede dokumenter, der bekræfter rigtigheden af betalingsbetalingerne under hensyntagen til kvaliteten af de leverede ydelser samt fastsat i love og Kontrakter, sanktioner, sanktioner.
Det er meget vigtigt at sikre reklame og gennemsigtighed i HOA's aktiviteter. For at gøre dette, i tilstedeværelsen af kollektive (generelle) tællere, er Journal of Accounting optegnelserne for deres vidnesbyrd, som giver mulighed for forbrugerens anmodning om 1 arbejdsdag for at give ham et uddrag fra dette blad. Hvis der var funktionsfejl i arbejdet med indenlandske konstruktioner eller ingeniørkommunikation og udstyr, der ligger uden for huset, er bestyrelsen forpligtet til ikke kun at informere ejerne af boliger om dagen, men også for at give en sandsynlig prognose: tilvejebringelse af offentlige tjenester vil blive suspenderet eller begrænset. Hertil kommer, at partnerskabet på anmodning fra enhver ejer skal give ham følgende oplysninger: navne, adresser og telefonnumre for afsendelse og nødtjenester, størrelsen af taksterne for forsyningsselskaber og godtgørelser til takster, ordren og form for betaling af disse tjenester, parametrene for deres kvalitet, frister for afskaffelse af ulykker og andre overtrædelser af proceduren for levering af forsyningsselskaber.
Et andet ubehageligt ansvar ligger på partnerskabets ledelse - at informere forbrugerne om planlagte afbrydelser i levering af forsyningsselskaber og senest 10 arbejdsdage før starten af denne suspension.
For at sikre gennemførelsen af ledelsesorganerne i HOA af deres opgaver er ansvarsforanstaltningerne. Begrundelsen for anvendelsen af sådanne foranstaltninger er overtrædelsen af kvaliteten og proceduren for at yde forsyningsselskaber; Skade forårsaget af liv, sundhed og forbruger ejendom, såvel som personer, der bor sammen med ham på grund af manglende levering af disse tjenester eller deres uhensigtsmæssige kvalitet. Manglen på skyld af HOA eller ledelsesorganisationen i denne sag tages ikke i betragtning. De er dog fritaget for ansvar for forværring af kvaliteten af forsyningsselskaber, hvis de viser, at det forårsagede omstændighederne i force majeure. Overtrædelse af forpligtelser fra modparter (betjeningselementer) eller bestyrelsens fejl (herunder manglende nødvendige midler) tilhører ikke sådanne omstændigheder. Listen over tilfælde, hvor medlemmer af bestyrelsen for HOA er ansvarlig, fastlagt i chartret.
Men alt dette vedrører pligter. AVT TSZ Rights for det meste vedrører tilrettelæggelsen af relationer med forbrugere af forsyningsselskaber. Partnerskabet har ret til at kræve betaling for forbrugte tjenester (og i overensstemmelse hermed betalingen af konkurrencen, bøder, sanktioner i tilstedeværelsen af gæld). Partnerskabets bestyrelse kan også kræve, at medarbejdere eller repræsentanter for HOA, nødtjenestepersonale til inspektion af teknisk og sanitærtilstand for udstyr inden for kvartal og opfyldelsen af det nødvendige reparationsarbejde er blevet optaget til boliglokalerne. Tidspunktet for besøg bør koordineres med forbrugeren (selv om denne regel ikke gælder for dem, når det er nødvendigt at eliminere ulykken). Hvis du nægter at lade TCG-repræsentanterne og din skyld blive beskadiget (for eksempel, vil du udfylde naboerne på grund af funktionsfejl i vandforsyningssystemet), så har partnerskabet ret til at insistere på fuld skade.
Endelig er HOA's bestyrelse udstyret med autoriteten til at suspendere eller begrænse udbuddet af varmt vand, elektrisk energi og gas. Men denne fremgangsmåde er ganske lang: at begrænse leveringen af forsyningsvirksomheder eller suspendere deres udbud kan kun sendes af retten. Ejeren af værelset skal forudindgå en skriftlig advarsel om de foranstaltninger, der skal accepteres (det er bedst at sende det via mail med en kvitteringsmeddelelse eller sende fra hånd til modtagelse). Men det skal tages hensyn til de perioder, der er fastsat for afskaffelse af en misligholderen gæld. Under hensyntagen til - slukke opvarmning, spildevand og forsyning koldt vand er forbudt.
Problemer.
Nå, lad os nu prøve at se på problemerne med HOA indefra. Formændene for de partnerskaber, indregnes som er bekymrede mange vanskeligheder. De kan opdeles i flere kategorier.
Den første (og vigtigste) - manglende betaling. For eksempel er udvikleren og køberen, der delvist allerede betalt for lejligheden, vist, da den løses på forskellige måder. Gæld foran HOA vokser, køberen bor i lejligheden, reparere det, men for udnyttelse ikke løn, med henvisning til det faktum, at huset ikke formelt tilhører ham. Ja, og investor er ikke klar til at betale betalinger i fuld, selvom den hævder, at lejligheden forbliver hans ejendom. Lovligt er denne situation ikke afgjort, og derfor er det i hvert enkelt tilfælde tilladt individuelt, oftest i retsvæsenet.
Det andet problem er et forhold til bygherren: ikke hver af dem er klar til at fjerne de mangler, der er i enhver ny bygning. Hvis du laver udvikleren gøre det mislykkes, lejerne eliminere fejl og mangler ved deres egen regning.
Nogle gange udvikleren introducerer fremtidige ejere af en vildledende i forhold til størrelsen af det lokale område. Når lejerne erhverver lejligheder, viser de prospekter, og om sætningen: "Territoriet er specificeret", der indgår i kontrakten, ingen betaler opmærksomhed. Ivot overnatning blev købt, gården er udstyret, butikker og sandkasser er installeret - og i gården er allerede begyndt at grave en ny grav .. Eller folk gav penge til en lejlighed med en såkaldt fri planlægning, og så havde de! til løn for sanering, som ikke var, fordi når de kom ind i de nye boliger var der kun ydervægge. (Faktum er, at i vores boliglovgivning ikke sørger for udtrykket "fri planlægning af lejligheden", så alle købere af sådanne boliger skal have en vanskelig procedure for reduktion af ombygning.)
Det tredje problem er manglen på oplysninger om HOA's aktiviteter. Mange beboere går ikke til generalforsamlinger, men alle spørgsmål vedrørende deres hjem hjem løses nøjagtigt der. Derfor, ofte HOA resorts til hjælp fra "samtaler" - de medlemmer af bestyrelsen, der kan omgå alle lejligheder i huset og diskutere presserende sager med ejere.
Isaway akut problem - ligegyldighed indbyggere. Mange mennesker er klar til at give penge, men ønsker ikke at deltage i forbedringen eller i det mindste diskutere mulige muligheder for at forbedre husets liv.
Sammenfattende, du kan sige: HOA er et bevidst behov. Du skal styre dit hjem med sindet. Bestian end ejeren, ingen vil gøre det.
HOA har ikke ret til at ændre utility tariffer: de er etableret af regeringen for Den Russiske Føderation. AVTOT STØRRELSE Gebyr for vedligeholdelse og reparation af huset (hvad der tidligere blev kaldet vedligeholdelse af bygningen) bestemmes på generalforsamlingen af medlemmer af HOA. Det samme partnerskab er fremstillet af byens budgetstøtte til vedligeholdelse og reparation af boligbeholdningen i lejlighedsbygninger - denne form for godtgørelse giver dig mulighed for at opretholde et hus i korrekt stand
Sekvens af stadier af dannelsen af ejerne af boliger
1. Uddannelse af en initiativgruppe fra ejere eller fremtidige ejere af boliger
2. Forberedende arbejde (tillægget af beboere, præcisering af fordelene ved forening)
3. Generalforsamlingen for beboere, der beslutter sig for dannelsen af HOA, vælger bestyrelsen og dets formand samt en måde at styre ejendom (af ejerne af ejerne af enten administrationsselskabet eller med HOA), godkende Chartret af HOA
4. Registrering af HOA som juridisk enhed. Dette kræver en erklæring om statsregistrering, generalforsamlingens protokol med en afgørelse om oprettelse af et boligpartnerskab (original eller notariseret kopi), to kopier af HOA-chartret, godkendt af husets generalforsamling (syet og nummereret), samt en kvittering for betaling af statsafgift for registrering af et partnerskab (2 tusind rubler)
5. Åbning af afviklingskontoen for partnerskabet i banken
6. Overførsel af et hus i forvaltningen af en specielt oprettet kommission, der indeholder repræsentanter for byens administration og bestyrelsesmedlemmer af HOA (Acceptance and Transmission - en typisk interdepartmental form n OS-1A med anvendelse af teknisk dokumentation på bygningen)