Ni rakontas pri kia kompensa fonduso, escro-konto, kion fari se la programisto bankrotis kaj pri novaj reguloj pri la protekto de trompitaj akciuloj en 2019.
Averaĝe, 2 ĝis 6% de la akciuloj ĉiujare ne ricevas siajn instalaĵojn ĝustatempe, kaj ĝi kreas signifan problemon por la nemoveblaĵa merkato. Protekto de la rajtoj de la akciuloj antaŭviditaj en 2005 laŭ Leĝo N-ro 214-FZ estis nesufiĉa, do ĝi daŭre plibonigis ĝin. Novaj reguloj estas desegnitaj por protekti la rajtojn de trompitaj akciuloj. La transira periodo estis lanĉita ĝis julio 2019.
Ĉio pri novigoj en la leĝo
Eroj kaj konceptojKiuj estas tiaj trompitaj akciuloj
Problemoj de konstruado de egaleco
Postuloj por la ellaboranto
Postuloj por DDU
Respondeco por ŝanĝi templimojn
Kompensa fonduso
Bankrota ellaboranto
Escrow-konto
Garantio
Perspektivoj por novigoj
Pri objektoj kaj konceptoj
Do estas du ĉefaj ecoj. La unua estas la ellaboranto - laŭleĝa ento kiu havas aŭ sur la dekstra lizkontrakto de tero kaj allogas kontantajn partoprenantojn en egal-konstruado por krei apartamentajn konstruaĵojn kaj (aŭ) aliajn nemoveblaĵajn objektojn bazitajn sur la akirita permeso.
La dua estas partoprenanto en komuna konstruo - civitano aŭ jura ento. Kune ili povas konstrui ne nur loĝajn konstruaĵojn, sed ankaŭ garaĝojn, sanajn instalaĵojn, provizi, komercajn agadojn, komercon, kulturon kaj aliajn nemoveblaĵojn, escepte de industriaj instalaĵoj. Ĉi tio estas registrita en Artikolo 2 de la Leĝo.
Ekzistas ankaŭ klara difino de la objekto de egaleco, te la fakto, ke estonte devus esti via loĝejo, garaĝo aŭ loko en la subtera parkado proksime al la domo. Ĉi tiu loĝdomo aŭ ne-loĝeja premiso esti transdonita al la akciulo post ricevado de permeso por komisii apartamentan konstruaĵon kaj (aŭ) de alia nemoveblaĵa objekto kaj la parto de ĉi tiu domo aŭ la objekto de nemoveblaĵoj, inkluzive, inkluzive de la kontanta mono de la partoprenanto implikanta. .
Kiuj estas tiaj trompitaj akciuloj
Por la aĉetanto de la problemaj nemoveblaĵoj sub konstruo, oni bezonas la sekvajn kondiĉojn:- La akciulo interkonsento estis finita;
- La ekzekuta partio ne plenumis la devojn sub la kontrakto de egaleca partopreno pli ol 9 monatoj. kaj ne pliigis investon en la konstruado de domo de pli ol du raportaj periodoj en vico;
- La ellaboranto ne havas posteulon por konstrui objekton;
- La devoj de la konstruaĵa kompanio antaŭ ol la akciuloj ne estas sekurigitaj de la garantio aŭ civila kompenso-asekuro de la banko.
Bonvolu noti: En iuj kazoj, eĉ la havebleco de kontrakto de egaleca partopreno en konstruado ne povas protekti la aĉetantan akciulon. Federacia Leĝo Nr. 214-FZ "Kun partopreno en la egaleca konstruado de apartamentaj konstruaĵoj kaj aliaj nemoveblaĵoj-objektoj" (Leĝo N-ro 214-FZ) ne protektas la akciulojn se:
- En la konstruita domo, la samaj lokaj estis venditaj plurfoje;
- La domo estas konstruita sur komploto kiu ne estas eldonita aŭ luo;
- La domo estas konstruita sur komploto kie ĝi ne estas permesita;
- La domo estas konstruita kun malobservo de urbokerna plano, projektaj postuloj.
La misuzo de la akciuloj kun ĝiaj privilegioj (ekzemple, la eblo de unuflanka rifuzo de la kontrakto aŭ akirado de punoj por malobservo de la transdono de la objekto) povas konduki al la kortumo rifuzi ilin protekti rajtojn se la malica naturo de agoj estas establitaj.
Problemoj de konstruado de egaleco
Esence, Pitfalls iĝas klare al ĉiuj, kiuj zorge studas ĉi tiun nemoveblaĵan investan skemon.
Plumoj de la skemo estas evidentaj: la aĉetanto ricevas nemoveblaĵojn de 30-40% pli malmultekosta ol la meza merkata prezo; La ellaboranto ricevas financojn por la konstruado de nemoveblaĵoj kaj la kanala efektivigo de la finita produkto.
Bedaŭrinde tia investo ĉiam rilatas al konsiderindaj riskoj. Malgrandaj prokertoj estas sufiĉe oftaj, ne ĉiam la horaro estas plene farita. Tamen, ĝi okazas ke la desarrollador specife prokrastas la kompletigon de konstruo aŭ tiras la momenton de eniri la loĝejon.
Adoptita en 2005 Leĝo N-ro 214-FZ enkondukis malpermeson por programistoj al presidemaj apartamentoj antaŭ ricevi permesilojn; Mi mendis la programistojn registriĝi pri la kontrakto ĉiuj terminoj kaj punoj por ĝia ne-plenumado, kaj ankaŭ registri ĉiun kontrakton de egaleca partopreno (DDU) por ekskludi duoblajn vendojn.
Tamen, ĉi tio ne sufiĉis kaj la ŝanĝoj komencis enkonduki ŝanĝojn.
Unue, loĝado-konstruado devas esti apartigita de aliaj agadoj kun la altrudo de restriktoj pri la ellaboranto por plenumado de operacioj, kiuj ne rilatas al la efektivigo de la projekto.
Due, la principo de "unu kompanio estas unu konstruaĵo permeso" devus esti observita. Samtempe, konstruado kun komuna partopreno en pluraj permesiloj nun estas malpermesita. Samtempe, grandaj programistoj ne povos delegi siajn funkciojn al infanaj strukturoj por akcepti la plenumon de pluraj projektoj samtempe, ĉar sperto devas esti almenaŭ 3 jaroj (almenaŭ kiel ĝenerala entreprenisto aŭ kliento).
Trie, la agado de la ellaboranto devas esti akompanata de elektita Banka Kredito-Institucio. La kompaniaj kontoj, la teknika kliento kaj la ĝenerala entreprenisto devas esti malfermita en la sama banko.
Kvara, la postuloj por la komerca reputacio de la mastrumaj korpoj de la programisto kaj ĝiaj partoprenantoj estas streĉitaj. Inter la fondintoj de la ellaboranto ne povas esti vizaĝoj kun nerimarkitaj aŭ elstaraj konvinkiĝoj, same kiel tiuj, kiuj kies agadoj kaŭzis la bankroton de la laŭleĝa ento.
La kompanio devas akiri ekzamenan konkludon eĉ por malaltiĝaj konstruaĵoj, ne havi ŝuldojn (escepte de celaj pruntoj por konstruado). En rajtigita banka kredito institucio, fondusoj devas esti deponitaj laŭ la kvanto de almenaŭ 10% de la konstrua kosto (stranga paraŝuto, kiu devus esti protektita kaj programisto, kaj akciuloj en kazo de streĉanta tempo aŭ bankroto).
Kvina, la leĝo establas la limon de la elspezoj de la ellaboranto al la fundamento por la rekompenco, pago de la bankaj servoj, la servoj de la administrada kompanio, reklamado, komunaj servoj, komunikaj servoj, luo. Ĉi tiu limo estas 10% de la dezajno-kosto de konstruado.
Kiel elekti fidindan kompanion
Se vi aĉetos loĝejon en la konstruo de loĝejo:- Lernu disponeblan informon pri la ellaboranto, kontrolu ĝian reputacion.
- La plej facila maniero konfirmi la fakton, ke vi legos interrete, - por iri al iu ajn el la konstruaĵoj kaj certigi, ke la laboro estas efektivigita.
- Antaŭ subskribi la kontrakton de egaleca partopreno en konstruo, legu ĝin zorge, ne rapidu.
- Se vi havas la plej malgrandajn dubojn, rilatas al advokatoj por helpi vin kompreni ĉiujn laŭleĝajn komplicojn.
Novaj postuloj por ellaboranto
Ĝis la tago, kontrakto kun la unua partoprenanto en la dividi konstruo de la ellaboranto ne pli malfrue ol 14 tagoj estas devigita eldoni en la amaskomunikiloj aŭ en la interreto projekto deklaro kie informoj pri la kompanio kaj projekto informoj estas indikitaj.
La ellaboranto devas doni dissendon laŭ sia peto:
- Konstrua Permeso;
- Ekonomia kaj teknika kaj ekonomia projekto;
- Konkludo de la Ŝtata Ekzameno de Projekta Dokumentado;
- Projekta Dokumentado, kiu inkluzivas ĉiujn ŝanĝojn faritajn al ĝi;
- Dokumentoj konfirmante la regulojn de programisto al la tera intrigo.
Li ankaŭ devas investi en la projekto siajn proprajn financojn laŭ la kvanto de almenaŭ triono de la totala buĝeto de la projekto; Mono allogita de akciuloj devas esti strikte por la efektivigo de specifa projekto, kaj nenie alia.
Postuloj por partopreno
Konforme al la DTU, unu flanko (Loloshler) entreprenas pagi fiksan palaĵon en la dokumento kaj adopti pretan objekton, kaj la alia partio entreprenas konstrui kaj submeti ĉi tiun objekton al la interkonsento antaŭ la interkonsento.La kontrakto devas obei:
- Determino de la specifa objekto de komuna konstruado por esti transdonita konforme al la projekta dokumentado de la ellaboranto;
- Specifi la templimon por la transdono de la objekto de egaleco konstruo al la akciulo;
- informoj pri la prezo de la kontrakto, tempigo kaj ordo de pago;
- Informoj pri la garantia periodo agante rilate al la objekto sub konstruo.
En la foresto de almenaŭ unu el la kondiĉoj listigitaj kondiĉoj, la kontrakto estas konsiderata nevalida. Ĉiu DDU devas esti registrita en la regiona divido RosReestra por eviti duoblajn vendojn.
La akciulo rajtas fini la kontrakton unuflanke, se, ekzemple:
- Ekzistis problemoj kun terminoj;
- Postuloj por la kvalito de la nemoveblaĵa objekto signife malobservas;
- La planado de apartamentoj antaŭviditaj de la komencaj projektoj.
En la kazo de finaĵo de la kontrakto, la ellaboranto devas redoni ne nur monon al la akciuloj, sed ankaŭ intereso por la uzo de pruntitaj financoj en la kvanto de la 1/150 refinancado-indico de la Centra Banko de la Rusa Federacio, kiu funkcias en la tago de la plenumo de la devo reveni monon pagata de la akciuloj. Samtempe, la kompanio povas fini la kontrakton nur tra la kortumo post 3 monatoj.
Respondeco por ŝanĝi templimojn
La ellaboranto devas transdoni la objekton al partoprenantoj en egaleca konstruo ne pli malfrue ol la termino kondiĉita de la traktato. La transiga periodo estas difinita por ĉiuj partoprenantoj, ĝi estas unu.Se la procezo prokrastas, la programisto devas pagi punon (punon) al aĉetantoj en la kvanto de 1/75 refinancado-indico de la Centra Banko de la Rusa Federacio, agante en la tago de plenumo de la devo, pri la prezo de la kontrakto por ĉiu tago de prokrasto.
En la kazo, ke estas neeble konstrui domon en la kontrakto registrita en la kontrakto, la kompanio estas devigita dum 2 monatoj. Skribante por sciigi la akciulojn kaj sugesti ŝanĝi la kontrakton.
Krome, la DDD establas iujn terminojn por la transdono de nemoveblaĵoj al nemoveblaĵoj investantoj post ricevi permeson por komisii la domon.
Laŭ Leĝo N-ro 214-FZ, la programisto devas transdoni ĉiujn apartamentojn al klientoj dum 2 monatoj. Post akceptado de la Ŝtata Komisiono.
Kompenso-fonduso por protekti trompitajn akciulojn
Por certigi la civilan pasivan asekuron de programistoj sub partopreno interkonsentoj nun estas kompensa fonduso.
Ĉiuj kompanioj vendas apartamentojn ĉe la konstruada stadio laŭ la leĝo devas esti transdonita al la kompensada fonduso por doni pasivojn sub interkonsento 1.2% de la prezo de ĉiu DDU. La leĝo provizas jaran taksadon de devoj ĝustigi la grandecon de la pritaksado de la pritaksado, sed ne pli ofte unu fojon jare.
La financoj de la kompensa fonduso estos direktitaj al la kompletigo de problemaj nemoveblaĵoj. Estras la kompensi fonduson ĉefoficisto de la agentejo por loĝado kaj hipoteka pruntedonado (AHML). Estas tre grave, ke la tasko de la fundamento ne inkluzivas kolekti certan kvanton, necesas nur certigi, ke ĝi provizas financan priraportadon pri ekzistantaj riskoj.
La maksimuma kvanto de ebla mono kompenso estas determinita surbaze de la tuta areo de instaladoj sub konstruo kaj la prezo de unu kvadrata metro de loĝejo en ĉi tiu proprieto. Samtempe, la totala areo de la objekto de egaleco konstruado ne povas superi 120 m², kaj la prezo de 1 m² en ĝi ne povas esti pli alta ol la meza valoro por simila loĝejo en la primara merkato en la sama regiono.
La kompensa fondaĵo helpos protekti la rajtojn de novaj akciuloj; Por helpi tiujn komplicojn, kiuj jam renkontis malfacilaĵojn, la regionaj aŭtoritatoj desegnis grafikaĵojn de la kompletigo de problemaj objektoj, indikante la tempadon kaj mekanismojn de la solvo.
Se la ellaboranto estas bankrota
La tuta daŭro de la bankrota procedo estas reduktita de la forigo de la proceduroj por financa reakiro kaj optimumigo de agadoj faritaj de la arbitra administrilo kaj la tribunalo de bankroto. La unua proceduro estas prezentita al la procedo de konkurenciva produktado, dum la profesia ĉefo devas gvidi la bankrotan kompanion, kiu jam havas sperton pri la konstrua sektoro. Nova bankrota manaĝero direktas leteron al akciuloj, en kiuj la plia procedo kaj la algoritmo de agoj estos priskribitaj.
La leĝo "pri bankroto" establas, ke la bezonoj de ĉiuj akciuloj estas prezentitaj al la konkurencanto, kaj ne al la arbitracipa tribunalo ne pli malfrue ol 2 monatojn. De la dato de ricevo de la sciigo pri la konkurenciva manaĝero. La manaĝero konsideras la postulojn kaj inkluzivas ilin en la registro.
Se, en la kurso de la bankrotaj procedoj, sufiĉa kialo ŝajnis kredi, ke la ŝuldanto ellaboranto solvencia povus restarigi, transiro al ekstera demarŝo eblas.
La konkurenciva manaĝero estas devigata plenumi la necesajn agojn por serĉi kaj allogi alian prezentiston. Ekzistas alia opcio - la kunveno de la akciuloj rajtas decidi pri la metodo ekzekuti devojn per ricevado de kompenso de la kompensa fonduso. Krome, ĝi restas la eblo repagi la postulojn per transdonado al la dispozicioj de la objekto de nefinita konstruo aŭ la transigo de loĝejaj premisoj (se la objekto jam estas konstruita). La decido estas farita aparte por ĉiu domo konstruata, la ĝenerala kunveno de estontaj luantoj, necesas akiri la aprobon de ¾ de la akciuloj.
Bonvolu noti: En la bankroto de la ellaboranto, la plej vundebla kategorio de posedaĵoj estas posedantoj de ne-loĝejaj premisoj, inkluzive apartamentojn.
La tera intrigo kaj la domo sub konstruo estas promesitaj per partoprenantoj en egal-konstruado ĝis la ellaboranto plenumas siajn devojn; Samtempe, la proprieto de nemoveblaĵoj procedas al la akciulo en la tempo de registriĝo de la kontrakto de egaleca partopreno.
Kio estas Escrow-konto?
Eskrow - Fako de kondiĉa deponejo, sur kiu kontanta gradoj akumulas ĝis la konstruado de la domo estas finita. Escrow-kontoj en Rusujo aperis en 2014, sed uzis ĉi tiun skemon nur en 2018.
Intereso pri financoj metitaj sur escrow-kontoj ne estas ŝarĝitaj, kaj la banko, kie tiaj kontoj estas malfermitaj, ne ricevas rekompencon. Fakte, escrow-konto estas seninteresa deponejo, la mono, kiu estas frosta por periodo ne superanta la daton de funkciigo de la objekto en funkciado en la dezajno-deklaro plus 6 monatoj. Kiam vi uzas kontojn de escrow, la akciuloj ne akceptas la financan riskon asociitan kun specifa programisto, kaj riskas nur al rajtigita banko, kiu devas redoni ilin al ili en kazoj donitaj de leĝo. En la kazo, ke la banko estas deklarita bankrota, la programisto ripetas la kontrakton kun la nova banka agento, la asekura mono estos transdonita al nova konto.
La kompanio ricevas financojn de la ekzoraj kontoj post eniri la objekton al operacio kaj registri la rajton de proprieto de almenaŭ unu apartamento.
Rimedoj kun escrow-kontoj povas esti tradukitaj ĉu por pagi la devojn de la kompanio pri prunta interkonsento, aŭ estas listigitaj rekte al la ellaboranto (por kalkuli kun la pruntedonanto en la kazo kiam konstruado estis farita sur la pruntitaj fondusoj.
Garantia periodo - 5 jaroj
La detergento rajtas postuli liberan eliminon de detektitaj difektoj aŭ redukti la prezon de la apartamento al la taŭga kvanto. Krome, la akciulo povas postuli kompenson por siaj elspezoj por forigi mankojn.Perspektivoj por novigoj
De la 1-a de julio 2019, la ŝanĝoj al la Federacia Leĝo N-ro 214-FZ funkciis plene. Komuna konstruo devas esti anstataŭigita per la projekto, la registro devas esti kreita (ĝi helpos kontroli la fidindecon de la ellaboranto).
Ankaŭ de julio 1, 2019, la procedo por vendi apartamentojn en novaj konstruaĵoj ŝanĝiĝis. Konforme al la leĝo, la kompanio nun ricevos monon ne de la akciulo por daŭrigi konstruon, sed de akredititaj bankoj kaj stoki ilin sur escrow-kontoj.
Sed ne ĉiuj programistoj laboros en ĉi tiu skemo. Laŭ la rezolucio, programistoj povas vendi apartamentojn por malnovaj kondiĉoj, se hejme estas pretaj almenaŭ 30%, kaj la nombro de konkluditaj kontraktoj - ne malpli ol 10%. Judoj specialiĝantaj pri nemoveblaĵoj, jam notis, ke programistoj serĉas Bypass-skemoj, en la efektivigo, pri kiuj aĉetantoj ne eniros la DDD.
Nur la kontrakto de egaleca partopreno povas garantii la protekton de la rajtoj de la akciulo, do la aĉetanto ne povas konsenti pri la propono de la ellaboranto por anstataŭigi fakturon, aŭ kontrakton de asigno de leĝo, aŭ kun-financa interkonsento.
Fakuloj pri nemoveblaĵoj opinias, ke ŝanĝoj en la leĝo. 214-FZ devigos malgrandajn kaj mezgrandajn kompaniojn de la merkato, ĉar la celo de novigoj estas famaj la konstruindustrio. Aliflanke, ĉi tiu situacio povas kaŭzi signifajn ŝanĝojn en la hipoteka prunta merkato, devigante bankojn proponi pli profitodonajn kreditajn solvojn por tiuj, kiuj volas aĉeti loĝejojn.
