Beskyttelse af aktionærer: nye regler, der er trådt i kraft i 2019

Vi fortæller om, hvad en kompensationsfond, en escro-konto, hvad der skal gøres, hvis bygherren gik konkurs og om nye regler for beskyttelse af bedraget aktionærer i 2019.

I gennemsnit modtager 2 til 6% af aktionærerne hvert år ikke deres faciliteter til tiden, og det skaber et væsentligt problem for ejendomsmarkedet. Beskyttelse af aktionærernes rettigheder i 2005 ved lov nr. 214-FZ var utilstrækkelig, så den fortsatte med at forbedre den. Nye regler er designet til at beskytte rettighederne til bedraget aktionærer. Overgangsperioden er blevet lanceret indtil juli 2019.

Alt om innovationer i loven

Varer og koncepter

Hvem er sådanne bedrageriske aktionærer

Problemer med egenkapitalkonstruktion

Krav til udvikleren

Krav til DDU.

Ansvaret for at ændre deadlines

Kompensationsfond

Konkursudvikler.

Deponeringskonto

Garanti

Udsigter til innovationer

Om objekter og koncepter

Så der er to hovedtræk. Den første er udvikleren - en juridisk enhed, der har eller på den rigtige leje af jord og tiltrækker kontantdeltagere i egenkapitalkonstruktion for at skabe lejlighedsbygninger og (eller) andre fast ejendomsobjekter baseret på den opnåede tilladelse.

Den anden er en deltager i delt byggeri - en borger eller juridisk enhed. Sammen kan de ikke kun bygge beboelsesbygninger, men også garager, sundhedsfaciliteter, catering, forretningsaktiviteter, handel, kultur og andre ejendomsobjekter, med undtagelse af industrielle faciliteter. Dette registreres i lovens artikel 2.

Der er også en klar definition af objektet af egenkapitalkonstruktion, det vil sige, at i fremtiden bør være din lejlighed, en garage eller et sted i den underjordiske parkeringsplads nær huset. Disse bolig- eller ikke-boligområder, der skal overføres til aktionæren efter at have modtaget tilladelse til at provisioner en lejlighedskompleks og (eller) af en anden fast ejendom objekt og den del af Parlamentet eller genstand for fast ejendom, herunder, herunder deltagerens kontanter, der involverer .

• 

Hvem er sådanne bedrageriske aktionærer

For at køberen af ​​den problematiske fast ejendom under opførelse er der behov for følgende betingelser:

• Aktionsaftalen blev konkluderet
• Den fuldbyrdende part opfyldte ikke forpligtelserne i henhold til egenkapitalens deltagelse længere end 9 måneder. og øgede ikke investeringen i opførelsen af ​​et hus på mere end to rapporteringsperioder i træk;
• Udvikleren har ingen efterfølger til at opbygge et objekt;
• Byggefirmaets forpligtelser før aktionærerne er ikke sikret af bankens garanti eller civilretsforsikring.

Bemærk venligst: I nogle tilfælde kan selv tilgængeligheden af ​​en kontrakt af egenkapitaldeltagelse i byggeri ikke beskytte køber-aktionæren. Federal lov nr. 214-FZ "på deltagelse i egenkapitalen byggeri af lejlighedsbygninger og andre fast ejendom objekter" (lov nr. 214-FZ) beskytter ikke aktionærerne, hvis:

• I det byggede hus blev de samme lokaler solgt flere gange;
• Huset er bygget på en grund, der ikke udstedes eller udlejes;
• Huset er bygget på et plot, hvor det ikke er tilladt;
• Huset er bygget med en overtrædelse af en byplanlægningsplan, projektkrav.

Misbrug af aktionærerne med sine privilegier (f.eks. Muligheden for ensidig afslag på kontrakten eller opnåelse af sanktioner for overtrædelse af fremsendelsen af ​​objektet) kan føre til, at Domstolen vil nægte dem at beskytte rettigheder, hvis den ondsindede karakter af handlinger er etableret.

Problemer med egenkapitalkonstruktion

I det væsentlige bliver faldgruber klare for alle, der omhyggeligt studerer denne ejendomsinvesteringsordning.

Plusser af ordningen er indlysende: Køberen modtager fast ejendom med 30-40% billigere end den gennemsnitlige markedspris; Udvikleren modtager midler til opførelse af fast ejendom genstande og kanalimplementeringen af ​​det færdige produkt.

En sådan investering er desværre altid forbundet med betydelige risici. Små oversigter er ganske almindelige, ikke altid tidsplanen er begået grundigt. Det sker dog, at udvikleren specifikt udsætter færdiggørelsen af ​​konstruktion eller trækker øjeblikket for at komme ind i huset.

Vedtaget i 2005-lov nr. 214-FZ indførte et forbud mod udviklere til Preselive lejligheder, før de modtages tilladelser; Jeg bestilte udviklerne til at registrere i kontrakten alle vilkår og sanktioner for dets manglende opfyldelse samt registrere enhver kontrakt af egenkapitaldeltagelse (DDU) for at udelukke dobbelt salg.

Dette var dog ikke nok, og ændringerne begyndte at indføre ændringer.

For det første bør boligbyggeri adskilles fra andre aktiviteter med indførelse af begrænsninger for udvikleren til udførelse af operationer, der ikke er relateret til gennemførelsen af ​​projektet.

For det andet skal princippet om "ét selskab er en bygningstilladelse" overholdes. Samtidig er konstruktion med delt deltagelse i flere tilladelser nu forbudt. Samtidig vil store udviklere ikke være i stand til at delegere deres funktioner til børne strukturer for at påtage sig udførelsen af ​​flere projekter på én gang, fordi erfaringerne skal være mindst 3 år (i det mindste som en generel entreprenør eller kunde).

For det tredje skal udviklerens aktiviteter ledsages af en udpeget bankkreditinstitut. Selskabets regnskaber, den tekniske kunde og den generelle entreprenør skal åbnes i samme bank.

For det fjerde strammes kravene til virksomhedens omdømme for udviklerens ledelsesorganer og dets deltagere. Blandt grundlæggerne af udvikleren kan ikke være ansigter med ubemærket eller udestående overbevisninger, såvel som dem, hvis aktiviteter har forårsaget konkursen af ​​den juridiske enhed.

Virksomheden skal opnå en undersøgelseskonklusion selv for lavhuse, ikke at have gæld (undtagen mållån til byggeri). I en autoriseret bankkreditinstitut bør midlerne deponeres i størrelsen på mindst 10% af byggeprisen (en ejendommelig faldskærm, som bør være beskyttet og udvikler og aktionærer i tilfælde af stramningstid eller konkurs).

For det femte etablerer loven grænsen for udviklerens udgifter til grundlaget for vederlag, betaling af bankens tjenester, administrationsselskabets tjenester, reklame, kommunale tjenester, kommunikationstjenester, udlejning. Denne grænse er 10% af konstruktionsomkostningerne for byggeri.

Sådan vælger du et pålideligt firma

Hvis du vil købe en lejlighed i huset under opførelse:

1. Lær tilgængelig information om udvikleren, tjek dets omdømme.
2. Den nemmeste måde at bekræfte, at du vil læse på internettet - at gå til nogen af ​​bygningerne og sørge for, at arbejdet udføres.
3. Før du underskriver kontrakten om egenkapitaldeltagelse i byggeri, skal du læse det omhyggeligt, skynd dig ikke.
4. Hvis du har den mindste tvivl, henvises til advokater for at hjælpe dig med at forstå alle juridiske intricacies.

Nye krav til udvikler

Indtil da er en kontrakt med den første deltager i aktiekonstruktionen af ​​udvikleren senest 14 dage forpligtet til at offentliggøre i medierne eller på internettet en projekterklæring, hvor oplysninger om virksomheden og projektoplysningerne er angivet.

Udvikleren er forpligtet til at give en fordeling på hans anmodning:

• byggetilladelse;
• Teknisk og økonomisk begrundelse af projektet
• Konklusion af statens undersøgelse af projektdokumentation
• projektdokumentation, som omfatter alle ændringer, der er foretaget i det;
• Dokumenter, der bekræfter reglerne for udvikler til jordplottet.

Han bør også investere i projektet sine egenkapital i det mindste en tredjedel af projektets samlede budget; Penge tiltrukket af aktionærerne bør gå strengt for implementeringen af ​​et bestemt projekt og ingen andre steder.

Krav til skal deltager

I overensstemmelse med DTU forpligter den ene side (Lolshler) sig til at betale en fast indsats i dokumentet og vedtage et færdigt objekt, og den anden part forpligter sig til at opbygge og indsende dette formål til den aftale, der er fastsat i aftalen.

Kontrakten skal overholde:

• Bestemmelse af det specifikke formål med fælles konstruktion, der skal overføres i overensstemmelse med projektdokumentationen af ​​bygherren
• Angivelse af fristen for overførsel af objektet af egenkapitalbyggeri til aktionæren
• oplysninger om prisen på kontrakten, timingen og betalingsbekendtgørelsen
• Oplysninger om garantiperioden, der handler i forhold til objektet under opførelse.

I mangel af mindst en af ​​de vilkår, der er anfægtet betingelser, anses kontrakten for ugyldig. Hver DDU skal registreres i Rosreestra Regional Division for at undgå dobbeltsalg.

Aktionæren har ret til at opsige kontrakten ensidigt, hvis for eksempel:

• Der var problemer med vilkår;
• Krav til kvaliteten af ​​fast ejendom objektet overtrædes betydeligt;
• Planlægningen af ​​lejligheder, der er omhandlet i de oprindelige projektændringer.

I tilfælde af opsigelse af kontrakten er bygherren forpligtet til ikke kun at returnere penge til aktionærerne, men også interesse for brugen af ​​lånte midler i størrelsen af ​​den 1/1150 refinansieringssats for den russiske føderations centralbank, som opererer på dagen for opfyldelsen af ​​forpligtelsen til at returnere midler, der betales af aktionærerne. Samtidig kan selskabet kun opsige kontrakten gennem Domstolen efter 3 måneder.

Ansvaret for at ændre deadlines

Udvikleren er forpligtet til at overføre objektet til deltagere i egenkapitalkonstruktion senest det udtryk, der er fastsat i traktaten. Overførselsperioden er fastsat for alle deltagere, den er en.

Hvis processen er forsinket, er udvikleren forpligtet til at betale en straf (strafferet) til købere i mængden af ​​1/75 refinansieringssats for Den Russiske Føderations centralbank, der handler på dagen for opfyldelsen af ​​forpligtelsen til prisen af kontrakten for hver dag for forsinkelse.

I tilfælde af at det er umuligt at opbygge et hus i den kontrakt, der er registreret i kontrakten, er selskabet forpligtet i 2 måneder. Skriftligt for at underrette aktionærerne og foreslå at foretage ændringer i kontrakten.

Derudover etablerer DDD visse vilkår for overførsel af fast ejendom til fast ejendom investorer efter at have modtaget tilladelse til at bestille huset.

Ifølge lov nr. 214-FZ er udvikleren forpligtet til at overføre alle lejligheder til kunder i 2 måneder. Efter at have accepteret statskommissionen.

Kompensationsfond for at beskytte de bedraget aktionærer

For at sikre, at den ansvarlige ansvarsforsikring af udviklere under skal deltager aftaler nu en kompensationsfond.

Alle virksomheder, der sælger lejligheder på byggestadiet, bør i henhold til loven overføres til kompensationsfonden for at yde forpligtelser i henhold til en aftale 1,2% af prisen på hver DDU. Loven indeholder en årlig vurdering af forpligtelserne til at tilpasse størrelsen af ​​vurderingen af ​​vurderingen, men ikke oftere 1 gang om året.

Fondene i kompensationsfonden vil blive rettet mod afslutningen af ​​problematiske fast ejendom genstande. Leder kompensationsfondens administrerende direktør for agenturet for boliger og realkreditudlån (AHML). Det er meget vigtigt, at instituttets opgave ikke omfatter indsamling af et vist beløb, er det kun nødvendigt at sikre, at den giver finansiel dækning af eksisterende risici.

Den maksimale mængde af mulig penge kompensation bestemmes ud fra det samlede areal af faciliteter under opførelse og prisen på en kvadratmeter boliger i denne ejendom. Samtidig må det samlede område af objektet af egenkapitalkonstruktion ikke overstige 120 m², og prisen på 1 m² i den kan ikke være højere end gennemsnitsværdien for lignende boliger på det primære marked i samme region.

Kompensationsfonden vil bidrage til at beskytte de nye aktionærers rettigheder For at hjælpe de medskyldige, der allerede har stødt på vanskeligheder, har de regionale myndigheder trukket grafer med afslutningen af ​​problemobjekter, der angiver timing og mekanismer i løsningen.

Hvis udvikleren er konkurs

Den samlede varighed af konkursproceduren nedsættes ved afskaffelse af procedurerne for finansiel genopretning og optimering af aktiviteter udført af voldgiftslederen og Domstolen. Den første procedure indføres til proceduren for konkurrencedygtig produktion, mens den professionelle leder skal føre konkurselskabet, som allerede har erfaring inden for byggesektoren. En ny konkurschef leder et brev til aktionærer, hvor den videre procedure og algoritmen af ​​handlinger vil blive beskrevet.

Loven "på konkurs" fastslår, at kravene i alle aktionærerne præsenteres for konkurrenceforvalteren og ikke til voldgiftsretten senest 2 måneder. Fra datoen for modtagelse af meddelelsen af ​​konkurrenceforvalteren. Lederen betragter kravene og indeholder dem i registreringsdatabasen.

Hvis der i forbindelse med konkursproceduren tilstrækkelig grund tilsyneladende var at tro, at debitorudvikler solvensen kunne genoprettes, er en overgang til ekstern forvaltning mulig.

Konkurrenceforvalteren er forpligtet til at udføre de nødvendige foranstaltninger for at søge og tiltrække en anden performer. Der er en anden mulighed - aktionærernes møde har ret til at træffe afgørelse om metoden til gennemførelse af forpligtelser ved at modtage kompensation fra kompensationsfonden. Derudover er det fortsat muligheden for at tilbagebetale kravene ved at overføre bestemmelserne i formålet med ufærdig byggeri eller overførsel af boligområder (hvis objektet allerede er bygget). Beslutningen sker særskilt for hvert hus under opførelse, generalforsamlingen i fremtidige lejere, det er nødvendigt at få godkendelse af aktionærerne.

Bemærk venligst: I udviklerens konkurs er den mest sårbare kategori af ejendomsejere ejere af ikke-boligområder, herunder lejligheder.

Landplottet og huset under opførelse er forpligtet til deltagere i egenkapitalbyggeri, indtil udvikleren opfylder sine forpligtelser; Samtidig fortsætter ejerskabet af fast ejendom til aktionæren på tidspunktet for registrering af egenkapitalens deltagelse.

• 

Hvad er en escrow-konto

Eskrow - specialitet af betinget depositum, på hvilke kontantgrader akkumulere indtil opførelsen af ​​huset er afsluttet. Escrow-konti i Rusland optrådte i 2014, men brugte kun denne ordning i 2018.

Renter på midler på escrow-konti er ikke opkrævet, og banken, hvor sådanne konti er åbne, modtager ikke vederlag. Faktisk er en escrow-konto en rentefrit depositum, hvis penge er frosset i en periode, der ikke overstiger datoen for idriftsættelse af objektet i drift i designerklæringen plus 6 måneder. Ved anvendelse af escrow-konti accepterer aktionærerne ikke den finansielle risiko, der er forbundet med en bestemt udvikler, og tager kun risikoen for en autoriseret bank, som skal returnere dem til dem i tilfælde af loven. I tilfælde af at banken erklæres konkurs, gengiver udvikleren kontrakten med den nye banksagent, vil de forsikrede penge blive overført til en ny konto.

Virksomheden modtager midler fra exoruum-konti efter indtastning af objektet til drift og registrer retten til ejerskab af mindst en lejlighed.

Midler med escrow-konti kan oversættes enten for at betale for virksomhedens forpligtelser på en låneaftale eller er noteret direkte til bygherren (for at beregne med långiveren i sagen, når bygningen blev udført på de lånte midler.

Garantiperiode - 5 år

Vaskemiddelet har ret til at kræve fri eliminering af deekterede defekter eller reducere prisen på lejligheden til det relevante beløb. Desuden kan aktionæren kræve erstatning for sine udgifter for at fjerne mangler.

Udsigter til innovationer

Fra 1. juli 2019 begyndte ændringerne i forbundslov nr. 214-FZ at fungere fuldt ud. Fælles konstruktion bør erstattes af projektet, registreringsdatabasen skal oprettes (det vil bidrage til at kontrollere pålideligheden af ​​udvikleren).

Også fra 1. juli 2019 er proceduren for salg af lejligheder i nye bygninger ændret. I overensstemmelse med loven vil selskabet nu modtage penge ikke fra aktionæren for at fortsætte opførelsen, men fra akkrediterede banker og gemme dem på escrow-konti.

Men ikke alle udviklere vil arbejde i denne ordning. Ifølge beslutningen kan udviklere sælge lejligheder til gamle forhold, hvis hjemme er klar mindst 30%, og antallet af konkluderede kontrakter - ikke mindre end 10%. Jøder med speciale i fast ejendom har allerede bemærket, at udviklere søger efter Bypass-ordninger, i gennemførelsen af ​​hvilke ejendoms købere ikke vil indtaste DDD.

Kun kapitalkontrakten kan garantere beskyttelsen af ​​aktionærens rettigheder, så køberen kan ikke acceptere forslaget fra udvikleren til at udstede en lovforslag i stedet eller en kontrakt om lovkontrakt eller en samfinansieringsaftale.

Fast ejendomseksperter mener, at ændringer i lov nr. 214-FZ vil tvinge små og mellemstore virksomheder fra markedet, da målet om innovationer er at anerkendte byggebranchen. På den anden side kan denne situation medføre betydelige ændringer på realkreditlånsmarkedet, tvinge bankerne til at tilbyde mere rentable kreditløsninger til dem, der ønsker at købe boliger.

•