Λένε πώς να επιλέξουμε τον προγραμματιστή, ποια έγγραφα χρειάζεστε, καθώς και να μοιραστείτε άλλες λεπτές αποχρώσεις της αγοράς ενός διαμερίσματος στην πρωτογενή αγορά.
Φωτογραφία: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com
Η προστασία από τα σφάλματα του προγραμματιστή, από την καθυστέρηση των κατασκευών εγγυάται σύμβαση συμμετοχής μετοχικού κεφαλαίου στην κατασκευή DDU. Παρέχει επίσης την ποιότητα της κατασκευής.
Πώς να επιλέξετε έναν προγραμματιστή
Ξεκινήστε την αναζήτηση για έναν κατάλληλο προγραμματιστή βρίσκεται στο Διαδίκτυο. Εξετάστε τους ιστότοπους των προγραμματιστών (ή των τόπων των ίδιων των νέων κτιρίων). Δώστε προσοχή στα ακόλουθα σημεία:- συστατικά έγγραφα ·
- Σχόλια του προγραμματιστή ·
- πληροφορίες σχετικά με το υπό κατασκευή του σπιτιού.
- Φωτογραφίες από την κατασκευή ή το webcast.
Κάθε προγραμματιστής πρέπει να διαθέτει ένα πακέτο συστατικών εγγράφων, το οποίο περιλαμβάνει τουλάχιστον τον Χάρτη, πιστοποιητικό καταχώρισης και αποδείξεις καταχώρισης στις φορολογικές αρχές. Μπορείτε να ελέγξετε τα έγγραφα του προγραμματιστή μέσω του ιστότοπου φορολογικής υπηρεσίας.
Ανάγνωση ανασκοπήσεων σχετικά με το έργο του έργου, θυμηθείτε ότι πολλοί από αυτούς γράφονται με παραγγελία. Για το λόγο αυτό, αναλαμβάνουμε τις πληροφορίες που έχουν ληφθεί κρίσιμες.
Μια διασπονητική μπορεί να παρατηρήσει ότι ο προγραμματιστής παρουσιάστηκε σε απαιτήσεις πτώχευσης, πράγμα που σημαίνει ότι δεν είχε αρκετά χρήματα για την αμοιβή των εργολάβων.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε εξερευνήσει τις αναφορές φωτογραφιών (ή webcast) από το εργοτάξιο. Εάν η προώθηση κατά τη διάρκεια της κατασκευής είναι, σημαίνει ότι ο προγραμματιστής ελέγχει τους εργολάβους, η κατασκευή δεν αξίζει τον κόπο.
Μπορείτε να επισκεφθείτε τα ήδη πλήρη αντικείμενα προγραμματιστή και να δείτε τι είδους διαμερίσματα μεταφέρονται στους πελάτες.
Ψάξτε για έναν προγραμματιστή που έλαβε τη χρηματοδότηση έργων αξιόπιστης τράπεζας, των οποίων οι ειδικοί ανέλυσαν πιθανές κατασκευαστικές κίνδυνο και υπολογίστηκαν όλες τις πληρωμές στους εργολάβους.
Πώς να επιλέξετε ένα σπίτι
Το επόμενο πράγμα αξίζει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή, αυτή είναι η πληροφόρηση για το νεότερο κτίριο, δηλαδή η άδεια κατασκευής και η δήλωση του έργου.
Η άδεια κατασκευής εκδίδεται από τις εδαφικές αρχές, επιβεβαιώνει ότι ο προγραμματιστής πέρασε επιθεώρηση σε κρατικό επίπεδο.
Ο προγραμματιστής είναι η ίδια η δήλωση σχεδιασμού, ανατίθεται σε διευθυντή εκτύπωσης και υπογραφής. Η δήλωση του έργου πρέπει να αναφέρει:
προθεσμίες για την έναρξη και το τέλος της κατασκευής.
- Λεπτομερής περιγραφή του σπιτιού.
- πηγή χρηματοδότησης ·
- Πιθανούς οικονομικούς κινδύνους.
Η χρηματοδότηση των κτιρίων μπορεί να πραγματοποιηθεί από τους ίδιους τους αγοραστές, ή ο προγραμματιστής μπορεί να επωφεληθεί από το δανεισμένο κεφάλαιο. Παρακαλείστε να σημειώσετε ότι ο προγραμματιστής χρειάζεται συνεχώς επειδή υπολογίζεται με τους εργολάβους και για την προμήθεια υλικών και για κάθε στάδιο εργασίας. Ως εκ τούτου, ο προγραμματιστής είναι ευεργετικός να πουλήσει τα πρώτα διαμερίσματα ακόμη και πριν ολοκληρωθεί ο μηδενικός κύκλος, δηλαδή στο στάδιο του λάκκου.
Ορισμένοι καταρτισμένοι προγραμματιστές συνάπτουν συμφωνία χρηματοδότησης έργων με τις τράπεζες, σύμφωνα με τις οποίες ένας πιστωτικός οργανισμός (Bank) παρέχει ένα δάνειο για την κατασκευή του Σώματος και ο προγραμματιστής υπολογίζεται για πιστωτικά χρήματα που λαμβάνει από τους αγοραστές.
Φωτογραφία: SGR / FOTOLIA.COM
Συμφωνία συμμετοχής
Τα έργα κοινών συμβάσεων συμμετοχής στην κατασκευή (DDU) θα πρέπει να διερευνηθούν πριν αποφασίσετε για την επιλογή του προγραμματιστή.Το DTU είναι διμερές, βρίσκεται μεταξύ του προγραμματιστή και του αγοραστή. Στο περιεχόμενό του, είναι συναινετικό και αποζημιωμένο. Αυτό σημαίνει ότι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μερών της Συνθήκης αλληλοσυνδέονται με τέτοιο τρόπο ώστε το δικαίωμα ενός μέρους επιβεβαιώνεται από το καθήκον του άλλου μέρους.
Ο αγοραστής έχει κάπως περισσότερα δικαιώματα από τον προγραμματιστή. Ωστόσο, έχει τα δικά του καθήκοντα. Ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει το ποσό που προβλέπεται στη σύμβαση, καθώς και να αποδεχθεί το αντικείμενο της οικοδόμησης μετοχών παρουσία άδειας για την ανάθεση σε ένα κτίριο διαμερισμάτων.
Η σύμβαση συμμετοχής μετοχών στην κατασκευή πρέπει αναγκαστικά να περιέχει τα ακόλουθα στοιχεία:
- Πληροφορίες σχετικά με το συμβολικό αντικείμενο που σας επιτρέπει να προσδιορίσετε με ακρίβεια το αντικείμενο (το όνομα του αντικειμένου, τη διεύθυνση του κτιρίου, το δωμάτιο και τη θέση του διαμερίσματος στο σχέδιο, τα χαρακτηριστικά του διαμερίσματος, το φερόμενο Metra).
- Το εκτιμώμενο κόστος στέγασης (δεδομένου ότι το ίδρυμα Metrah μπορεί να αλλάξει κατά τη διάρκεια της κατασκευής, το ακριβές ποσό ενός έμπειρου προγραμματιστή δεν θα γίνει στη σύμβαση, θα δώσει μόνο έναν κατά προσέγγιση υπολογισμό).
- Η προθεσμία για την κατασκευή και ο όρος διαβίβασης ενός αντικειμένου είναι μια ακίνητη περιουσία (η σύμβαση στην οποία δεν καθορίζεται η περίοδος δεν μπορεί να εγγραφεί στο κρατικό μητρώο, δηλαδή, δεν θα εξεταστεί) ·
- περίοδο εγγύησης για ένα αντικείμενο (τουλάχιστον 5 έτη, συμπεριλαμβανομένων 3 ετών για τον μηχανικό εξοπλισμό), στο πλαίσιο του οποίου ο προγραμματιστής θα εξαλείψει τις ελλείψεις για ελεύθερη ή αμοιβή αποζημίωσης ·
- Τρόποι για να εξασφαλιστεί η εκτέλεση από τον προγραμματιστή υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης (η ασφάλιση αστικής ευθύνης του έργου ή η εγγύηση της Τράπεζας και οι συνθήκες εγγύησης και πληροφόρησης σχετικά με τον εγγυητή / ασφαλιστή πρέπει να είναι γνωστές στους μετόχους).
Εγγραφή της σύμβασης
Προκειμένου ο κύριος του έργου να μην πουλήσει το ίδιο διαμέρισμα σε πολλούς μετόχους και στη συνέχεια να παραλάβει χρήματα και απόκρυψη, ομοσπονδιακό δίκαιο που χρονολογείται από τις 30 Δεκεμβρίου 2004 Νο. 214-FZ "στη συμμετοχή στην κατασκευή μετοχών πολυκατοικιών και άλλων αντικειμένων ακινήτων "προβλέπει την υποχρεωτική καταχώριση της συμμετοχής της Συμφωνίας Μετοχών στην κατασκευή της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Καταχώρησης, Κτηματολογίου και Χαρτογραφίας (Rosrestr).
Στην εδαφική διαίρεση της Rosreestra, οι περιστάσεις της σύναψης της συναλλαγής θα ελεγχθούν και οι πληροφορίες σχετικά με αυτό θα εισαχθούν σε ένα ενιαίο κρατικό μητρώο ακινήτων (EGRN).
Για την εγγραφή DDU, θα χρειαστεί να πληρώσετε το κρατικό καθήκον και τον αγοραστή και τον προγραμματιστή. Μπορείτε να κάνετε μια χρέωση στο υποκατάστημα της τράπεζας ή να χρησιμοποιήσετε την πύλη των δημόσιων υπηρεσιών.
Μπορείτε να καταχωρίσετε τα έγγραφα μόνοι σας ή να μεταφέρετε την εξουσία στον προγραμματιστή με πληρεξούσιο. Εάν θέλετε να περάσετε μόνοι σας τη διαδικασία εγγραφής, μπορείτε να φέρετε μια δήλωση στο τμήμα Rosreestra που θα συμμετάσχετε σε όλες τις εκδηλώσεις προσωπικά.
Για να καταχωρίσετε τη Συμφωνία πρώτων μετοχών, ο προγραμματιστής πρέπει να υποβάλει στην αρχή της εγγραφής:
- Δήλωση Κρατικής Εγγραφής.
- έγγραφο σχετικά με την καταβολή του κρατικού δασμού ·
- Έγγραφα που επιβεβαιώνουν τις εξουσίες του αντιπροσώπου του κάτοχου πνευματικών δικαιωμάτων και των συμμετεχόντων των συναλλαγών, συμπεριλαμβανομένης της εξουσίας του αντιπροσώπου της νομικής οντότητας να ενεργεί εξ ονόματός του ·
- έγγραφα που καθορίζουν τη διαθεσιμότητα του νόμου ·
- έγγραφο αναγνώρισης ·
- συστατικά έγγραφα νομικής οντότητας ή σημειωμένα αντίγραφα αυτών των εγγράφων ·
- Έγγραφα που περιγράφουν το αντικείμενο της οικοδόμησης μετοχικού κεφαλαίου με τη θέση του στο σχέδιο του αντικειμένου που δημιουργείται από το αντικείμενο της ακίνητης περιουσίας και της προγραμματισμένης περιοχής.
- άδεια κατασκευής ·
- δήλωση του έργου ·
- Το σχέδιο του αντικειμένου που δημιουργήθηκε από την ακίνητη περιουσία που δείχνει την τοποθεσία του και τον αριθμό των οικιστικών και μη οικιστικών χώρων στη σύνθεσή της και την προγραμματισμένη περιοχή καθενός από αυτά.
Εάν είστε έτοιμοι να αναθέσετε την εγγραφή του DTD στον εκπρόσωπο του προγραμματιστή, είναι απαραίτητο να προετοιμάσετε το αντίστοιχο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η πληρεξουσιότητα πρέπει να εκδοθεί μόνο για την εγγραφή μιας συνθήκης στη Ρωσία, ώστε να προστατεύετε τον εαυτό σας από μια πιθανή αυθαιρεσία από τον προγραμματιστή ή τον αντιπρόσωπό του. Για την εγγραφή της σύμβασης συνήθως διαρκεί περίπου δέκα εργάσιμες ημέρες.
Φωτογραφία: Nigyna / Fotolia.com
Πληρωμή διαμερίσματος
Μετά την εγγραφή του DDD, μπορείτε να πληρώσετε το έργο του προγραμματιστή. Συνήθως, η πληρωμή εισέρχεται σε έναν ειδικό αναγνωριστικό λογαριασμό σε μια τράπεζα, αφού συνάπτει σύμβαση με τον προγραμματιστή. Στην περίπτωση αυτή, κατά τη στιγμή της εγγραφής της Συνθήκης στο Rosreestre, η Τράπεζα διατηρεί το ποσό που έκανε από εσάς, αλλά δεν το μεταφέρει στον προγραμματιστή έως ότου ο αντιπρόσωπός του παρουσιάζει μια έτοιμη συμφωνία.Μετά την εγγραφή του DDU, η Τράπεζα μεταφέρει ανεξάρτητα τα χρήματα στον λογαριασμό διακανονισμού του προγραμματιστή. Εάν η σύμβαση δεν εγγραφεί, μπορείτε πάντα να παραλάβετε μετρητά στο γράμμα της πίστωσης.
Μερικές φορές ο προγραμματιστής αρνείται την πρακτική της χρήσης της πιστωτικής επιστολής. Στην περίπτωση αυτή, τα χρήματα θα μεταφερθούν στον λογαριασμό διακανονισμού για τον εαυτό τους, αλλά μόνο μετά την εγγραφή της σύμβασης στο Rosreestre.
Υπάρχει ένας άλλος τρόπος παραμονής, οι οποίοι πρέπει επίσης να αναφερθούν. Μπορείτε να πληρώσετε σε μετρητά στο ταμείο του ταμείου. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να δώσετε την παραλαβή στην ταμειακή εντολή άφιξης, η οποία επιβεβαιώνει το γεγονός της πληρωμής.
Μπορείτε να πληρώσετε τον προγραμματιστή για τη στέγαση σας τη φορά ή μέσω αρκετών πληρωμών των οποίων η συχνότητα καθορίζεται από τη Συνθήκη. Η τιμή μπορεί να αλλάξει, αλλά μόνο στις περιπτώσεις και στις συνθήκες που καθορίζονται στη σύμβαση.
Συμπληρωματική συμφωνία
Σε περίπτωση καθυστέρησης στην κατασκευή ή την αδυναμία να εισαγάγει ένα αντικείμενο σε λειτουργία, ο προγραμματιστής πρέπει, σύμφωνα με το μέρος 3 του άρθρου. 6 του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 214-° C, το αργότερο 2 μήνες πριν από τη λήξη της θέσης της θέσης της θέσης της τρέχουσας κατάστασης και προτείνει μια συμπληρωματική συμφωνία στη συμφωνία.
Η πρακτική δείχνει ότι για να υπογράψει μια πρόσθετη συμφωνία είναι στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Στη σύμβαση, λιγότερες προθεσμίες κατασκευής υποδείχθηκαν ειδικά για την αύξηση της ελκυστικότητας των επενδύσεων (και ο προγραμματιστής προειδοποίησε γι 'αυτό).
- Καθυστέρηση στην παράδοση οικοδομικών υλικών ·
- φυσικές καταστροφές;
- Αλλαγή ανάδοχου.
Δεν είναι απαραίτητο να υπογράψει μια πρόσθετη συμφωνία σε περιπτώσεις όπου, για παράδειγμα, η μεταβίβαση δικαιωμάτων από έναν προγραμματιστή σε άλλο, υπήρξε άρνηση λήψης αδειών, υπήρξε έλλειψη κεφαλαίων για την ανάληψη αντικειμένων ή εάν ο προγραμματιστής προτείνει να μεταφερθεί Ο χρόνος παράδοσης για το έτος και περισσότερο χωρίς αντικειμενικούς λόγους. Μια πρόσθετη συμφωνία, καθώς και η DD, υπόκειται σε κρατική καταχώριση στην εδαφική διοίκηση της Rosreestra.
Σε κάθε περίπτωση, για να αξιολογηθεί η κατάσταση, αξίζει συμβουλευτικές δικηγόρους που, με βάση την ανάλυση της κατάστασης, θα είναι σε θέση να συμβουλεύουν σχετικά με τους πιθανούς κινδύνους.
Πράξη της παράδοσης
Μετά την έναρξη του σπιτιού, ο προγραμματιστής στέλνει μια πρόσκληση για την επιθεώρηση του διαμερίσματος. Σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου, η πρόσκληση αποστέλλεται με συστημένη επιστολή. Οι προγραμματιστές που καθορίζονται στο DDU θα πρέπει να έρθουν στο γραφείο του προγραμματιστή. Μπορείτε να κάνετε μια πληρεξουσιότητα για έναν από τους αγοραστές, τότε θα λάβει χώρα για όλες τις περαιτέρω διαδικασίες. Μετά τον εκπρόσωπο του προγραμματιστή ελέγχει τα έγγραφα του μετόχου (ταυτότητα, πληρεξούσιο, πρωτότυπο DDU), θα συνταγογραφηθεί ο χρόνος επιθεώρησης του διαμερίσματος. Επιθεώρηση και αποδοχή του διαμερίσματος - η υπόθεση είναι εξαιρετικά υπεύθυνη. Πρέπει να επιθεωρήσετε προσεκτικά τη νέα στέγαση για ελλείψεις.Όλες οι ελλείψεις μπορούν να χωριστούν σε δύο ομάδες:
- σημαντικό, με την παρουσία της οποίας είναι αδύνατο να ζήσεις στο διαμέρισμα.
- Περιττό, που είναι περισσότερο καλλυντικά, αλλά δεν αποκλείουν τη δυνατότητα διαβίωσης στο διαμέρισμα (για παράδειγμα, παρατυπίες σε γύψο).
Το τμήμα είναι υπό όρους, επειδή δεν έχει κατοχυρωθεί σε καμία κανονιστική πράξη. Ο συλλέκτης διαμερισμάτων, ο οποίος καθιστά ένα διαμέρισμα, καθορίζει αν θα αναγνωριστεί γι 'αυτόν με σημαντικό ή όχι. Εάν τα ελαττώματα είναι ασήμαντα, αλλά το prolon το πιστεύει ως τέτοιο, ο προγραμματιστής πρέπει να αποδείξει το αντίθετο ίδιο (για αυτό συνήθως στροφή στη βοήθεια ανεξάρτητων εμπειρογνωμόνων).
Όλες οι ελλείψεις που έχετε ανακαλύψει πρέπει να γίνει σε μια ελαττωματική πράξη, η οποία καταρτίζεται σε δύο αντίγραφα. Για την παρούσα πράξη, ο προγραμματιστής υποχρεούται να εξαλείψει τις ελλείψεις στο διαμέρισμα ή να αντισταθμίσει το κόστος της διόρθωσής τους.
Εάν έχετε υπογράψει μια πράξη αποδοχής και μεταδόσεων, αλλά στη συνέχεια βρήκε ελλείψεις, τότε κατά τη διάρκεια της περιόδου εγγύησης μπορείτε ακόμα να επικοινωνήσετε με τον προγραμματιστή για να τα διορθώσετε. Εάν καθυστερήσετε την υπογραφή της πράξης αποδοχής και των κιβωτίων, αν και οι εντοπισμένες ελλείψεις δεν είναι σημαντικές, τότε ο προγραμματιστής έχει το δικαίωμα μετά από 2 μήνες για να κάνει μια πράξη μονής κατεύθυνσης.
Εάν ο προγραμματιστής δεν περάσει το κατάλυμα κατά την περίοδο που ορίζεται στο DDU, τότε για κάθε ημέρα καθυστέρησης, η διανομή είναι αποζημίωση στο ποσό του ποσοστού 1/150 που αναχρηματοδότησης που λειτουργεί κατά τη στιγμή της επιστροφής χρημάτων.
Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας
Αφού υπογράψατε μια πράξη αποδοχής και μετάδοσης, ο προγραμματιστής σας παρέδωσε τα κλειδιά, εξακολουθούν να υπάρχουν κάποιες ημιτελή υποθέσεις.
Ο κύριος Συνήθως χρειάζονται περίπου 4 μήνες.
Αφού ληφθούν αυτά τα έγγραφα, είναι απαραίτητο να καταχωρηθεί η κυριότητα του ενοποιημένου κρατικού ακινήτου (EGRN). Από τον Ιανουάριο του 2017, το μητρώο αυτό βρίσκεται σε ηλεκτρονική μορφή σε μία για ολόκληρη τη χώρα, επομένως, η εγγραφή για την εγγραφή των δικαιωμάτων και της λογιστικής κτηματολογίας των αντικειμένων ακινήτων σε οποιαδήποτε περιοχή, ανεξάρτητα από το πού βρίσκεται το ίδιο το αντικείμενο.
Η καταχώριση πρέπει να επικοινωνήσει με το έγγραφο ταυτότητας, τη δήλωση και την DDU. Η εγγραφή θα διαρκέσει περίπου επτά ημέρες. Το ίδιο το πιστοποιητικό δεν θα εκδοθεί - οι πληροφορίες συσσωρεύονται στο μητρώο και, εάν είναι απαραίτητο, επιβεβαιώνουν το γεγονός ότι αυτή η στέγαση ανήκει στην ιδιοκτησία σας, λαμβάνετε ένα απόσπασμα από το EGRN.
Εκπτωση φόρου
Η φορολογική έκπτωση είναι το 13% του εισοδήματός σας ότι το κράτος σας επιστρέφει μετά την αγορά ενός διαμερίσματος, δεδομένου ότι ο φόρος εισοδήματος για το ποσό αυτό έχει ήδη καταβληθεί. Δεν μπορεί να πάρει την αφαίρεση εκείνων που δεν αφαιρούν φόρο εισοδήματος.
Υποβάλετε έγγραφα σε αφαίρεση ανά πάσα στιγμή μετά την αγορά ενός διαμερίσματος. Το μέγιστο ποσό της έκπτωσης φόρου είναι 260 χιλιάδες ρούβλια. Σε περίπτωση που το διαμέρισμα ήταν φθηνότερο από 2 εκατομμύρια ρούβλια, στο ποσό της έκπτωσης, μπορείτε να ενεργοποιήσετε και το κόστος διακόσμησης.
Η παρακράτηση φόρου λαμβάνει μία που έκανε πληρωμές. Ο εργοδότης σας δεν κατέχει φόρο εισοδήματος από το μισθό σας έως ότου πληρώσετε πλήρως το ποσό της έκπτωσης ή μπορείτε να επιτρέψετε την έκδοση και να καταβληθείτε μέσω του φορολογικού επιθεώρησης. Σε αυτή την περίπτωση, θα πληρώσετε μία φορά το χρόνο.
Πριν από την επαφή λιγότερο, είναι απαραίτητο να συλλεχθούν τα ακόλουθα έγγραφα:
- Φορολογική δήλωση υπό μορφή 3-NDFL ·
- Πιστοποιητικό εισοδήματος σε μορφή 2-NDFL;
- αίτηση έκπτωσης ·
- Αντίγραφα του διαβατηρίου, σύμβαση συμμετοχής μετοχικού κεφαλαίου, αποδείξεις πληρωμής, πράξη λήψης διαμερίσματος, πιστοποιητικό καταχώρισης ιδιοκτησίας ή απόσπασμα από το μητρώο.
Οι σύζυγοι που αγοράζουν ένα διαμέρισμα σε κοινή ιδιοκτησία θα χρειαστούν μια δήλωση σχετικά με τον προσδιορισμό του μεριδίου και ενός αντιγράφου του πιστοποιητικού γάμου ή της σύμβασης γάμου.
