Metoder til styring af lejlighedsbygninger, der leveres af LCD RF for ejerne af lokalerne. Strukturen af forvaltning af administrationsselskaber.
Husk business Lady-Manager fra Leonida Gaidai's Comedy "Diamond Hand"? Hvis ikke, meget forgæves. Snart, AIMENNO senest 1 krukke i 2007, bør hver lejlighedskompleks have sit eget administrationsselskab. Far, ligesom lejerne vælger en ledelsesmetode, og vil blive diskuteret i denne artikel.
Ifølge lederen af Institut for Bolig og kommunale tjenester og forbedring af Moscow A.L. Mickinova, fra mere end 39 tusind mennesker i Moskva med administrationsselskaber, blev ca. 1,5 tusind bestemt. ITA Situationen er typisk ikke kun for hovedstaden, men også for andre regioner. For eksempel blev der i Republikken Komi afholdt 53 leverancer på valget af en metode til styring af lejlighedsbygninger, og som følge heraf blev der kun i 30 dage løst. Alt dette var endog årsagen til statsdumaens afgørelse, hvor ejerne af lokalerne i lejlighedsbygninger skulle vælge ledelsesorganisationen, blev udvidet til 1 junk 2007.
Så hvad er problemet? Tjenestemænd med ansvar for fremme af reformen af boliger og kommunale tjenester sikrer enstemmigt, at årsagen til befolkningens passivitet er utilstrækkelig bevidsthed. Lad os prøve at finde ud af situationen sammen.
Resultaterne af privatiseringen af boligfonden Lejlighedshuse i Rusland, med en sjælden undtagelse, er i alt ejerskab. For eksempel hører i Moskva omkring 25% af lejlighederne til kommunen, men der er også sådanne bygninger, hvor byens ejendom forbliver næsten tilbage. Mangfoldigheden af ejerskab kræver aftalte handlinger fra alle ejere af bolig- og ikke-boligområder, når de styrer den fælles ejendom i et sådant hus.
Den tidligere boligkode blev forvaltet af boligfonden som udført på professionelt grundlag udelukkende af statslige eller lokale myndigheder gennem boliger og operationelle organisationer aktiviteter for "drift og vedligeholdelse af boligfonden" (artikel 16-17). Boligfondsstyringssystemet omfattede derfor to niveauer: staten og boliger og operationelle organisationer. Fælles tjenester blev fundet af monopolistiske organisationer på et ikke-alternativt grundlag. Dette betød, at situationen i tilfælde af manglende levering af tjenesteydelser eller deres lave kvalitet ikke kunne rettes, da mekanismen til at tiltrække direktoratet for en samlet kunde (DZ) til Retfærdighed for borgerne ikke sørgede for forholdet og forholdet blev ikke reguleret.
I dag er denne tilgang klart forældet. Bolighuse tilhører ikke længere staten helt, derfor bør styringssystemet omfatte tre niveauer af aktivitet. Ejere bør være i stand til selvstændigt at bestemme forvaltningsordningen og vælge ledelsesboligerorganisationen. Det vil indgå kontrakter med organisationer, der er involveret i tjeneste for forsyningsselskaber og boligbeholdning, der giver komfortable og sikre betingelser for ejerens bopæl med deres hjælp. Den administrerede organisations vigtigste direkte ansvar er implementeringen af teknisk og finansiel planlægning af værker, der leverer passende status overført til kontoret for fast ejendom samt levering af forsyningstjenester og kvalitetsservice, implementering, efter behov og vedligeholdelse af lokalområde.
Den nye boligkode er baseret på præference ret til ejer af boliglokalerne, fundamentalt ændrede begrebet forvaltning af lejlighedsbygningen. Først er retten til ejere selv på organisationen af ledelsen af en lejlighedskompleks indskrevet i Codex. Ejere skal indeholde deres egen, individuelt definerede ejendom og husets fælles ejendom. Samtidig tages der hensyn til bygningens individuelle tekniske egenskaber og tilstand samt de specifikke behov hos ejerne af lokalerne.
Hvad er mulighederne for at administrere en lejlighedskompleks? For ejere af boliglokaler er tre muligheder lovligt forudsat: at forvalte deres ejendom alene for at forene sig i partnerskabet af boligejere eller leje en professionel leder.
For ejerne af boligområderne er tre muligheder lovligt tilvejebragt: at forvalte deres ejendom alene for at forene i boligejerepartnerskabet eller at ansætte lederen. Ejere er forpligtet til at opretholde deres egen, individuelt definerede ejendom og den fælles ejendom i huset.
Direkte styring
Hvis ejerne af boliglokalerne vælger en variant af direkte forvaltning af bolig- og ikke-boligområder i en lejlighedskompleks, hvilket betyder, at alle generelle spørgsmål i overensstemmelse med artikel 164 i boligkodekuglen beslutter de alene. Antallet af ejere, der er involveret i direkte administration, regulerer HCRF ikke.For at gennemføre sin beslutning i praksis kan ejere på flere måder. For det første kan alle nuværende ledelsesproblemer løses i generalforsamlingen af ejerne af lokalerne. For det andet kan ejerne distribuere opgaver på hjemmeforvaltning. For det tredje kan de vælge en af lejerne, hvilket giver ham autoriteten til at styre husstandsøkonomien, eller invitere en anden person blandt ejerne (det er vigtigt at huske, at en professionel manager inddrages en særlig form for ledelse af en Lejlighedsbygning, og derfor i dette tilfælde er det umuligt). Beføjelserne for den person, der på vegne af alle ejere vil indgå i forhold til tredjeparter (for eksempel med et reparationsbrigade eller sikkerhedsselskab), skal bekræftes af alle ejere (eller af flertallet) skriftligt.
Alle kontrakter om levering af tjenester til vedligeholdelse og (eller) arbejde med reparation af fælles ejendom i en lejlighedskompleks med personer, der udfører sådanne aktiviteter, bør være ejerne af lokalerne på grundlag af at løse deres generalforsamling. I en kontrakt fungerer alle eller de fleste ejere af lokaler i huset som en side. Samtidig forbliver sådanne aftaler individuelt. Primes omfatter primært aftaler om koldt og varmt vandforsyning, dræning, elforsyning, gasforsyning (herunder gasforsyninger i cylindre), opvarmning (varmeforsyning, herunder tilførsel af fast brændsel i nærvær af ovnopvarmning).
Der er et andet problem - størrelsen af bidragene til vedligeholdelse af en lejlighedskompleks. Det skal bemærkes, at beløbet bestemmes i hvert enkelt tilfælde. Ejerne af lokalerne - ejere, der styres direkte - gebyr for boliger og forsyningsselskaber i overensstemmelse med aftaler indgået med personer, der leverer relevante tjenester. Spørgsmål om, hvad der skal gøres for forbedring af huset og lokalområdet, samt mængden af deltagelse af hver ejer i omkostningerne ved vedligeholdelse af huset, om gebyrbeløbet for levering af tjenesteydelser diskuteres på generalforsamlingen af ejere. Hans beslutning er obligatorisk for alle, selv for dem, der ikke er kommet til mødet. Selvfølgelig kan den, der var fraværende eller forblev utilfreds med den foreslåede og godkendte handlingsplan, appellere i retten en afgørelse truffet af mødet. Loven vil imidlertid være på siden af flertallet, selvfølgelig sagen, hvis afgørelsen foretages og dokumenteres i overensstemmelse med loven.
Sådan opretter du et hjemejerpartnerskab (HOA)
På trods af alle dens ulemper er ejerne af ejerne af boligen den mest populære form for ledelse af lejlighedsbygninger i øjeblikket. En af de første HOA'er i Moskva var Saburovo-partnerskabet.
Fremgangsmåden til oprettelse af en HOA, der er fastgjort i huset codecserf, forenkles betydeligt i forhold til den, der blev fastsat i den føderale lov "på boligforeninger". Dette gøres for at hjælpe ejerne af boliger i realiseringen af retten til at styre deres ejendom. Nu er Condominium-registreringen ikke påkrævet som et ejendomskompleks. Det er bevis, inden oprettelsen af HOA, er det ikke nødvendigt at løse opgaven med at inkorporere et jordplot, hvor en multi-lejligheds bygning er placeret i sammensætningen af ejerlejlighed.
For at registrere boligejerepartnerskab, bør følgende dokumenter gives til registreringsmyndigheden:
ansøgning i den form, der er godkendt af regeringen for Den Russiske Føderation
Protokol fra generalforsamlingen af ejere af boliglokaler med en afgørelse om oprettelse af en juridisk enhed - partnerskab af boligejere;
Reklinikere eller notariserede kopier af konstituerende dokumenter (et eksemplarisk charter af HOA findes i størrelsesordenen Statens Outlament nr. 35 af 03.08.1998. "Uddannelse af det omtrentlige charter om partnerskabet af ejerne af boliger") ;
Dokument om betaling af statsafgift.
Omkostningerne ved ydelser af organisationer, der specialiserer sig i registrering af juridiske enheder, herunder partnerskaber af boligejere, ligger i området 20-50 tusind rubler. Hvis medlemmer af HOA vil registrere partnerskabet selvstændigt, vil omkostningerne være ca. 2,5 tusind rubler. Af disse, 2 tusind rubler - staten for staten registrering af en juridisk enhed (artikel 333.33 i skatteproceduren); 500RUP. - Statens told for notariatiske handlinger af notarer om stats notarialkontorer for certifikatet for konstitutter (kopier af konstitære dokumenter) af organisationer (artikel 333.24 i skattepladsen). Derudover vil der med uafhængig registrering uundgåeligt opstå i forbindelse med registrering af boligejeres tilbehør.
Registrering udføres af de territoriale organer i den føderale skattetjeneste.
Boligforening.
Alle spørgsmål om hjemmeforvaltning er løst af HOA's ledelsesorganer (generalforsamlingen for medlemmerne af partnerskabet) eller et kooperativ (generalforsamlingen for medlemmer af kooperativkonferencen). De nuværende hjemmestyringsaktiviteter udføres oftest ikke af generalforsamlingen mellem medlemmer af HOA og -kooperativet, men ved valg af forvaltning og bestyrelsesformand. Samtidig oprettes en revisionskommission, som verificerer partnerskabets finansielle aktivitet (kooperativ).
En non-profit organisation kan forvalte en lejlighedskompleks uafhængigt (udfører aktiviteter på egen hånd eller inkluderet i hans personale på grundlag af en beskæftigelseskontrakt for hjemmeforvaltning) eller til at tiltrække en ekstern kontrolorganisation (leder) til dette, konkluderer den relevante kontrakt med det. HOA er forpligtet til at indgå aftaler om vedligeholdelse og reparation af boliglokaler og fælles ejendom i en lejlighedskompleks med ejere, selvom de ikke er medlemmer af partnerskabet.
Boligforening, en nonprofitorganisation, der skal registreres. Hendes charter er godkendt på generalforsamlingen i lejlighedsejere. Ifølge boligkoden, "antallet af medlemmer af HOA, der skaber et partnerskab, bør overstige 50% af stemmerne fra det samlede antal ejere af lokalerne i en lejlighedskompleks." Lytte til oprettelsen af HOA, ledelsen af huset udføres af organer valgt på generalforsamlingen.
Vægt former for ledelse Mange fordele over andre. Først og fremmest kan HOA som juridisk enhed tage et banklån på de fælles behov hos ejerne.
Ud over partnerskabets ejendele kan ikke kun ejerne af ejerne behandles, men også et arealområde derhjemme, et husområde, fællesarealer.
Ejendom bør først arrangere, hvorefter HOA har ret til at bortskaffe det efter eget skøn: at sælge, lease. Men under en betingelse: Afhjælpemidlerne går kun til husbehov. Passet til Home Ownership er beliggende i den organisation, der forvalter huset tidligere (Direktoratet for Den Unified Customer) eller i BTI, som er fastlagt af instruktionerne om boligfondens regnskabsføring i Den Russiske Føderation (godkendt af rækkefølgen af Nationalisteriet i Den Russiske Føderation nr. 37 af 04.08.1998). Landplottet, som lejlighedsbygningerne og andre genstande af fast ejendom er placeret, er en fælles andels ejer af ejerne af lokaler i en lejlighedskompleks. Hvis landplottet blev dannet før introduktionen af boligkodekset og var på statens kadastrale optegnelser, gælder den gratis i den samlede delte ejendom af ejerne af lokalerne i en lejlighedskompleks.
Hvis grænserne for den jordplot, som lejlighedsbygningen er placeret, ikke er defineret og dokumenteret (dvs. jorden ikke dannes), så på grundlag af afgørelsen af ejerens generalforsamling, herregården eller andre autoriserede Med det angivne møde i personen har ret til at ansøge om statslige myndigheder eller myndigheder, der er lokale selvstyre med en erklæring om dens formation. Efter dannelsen af en jordplot og fastholdelse af sin stats-cadastral regnskab, går det til den samlede aktie ejerskab af ejerne af lokalerne i en lejlighedskompleks (artikel 16 i forbundslov nr. 189-FZ dateret 29. december 2004. " På indførelsen af boliger codecsarf ").
Der er en HOA og CONS. Hospital, det er denne form for ledelse, der kan være et felt for misbrug fra HOA's ledelseslegemer. Boligkoden indeholder bestemmelser, hvorved HOA's hovedide er en privatbaseret løsning på beboere, og alt andet, herunder bestyrelsens aktiviteter, formand, er den aktivitet, der udelukkende er ledende, kontrolleret og ansvarlig. I praksis er der ofte en omvendt situation. Opfinten, det vigtigste minus partnerskab er den samlede ansvarsbyrde. Hvis din nabo og kollega på HOA pludselig beslutter sig for ikke at betale for forsyningsvirksomheder, skal alle andre ejere først dække manglen på manglen og kun kalde samvittigheden af defaulteren. I stedet for rettigheder, som faktisk erhverver HOA's bestyrelse, forbeholder ejeren af boligområderne kun ét forpligtelser til at betale på konti på grundlag af artikel 137, stk. 3 og 4, i boligkodekst. Selvfølgelig kan et gebyr for forsyningsselskaber foretaget af andre ejere returneres gennem retten, men det er næsten umuligt at opnå udsættelse af ejeren.
Ejendommen skal først udstedes, hvorefter husejere har ret til at afhænde det efter eget skøn: at sælge, leje. De afhjælpende midler må kun gå til husbehov.
Håndtering af organisation
Samlingen af lejere kan tiltrække en controller fra. Forresten kan det gøre medlemmer af HOA. Hvis før 1 spring 2007. Ejere vil ikke blive fastslået med lederens kandidat, og han vil blive udpeget af kommunens afgørelse, som er forpligtet til at holde en åben konkurrence om styringsorganisationer.Forvaltningsorganisationer er underlagt certificering for personalets overensstemmelse under virksomhedsgruppen for forsyningsorganer, herunder forvaltningsorganisationer, HOA, JSC IDR. ". Rekregistrerer af personer og organisationer, der har bestået certificering, vil blive offentliggjort i medierne. Boligejere, som Vælg ledelsesorganisationen, så det vil være i stand til at modtage oplysninger om de virksomheder, hvis servicekvalitet er garanteret af staten.
Faktisk vil ledelsesorganisationens rettigheder og forpligtelser ligner dem, der er berettiget til den støtteberettigede lejer i direkte forvaltning. Forvaltningsorganisationen, der repræsenterer lejers interesser, konkluderer kontrakter med operationelle tjenester, løser forbedringen af territoriet, reparation, brug af ikke-boligområder. Nærmere oplysninger om ledernes rettigheder og forpligtelser bør afspejles i kontrakten. Det er muligt at tage hensyn til alle beboers interesser og forsøge at forudse alle mulige muligheder, vil ejere af boliger henvende sig til hjælp fra en advokat. Kontrakten skal nødvendigvis fastsætte foranstaltninger til disciplinært og væsentligt ansvar for ledelsesorganisationen.
Plus denne type ledelse er indlysende: Der er ikke behov for at oprette en juridisk enhed (partnerskab). For at udpege en ledelsesorganisation er det tilstrækkeligt at løse ejers generalforsamling. Det er imidlertid nødvendigt at nøje henvende sig til udvælgelsen af ledelsesorganisationen, da beboerne efter at have overført sine beføjelser til forvaltningen af professionel leder, vil bebrejderne primært kunne kontrollere resultaterne af ledelsen, men ikke selve processen.
Sådan bestemmer du gebyret for forsyningsselskaber og kontroller størrelsen af bidragene?
Generelle regler for levering af forsyningstjenester til borgerne i overensstemmelse med konto 1 Artikel 157 i boligkodeksten er oprettet af regeringen. Traditionelt bestemmes størrelsen af forsyningsgebyrer (varmt og koldt vandforsyning, vand bortskaffelse, strømforsyning, gasforsyning, opvarmning) baseret på aflæsningerne af regnskabsanordningerne. Hvis der ikke er nogen regnskabsanordning, beregnes gebyret på grundlag af forbrugsstandarder for offentlige tjenester. Disse standarder godkendes af lokale myndigheder (i de konstituerende enheder i Den Russiske Føderation for Federal Beting Moskva og St. Petersburg-autoriteten i statens magt i det relevante emne i Den Russiske Føderation) på den måde, som regeringen har foreskrevet.
For at kontrollere det beløb, der er fastsat af ledelsesorganisationen, er det nødvendigt at træffe passende dekret af den territoriale afvikling og operationelle organ og sammenligne den beregnede mængde brugsbetalinger med den påløbne.
Start til at styre
Afstemning kan være fuldtid og fraværende. Med et stort antal ejere af lokalerne er generalforsamlingen i form af fraværende stemme rationelt. I dette tilfælde formidler ejerne deres beslutninger om spørgsmål, der stilles til afstemning skriftligt på den adresse, der er opført i generalforsamlingen.
Afstemningen af stemmeret på generalforsamlingen mellem lokalerne bestemmes af RF.3 Artikel 48 i ZHCRF: Antallet af stemmer fra hver ejer af rummet i en lejlighedskompleks på en generalforsamling er proportional med hans andel Til højre for fælles ejendom til generel ejendom i Parlamentet. Med andre ord er antallet af stemmer, som ejeren har, bestemt af størrelsen (det faktiske område) af sin ejendom.
Denne afstemningsmetode er fælles. Hvis vi taler om at træffe beslutninger fra medlemmer af HOA, kan afstemningsbekendtgørelsen defineres i opsætningen (partnerskabet har ret til at vælge ikke "stemme for kvadratmeter", men af andre, for eksempel ved nummeret at bo i boligrummet). Hvis der ikke er nogen afstemningsmetode i chartret, er den ikke fastsat, det skal udføres i overensstemmelse med boligkoden.
Forvaltningsaftalen bør afspejle alle ejere af boliglokaler i en lejlighedskompleks lige såvel som sørge for de samme tilgange til omkostningsfinansiering.
Hvis en af ejerne er staten
Som allerede nævnt er den værste del af boligområderne i øjeblikket ejet af borgerne. Men boligområder, der tilhører kommunen, altid tilbage. De er for eksempel nødvendige for at gennemføre et socialt ansættelsesprogram for at fjerne defaulters af it.p.Kommunale enheder, emner og Den Russiske Føderation deltager i beslutningstagningen på generalforsamlingen om lige rettigheder med andre ejere. Ingen privilegier for denne gruppe af ejere af boliger leveres ikke ved lov.
Det er også muligt, at ejeren af lokalerne vil være den offentlige sammenslutning af borgerne eller fagforeningen. Derefter vil den kollektive ejers rettigheder og forpligtelser falde sammen med den enkelte ejers rettigheder og forpligtelser. Den eneste forskel vil være, at for at præsentere sine interesser til den offentlige sammenslutning skal vælges et af dets medlemmer og dokumenterede sine beføjelser.
Hvis udvælgelsesperioden for ledelsesorganisationen er savnet
Det er sandsynligt, at ikke alle ejere af boligområderne vil blive bestemt med valget af ledelsesmulighed i den tildelte periode. Der er en retssag spørgsmål: Hvad sker der med undefined? Selvfølgelig efter 1 junk 2007. Ejere vil ikke miste retten til at vælge. Retten til at styre sin ejendom, proklameret i forfatningen, var fastlagt af borgerkoven for ti år siden. Hvis ejerne i den tildelte tid ikke kunne vælge en ledelsesmetode, vil staten afholde en konkurrence om udvælgelsen af en organisation, som vil udføre offentlige forsyningsvirksomheder af en lejlighedskompleks. Et år senere vil selskabet blive inspiceret af kommunen, og lejerne vil kommunikere, om deres arbejde arrangerer den udpegede organisation. En sådan ordning vil gøre det muligt at danne relationer mellem ejeren og lederne på grundlag af en aftale om gensidige rettigheder og forpligtelser og det vigtigste etablering af ansvar.
Hvis ejerne i den tildelte tid ikke kunne vælge en ledelsesmetode, vil staten afholde en konkurrence om udvælgelsen af en organisation, der udfører offentlige tjenester i en lejlighedskompleks.
Hvis administrationsselskabet diskuteres
Og endelig opstår det sidste spørgsmål fra hver ejer af huset: Hvor effektivt er det nye styringssystem? Mest 51% af de undersøgte Romir-overvågningsmuscoviter mener, at innovationer inden for forvaltning af boligfonden ikke ændrer den nuværende situation; 17% mener, at ændringer vil forbedre arbejdet med offentlige forsyningsselskaber; 11% tror, at kvaliteten af forsyningstjenesterne vil blive forringet, og 21% af respondenterne befandt sig med svaret.
Ifølge flertallet er Direktoratet for Den Unified Customer den vigtigste stimulans i forsyningssystemet. Men vi kan ikke sætte pris på aktiviteterne hos kommercielle ledelsesorganisationer. BIG PLUS DEZA ligger i kontrolbarhed: Direktoratet for Den Unified Customer er interesseret i at styre et boligfundament og har visse færdigheder på dette område (i fremtiden, skal alle de desarre omdannes til aktieselskaber, hvilket vil øge Direktoratets interesse i levering af tjenester af høj kvalitet). Derfor mener mange embedsmænd, herunder repræsentanter for Institut for Bolig og kommunale tjenester og forbedring af Moskva, at ønsket ikke er den værste ledelsesorganisation.
Opsummering, lad os sige, at forholdet mellem beboere i huset og projektlederen skal dokumenteres. Forvaltningsaftalen, på grundlag af hvilke rettighederne og forpligtelserne for begge indbyggere i Parlamentet og lederen vil blive gennemført, skal være særligt omhyggeligt. Tilgængeligheden af virkningen på lederen og mekanismen til at kontrollere virksomhedens aktiviteter afhænger også af det. Så spørgsmålet om venskab mellem lederen og beboernes bosiddende forbliver åben. Erfaringerne fra HOA's aktiviteter har vist, at det er muligt at etablere interaktion, men det kræver også tidspunkt og tilgængelighed af en juridisk konsulent. Hvis du husker, at den valgte måde at styre huset på, kan til enhver tid ændres på grundlag af ejers beslutning. Det vil beviser, at beslutningen annulleres af ejerne, og søgen efter en passende form for ledelse fortsættes.