En iuj kazoj, prepara kontrakto estas finita antaŭ ol fari transakcion aĉeto kaj vendo de nemoveblaĵoj. Ni rakontas pri ĝi kaj la subtilecojn de ĝia kompilaĵo pli.
Por laŭleĝe konfirmi sian intencon aĉeti nemoveblaĵojn, estas pluraj mekanismoj: farante deponejon, antaŭeniran pagon kaj la konkludon de prepara kontrakto. Ĉiu varianto efikas laŭ sia propra maniero.
Kiam la prepara kontrakto estas
Prepara interkonsento pri la aĉeto kaj vendo de nemoveblaĵoj kuŝas en la kazo, ke unu el la partioj ne pretas tuj eniri la ĉefan kontrakton. Ĉi tio povas okazi pro la sekvaj kialoj:
- La vendisto ne preparas dokumentojn konfirmante la proprieton de nemoveblaĵoj;
- La aĉetanto ne bezonas aĉeti, tamen, ĝi devus aperi en la antaŭvidebla estonteco;
- Kiam vi aĉetas nemoveblaĵojn, hipotekaj pruntedonaj rimedoj estas uzataj, tamen, la banko prenas tempon (ĝis 3 semajnoj) por konduki specifan analizon de la objekto, inkluzive por kontroli la laŭleĝan travideblecon de la transakcio kaj esplorado de la raporto pri profesia taksanto;
- La nemoveblaĵo vendita estas promesita, kaj tempo necesas plenumi la procedon por levi la ŝarĝon.
Memoru, ke kiam vi aĉetas loĝadon laŭ la kondiĉoj de egaleca partopreno en konstruado, prepara kontrakto de vendo ne estas ĉar ĝi ne provizas la akciulon de la necesaj laŭleĝaj garantioj
Kio garantias la kontrakton
Prepara kontrakto estas speco de garantio por ĉiu parto de la transakcio. Por ripari la devojn de la aĉetanto al la vendisto, la kontrakto devas esti ligita en la kontrakto. Samtempe, la kontrakto estas fiksita kaj la kosto de nemoveblaĵoj, garantiante la aĉetanton la invarianton de la objekta prezo ĝis la aĉeto.
La Civila Kodo de la Rusa Federacio donis garantion pri la plenumo de la preparaj kontraktaj kondiĉoj. Se la aĉetanto aŭ vendisto ene de 6 monatoj pro ia kialo evitas la konkludon de la ĉefa kontrakto, la alia partio povas apliki al la kortumo. En la kazo, ke ne ekzistas malhelpoj al la konkludo de la transakcio, la tribunalo decidos pri kohera al la konkludo de la ĉefa kontrakto.
Por ke la Kortumo akcepti tian aserton, fininte preparan interkonsenton, ĝi devus determini la objekton de vendo laŭeble, karakterizante la objekton de nemoveblaĵoj, kaj ankaŭ indikante la kontraktan prezon, la sekvencon kaj procedon por fari Reciprokaj setlantoj. Krome, la traktato devas esti determinita en la kontrakto, kies ofensivo kompromitas konkludi la ĉefan kontrakton. Ĉi-foje oni povas ŝanĝiĝi al la okazo de la cirkonstancoj specifitaj en la prepara kontrakto.
Se la tribunalo prenas pozitivan decidon, la prepara kontrakto estas konsiderata finita. La kondiĉoj de la kontrakto estas determinitaj de la juĝa decido kaj agos de la momento kiam ĉi tiu dokumento eniras legitiman forton.
Kiel Fari Kontrakton
En la signifo de arto. 429 De la Civila Kodo de la Rusa Federacio Partio de la prepara kontrakto de vendo entreprenas fini en la estonteco la ĉefa kontrakto de vendo sur antaŭe interkonsentitaj kondiĉoj.La prepara kontrakto de vendo devas esti konkludita skribe. Laŭ peto de la partioj, ĝi povas esti strekita kaj certigita de la notario (art. 163 de la Civila Kodo de la Rusa Federacio). En ĉi tiu kazo, la grandeco de la tarifo por devigi laŭleĝe signifajn agojn estos determinitaj laŭ la transakcia prezo (alineoj. 4 de paragrafo 1 de arto. 22.1 fondita de la leĝaro de la Rusa Federacio sur la Notario). Ŝtata registriĝo de tia kontrakto ne necesas.
La prepara kontrakto devas enhavi:
- Kondiĉoj por establi temon de la kontrakto (de la prepara interkonsento sendube sekvu, ke ĝiaj partioj konsentis konkludi kontrakton por la vendo de certa objekto de nemoveblaĵoj sub la kondiĉoj specifitaj en la prepara kontrakto);
- La kondiĉoj de la ĉefa kontrakto pri kiu, laŭ unu el la partioj, interkonsento devas esti atingita post finado de prepara interkonsento;
- Kondiĉoj pri la prezo de la apartamento;
- La listo de homoj en ĝi indikas siajn rajtojn uzi ĉi tiun loĝejan premison (se ekzistas).
En la foresto de prepara aĉeto kaj vendo de la nemoveblaĵa objekto almenaŭ unu el ĝiaj esencaj kondiĉoj, tia dokumento estos konsiderata sensignifa, kaj la transakcio ne sukcesas
Kontrakto pri subjekto kaj prezo
Priskribinte la temon de la kontrakto - la objekto de nemoveblaĵoj - necesas plene kaj ĝuste indiki ĉiujn ĝiajn ĉefajn karakterizaĵojn, nome:
- adreso;
- catastral numero;
- Kvadrato konforme al la datumoj de la atestilo de la Oficejo de Teknika Inventaro;
- nombro de ĉambroj;
- Por la apartamento vi povas specifi la plankon, sur kiu ĝi troviĝas, kaj la ĝeneralaj plankoj de la domo, en kiuj troviĝas la loĝejo.
Konfirmi la karakterizaĵojn de la nemoveblaĵa instalaĵo en la prepara kontrakto, oni rekomendas indiki dokumentojn, kiuj konfirmas la rajton de proprieto, iliajn detalojn. Krome, ĉi tiuj atestiloj de ŝtata registriĝo de proprietaj rajtoj aŭ malŝarĝo de la unuigita ŝtata registro de nemoveblaĵoj devas esti donitaj.
Bonvolu noti, ke la prezo de nemoveblaĵo, kiu funkcias kiel objekto de la transakcio, estas plene indikita en rubloj. Se, fininte preparan kontrakton, la partioj konsentis enkonduki deponejon aŭ antaŭeniron, ĝia grandeco ankaŭ devus esti precizigita.
La teksto de la ĉefa kontrakto devas esti ligita al la antaŭa interkonsento. Noto: Se vi specifas malsamajn kvantojn de transakcioj en preparaj kaj ĉefaj interkonsentoj, ĉi tio estas malobservo de la leĝo.
Aldone al la valoro de la nemoveblaĵo en la prepara kontrakto, necesas indiki, kiu el la partioj estas la kostoj de pago por notaraj servoj, luante bankan ĉelon, ŝtatan registriĝon de la transigo de proprieto de loĝejo.
Ansrooms
Kiam vi ellaboras la tekston de la kontrakto, atentu ĉu la datumoj de la partioj - la vendisto kaj la aĉetanto estas ĝuste indikitaj, kompletigis ilin per datumoj en dokumentoj konfirmante la identecon. Bonvolu noti: la specialistoj pri nemoveblaĵoj rekomendas specifon en la kontrakto ne nur registriĝajn adresojn, sed ankaŭ realajn adresojn de la partioj (vi ankaŭ povas specifi telefonojn, retpoŝtajn adresojn). En la kazo de eksternormaj situacioj, tia prudento permesos al vi trovi kontraŭpartion sub la kontrakto.
Notu, ke en loĝado, kiu estas la temo de la transakcio, ne nur la vendisto, sed ankaŭ la personoj, kiuj, post la vendo, la rajton akomodi restos (ekzemple, la antaŭaj membroj de la familio de la posedanto, kiuj ĉe la La tempo de la privatigo de la loĝejo havis egalajn rajtojn privatigi kun la posedanto, sed ili rifuzis ĝin). La rajto uzi loĝejon en ĉi tiu kazo estas nedifinita karaktero, do tiaj homoj devas esti nepre indikitaj en la prepara kontrakto. Ilia listo estas signifa kondiĉo por la vendo kaj vendo de la apartamento.
En la prepara kontrakto, Pasporto-datumoj devus esti indikita, kaj ankaŭ la templimojn por forigo de la aliĝilo post la fino de la ĉefa kontrakto por la vendo de apartamentoj de aliaj registritaj en la apartamento krom la vendisto.
Aliaj Kondiĉoj de Kontrakto
En la prepara kontrakto, la rajtoj kaj devoj de ĝiaj partioj devas esti preskribitaj, same kiel la templimoj por la kondiĉoj de la kontrakto. Estas speciale zorgeme pri la procedo por transdoni la objekton al la aĉetanto, provizante punojn por prokrasti la prokraston de devoj sub la kontrakto. Ĉi tio forigos situaciojn, kie la vendisto prokrastas la transigan tempon.
Fininte preparan kontrakton, vi rajtas decidi, indiki en ĝi la terminon fini la ĉefan kontrakton aŭ ne. Se vi intencas specifi ĝin, ĝi devas signifi:
- aŭ specifa dato ("03/10/2019");
- aŭ dato, ne pli malfrue ol la ĉefa kontrakto devas esti konkludita ("ne pli malfrue 10.03.2019");
- aŭ la periodo dum kiu la ĉefa kontrakto estos finita ("ene de tri monatoj post la konkludo de la prepara kontrakto").
Bonvolu noti: la leĝo ne donas postulojn por tempo. Tiel, la termino povas esti mallonga (ekzemple, post 1 monatoj de la dato de subskribi prepara interkonsento) aŭ longa (ekzemple, post 15 monatoj de la dato de subskribi preliminar kontrakto).
Se la antaŭa kontrakto ne specifas la terminon fini la ĉefan kontrakton, necesos fini dum la jaro de la dato subskribi la preparan kontrakton.
Se la ĉefa kontrakto ne estas finita en la periodo specifita en la prepara kontrakto, kaj neniu el la partioj sendas proponon konkludi la ĉefan kontrakton, la prepara interkonsento perdas sian forton, kaj la partioj estas esceptitaj de la plenumado de devoj provizitaj ĝi.
Riskoj ĉe la konkludo de la prepara kontrakto
Unue, la temo de prepara kontrakto de vendo ne estas aĉeti apartamenton, sed nur la intencon de la partioj estonte konkludi la ĉefan kontrakton. Tial, prepara interkonsento ne povas esti garantio pri loĝado, eĉ se ĝi jam estis pagita de la aĉetanto.
Due, la tribunalo ne povas rekoni la proprieton de apartamento, ĉar la kontrakto ne enhavas la devojn de la vendisto por transdoni la loĝejon al la aĉetanto. Se la aĉetanto vokas al la kortumo kun pretendo pri la konkludo de la ĉefa kontrakto de vendo, la verŝajneco de registrado de kontraŭrego estas bonega. La temo de tia aserto devus esti la rekono de la prepara kontrakto por la vendo de la apartamento per nevalida aŭ ne-ŝanĝita.
Trie, estas risko de duobla vendado de nemoveblaĵoj. Ĉe la konkludo de la prepara kontrakto, la aĉetanto ne ŝprucas la rajton de proprieto, la kontrakto ne estas submetata al ŝtata registriĝo. Bedaŭrinde ĉi tiu cirkonstanco kontribuas al la fakto, ke la senskrupula ellaboranto povas konkludi la saman kontrakton kun alia aĉetanto.
Kvara, en la kazo de proceso, la aĉetanto povas apliki nur al la reveno de investitaj financoj kun la pago de puno laŭ la kvanto de la refinanca indico de la Banko de Rusujo. Se la ellaboranto estas agnoskita de bankrota, estas eblo, ke la aĉetanto povas esti senigita de ĉi tiu ebleco.
Atentu la fakton, ke en la prepara kontrakto por la vendo de la loĝejo devas esti indikita, ke la loĝejo ne estas arestita, ne estas metita, libera de iuj ŝarĝoj kaj restriktoj
Ĉu eblas fini la interkonsenton?
La reguloj de finaĵo de la interkonsento estas establitaj de la normoj de la Civila Kodo de la Rusa Federacio. La kontrakto povas esti finita:
- Se la ĉefa kontrakto ne estas finita pri la tempo, kiam la partioj konsentis, neniu el la partioj sendis proponon konkludi vendan kontrakton;
- Se la aĉetanto ne havas tempon por kolekti la necesan kvanton por elaĉeto de nemoveblaĵoj, kaj samtempe ne ekzistas interkonsento inter la partioj por etendi la terminon de la prepara kontrakto aŭ la nova interkonsento ne estas finita;
- per reciproka interkonsento de la partioj;
- Se, post la fino de la kontrakto, ili malkovris substancajn mankojn en la venditaj nemoveblaĵoj.
Se la konkludo de la prepara kontrakto estis akompanata de granda antaŭpago de la aĉetanto, tiam en la kazo de finaĵo de la kontrakto de vendo de nemoveblaĵoj, la vendisto devas redoni la kvanton pagitan al li.
Se la vendisto rifuzas redoni deponejon, la viktimo rajtas sendi la pretendon al la kortumo ĉe la loko de registriĝo de la respondinto. Konsideru: Eĉ se la ricevo de mono-transdono ne estis eldonita, eblas registri aserton pri la kontraŭleĝa riĉiĝo de la vendisto. La konfirmo estos ekstrakto de la banka institucio aŭ skriba atesto de atestantoj.
En kompilado de sciigo pri finaĵo de la transakcio, necesas konsideri, ke la normoj de civila leĝo de la Rusa Federacio ne reguligas la unuigitan formon de la dokumento, tial ne eblas pagi la fokuson sur la formo, Sed la enhavo de ĉi tiu dokumento.
La sciigo devas enhavi:
- Plena nomo kaj dato de dokumentado;
- la dispozicioj de la finita antaŭa kontrakto de vendo;
- Priskribo de malobservo de la kontrakto (se ili okazis);
- Requitas de la kandidato kaj la akuzito;
- Subskribo.
Estas tre grave kiam oni sendas sciigon por registri la tempon sendi dokumenton, ĉar ĝi estas ĉi tiu dato, kiu estos la ĉefa por determini la templimojn en la kazo de apelacio al pli alta kortumo.
En interkonsento pri la fino de la prepara interkonsento por la vendo kaj aĉeto de nemoveblaĵoj, necesas meti la identigan numeron, la daton de ĝia dezajno, same kiel la urbo, en kiu la nemoveblaĵo situas. Poste, notoj estas preskribitaj, en kiuj la listo de kialoj, kiuj servas kiel la fino de la rilato inter la partioj al la transakcio, estas detale difinitaj.
La procedo por finaĵo de la prepara kontrakto
- Zorge studu la dispoziciojn de la kontrakto, kontrolu ĉiujn ĝiajn provizaĵojn, kaj ankaŭ la terminojn de finaĵo de la transakcio. Kontrolu ĉu la kontrakto estas farita ĝuste, ĉu la partioj estas ĝuste indikitaj, ĉar la malĝuste plenumita dokumento aŭtomate linioj laŭleĝaj fortoj.
- Estas necese certigi, ke ĉiuj dispozicioj de la prepara kontrakto estis ekzekutitaj. Se ne - ĉi tio estas bona kialo por fini la preparan kontrakton de vendo.
- La iniciatinto de la fino de la kontrakto preliminar sendas skriban avizon al la dua partio. En kazo de akirado de rifuzo solvi la problemon, la iniciatinto rajtas kandidatiĝi al tribunalo.
- Se la partoprenantoj de la transakcio venis al reciproka kompreno, la forigo de kontraktaj devoj estas efektivigita per la subskribo de la "inversa kontrakto". En ĉi tiu kazo, la partioj de la transakcio ŝanĝiĝas en lokoj, te la antaŭa aĉetanto estas dotita per la statuso de la vendisto, kaj la vendisto estas la aĉetanto.