Wir erzählen davon, was ein Entschädigungsfonds, ein Escro-Account, was zu tun ist, was der Entwickler in Konkurs und über neue Regeln für den Schutz der betrügerischen Aktionäre im Jahr 2019 ging.
Im Durchschnitt erhalten 2 bis 6% der Aktionäre jedes Jahr nicht rechtzeitig ihre Einrichtungen, und es schafft ein erhebliches Problem für den Immobilienmarkt. Der Schutz der Rechte der 2005 vorgesehenen Aktionäre im Jahr 214-FZ war nicht ausreichend, so dass es weiter verbessert wurde. Neue Regeln sollen die Rechte der betrügerischen Aktionäre schützen. Die Übergangszeit wurde bis Juli 2019 gestartet.
Alles über Innovationen im Gesetz
Artikel und Konzepte.Wer sind solche täuschenden Aktionären
Probleme der Eigenkapitalkonstruktion
Anforderungen an den Entwickler
Anforderungen an DDU.
Verantwortung für die Änderung von Fristen
Ausgleichsfonds
Konkursentwickler
Escrow-Konto
Garantie
Aussichten für Innovationen.
Über Objekte und Konzepte
Es gibt also zwei Hauptmerkmale. Der erste ist der Entwickler - eine juristische Person, die oder auf der richtigen Miete von Land verfügt und Bargeldbeteiligte an der Aktienbindung anzieht, um Wohngebäude zu schaffen und (oder) andere Immobilienobjekte basierend auf der erhaltenen Genehmigung.
Der zweite ist ein Teilnehmer an der gemeinsamen Bauweise - einem Bürger oder einer juristischen Person. Zusammen können sie nicht nur Wohngebäude bauen, sondern auch Garagen, Gesundheitseinrichtungen, Catering, Geschäftstätigkeit, Handel, Kultur und andere Immobilienobjekte mit Ausnahme von Industrieanlagen. Dies wird in Artikel 2 des Gesetzes erfasst.
Es gibt auch eine klare Definition des Objekts der Eigenkapitalkonstruktion, dh die Tatsache, dass in der Zukunft Ihre Wohnung sein sollte, eine Garage oder einen Platz in der Tiefgarage in der Nähe des Hauses. Diese Wohn- oder Nicht-Wohnungs-Räumlichkeiten, die nach Erlaubnis zur Inbetriebnahme eines Apartmentgebäudes und (oder) eines anderen Immobilienobjekts und dem Teil dieses Hauses oder dem Gegenstand von Immobilien, einschließlich des Bargeldeinzugs des Teilnehmers, in Anspruch nehmen .
Wer sind solche täuschenden Aktionären
Für den Käufer der problematischen Immobilien im Bau, sind folgende Bedingungen erforderlich:- Der Aktionärsvertrag wurde abgeschlossen;
- Die Ausführungspartei erfüllte die Verpflichtungen nicht nach dem Vertrag der Beteiligung der Beteiligung von mehr als 9 Monaten. und erhöhte die Investitionen nicht in den Bau eines Hauses von mehr als zwei Berichtsperioden in Folge;
- Der Entwickler hat keinen Nachfolger, um ein Objekt aufzubauen;
- Die Verpflichtungen der Baugesellschaft, bevor die Aktionäre nicht durch die Garantie- oder Zivilhaftungsversicherung der Bank gesichert sind.
Bitte beachten Sie: In einigen Fällen kann sich in einigen Fällen auch die Verfügbarkeit eines Beteiligungsauftrags am Bau nicht den Käufer-Aktionär schützen. Bundesgesetz Nr. 214-FZ "bei der Teilnahme an der Beteiligung an der Beteiligung von Wohngebäuden und anderen Immobilienobjekten" (Gesetz Nr. 214-FZ) schützt die Aktionäre nicht, wenn:
- Im Bauhaus wurden die gleichen Räumlichkeiten mehrmals verkauft.
- Das Haus ist auf einem Grundstück gebaut, das nicht ausgestellt oder vermietet wird.
- Das Haus ist auf einem Grundstück gebaut, wo es nicht erlaubt ist;
- Das Haus ist mit einem Verstoß gegen einen Stadtplanungsplan, den Projektanforderungen gebaut.
Der Missbrauch der Aktionäre mit seinen Privilegien (zum Beispiel die Möglichkeit einer einseitigen Ablehnung des Vertrags oder der Erlangung von Strafen zur Verletzung der Übertragung des Objekts) kann dazu führen, dass das Gericht sie ablehnen, um Rechte zu schützen, wenn die bösartige Natur von Aktionen werden festgelegt.
Probleme der Eigenkapitalkonstruktion
Im Wesentlichen werden die Fallstricke jedem klar, der dieses Immobilieninvestitionssystem sorgfältig studiert.
Plus der Regelung sind offensichtlich: Der Käufer erhält Immobilien um 30-40% billiger als der durchschnittliche Marktpreis; Der Entwickler erhält Mittel für den Bau von Immobilienobjekten und der Kanalimplementierung des Endprodukts.
Leider ist eine solche Investition immer mit erheblichen Risiken verbunden. Kleine Stellen sind recht häufig, nicht immer der Zeitplan wird gründlich begangen. Es kommt jedoch vor, dass der Entwickler spezifisch den Fertigstellung der Konstruktion verschoben oder den Moment des Eintritts in das Gehäuse zieht.
Das 2005 angenommene Gesetze Nr. 214-FZ stellte vor Erhalt der Genehmigungen ein Verbot der Entwickler an die Vorwahl ein; Ich habe den Entwicklern bestellt, sich in den Vertragsbedingungen und Sanktionen für seine Nichterfüllung zu registrieren und jeden Vertrag der Eigenkapitalbeteiligung (DDU) zu registrieren, um den doppelten Umsatz auszuschließen.
Dies war jedoch nicht genug und die Änderungen begannen, Änderungen einzuführen.
Erstens sollte die Wohnungsbauweise von anderen Tätigkeiten mit der Auferlegung von Einschränkungen des Entwicklers zur Durchführung von Vorgängen getrennt werden, die nicht mit der Implementierung des Projekts zusammenhängen.
Zweitens sollte das Prinzip "One Firma eine Baugenehmigung" beobachtet werden. Gleichzeitig ist der Bau mit gemeinsamer Teilnahme an mehreren Genehmigungen jetzt verboten. Gleichzeitig können große Entwickler ihre Funktionen nicht an Kinderstrukturen delegieren, um die Ausführung mehrerer Projekte auf einmal zu übernehmen, da die Erfahrung mindestens 3 Jahre (zumindest als Generalunternehmer oder Kunde) betragen sollte.
Drittens muss die Tätigkeit des Entwicklers von einem ausgewiesenen Bankkreditinstitut begleitet werden. Die Konten des Unternehmens, der technische Kunde und der Generalunternehmer müssen in derselben Bank eröffnet werden.
Viertens sind die Anforderungen an den Geschäftsanwalt der Managementorgane des Entwicklers und seiner Teilnehmer festgezogen. Unter den Gründern des Entwicklers können sich nicht mit unbemerkten oder herausragenden Überzeugungen sowie denjenigen, deren Aktivitäten der Insolvenz der juristischen Person verursacht haben, nicht auftreten.
Das Unternehmen muss auch für geringe Gebäude ein Prüfungsschluss erhalten, um keine Schulden zu haben (mit Ausnahme von Zieldarlehen für den Bau). In einem autorisierten Bankkreditinstitut sollten Fonds in Höhe von mindestens 10% der Baukosten eingezahlt werden (ein besonderer Fallschirm, der geschützt sein sollte, der geschützt sein sollte, und Entwickler und Aktionäre bei Anzugszeiten oder Insolvenz).
Fünftens stellt das Gesetz die Grenze der Aufwendungen des Entwicklers an die Grundlage für die Vergütung, Zahlung der Bankdienste, die Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft, Werbung, Gemeinschaftsdienste, Kommunikationsdienste, Vermietung an. Diese Grenze beträgt 10% der Konstruktionskosten der Konstruktion.
So wählen Sie ein zuverlässiges Unternehmen aus
Wenn Sie eine Wohnung im Haus im Bau kaufen werden:- Erlernen Sie verfügbare Informationen zum Entwickler, überprüfen Sie den Ruf.
- Der einfachste Weg, um die Tatsache zu bestätigen, dass Sie im Internet lesen werden, - um zu einem der Gebäude zu gelangen, um sicherzustellen, dass die Arbeit durchgeführt wird.
- Bevor Sie den Vertrag der Eigenkapitalbeteiligung am Bauvorzeichen unterschreiben, lesen Sie es sorgfältig, beeilen Sie sich nicht.
- Wenn Sie die geringsten Zweifel haben, beziehen Sie sich auf Anwälte, um Ihnen zu helfen, alle rechtlichen Feinheiten zu verstehen.
Neue Anforderungen für Entwickler
Bis zum Tag ist ein Vertrag mit dem ersten Teilnehmer am Aktienbau des Entwicklers spätestens 14 Tage verpflichtet, in den Medien oder im Internet eine Projekterklärung zu veröffentlichen, in der Informationen zu den Unternehmens- und Projektinformationen angegeben werden.
Der Entwickler ist verpflichtet, auf seine Anfrage eine Verteilung zu schaffen:
- Baugenehmigung;
- Technische und wirtschaftliche Begründung des Projekts;
- Schlussfolgerung der staatlichen Prüfung der Projektdokumentation;
- Projektdokumentation, das alle darauf vorgenommenen Änderungen enthält;
- Dokumente, die die Regeln des Entwicklers in das Grundstück bestätigen.
Er sollte auch in das Projekt investieren, das seine eigenen Fonds in Höhe von mindestens einem Drittel des Gesamtbudgets des Projekts investieren sollte; Geld, das von den Aktionären angezogen wird, sollte streng auf die Umsetzung eines bestimmten Projekts und nirgendwo anders gehen.
Anforderungen an Beteiligung
In Übereinstimmung mit der DTU verpflichtet sich eine Seite (Lolshler), einen festen Anteil an dem Dokument zu zahlen und ein fertiges Objekt anzunehmen, und die andere Partei verpflichtet sich, dieses Ziel auf das von der Vereinbarung vorgesehene Vereinbarung zu errichten und zu unterbreiten.Der Vertrag muss sich entsprechen:
- Bestimmung des spezifischen Objekts der gemeinsamen Konstruktion, das gemäß der Projektdokumentation des Entwicklers übermittelt wird;
- Angabe der Frist für die Übertragung des Gegenstands des Eigenkapitalbaus an den Aktionär;
- Informationen zum Preis des Vertrags, des Timings und der Zahlungsanweisung;
- Informationen zu der Gewährleistungsfrist, die in Bezug auf das im Bau befindliche Objekt handeln.
In Ermangelung von mindestens einem der aufgeführten Bedingungen gilt der Vertrag als ungültig. Jede DDU sollte in der Regional Division Rosreestra registriert sein, um doppelte Verkäufe zu vermeiden.
Der Aktionär hat das Recht, den Vertrag einseitig einzustellen, wenn zum Beispiel:
- Es gab Probleme mit den Begriffen;
- Die Anforderungen an die Qualität des Immobilienobjekts werden erheblich verletzt.
- Die Planung von Wohnungen, die durch die anfänglichen Projektänderungen vorgesehen sind.
Im Falle der Beendigung des Vertrags ist der Entwickler verpflichtet, nicht nur Geld an die Aktionäre zurückzugeben, sondern auch für die Verwendung von geliehenen Mitteln in Höhe der 1/150 Refinanzierungsrate der Zentralbank der Russischen Föderation, die am Tag der Erfüllung der Verpflichtung tätig ist, Mittel, die von den Aktionären gezahlt wurden, zurückzuführen. Gleichzeitig kann das Unternehmen den Vertrag nach 3 Monaten nur durch das Gericht kündigen.
Verantwortung für die Änderung von Fristen
Der Entwickler ist verpflichtet, das Objekt nicht später an den Teilnehmern der Aktienkonstruktion als den vom Vertrag festgelegten Begriff zu übertragen. Die Übertragungszeit ist für alle Teilnehmer eingestellt, es ist eins.Wenn der Prozess verzögert ist, ist der Entwickler verpflichtet, Käufern in Höhe von einer Refinanzierungsrate der Zentralbank der Russischen Föderation eine Strafe (STRAF) zu zahlen, die am Tag der Erfüllung der Verpflichtung auf den Preis tätig ist des Vertrags für jeden Tag der Verzögerung.
Für den Fall, dass es unmöglich ist, ein Haus im Vertrag aufzubauen, das im Vertrag aufgenommen wurde, ist das Unternehmen für 2 Monate verpflichtet. Schriftlich zur Benachrichtigung der Aktionäre und den Vertragsänderungen vorschlagen.
Darüber hinaus legt der DDD bestimmte Bedingungen für die Übertragung von Immobilien an Immobilieninvestoren nach Erlaubnis nach Erlaubnis zur Inbetriebnahme des Hauses fest.
Laut Gesetz Nr. 214-FZ ist der Entwickler verpflichtet, alle Apartments für 2 Monate an Kunden zu übertragen. Nach Annahme der staatlichen Kommission.
Entschädigungsfonds zum Schutz der betrügerischen Aktionäre
Um sicherzustellen, dass die Zivilhaftungsversicherung von Entwicklern unter Beteiligung von Beteiligungsverträgen nun ein Entschädigungsfonds ist.
Alle Unternehmen, die Apartments in der Bauphase verkauften, sollten laut Gesetz auf den Entschädigungsfonds übertragen werden, um Verbindlichkeiten unter einer Vereinbarung 1,2% des Preises jeder DDU zu erbringen. Das Gesetz sieht eine jährliche Bewertung der Verpflichtungen zur Anpassung der Größe der Beurteilung der Beurteilung vor, nicht öfter 1 Mal pro Jahr.
Die Fonds des Entschädigungsfonds werden an den Abschluss problematischer Immobilienobjekte gerichtet. Leitet den CEO des Entschädigungsfonds der Agentur für Wohnungs- und Hypothekenleihe (AHML). Es ist sehr wichtig, dass die Aufgabe der Stiftung nicht beinhaltet, einen bestimmten Betrag zu sammeln, es ist nur erforderlich, um sicherzustellen, dass er die finanzielle Berichterstattung über bestehende Risiken bietet.
Die maximale Menge an möglicher Geldkompensation wird auf der Grundlage des Gesamtbereichs der im Bau befindlichen Anlagen und des Preises von einem Quadratmeter Wohnung in dieser Eigenschaft ermittelt. Gleichzeitig kann der Gesamtbereich des Gegenstands der Eigenkapitalkonstruktion 120 m² nicht überschreiten, und der Preis von 1 m² kann nicht höher sein als der Durchschnittswert für ein ähnliches Gehäuse auf dem Primärmarkt in derselben Region.
Der Entschädigungsfonds wird dazu beitragen, die Rechte neuer Aktionäre zu schützen. Um diesen Komplizen zu helfen, die bereits Schwierigkeiten aufgetreten sind, haben die regionalen Behörden Grafiken des Abschlusses von Problemobjekten gezeichnet, was auf das Timing und Mechanismen der Lösung angibt.
Wenn der Entwickler bankrott ist
Die Gesamtdauer des Insolvenzverfahrens wird durch die Abschaffung der Verfahren zur finanziellen Erholung und Optimierung der von dem Schiedsmanager und dem Insolvenzgericht durchgeführt. Das erste Verfahren wird dem Verfahren der wettbewerbsfähigen Produktion eingeführt, während der professionelle Führer das bankrotte Unternehmen führen muss, das bereits Erfahrung im Bausektor hat. Ein neuer Insolvenzmanager leitet einen Brief an den Aktionären, an dem das weitere Verfahren und der Algorithmus der Aktionen beschrieben werden.
Das Gesetz "in der Insolvenz" legt fest, dass die Anforderungen aller Aktionäre dem Wettbewerbsmanager vorgelegt werden, und nicht spätestens 2 Monate an das Schiedsgericht. Ab dem Datum des Erhalts der Benachrichtigung des Wettbewerbsmanagers. Der Manager berücksichtigt die Anforderungen und enthält sie in der Registry.
Wenn im Zuge des Insolvenzverfahrens ausreichend ein ausreichender Grund anscheinend anscheinend, dass der Debiodenentwickler Solvabilität wiederhergestellt werden könnte, ist ein Übergang zum externen Management möglich.
Der Wettbewerbsmanager ist verpflichtet, die erforderlichen Aktionen zum Durchsuchen und Anziehen eines anderen Darstellers auszuführen. Es gibt eine andere Möglichkeit - das Treffen der Aktionäre hat das Recht, über die Methode der Ausführung von Verpflichtungen durch Erhalt des Entschädigungsfonds zu entscheiden. Darüber hinaus bleibt es die Möglichkeit, die Anforderungen zurückzuzahlen, indem er in die Bestimmungen des unfertigen Konstruktionsobjekts oder der Übertragung von Wohngebieten (wenn das Objekt bereits gebaut ist) übertragen wird. Die Entscheidung wird für jedes im Bau befindliche Haus separat getroffen, der Hauptversammlung der zukünftigen Mieter ist erforderlich, um die Genehmigung von ¾ der Aktionäre zu erhalten.
Bitte beachten Sie: Bei der Insolvenz des Entwicklers sind die anfälligste Kategorie der Eigentümer Eigentümer Eigentümer von Nicht-Wohngebäuden, einschließlich Apartments.
Das Grundstück und das Haus im Bau von Haus sind mit den Teilnehmern der Aktienkonstruktion verpfändet, bis der Entwickler seine Verpflichtungen erfüllt; Gleichzeitig geht der Besitz von Immobilien zum Zeitpunkt der Registrierung des Vertrags der Aktienbeteiligung dem Aktionär weiter.
Was ist ein Treuhandkonto?
Eskrow - Spezialität der bedingten Kaution, auf der sich Cashgrees ansammeln, bis der Bau des Hauses abgeschlossen ist. ESCROW-Konten in Russland erschienen 2014, nutzte dieses Schema jedoch nur 2018.
Das Zinsen auf Fonds auf Treuhandkonten werden nicht in Rechnung gestellt, und die Bank, in der solche Konten offen sind, erhält keine Vergütung. In der Tat ist ein Treuhandkonto eine verzinsliche Anzahlung, das Geld, auf dem ein Zeitraum eingefroren ist, der den Zeitpunkt der Inbetriebnahme des Objekts in Betrieb in der Entwurfsdeklaration plus 6 Monate in Betrieb genommen wird. Bei der Verwendung von TROW-Konten akzeptieren die Aktionäre das finanzielle Risiko nicht mit einem bestimmten Entwickler verbundenen, und übernehmen das Risiko nur für eine autorisierte Bank, die sie in gesetzlich vorgeschriebenen Fällen zurückgeben muss. Für den Fall, dass die Bank bankrott erklärt wird, hat der Entwickler den Vertrag mit dem neuen Bankagenten wiederholt, das versicherte Geld wird auf ein neues Konto übertragen.
Das Unternehmen erhält Fonds von den Exoruum-Konten, nachdem er das Objekt in Betrieb genommen und das Eigentumsrecht von mindestens einer Wohnung eingetragen hat.
Mittel mit Treuhandkonten können entweder übersetzt werden, um entweder für die Verpflichtungen des Unternehmens auf einem Darlehensvertrag zu zahlen oder direkt dem Entwickler aufgelistet (um mit dem Kreditgeber in dem Fall zu berechnen, wenn der Bau in den geliehenen Fonds durchgeführt wurde.
Garantiezeitraum - 5 Jahre
Das Waschmittel ist berechtigt, freie Beseitigung von erkannten Mängeln zu erfordern oder den Preis der Wohnung auf den entsprechenden Betrag zu reduzieren. Darüber hinaus kann der Aktionär eine Entschädigung für ihre Ausgaben erfordern, um Mängel zu beseitigen.Aussichten für Innovationen.
Ab dem 1. Juli 2019 begannen die Änderungen des Bundesgesetzes Nr. 214-FZ in voller Betrieb. Die gemeinsam genutzte Konstruktion sollte durch das Projekt ersetzt werden, die Registrierung muss erstellt werden (es hilft, die Zuverlässigkeit des Entwicklers zu überprüfen).
Auch ab dem 1. Juli 2019 hat sich das Verfahren zum Verkauf von Apartments in Neubauten geändert. In Übereinstimmung mit dem Gesetz erhält das Unternehmen nun kein Geld, das nicht vom Anteilinhaber, um den Bau, sondern von akkreditierten Banken fortzusetzen, nicht zu erhalten, und lagern sie auf Treuhandkonten.
Aber nicht alle Entwickler werden in diesem Schema arbeiten. Entsprechend der Entschließung können Entwickler Wohnungen für alte Bedingungen verkaufen, wenn sie zu Hause mindestens 30% bereit sind, und die Anzahl der abgeschlossenen Verträge - nicht weniger als 10%. Juden, die auf Immobilien spezialisiert sind, haben bereits darauf hingewiesen, dass Entwickler schon suchen Bypass-Systeme, in der Umsetzung, deren Eigenschaftskäufer nicht in die DDD eingibt.
Nur der Vertrag der Eigenkapitalbeteiligung kann den Schutz der Rechte des Aktionärs garantieren, so dass der Käufer dem Vorschlag des Entwicklers nicht einverstanden ist, stattdessen eine Rechnung oder einen Auftragsvertrag oder ein Kofinanzierungsvertrag auszugeben.
Immobilienexperten glauben, dass Änderungen des Gesetzes Nr. 214-FZ kleine und mittelständische Unternehmen vom Markt zwingen werden, da das Ziel von Innovationen die Bautriebe berühmt ist. Andererseits kann diese Situation erhebliche Änderungen im Hypothekendarlehensmarkt verursachen, die Banken zwingen, mehr profitable Kreditlösungen für diejenigen anzubieten, die Wohnungen kaufen möchten.
