Køb boliger på det sekundære marked. De vanskeligheder med hvem der skal stå over for en person, når man undersøger en lejlighed og foretager et forskud.
Hvilke problemer skal løses en person, der samlet til at erhverve boliger på det sekundære marked? Hvad nogle gange ikke mistanker den fremtidige ejer ikke en ny lejlighed?
I mellemtiden på en og en halv opkald, som normalt indtager hele processen fra øjeblikket af valget af fast ejendom før nøgleoverførslen, er det nødvendigt at koncentrere så meget som muligt og forsøge ikke at gå glip af en enkelt nuance. Apobloma ligger bogstaveligt talt ved hver tur. Det handler om dem, som vi vil snakke i dag.
Hvilken lejlighed skal du vælge?
Det afhænger selvfølgelig af dine evner og behov. Det er ingen hemmelighed, at de samme penge kan købes lejligheder af forskellige typer og komfort, der ligger i mere eller mindre miljøvenlige områder, i byens by eller forstad. Kprimeren, beskeden i kapitalstandarderne for beløbet på $ 80.000 nu, er nok til at købe et lille "dobbeltværelse" i et typisk panelhus i udkanten af Metropolis, en anstændig tre-værelses lejlighed i et lignende boligfond af den nærliggende Moskva-region eller en enorm flerstavelseslejlighed på kanten af Moskva-regionen. Og lad os sige, for erhvervelsen af en lille "odnushki" i centrum af hovedstaden, det kan være nødvendigt og et meget stort beløb.Den endelige pris på fast ejendom afhænger af sæt af faktorer. Enhver bagage, der karakteriserer en lejlighed med en positiv eller negativ side, påvirker dens omkostninger. Ovennævnte indkvartering med balkon, en loggia eller en erker, der ligger på de midterste etager i huset med en elevator og en skraldespanden, som ligger i umiddelbar nærhed af metrostationerne og andre transportstationer. Vinduerne i det ideelle erhvervelse skal gå til den stille gårdhave og / eller sydsiden, værelset er et stort område, og i en ren smuk indgang ville det være rart at se en concierge eller wachiver. Og tværtimod en lejlighed uden balkon, med små tilstødende værelser på første eller sidste etage i et hus, der står på en støjende vej, hvor der ikke er elevator og elementær ordre i indgangen, kan købes på det laveste pris. Alle disse faktorer er egnede til at bruge, handel med sælgeren: Hver parameter reducerer eller øger omkostningerne ved fast ejendom pr. 1-2% eller endnu mere, hvilket i sidste ende vil give besparelser et par hundrede og undertiden tusindvis af dollars.
Kslov, en af de nyeste trends på det russiske ejendomsmarked - et fald i efterspørgslen efter dårlig kvalitet og den voksende efterspørgsel efter den såkaldte elite.
Hvilke problemer kan man stå over for en person, der har besluttet at købe en lejlighed uafhængigt uden hjælp fra ejendomsmæglere?
Galina Utesheva besvares, leder af det sekundære boligmarkedshus "House-Real Estate":
"Køb af en lejlighed er altid ikke kun en bekymrende, glad, men også et ansvarligt øjeblik i hver persons liv, især hvis midlerne er blevet kopieret til hende i årevis, til skade for orlov og yndlingshobbyer. Jeg provokerer dig selv , hvad vil det være, hvis ejerskabet af netop erhvervede boliger vil blive udfordret i retten for de tidligere ejere eller tredjeparter. AVS på grund af, at køberen ikke selvstændigt kunne kontrollere historien om fast ejendom. Reelle tilfælde er kendt, når den tredje Parter (tidligere registreret på dette område, de tidligere ejers og andre menneskers arvinger), med krav om anerkendelse af ejerskabsret, helt eller delvis eller retten til at anvende boliger på grundlag af dokumenter (certifikater), eksistensen af hvilken køberen ikke engang mistanke om køberen ved afslutningen af transaktionen.
Disse kan være dokumenter, der bekræfter rettighederne til den lejlighed, du har købt af Lejligheden af de tidligere ejere af de tidligere ejere (hvis interesser blev overtrådt med privatiseringen af boliger i 1991-1993), tredjeparter, der kan have ejerskab eller brug af boliger, men er på fængselssteder, behandler behandling i en psykoneurologisk dispensær, er designet til hæren. Det sker, at fast ejendom er under rustning, anholdelse eller pant, og lejlighedsforhandlere er mennesker, der tilhører risikogruppen (mindre børn, enkelt gamle mænd, stofmisbrugere, mentalt syge), personer, der handler på en falsk fuldmagt, it.p .
Hvad skal man betroe fast ejendom?
Ejendomsmæglere giver deres kunder boligkøbere en lang række forskellige tjenester:
udvælgelse af muligheder;
Kontrol af et sæt dokumenter, der leveres af sælgeren;
Finde ud af historien om den valgte lejlighed til ejere;
forberedelse og indgåelse af en foreløbig kontrakt eller en forskelsaftale og kontrol med overholdelsen
udførelse af en transaktion (forberedelse og indgåelse af salgskontrakten)
indsendelse og modtagelse af dokumenter fra statsregistrering
Tilstedeværelse som et vidne, når du bogmærker penge i en bankcelle og overførsel til sælgeren;
Registrering af lovens adgangslov (nogle gange med beskrivelsen af ejendommen), kontrollen med overførslen af boliger til den nye ejer og nogle andre handlinger.
"Det maksimale sæt af tjenester indeholder fuld støtte til transaktionen, der begynder med udvælgelsen af muligheder og slutter med statens registrering og overførsel af en lejlighed fra sælger til køberen, - kommentarer til Svetlana Korsakov, en ekspert på den bedste reelle Ejendomsselskabet. "Minimumet er at kontrollere den juridiske renhed af lejligheden, som kunden valgte sig selv. Og lave en aftale."
Mange mennesker forsøger at redde og selv søger efter boliger. Men hans juridiske renhed under alle omstændigheder bør kontrolleres, selvom du køber en lejlighed fra en god ven. Her er tilfældet med udøvelsen af Svetlana Korsakova. "En klient vendte os til os for at få hjælp i design af transaktionen, der købte en lejlighed 7 år siden på sin bedste ven og nu besluttede at sælge den. Før lejligheden blev han allerede frigivet tre gange, men hele tiden i den var tilbage foreskrevet mor og datter de første ejere. Hvor gik de ingen vidste. Efter at have kontrolleret historien om lejligheden, fandt vi ud af, at den ældre kvinde døde og blev begravet på bekostning af byen, og vi måtte skrive ud den yngre. Dette blev gjort af en regelmæssig advokat af vores firma. "
Det ser ud til, at den korte historie om skiftet af ejerne af lejligheden skal tale om den juridiske renhed af boliger. Men det er ikke altid tilfældet. Her er et eksempel. Damen valgte en lejlighed, der kun havde en værtinde før, og besluttede at købe den. Real Estate Wangent Klienten bad om hjælp til at gennemføre en købs- og salgstransaktion. Realtors kontrollerede lejlighedens historie og fandt ud af, at hun var ejet af hele kurset, og derefter blev sat til salg (hendes værtinde skulle købe boliger i en ny bygning). Denne kendsgerning var foruroliget, og de besluttede at lave en dumpere. Det blev fundet, at denne ejendom i Moskva blev opnået i henhold til udvekslingsaftalen og derefter privatiseret. Tidligere lejere (misbrugt alkohol, hvilke naboer fortalte) som følge af transaktionen, de flyttede til Kaluga-regionen. Hvad der skete med dem, det var ikke muligt at finde ud af. Muligheden for at indgive et krav til Domstolen om at anerkende den tidligere transaktion er ugyldig. Derfor rådede ejendomsmæglere deres klient en lejlighed til ikke at købe, som hun var enig i.
En professionel vil se, hvad en uforberedt person ikke vil blive bemærket af hans erfarne øje. For eksempel vil jeg straks advare klienten om, at hans pas snart bliver ugyldig (for eksempel i en alder af 45 år) eller find snit i sælgerens underskrifter på forskellige dokumenter. Tal med de notarer, der gennemførte tidligere transaktioner med den erhvervede lejlighed, tag arkiveringsafdelingen fra husbogen og personligt snakker til passisten.
Dokumenter, der kræves for at indgå en lejlighedskøb og salg
Udvidende dokumenter (certifikat for ejerskab, om retten til arv, certifikat for betalt til kooperativet osv.).
Hjælp BTI om lagerværdien af lejligheden.
Udarbejdning.
Kopi af en grundplan.
Kopi af finansiel og personlig konto.
Certifikat for manglende gæld på leje og brugsbetalinger.
Tilladelse til at omorganisere / reduktion af lejligheden (hvis den blev udført).
Uddrag fra husbogen.
Transmissionslov i henhold til den tidligere salgskontrakt.
Kvittering i modtagelse af penge.
Hjælp fra skatteinspektoratet om betaling af skat (hvis lejligheden er arvet eller som gave).
Sælgerens pas.
Hvis ejendomsmægleren er involveret i forberedelsen af et sæt dokumenter af køberen, skal han kontrollere alle de dokumenter, som sælgeren leverer, og kontrollere korrespondancen af navn, adresser, datoer, underskrifter mv. Inddragelse til denne liste, det kan Få et uddrag fra et enkelt statsregistrering af fraværet af byrder på lejligheden erhvervet, certifikater fra psyko-neurologiske og narkologiske dispensioner, der bekræfter sælgerens kapacitet samt andre dokumenter.
Hvordan man opbygger relationer med sælgeren?
Inspektion . Så har du et par muligheder for lejligheder, og du skal gå for at se dem. OT, hvor kompilere med de angivne egenskaber ved huset, gården og indgangen, kan du dømme dig selv. Parametre af selve lejligheden (tilstand før eller efter reparation, vinduer ind i gården eller på vejbanen, højden af lofterne, layoutet, område af forskellige lokaler osv.) Skjul ikke fra dine øjne. Avot, at den nuværende ejer vil forlade på stedet, og hvordan det vil påvirke købsprisen, det giver mening at forhandle. Lad os sige, om lejligheden har indbyggede garderobeskabe, køkkenmøbler, ideelt indskrevet i rumkonfigurationen, dyre VVS og andet udstyr, vil ejeren insistere på yderligere betaling eller motivere denne overvurderede omkostninger ved boliger. Du har til gengæld ret til ikke at købe andres ting, men så vil sælgeren sandsynligvis opgive transaktionen. Det vil være klogere at forhandle om omkostningerne ved de ting, der er tilbage på stedet og reducerer det til et minimum.
Det er meget vigtigt at kontrollere, om ombygning og omorganisering blev afholdt i lejligheden. Inesley Ja, det er nødvendigt at se tilladelserne og sørge for, at de faktiske ændringer er aftalt. Hvis genudstyret blev udført uden tilladelse, er det bedst at opgive købet af en lejlighed for ikke at have problemer med lokale myndigheder. Acrimible beslutning om at købe netop denne ejendom (især da det normalt sælges til en lav pris), skal du forstå, at i overensstemmelse med den nye boligkode i Den Russiske Føderation skal du koordinere ulovlig ombygning eller bringe en lejlighed i Det tidligere udseende (ellers kan det sælges fra offentlig handel). ITO vil koste en masse penge. På samme måde, hvis du i sidste ende gør det muligt at sælge den nuværende erhvervelse, skal du igen sætte tilladelser.
Inspektion workshop (som, gentag, er bedre at bruge i nærværelse af en "hans" ejendomsmægler), du har brug for at løse mange spørgsmål, hvis du selvfølgelig kunne lide lejligheden. Sælgeren skal give et sæt dokumenter, hvis ægthed skal kontrollere.
Fremsætte forskud . Under den første eller anden inspektion af lejligheden forhandler sælgeren og køberen mundtligt indbyrdes om prisen, betingelserne og timingen af hendes frigivelse. Derefter kontrollerer køberen (ved hjælp af en ejendomsmægler) alle dokumenter fra sælgeren. Hvis alt er i orden hos dem, er det tid til at lave et forskud eller indbetale og skrive relationer. Normalt konkluderer sælgeren og køberen en foreløbig kontrakt eller en forskud af aftale / depositum. Det udføres i simpel skrivning (i fast ejendom selskaber tilbydes typiske kontrakter udviklet af advokater). Interesse, du skal angive alle detaljer i den fremtidige transaktion: Når den vil blive gennemført, og i hvilken form vil være en salgskontrakt (i simpelt skriftligt eller notarielt), hvilken pris på ejendommen vil blive angivet i kontrakten og hvad vil være mængden af forskud / depositum, der tager omkostningerne i henhold til transaktionen, i depositaren, som bank vil afklare beregninger, når personer, der er registreret i lejligheden, vil blive taget i betragtning, for hvilken tid efter statens registrering af kontrakten vil blive udført ved overførsel af fast ejendom IT.D. Separat fastsætte betingelserne for overførsel af ejendomme i henhold til accept og transmission og opgørelse, tidspunktet for afkastet af sælgeren af et forskud eller et depositum i tilfælde af manglende opfyldelse af kontrakten og andre detaljer.
Hvad er forskellen mellem et forskud fra et depositum?
Rykke Opkaldsbetaling forud for overførsel af ejendom, opfylder arbejde eller levering af tjenesteydelser. Gyldighed fra et depositum er det ikke en måde at sikre opfyldelsen af forpligtelsen. Størrelsen og rækkefølgen af forskud i forholdet mellem borgerne bestemmes af parternes samtykke i den relevante kontrakt.
Depositum (I henhold til artikel 380 i Den Russiske Føderations civillovbog) - "det monetære beløb, der er udstedt af en af de kontraherende parter (i vores sag) på bekostning af betalingstraktaten (Sælger) på grund af den i henhold til kontrakten, i beviset for indgåelse af kontrakten og for at sikre dens gennemførelse. "Aftalen er skriftligt.
En væsentlig forskel mellem de to juridiske begreber på et forskud og detekteres af manglende opfyldelse af kontrakten. Hvis transaktionen er forstyrret af en eller anden grund, returneres forskuddet simpelthen. Azadatakes betales af sælgeren til køberen i en dobbeltstørrelse (!) Hvis transaktionen ikke fandt sted på grund af den første. Inina refunderes, hvis købet ikke tages af køberens skyld (i overensstemmelse med artikel 381 i Den Russiske Føderations civillovbog).
Med deltagelse af ejendomsmægleren er der normalt fastholdt en forskudsaftale eller en foreløbig aftale, der indeholder en forskudsbetaling. TRAKTATEN AFTAGE (Hvis der på denne form for sikring af forpligtelsen insisterer på en af parterne eller begge parter), konkluderer sælgeren og køber normalt hinanden selv uden hjælp fra ejendommen.
Hvad skal være størrelsen på forhånd / depositum? Dette er normalt mængden på $ 500-2000, afhængigt af prisen på lejligheden og bekræfter grovheden af køberens hensigter. Men i nogle tilfælde kan sælgeren kræve at lave større fremskridt. Iasli Køber er meget interesseret i at erhverve denne særlige lejlighed, han er enig (nogle gange endda på trods af ejendomsmodstanden). Ellers kan der opstå en yderst ubehagelig situation, når sælgeren som følge heraf nægter at foretage en transaktion, og forskuddet er ikke travlt. På en af disse tilfælde fortalte Svetlana Korsakov os. Klienten besluttede at købe en lejlighed, hvis vært krævede et forskud på $ 8.000. Realtoren råder ikke dig til at gøre et så stort beløb, men klienten insisterede, og ved at underskrive forskudsaftalen, de betalte penge. Efter udløbet af sætningen var sælgeren forpligtet til at returnere pengene, men nægtede og sagde, at hun ville gøre det, da han ville få et forskud fra den næste potentielle køber. Ejendomsselskabet besluttede at hjælpe sin klient (og tog ikke engang et tillægsgebyr) og forbundet med en advokats og en advokats situation. Først ønskede den mislykkede sælger ikke engang at tale i telefon med repræsentanter for agenturet, men efterfølgende havde han intet tilbage, hvordan man gav penge og ret hurtigt. Var der nogen ondskabsaftale i hans handlinger, det var ikke muligt at etablere.
Returen af det betalte forskud køber kan kræve sig selv, hvis de pludselig identificerer de omstændigheder, som han ikke kunne vide på tidspunktet for overførsel af penge. Otaka-sagen, der skete ganske for nylig, fortalte vi Lilia Zag. En af sine klienter i begyndelsen af maj lavede et forskud for en lejlighed i et gammelt hus i centrum af hovedstaden, og skulle efterfølgende lave dyre reparationer med ombygning. Under forberedelsen til salg af salg og køb blev løsningen af Moskva-regeringen n 383 af 3. maj 2005 offentliggjort. "På revisionen og moderniseringen af boligbygninger uden at ofre beboere for 2005-2007" med en liste over bygninger i forskellige distrikter underkastet genopbygning. Lejligheden valgt af klienten af Lily var i en af disse bygninger. Den potentielle kunde lejede og besluttede at opgive købet, og ejendomsmæglerne formåede at overbevise sælgeren om at returnere forskuddet. De argumenterede deres stilling i, at hvis køberen vidste om renovering eller modernisering af huset, ville han ikke købe en lejlighed.
Det næste værelse vil vi fortælle dig, at du skal optage i salgskontrakten og sælge, vi spekulerer på, om det er nødvendigt at påpege den reelle værdi af lejligheden i kontrakten, forklare, hvad ejendomsskat fradrag er, og vi vil rejse Et andet antal aktuelle problemer i forbindelse med køb af boliger.
Redaktørerne takker den bedste fast ejendom, "House-Real Estate" og "City-XXI Century" for at hjælpe med forberedelsen af materialet.