Kiel aĉeti apartamenton sen realisto

La servoj de la realtor estas utilaj kiam aĉetas apartamenton, sed ĝi ne sukcesas. Ni rakontas kiel fari interkonsenton ĝuste sen lia helpo.

Foto: Kaspardoj Grinvalds / Fotolia.com

Kiam vi aĉetas loĝejon, vi povas agi sendepende, aŭ recurrir al la helpo de notario aŭ advokato, aŭ dungi peranto - nemoveblaĵa agentejo aŭ privata makleristo. Por komenci, ni difinos kion li faras kaj tiom multe vi bezonas.

• 

Kion realiganto estas engaĝita

Kutime la grandeco de la komisiono de la nemoveblaĵa agentejo estas 3-5% de la kvanto de la transakcio, en iuj kazoj la tabulo pliiĝas al 7-10%. Ni listigas la respondecojn de la Realtor por determini ĝian lokon en la nemoveblaĵa transakcio.

Realiganto plenumas la sekvajn taskajn respondecojn:

1. efektivigas laboron pri aĉeto, vendado aŭ luado de nemoveblaĵoj nome de kaj pri la instrukcioj de klientoj;
2. ricevas kaj prilaboras informojn pri vendado aŭ luado de posedaĵoj kaj bezonoj de eblaj aĉetantoj aŭ luantoj;
3. ekzamenas postulon kaj proponon en la nemoveblaĵa merkato;
4. registras alvenantajn proponojn por la vendo aŭ translokigo al la luo de nemoveblaĵoj, kondukas ilian konatan ekzamenon;
5. En iuj kazoj, ekskluzivaj kontraktoj estas finitaj inter la posedantoj kaj la agentejo;
6. Serĉoj por eblaj aĉetantoj kaj luantoj, establas komercajn kontaktojn kun ili;
7. Organizas la konatigon de aĉetantoj aŭ luantoj kun vendo aŭ transdonita nemoveblaĵoj;
8. strekas aplikojn de aĉetantoj, elektante aŭ ofertas vendajn opciojn aŭ pasas;
9. kunordigas la kontraktajn kondiĉojn, strekas operaciojn kun nemoveblaĵoj;
10. helpas klientojn kolekti dokumentojn kaj desegnajn transakciojn;
11. Informas klientojn pri la taŭgaj sugestoj, konsilas pri temoj pri la karakterizaĵoj de la konsideritaj nemoveblaĵoj kaj la grado de plenumado de iliaj specifaj postuloj;
12. Organizas la subskribon de kontraktoj por vendo aŭ transdono al la luo de nemoveblaĵoj;
13. Antaŭenigas la ĝustatempan dezajnon de la necesaj klientoj por konkludi transakcion de dokumentoj, certigas ilian sekurecon;
14. Prezentas la interesojn de klientoj kiam ili eniras en transakcion, certigas la sekurecon de dokumentoj, helpas kunlabore kun aliaj specialistoj de la agentejo kaj aliaj institucioj implikitaj en la dezajno de transakcioj.

Fakte, la realisto (aŭ lia asistanto) produktas primaran pritakson de la nemoveblaĵa objekto kaj faras ĝin prezento dum vendado aŭ speco de serĉa karakterizaĵo dum aĉeto de loĝado. La specialisto pri nemoveblaĵa merkato devas trovi la plej avantaĝan proponon por la kliento. La realisto helpas prepari dokumentojn, konsilas kaj akompanas la klienton ĝis la fino de la transakcio, kunordigas la agojn de ĉiuj partoprenantoj en la transakcio.

La disciplina kaj financa respondeco de la Realtor por nepropra agado (aŭ ne-plenumado) de ĝiaj devoj kaj kaŭzado de materia difekto estas antaŭvidita.

• 

Kiel aĉeti apartamenton mem

1. Trovu taŭgajn opciojn.

Se vi volas aĉeti apartamenton, tiam, plej verŝajne, vi jam imagas, kio ĝi devas esti. Sciante viajn proprajn financajn kapablojn kaj vivajn bezonojn, vi povas facile kontakti tiujn anoncojn, kiuj estas en malfermaj fontoj. En la interreto estas sufiĉa nombro da retejoj, kiuj lokas anoncojn por la vendo de nemoveblaĵoj. Kvankam, se ni parolas pri aĉetado de elito (aŭ specifa) nemoveblaĵoj, la apelacio al la realtoroj estos pli produktiva, ĉar tiaj bazoj kondukas nur la agentejojn mem, ne ricevas aliron al ili.

Fakte, la realisto analizas la merkatajn proponojn, temigante viajn preferojn, kiujn vi asertas. Tamen, vi povas labori kiel filtrilo kaj vi mem, ĉar kvazaŭ la realter orientita en la nemoveblaĵa merkato, kiaj siaj propraj klientaj bazoj li kondutis, li ne plene scias, kion vi precize serĉas. Eblas, ke vi elektos ne la perfektan elekton, sed taŭge por vi kaj via familio.

Parenteze, vi povas uzi kaj fermi rieltikajn bazojn, pagante aliron al ili, ekzemple, dum monato.

Kiam vi vendas loĝejon, vi ankaŭ povas prepari kaj meti vian proponon en la samaj malfermaj fontoj. Ĉi tie la demando estas prefere en la prilaborado de alvokoj - ĉu vi povas akcepti kaj prilabori alvokojn de eblaj aĉetantoj, pagante ĉiun el ili la bezonatan tempon.

2. Voku kaj vidu

Post kiam vi elektis ĉiujn reklamojn, kiujn vi ŝatas, vi devas voki la posedantojn de apartamentoj, klarigi informojn kaj aranĝi kunvenon por vidi nemoveblaĵojn.

Estu preta, ke en la anonco estas malĝusta, nekompleta aŭ ne responda al realecaj informoj. Ekzemple, vi povas diri, ke la apartamento ne estas sur la lasta etaĝo de la domo, ĉar ankoraŭ ekzistas mansardo aŭ teknika planko.

Foto: Pressmaster / Fotolia.com

Preparu kajeron kun listo de demandoj. Mallonge registri la respondojn de via VEZAVI, ĝi helpos poste kompari la haveblajn proponojn. Ekzemple, vi povas specifi la prezon por kiu la apartamento vendiĝas, kaj demandas ĉu la intertraktado eblas; Faru demandojn pri la ebloj por la loĝejaj parametroj de tiuj ne specifitaj en la anonco; Forigu la situacion pri la rajto-metado de dokumentoj kaj loĝado de historio.

Por vidi la apartamenton, ĝi estas ankaŭ dezirinda iri kun notlibro, kaj eĉ pli bone uzi la telefonan videokameron (en ĉi tiu kazo necesas peti la permeson de la posedantoj de la apartamento por pafi). Bonvolu demandi - tiuj, kiuj volas vendi la loĝejon de la gastigantoj, respondos kun vi, kaj se ili ne volas rakonti, eble simple havas problemon kun la celo de vendo.

Notu, ke kiam vi vidas preskaŭ ĉiun apartamenton, vi balaos la respondon. Realaĵoj kutime provas krei eksciton, montras, ke ĝi estas sur ĉi tiu apartamento, estas grandega postulo. Tamen, ĝi ne devus esti rapidita, kvankam la serĉa procezo de la apartamento povas daŭri longan tempon.

Eĉ se vi vere ŝatis la apartamenton, ne forgesu, ke alia tre grava stadio devos kontroli ĝian laŭleĝan purecon.

3. Mudori vin de scammers

Se vi aĉetas apartamenton en nova konstruaĵo, tiam kontrolante la laŭleĝan purecon de la transakcio ne daŭros multe da tempo. I ankaŭ estos en tiuj kazoj, kiam ĝi ne temas pri la revendĉeno.

Unue, kontrolu ĉu la apartamento vendas la posedanton aŭ vi komunikas kun sia kuratoro. Demandu la pasporton de la vendisto kaj la dekstrulajn dokumentojn pri la apartamento.

Se la loĝejo vendas peranto, kun la posedanto vi bezonas paroli telefone, kaj eĉ pli bona - sur Skype por vidi personon.

Ekzamenu potencon de advokato, ĝi estas eldonita dum kelka tempo (tio estas, la termino de la ago estas limigita) kaj supozas, ke kuratoro povas efektivigi strikte difinitan liston de agoj. Se nek vorto pri la vendo de nemoveblaĵa rektoro, ne konsentas pri la transakcio.

Due, lernu la dekstrajn dokumentojn pri la apartamento (ekzemple, interkonsento kun la programisto pri la transdono de apartamento al la nemoveblaĵo, la atestilo pri proprieto akirita dum la privatigo de loĝado, kaj ankaŭ kontraktoj por vendo, donaco, dumviva enhavo kun dependeco, atestilo pri ŝtata registriĝo de leĝo);

Trie, ĝi eblas (kaj necesa) akiri ekstrakton de la unuigita ŝtata registro de nemoveblaĵoj (Egrn) sur la transiro de rajtoj al la posedaĵo en la teritoria divido de RosReestra. De ĉi tiu ekstrakto estos klare, kiom da posedantoj ŝanĝis la apartamenton, kaj kiu posedas ĝin nun. Krome, se estas ŝarĝoj sur la apartamento (aresto estas postulita, ekzemple), ĝi ankaŭ estos indikita en la deklaro.;

Fine, necesas demandi al la posedanto montri al vi freŝan malŝarĝon de la domo-libro (ĝi estas ordigita en multfunkcia centro, aŭ vi povas vidi informojn interrete se la vendisto estas registrita pri la Publika Serva Portalo). Do vi ricevos informojn pri kiu estas konstante aŭ provizore registrita en la apartamento, ne ekzistas "unu" (kiel servado de frazo en lokoj de malliberigo de longdistanca relativa) aŭ problema (ekzemple, malgrandaj infanoj) de loĝantoj .

Notu, ke foje fraŭdoj provas vendi la samajn kvadratajn metrojn al pluraj klientoj, montrante la kvalite faritajn kopiojn por kaŝi per mono ĝis la transakcio estas finita. Foto: Vitaliy Hrabar / Fotolia.com

Ĉiam atentu la daton de eldono de ĉiuj dokumentoj: ili devas esti ricevitaj antaŭ kvin ĝis sep tagoj.

Ĉe la scenejo de kontrolado de la apartamento estas pli bone uzi la helpon de profesiuloj. Plej ofte, realigantoj kaj specialaj advokatoj havas kontaktojn en policaj agentejoj implikitaj en konfirmo de la pureco de la supozata transakcio.

Kiel akiri ekstrakton de Egrn

Ekstrakti de Egrn - dokumento atestanta nur la fakton de ŝtata registriĝo de leĝo. Ĉi tiu dokumento konfirmas, ke je la dato specifita en ĝi kiel la dato de eldono, ĉar la persono difinita en ĝi registris la rajton sur ĝi surbaze de dokumentoj nomataj en ĝi sur la priskribita proprieta objekto, kiel en Egrn, la registra rekordo estis farita sub la taŭga taga nombro.

Kiam vi aĉetas aŭ vendas apartamenton, ĝi eble estas necesa aŭ ekstrakto pri la posedaĵo de nemoveblaĵoj (la ĉefaj karakterizaĵoj kaj registritaj pri ĝi), aŭ ekstrakto al transiraj rajtoj al la posedaĵo.

Por akiri ekstrakton, necesas kontakti persone aŭ per kuratoro al la teritoria divido de la RosReestra aŭ la katastrofa ĉambro, kaj vi povas fari rendevuon ĉe la ricevo, uzante la interretan servon pri la retejo de la fako. En la apliko, vi devas specifi objekton (aŭ objektojn) de nemoveblaĵoj, informoj pri kiuj interesas vin.

Krome, eblas akiri ekstrakton en multfunkciaj centroj (MFCS) "modifojn", kaj ankaŭ per poŝto sendante la taŭgan peton aŭ mendante subĉielan servon (por aldona kotizo). Por informoj, vi bezonos nur pasporton kaj ricevon de pago por servoj. La kosto de malŝarĝo por individuoj estas sur papero 300 rubloj, en elektronika formo - 150 rubloj.

4. Komerco

Koncerne la kapablon pri realoj, alportu la prezon por la klientaj opinioj ne konsentas. Unuflanke, la realtor estas malmulte interesata pri intertraktado, kiu estas komprenebla - lia rekompenco dependas de la kvanto de la transakcio. Aliflanke, la kontenta prezo de la kliento rekomendos sian realtoron al amikoj kaj konatoj, skribos bonajn reagojn pri kunlaboro en la interreto. Ĉi tio signifas, ke tia realisto certigos sin kun novaj klientoj kaj eblaj enspezoj.

Ĉiuokaze, la realtor estas nading, sed ne la malbona mem. Kiam vi aĉetas apartamenton pri la sekundara merkato, vi povas interkonsenti pri la kondiĉo de loĝado ("" mi ne volis ripari tuj post movado, sed ĉi tie vi devas "), kaj pri la malproksimo de la metroo, kaj pri la planko, ktp.

Kiam vi aĉetas loĝejon en nova konstruaĵo, spertaj vendistoj proponas atenti la sekvajn punktojn.

1. Demandu pri la eblo de rabato, tre ofte ĉi tiu simpla demando sufiĉas por certigi, ke la vendisto (aŭ lia reprezentanto) iras al iuj koncesioj. Kiam vi aĉetas loĝejon en nova konstruaĵo, ŝanco akiri rabaton pli alte ĉe la fino de la kvartalo (aŭ jaro), kiam la vendistoj devas plenumi planon.
2. Komparu la prezon de la apartamentoj de la sama aranĝo pri diversaj plankoj (se vi aĉetas loĝejon en nova konstruaĵo). Tre ofte, dekoj da mil rubloj ne estas aldonaj metroj, sed vido de la fenestro aŭ malproksimo de la lifto. Taksu tion, kio estas pli grava por vi - la kapablo vidi la kvadraton de la fenestro aŭ urĝa aĉeto, kiel hejmaj aparatoj por nova loĝejo.
3. Demandu rabaton por hipoteko aŭ antaŭpago, ĉar en ĉi tiu kazo la vendisto tuj ricevos sian monon, li ne devas atendi. Ju pli rapide la ellaboranto ricevas monon de la aĉetanto (kaj des pli la kvanto estos), des pli profitodona. Ĉi tio povas esti uzata en intertraktadoj kun la vendisto.
4. Se vi aĉetas apartamenton en kotizoj, kontrolu, kio estas ĝia maksimuma tempo. Estas necese scii, ĉar se vi havas la okazon pagi la koston de la apartamento, vi povas rapide peti rabaton.
5. Fine, kiel kialo de la aŭkcio, vi povas uzi pliajn aĉetojn (Maŝinlokon), sed vi ne bezonas paroli pri ĝi tuj.

Kiam vi donas monon

Ne rapidu kun la transdono de deponejo. En teorio, ĉi tiu sumo devas servi kiel atesto pri la konkludo de transakcio en la estonteco. Praktike, ofte okazas kazoj kiam la aĉetanto rapidas, ili petas konfirmon de iliaj intencoj por transdoni certan "apartan" kvanton. Eĉ ricevo povas doni ambaŭ dokumentojn sur la apartamenton por esti transdonitaj por komenci la procedon por desegni interkonsenton. Tio ne estas la originaloj, sed kopioj. Kaj ne unu ebla aĉetanto, sed kelkaj.

Atentu pri kiel la paga sinsekvo estas difinita: atendu ne nur la atestilon pri interkonsento, sed ankaŭ la tempon de la liberigo de la antaŭaj posedantoj de loĝloko; Ĉiuj pagitaj pagoj devas esti dokumentitaj. Foto: Rido / Fotolia.com

La fina kompromiso estas plej bone farita per banka ĉelo. Samtempe, necesas fari inventaron de alligitaĵo en ĉelon, sen indiki la kvanton. Alie, fininte la kontrakton, vi ne ricevos vian monon. La vendisto nur povos ricevi sian monon post submetita al la banko registrita aĉeto-interkonsento.

5. Kontaktu advokaton aŭ notarion

Por tute rifuzi helpi aĉeti loĝejon ne valoras ĝin. Se vi ne volas kontakti la servojn de la Realtor, ankoraŭ estas specialaj advokatoj kaj notarioj.

Sendube, ke notaria atestilo pri la kontrakto estas unu el la plej sekuraj manieroj konkludi transakcion. Pro la fakto, ke ĉiu notario nepre strekas asekuron de profesia respondeco kaj respondecas (inkluzive posedaĵon), via vendo-kontrakto estos sub fidinda sekureco. Eĉ en kazoj, kie la proceso ne evitas, la notario estos ĉe via flanko kaj estos alvokita al la kortumo kiel tria partio. La formoj uzitaj de la notario estas kondiĉigitaj de librotenado en la notaria ĉambro de la regiono, kaj tio signifas, ke estas ekstreme malfacile falsi ilin (kaj, sekve, estas sufiĉe facile kontroli aŭtentikigon).

Eĉ se vi sendepende konsistigas la tekston de la kontrakto, la notario (aŭ lia asistanto) sendube kontrolos ĝin, sed plej ofte vi proponos uzi la tekston, kiu faris profesiulojn.

Laŭ la leĝo, la notarioj konsilas tiujn, kiuj alvokas ilin por atestilo pri laŭleĝe signifaj agoj, tio signifas, ke vi klarigos al vi la laŭleĝan enton de la agoj, kiujn vi faras kaj avertis de eblaj eraroj.

Informoj pri la perfekta transakcio estos listigitaj en la registro de notaraj agoj. Unu el la kopioj de la dokumento atestanta la transakcion restas en la kazo de la notario, kune kun kopioj de la dekstra indico kaj aliaj dokumentoj. En kazo de perdo aŭ damaĝo en la originalaj dokumentoj, la notario pri via peto ricevos duplikaton.

La decido pri ĉu la asistanto bezonas realtoron aŭ advokaton - konkludi interkonsenton, la aĉetanto mem prenas; La banko rajtas konstante postuli de la aĉetanto por altiri la realtoron nur kiam vi aĉetas loĝejon en nova konstruaĵo per pruntitaj fondusoj (hipoteka prunto). Foto: Anton Gvozdikov / Fotolia.com

La konsekvencoj de referenco al la notario estas, ke vi devos mem kolekti ĉiujn dokumentojn, ĉar nek la notario mem nek lia asistanto plenumas ĉi tiujn funkciojn. Jes, la kapablo de la partioj al la notario povas taksi nur vide, do kiam ili finas la transakcion, ne valoros de la vendisto de atestiloj de psiko-neŭrologiaj kaj kuracaj kuracaj kuracaj dispensadores, same kiel por provizi video-prilaboradon de la procezo de subskribante la kontrakton.

Alia eblo por tiuj, kiuj ne volas kontakti realtorojn, estas la serĉado de advokato, kiu specialiĝas pri la kampo de nemoveblaĵoj. Tiaj specialistoj troveblas en jura konsilo.

Laŭleĝa subteno de la transakcio estos jene:

• Kontrolo de halto kaj aliaj dokumentoj sur la apartamento (la konsento de la edzino, la laŭleĝeco de renovigo;
• Neniu lupago.
• Akirante la necesajn eltirojn de ununura ŝtata registro de nemoveblaĵoj konfirmante la foreston de pretendoj al apartamento, ekzemple, de eblaj heredantoj, same kiel la nombro de antaŭaj vendoj de ĉi tiu loĝejo (kvankam ĝi povas fari tute ajnan interesatan personon, kontakti la identigan dokumenton kaj deklaron en RosReestr, donita pagon de la taŭga devo);
• Helpo pri akiro de la konsento de la kuratorecaj aŭtoritatoj, se la vendisto de nemoveblaĵoj havas neplenaĝajn infanojn;
• Strekante kontrakton konsiderante eblajn submarajn ŝtonojn (punon por ne-plenumado de la kondiĉoj de liberigo de la loĝejo, punoj por rifuzado vendi loĝejon en la mezo de la dezajno de la transakcio).

Estas absolute necese profiti de la konsilo de advokato, se vi akiras nemoveblaĵojn sub la luo-kontrakto kun la vivo-dumviva restado de la antaŭa posedanto.

Fine, eble necesos helpi sendependan savan spertulon, kiu povas klarigi la koston de la apartamento, kiun vi planas aĉeti. Speciale grava ĉi tio estos se vi planas uzi hipotekan prunton por aĉeti loĝejon aŭ se la prezo deklarita de la vendisto estas signife pli malalta ol la meza merkato. Vere, en ĉi tiu kazo, spertuloj pri la kredito de la banko verŝajne insistas priparoli "peti la taksistojn, en kies objektiveco ne estas dubo.