Cualquier agente de bienes raíces sabe bien que algunos apartamentos son muy difíciles de vender. Entre las transacciones más problemáticas, la compra y venta de viviendas, una de las cuales propietarios es un niño. Considere qué características de las operaciones con dichos bienes raíces
Cualquier agente de bienes raíces sabe bien que algunos apartamentos son muy difíciles de vender. Entre las transacciones más problemáticas, la compra y venta de viviendas, una de las cuales propietarios es un niño. Considere qué características de las operaciones con dichos bienes raíces
Si el niño no es el propietario del apartamento, pero solo se registra en él, no es necesario obtener permiso de la tutela. Pero si se establece que un menor en realidad fue privado de atención de los padres, ya sea cuando se trata de sus derechos, el contrato de venta puede ser desafiado durante 3 años
Derechos de los niños
El consentimiento de los organismos de tutela y tutela es necesaria en las transacciones que conducen a una disminución en la proporción de bienes raíces, el único propietario o propietario de la parte de la cual es menor. Éstas incluyen:- compra y venta;
- Donación;
- propiedad secundaria;
- Entrega o alquiler, uso gratuito;
- intercambio;
- rechazo de la compra preferencial de una acción;
- División de propiedades;
- rechazo de herencia;
- Aislamiento de la proporción de la propiedad de un menor.
Según la legislación rusa, llega la edad de 18 años. Los aduladores utilizan sus derechos en su totalidad, es completamente independiente al concluir cualquier transacción (por supuesto, esto no se aplica a aquellas personas cuya capacidad legal es limitada debido a su enfermedad mental (trastorno mental).
La "Nightmare" Realtor es menores, es decir, niños menores de 18 años. MENORES JUNIORES (menores de 14 años) tienen el derecho de administrar su propio dinero de personal, hacer pequeñas transacciones domésticas. Todas las demás acciones legalmente significativas realizan representantes legales del niño (padres, padres adoptivos, tutores, para niños menores de 14 años). Sin una visa de un representante legítimo de la transacción, cometido por el niño, desde un punto legal sin vista.
Los menores mayores (de 14 a 18 años) disfrutan de una libertad mucho mayor: pueden deshacerse de forma independiente de los ingresos personales (por ejemplo, becas, tarifas), hacer depósitos bancarios y usarlos a su propia discreción, así como para llevar a cabo las autoridades de la Trabajo de ciencia, literatura o arte, invenciones o de otro modo protegido por la ley de su actividad intelectual. Además, los menores a la edad de 14 años y mayores tienen derecho a iniciar sesión en los documentos, entrando en un acuerdo (sin embargo, se debe obtener el consentimiento por escrito de los padres o fideicomisarios para este último).
Existen excepciones: los menores pueden cumplir sus derechos en su totalidad hasta en 18 años, si las autoridades de tutela (en algunos casos, la Corte) han decidido su emancipación (el reconocimiento es plenamente capaz de lograr la mayoría). Esto puede suceder si un niño a la edad de 16 años y mayores trabaja bajo un contrato de trabajo, o con el consentimiento de los padres (fideicomisarios) comprometidos en el espíritu empresarial, o se casó. La decisión es tomada por las autoridades de la tutela. Sin embargo, existe una condición sustancial: tanto los padres (o representantes legales) deben acordar, de lo contrario, reconocer al niño emancipado en la corte.
Si las autoridades de tutela han adoptado una decisión positiva sobre la emancipación, el menor recibe plena capacidad, es decir, el derecho a realizar de forma independiente cualquier transacción (y, en consecuencia, responder a sus propias obligaciones). En este caso, no se requerirá el permiso para concluir una transacción de bienes raíces, y los padres no podrán influir en cómo el niño administrará la propiedad que le pertenezca.
Para obtener un consentimiento para la Comisión con vivienda, es necesaria la presencia personal del Padre y la Madre en el Departamento de Guardianes. Incluso si el matrimonio se termina o uno de los padres está registrado en otra dirección, ambos deben escribir una declaración
Preparando documentos
- la declaración de los padres a las autoridades de tutela y tutela con una solicitud para aceptar la transacción (si no hay padres, es necesario presentar un documento que confirme esto, como el certificado de defunción, la decisión del Tribunal sobre la privación de los derechos de los padres o Reconociendo a los padres a la misblainamente ausente);
- una solicitud para dar su consentimiento para concluir una transacción de un menor que participa en ella de 14 años y mayores;
- los recibos de todos los propietarios de adultos que participan en la transacción, que acuerdan participar en el niño en operaciones inmobiliarias;
- Certificado (certificado) en el nacimiento de un niño (niños) o pasaporte (aquellos que ya han tenido 14 años);
- documentos que confirman la propiedad de todas las instalaciones residenciales que participan en la transacción (certificado de propiedad de la vivienda, el contrato de intercambio, compra y venta, certificado de herencia por ley);
- Certificados BTI sobre el costo de las instalaciones residenciales que participan en la transacción (certificado separado para cada objeto);
- Plan de explicación y piso (si compra una casa, - plan catastral) de todos los objetos;
- declaraciones genuinas de los libros de la casa en todos los locales residenciales involucrados en la transacción;
- declaraciones sobre el estado de las cuentas financieras y personales para todos los locales residenciales involucrados en la transacción;
- Certificados de ERC sobre la ausencia de deuda en los pagos de servicios públicos a todas las instalaciones residenciales que participan en la transacción (la presencia de estas referencias no es necesaria, pero en caso de que sea mejor para abastecerse, para obtener dichos documentos no es demasiado problemático) .
Si un menor es el propietario, pero se registra en otra dirección, es necesario proporcionar un extracto del libro de la casa en el lugar de su registro, así como los documentos que confirman que la transacción realizada con el apartamento es beneficiosa para el niño. Uno de los documentos más importantes es una declaración de los padres, que se transmite directamente a las autoridades de custodia y tutela. Lo anterior es un ejemplo de tal aplicación. Considere: Aplicar a las autoridades de tutela y tutela solo en presencia de un conjunto completo de libros originales. Es muy importante no perderse los plazos: la solicitud (así como otros documentos gerenciales) es válida por 1 mes. Al mismo tiempo, las firmas se ponen en presencia de representantes de los organismos de tutela y tutela. Aishche es un punto importante: teóricamente, la fecha límite para la presentación de documentos puede extenderse, pero las causas de retraso deben ser respetuosas. KTAKOV no incluye la expiración de los plazos de la acción presentada a la consideración de los documentos o el momento del depósito del apartamento, así como los acuerdos orales o escritos entre las partes.
La lista de documentos no está sujeta a expansión, pero en algunos casos los especialistas de los organismos de tutela pueden reducirlo. Según los agentes de bienes raíces, el término de concluir una transacción de compra y venta con un apartamento, que tiene un propietario menor o un copropietario, aumenta aproximadamente 2 semanas (esta vez es necesaria las autoridades de tutela para verificar los documentos presentados).
Los propietarios del apartamento en los que se registran los niños, deben estar presentes al final de la transacción en el notario, no pueden enviar un representante legal
Aritmética de vivienda
Al decidir acordar un acuerdo de bienes raíces o una basura, los empleados de los organismos de tutela y tutela están guiados por la regla "es posible, es imposible". Esto significa que los parámetros de la nueva vivienda del juvenil no deben ser peores que la anterior. Sin embargo, debe saber que dos opciones para la interpretación de esta regla son posibles: estrictamente aritmética (más de los medidores significa mejor) y de alta calidad (la evaluación se realiza teniendo en cuenta todos los factores en el agregado: no solo área, sino También de la ubicación, la disponibilidad de comunicaciones básicas, una sala separada para un niño, el grado de desarrollo de infraestructura).Casos extremos, los especialistas de los organismos de tutela utilizan un método aritmético, basado en el hecho de que, como resultado de la transacción, el valor de la propiedad del niño no debe disminuir. Esto significa que un menor será en la propiedad de otro apartamento o una participación en el apartamento, un equivalente al que ha estado en su vivienda vendida.
Cuando se utiliza una versión cualitativa de la evaluación de la transacción, se consideran mucho más parámetros que el área de la sala, el depósito del propietario uniforme. Por lo tanto, si los padres quieren cambiar el apartamento de la ciudad en una amplia casa en el pueblo, tendrán que convencer a las autoridades de la tutela que los niños se garantizarán por el mismo nivel de confort que estaba en la ciudad.
Considere varios ejemplos de aritmética de vivienda.
Apartamento de dos habitaciones cambia a una sola habitación. La situación es compleja: claramente no es posible hacer un intercambio igual, incluso si el número de metros cuadrados por su hijo-co-búho será más en un apartamento de una habitación que en viviendas antiguas. La decisión es: el menor se convierte en el único propietario del nuevo apartamento (en el contrato de venta, el niño se incluirá como el único comprador). Alternativa: El niño recibe una compensación en forma de participación en otra vivienda (por ejemplo, en el abuelo y la abuela) o en forma de depósito en efectivo en la cantidad de la participación de un menor en el apartamento vendido. La contribución al Banco debe abrirse en nombre del niño, pero él podrá usarlo, solo alcanzando los 18 años.
Cambiamos la ciudad polvorienta al pueblo. Desde el apartamento en el que cada uno de los niños no tiene una habitación separada, la familia se muda a una casa de campo. La escuela más cercana se encuentra en el asentamiento vecino. Es probable que las autoridades de tutela y tutela tengan un acuerdo para hacer una transacción. La razón es la lejanía de la escuela o el posible deterioro en la calidad de la educación. Sin embargo, hay una manera de salir de esta situación: evaluar la calidad de la educación ayudará, por ejemplo, los datos estadísticos sobre el número de medallistas y graduados de las escuelas recibidas de las universidades, así como el número de maestros: laureados de varias primas En el equipo pedagógico de la institución educativa. Si planea enseñar a un niño en casa, considere: Los empleados de los organismos de tutela con gran renuencia están de acuerdo con esto, creyendo con razón que el niño debe socializar en el equipo (si el aprendizaje en casa no se debe a las prostitutas médicas).
Intercambio casi igual . Este caso se supone que los derechos menores no son violados. Sin embargo, incluso con una oración igual, el apartamento puede tener una planificación completamente a diferencia, y con el mismo área total, varios espacios vivos y un diseño diferente. La única solución correcta es tomar la mejor habitación al niño.
Compre alojamiento en un préstamo hipotecario (apartamento sobre fianza). Para encontrar una salida a sabiendas, la situación no ganadora, debe acordar el depósito del apartamento en el que se registra el niño, con las autoridades de tutela y tutela. Además, cuando diseñe un contrato, el notario enviará una solicitud, ya sea que se haya acordado el depósito. Además, se puede solicitar información adicional sobre el contrato, lo que permitirá a los especialistas que las autoridades de la tutela evalúen plenamente la situación (ya sea que se pagará el préstamo, si el niño permanecerá sin techo sobre su cabeza) y acelerará la decisión.
Compradores y vendedores
Los agentes de bienes raíces experimentados aconsejan a los compradores a averiguar quién es un representante legal de un menor y que da su consentimiento a la transacción. La mejor opción es un niño que vive con sus padres, una familia próspera. En este caso, no hay razón para buscar representantes legales.
Pero quizás tendrá que enfrentar la situación cuando el padre y / o la madre del niño del propietario carecen de derechos de los padres, condenados por el encarcelamiento, sufren un trastorno mental, su ubicación es desconocida o murieron. En el caso de los intereses y las autoridades de tutela del niño.
Se debe pensar en el APRIT sobre cómo convencer al comprador a esperar hasta que se coordine la transacción con la tutela. Debe recordarse que la honestidad es la mejor política. El comprador debe advertir de inmediato que el momento de la operación con bienes raíces aumentará ligeramente. Debe recopilar documentos con anticipación: esto ayudará a reducir el tiempo de preparación para la transacción. Extraward: Recuerde que las autoridades de tutela se siguen solo para el cumplimiento de los derechos de los niños, pero no verifique la pureza legal de la transacción y la corrección del diseño de los documentos.