Comprar un apartamento en el mercado inmobiliario secundario. Guía de las etapas de tal transacción, lo que permite evitar las trampas.
Si decides comprar un apartamento, debe elegir el dinero en la construcción de una nueva o la compra de viviendas en el mercado secundario. Mayores casos de engaño de los accionistas alientan a muchos compradores potenciales a elegir la segunda opción. Para ellos, ofrecemos una guía de las etapas de tal transacción, lo que permite evitar las piedras submarinas.
Por lo tanto, se toma la decisión, está comprando un apartamento, no en un edificio nuevo, sino en el mercado secundario, ya maldecido y equipado. Además, sin duda, no tiene que esperar para el final de la construcción y adivine si la casa se elevará a tiempo. Además, al comprar un apartamento en la casa en construcción, debe hacer unos 6 meses para esperar el registro estatal de la propiedad. Sin embargo, se necesita alguien que está buscando viviendas secundarias para ser muy atento. Este segmento del mercado es un mayor riesgo. Aquí hay un fraude más sofisticado, que en la primaria, y el tiempo de devolución del apartamento es de 3 años desde el momento de detectar la ilegalidad de la transacción. Cualquiera de los anteriores propietarios de viviendas puede protestar por la transacción durante el período especificado (y los motivos de esta masa, a veces incluso creados deliberadamente). Si hubiera violaciones de la legislación, el Tribunal regresa a las Partes en la posición original. El número de transacciones terminadas en el mercado inmobiliario no es tan pequeño: en Moscú, por ejemplo, alrededor del 3% del número total de ellos. Para no aumentar estas tristes estadísticas, debe pensar en todas sus acciones.
Elige un apartamento
¿Dónde empezar? Por supuesto, con la búsqueda de un apartamento. Si no se limita a los medios, comuníquese con la Agencia de Bienes Raíces cuyos especialistas recogerán el espacio habitable adecuado. La primera piedra subacuática te espera aquí. Las relaciones con una empresa inmobiliaria deben ser emitidas documentadas. Es muy importante en el texto del contrato para indicar todos los parámetros del apartamento que busca: Distrito, Tipo de Casa, Piso, Área, Número de habitaciones. La información más completa recibirá su agente, más fácil será encontrar la opción apropiada.Tenga en cuenta que el acuerdo con la Agencia debe determinar el tamaño de la remuneración del Reino Unido. Soy un solo consejo. Un gran cambio en el punto en que la Agencia lo seleccionará al menos tres opciones de vivienda que satisfaga sus requisitos y dentro de un período determinado. En el caso opuesto, el Realtor tendrá que regresar a usted un anticipo y pagar una penalización. Por supuesto, este estado del contrato no significa que pueda ser caprichoso y abandonar todos los apartamentos ofrecidos que cumplan con sus condiciones. Si el término se extrañó por su fallo (por ejemplo, rechazó las opciones proporcionadas por la Agencia sin explicación de las razones), recibirá el pago anticipado de la cantidad gastada por el agente de bienes raíces para buscar un apartamento.
El apartamento del comprador no paga impuestos. El vendedor pagará el impuesto sobre la renta, el 13% del costo del apartamento (con la deducción de los beneficios). Pero si el alojamiento que vendes le pertenecía más de 5 años o cuesta menos de 1 millón de rublos, se libera del pago de impuestos. Si el vendedor poseía un apartamento por menos de 5 años, tendrá que pagar impuestos con la cantidad de ingresos de la venta de bienes raíces que exceda los 1 millón de rublos.
Incluso va a comprar un apartamento a través de la agencia, comenzar con el estudio del mercado. Una persona que tiene dicha información no es fácil de círculos alrededor del dedo, después de todo, tiene una idea de los precios en el mercado de la vivienda, y por lo tanto está listo para hablar con el agente de bienes raíces en el mismo idioma.
Si decide actuar de forma independiente, sin recurrir a la ayuda de la agencia inmobiliaria, la investigación de mercado es simplemente necesaria, así es como encontrará las opciones que se están configurando. En la siguiente etapa, será necesario llamar a los propietarios de los intereses interesados, requerirá tiempo y fuerza.
Tan pronto como seleccione algunas opciones adecuadas para los apartamentos (o los encontrará usted mismo), debe familiarizarse con ellos. No comprenda el tiempo a la inspección y tenga en cuenta que la mayoría de las veces debe tener en cuenta con el horario del día del vendedor potencial.
Después de examinar el apartamento, no olvide preguntar quién es exactamente su dueño y quién está registrado en esta vivienda. Aquí y espera la siguiente piedra submarina, en el caso de la compra de un apartamento no es el propietario, sino a su administrador. La compra por proxy es extremadamente arriesgada. El problema es que el vendedor puede no ser irreal, desafortunadamente, es casi imposible verificar la autenticidad del poder de las actitudes. Lo mismo sucede que el apartamento en sí se alquila durante mucho tiempo y está privatizado ilegalmente. Para averiguar quién es el verdadero propietario de la vivienda, comunicándose con la sucursal local del Servicio de Registro Federal para la Federación de Rusia.
Chateando con los propietarios del apartamento, averigüe cuando la casa haya revisado y si el edificio no vale la pena una demolición o reconstrucción. Puede verificar esta información en la Dirección Unificada del Cliente. Pero lo más importante es preguntar si los dueños de reurbanización lo hicieron. Este término designa cualquier cambio que se debe reflejar en el plan BTI. La reurbanización no coordinada es otra piedra subacuática. El procedimiento de acuerdo de reurbanización requiere mucho tiempo y requiere costos de efectivo considerables, y la legalización de la reorganización ya hecha requiere aún más fuerzas, herramientas y tiempo. Por lo tanto, escuche nuestros consejos: protegerse, asegúrese de preguntar a los propietarios un plan de un apartamento emitido a la Oficina de Inventario Técnico. El documento debe obtenerse no antes de 3 meses antes de inspeccionar (y quizás comprar) un apartamento. Haga un plan con un estado de vivienda real, preste atención a la ubicación de las paredes, la presencia de equipos adicionales. Si es difícil para ti, pide ayuda de amigos.
Recuerde: la reurbanización inconsistente amenaza que no solo con una multa. Según los enlaces altos (Organización responsable de la coordinación de la reurbanización), puede estar obligado a traer un apartamento al estado original (si la reurbanización se hiciera con una violación de la ley, por ejemplo, la cocina fue transferida a una de Las salas de estar o demolieron la pared del rodamiento).
PRETECH?
El siguiente paso que tiene que hacer es acordar el valor del apartamento atraído. Esté preparado para el hecho de que el vendedor llamará al precio distinguido de la cantidad que se especificó en el anuncio. Viajes: esto no es codicia, sino de sentido común.
Es posible solicitar una reducción en el costo por varias razones: una ubicación incómoda del apartamento (no es una buena área, lejanía del metro, falta de tiendas, kindergarten, escuelas, clínicas It.D.), la necesidad de urgente Reparaciones, reurbanización inconsistente. Pero es importante saber que un precio demasiado bajo es un cierto peligro. Primero, sucede que el apartamento barato se refiere a la categoría de controversial, esto significa que existe una disputa judicial (por ejemplo, con los vecinos que causaron daños a la reparación). En segundo lugar, el vendedor impuro en su mano puede ir a la corte y obtener una oportunidad muy real para demandar su vivienda, si demuestra que concluyo que la transacción firmemente desventajosa bajo la presión de las circunstancias de la vida complejas (así como la depresión, la intoxicación, las amenazas), En ese momento, como lo especificó en el contrato, el costo es significativamente menor que el que realmente se paga. Recuerde: no permanecer y sin dinero, y sin la vivienda, ponga en el contrato exactamente la cantidad que le da por el apartamento, sin importar cómo persuadirlo a especificar menos. En tercer lugar, puede encontrar que compre alojamiento "bajo el estorbo". Por ejemplo, el predecesor de su vendedor por alguna razón "Olvidé", escriba fuera del apartamento de un familiar que sirve un castigo en prisión, o cuando la privatización de la vivienda no incluyó niños pequeños, o se escondió que el ex cónyuge (cónyuge) dice ser parte de la zona. En cuarto lugar, si un apartamento comprado fue comprado una vez de un representante de un "grupo de riesgos": una persona anciana solitaria, una persona discapacitada, ya sea el propietario, en la familia de los cuales hay personas registradas en un dispensario psiconeurológico o narcológico. Por supuesto, con este desarrollo de eventos, será reconocido como un adquirente concienzudo y, por lo tanto, la ley debe estar de su lado. Pero está esperando un tribunal con él e inevitables grandes gastos, tiempo perdido, experiencias desagradables ... sin embargo, usted lo decida, así que aprecie su futuro gasto.
En la etapa de negociación, también es necesario discutir el tamaño del depósito (la cantidad que le da al vendedor para confirmar que sus intenciones suele ser de unos 30 mil rublos) y el avance. Avance es un pago preliminar; Su parte de las partes dicen en cada situación específica, pero, por regla general, es al menos el 10% del costo principal del apartamento y se paga en caso de que el comprador y el vendedor acuerden dividir la cantidad total en dos partes. Esto es conveniente si el vendedor toma tiempo para tomar las cosas desde el apartamento o resolver algunos trámites legales asociados con la vivienda. Para no perder al comprador, el vendedor puede ofrecerle que concluya un contrato preliminar de venta (de hecho, este es un acuerdo sobre las intenciones) y haga un anticipo. Si, por alguna razón, la transacción no se llevará a cabo, el pago anticipado debe devolverle en su totalidad. En cuanto al depósito, todo depende de qué razones se terminó el contrato. Bueno, si se negó a comprar un apartamento, entonces el depósito permanecerá con el vendedor.
A menudo, los agentes de bienes raíces en el precio de compra del apartamento incluyen sus comisiones, y el costo de ejecución de la transacción, sin informar al comprador. Por lo tanto, en el contrato, designe la cantidad de remuneración (mejor - cantidad fija), así como especificar el comprador o el vendedor, conlleva los costos de diseñar la transacción.
Hacer y depositar, y avanzar debe emitirse por escrito. Al transferir ambos, y asegúrese de hacer un recibo para recibir dinero que el vendedor de apartamentos debe firmar. Está escrito en forma arbitraria, pero en este documento debe especificarse:
- Quien transmite dinero (pasaporte del comprador);
- Quien recibe dinero (pasaporte del vendedor);
- Sobre qué base se transmite dinero, generalmente escriben en el recibo: "... como un pago anticipado para el apartamento";
- La dirección exacta de su vivienda futura, para la cual usted otorga un depósito o avance, hasta la indicación del piso;
- Las principales características del apartamento (número de habitaciones, diseño, metrah);
- La cantidad reportada por el comprador y su propósito es un anticipo o depósito;
- Fecha de pago.
¡Confiar pero verificar!
Las principales dificultades lo esperan en la etapa de verificar la pureza legal de la transacción futura. En primer lugar, tienes que revisar la historia del apartamento. Si decide no usar los servicios de la agente de bienes raíces, entonces su tarea es complicada. Desde el vendedor, recibirá los siguientes documentos que lo ayudarán a encontrar el estado real de los asuntos:- Pasaporte u otro documento de identidad;
- Ampliación de documentos para un apartamento (emitido por el Certificado de Propiedad de la Cámara de Registro, un acuerdo de intercambio o donación, contrato de venta con el propietario anterior, el Certificado de Herencia y otros documentos, dependiendo de lo que se fundó la propiedad de la propiedad del vendedor), que han pasado un registro de estado obligatorio. En los documentos de finalización, siempre hay el nombre del propietario de la vivienda;
- Ayuda sobre el costo estimado de la vivienda (en los precios de inventario) y un pasaporte técnico para un apartamento (estos documentos emitidos a la Oficina de Inventario Técnico confirmarán que compra el apartamento para la plaza y los diseños que se especifican en el contrato);
- certificados del ERC y la inspección de impuestos sobre la falta de deuda en los pagos de servicios públicos y los impuestos inmobiliarios (o una copia de la cuenta personal o un certificado de la administración de la casa);
- Permiso de los organismos de tutela y tutela para la Comisión de Venta de Venta (si afecta a los intereses registrados en el apartamento de menores) ;
- un extracto del libro de la casa prescrito (registrado) en el apartamento de personas;
- El consentimiento notariado del cónyuge o cónyuge, familiares del vendedor de viviendas para la Comisión de Venta y Venta (si los cónyuges o los familiares son copropietarios).
Por supuesto, incluso esta lista bastante larga de documentos no es suficiente para completar la verificación de transacciones. Puede alistar el consentimiento del vendedor y tomar el poder del abogado y las copias de los documentos que señalan derecho para un apartamento, obtenga un extracto extendido del libro de la casa. Ella te ayudará a asegurarse de que conoce a todas las personas registradas en este apartamento. Esto significa que después de la conclusión de la transacción, no estará esperando una sorpresa frente a los solicitantes de espacio vital entre los familiares del antiguo propietario del apartamento. Para obtener garantías adicionales, incluir el punto de compra y venta en el deber del vendedor de lanzar una localización residencial después de la conclusión del contrato. Claramente, especifique en el texto que después de la expiración del vendedor distribuido para moverse, obtiene el derecho completo para incrustar sus cerraduras y ya no le permite al antiguo propietario en el apartamento, ahora perteneciente a usted.
Pero los escollos ocultos siguen siendo mucho. Por ejemplo, el propietario, un soplador, declara la Autoridad de Registro del Estado que perdió el contrato de venta anterior y solicita confirmar su derecho a la vivienda. Dado que estos contratos no existen de acuerdo con la ley de duplicados, se emite un extracto de un solo registro estatal de derechos a bienes inmuebles y transacciones con ella. Con el tiempo, el propietario inmundo del apartamento puede recibir varios documentos de este tipo (bajo el mismo pretexto de su pérdida), concluya nuevamente algunos contratos de ventas, asegurándolos en diferentes oficinas notariales, recolectan dinero y escape. Por lo tanto, es mejor que el vendedor, como evidencia de su derecho a la vivienda, le muestre su propio contrato para la venta de apartamentos con el anterior propietario. Sin embargo, tendrá una razón para alertar si, en su lugar, demostrará la referencia del Registro mencionado.
Debe comprobar el vendedor del apartamento: debe asegurarse de que sea completamente capaz (es decir, no está registrado en el médico de medicamentos, ni en el dispensario psiconeurológico), de lo contrario, la transacción puede ser reconocida ilegal. Mire sus documentos, si es posible, deposite sus fotos en el pasaporte y en la cuenta en el mostrador de pasaportes, pregúntele a los vecinos ... Asegúrese de descubrir cuántos propietarios en el apartamento, todos deben estar de acuerdo en vender su propiedad . Duda la transacción o ingrese el contrato de seguro de título. Garantiza el reembolso de las pérdidas financieras en caso de privación de los derechos de propiedad, si el Tribunal reconoce una de las transacciones con ella inválida. Las tasas representan 0.3-2.5% de la suma asegurada.
Si compra un apartamento a través de la agencia inmobiliaria, los agentes de bienes raíces tomarán parte de los problemas. Descubrirán todo lo que puede prevenir la conclusión de la transacción o complicar su vida después del registro del contrato de venta. Sin embargo, existe una pregunta muy importante: ¿será el agente inmobiliario responsable de la pureza legal de la transacción? No puedes dar una respuesta inequívoca. Cualquier contrato para ser terminado en la corte, ya que está completamente garantizado que el acuerdo se concluirá y todo pasará sin problemas, nadie a los bienes raíces, incluso muy experimentado. Por lo tanto, NOTA: La Agencia es responsable de los errores realizados por sus empleados directamente al realizar un contrato de venta, así como para violar sus obligaciones. El Realtor no puede responder por el vendedor, pero no arriesgar su reputación de negocios, la Agencia, por supuesto, está tratando de revisar a cada cliente y al apartamento que se ofrece.
¿El trato es más valioso entonces dinero?
Para concluir un acuerdo de venta, el comprador necesita solo un pasaporte. Si compra un apartamento no está solo, pero en la propiedad de colaboración, necesitará el consentimiento por escrito de todos los futuros propietarios para realizar una transacción.
El proyecto de tratado es deseable prepararse de antemano, tendrá tiempo para aclarar sus disposiciones y acordará los problemas controvertidos. La preparación del contrato requiere ciertas habilidades, por lo que es mejor confiarlo a los profesionales. El contrato se emite en tres copias en una escritura simple, y todas sus hojas están definitivamente cosidas. Confirmar las firmas de las partes. Es mejor concluir un contrato en presencia de un notario: aunque en el Código Civil de la Federación de Rusia, la notarización del contrato de venta no es obligatoria, esta simple formalidad legal dará garantías adicionales de la seguridad de su transacción.
Una compra residencial debe indicar necesariamente:
- fecha y lugar de su conclusión;
- contrato de sujeto para la venta;
- Dirección precisa y características del apartamento (número de habitaciones, un miembro); el costo del apartamento;
- El tamaño del depósito y avance (si era);
- El período durante el cual el vendedor se compromete a liberar el espacio vital;
- Que paga los costos asociados con el diseño del contrato para la venta y alquiler de un banco seguro;
- Detalles de pasaporte y firmas de las partes. (El contrato debe firmar a todos los dueños de adultos del apartamento. Signos de niños de 14 años y mayores que aún no han alcanzado la mayoría de edad, están certificados por firmas de sus padres).
Seguro o "diplomático"?
Ahora recurrimos a la etapa más importante de la transacción monetaria de dinero. Esto suele suceder después de que se firme el contrato y el comprador recibió las llaves del apartamento. Entre los métodos de transferencia de dinero, el campeonato de Palm pertenece a los cálculos a través de la celda bancaria. Por lo general, las agencias de bienes raíces insisten en que sus clientes usen los servicios del depositario y transfieren el dinero de esta manera. El comprador concluye un contrato de alquiler para una célula segura en un banco y pone dinero en él. Según los términos del contrato, la clave de la célula bancaria sirve como "saltar" al dinero, por lo que después de la conclusión del contrato de venta, las partes interesadas (el vendedor y el comprador, generalmente acompañadas de agente inmobiliario) se envían a la Banco donde ocurren todos los cálculos adicionales. Humedales, garantizando la confidencialidad y la seguridad, el vendedor puede asegurarse de que el dinero esté realmente en su celda. Para hacer esto, es suficiente abrir la clave que el comprador le informa, Bank Safe. Si la transacción se descompone, la clave del vendedor no se otorga, y por lo tanto, el comprador siempre puede recoger su sangre de la caja fuerte del banco.La segunda forma de transferir dinero, transferirlos por el pago no en efectivo es el más óptimo: no es necesario verificar la autenticidad del proyecto de ley (para esta operación en el banco tendrá que pagar). Para que el vendedor reciba lo que se debe, es suficiente para completar la orden de pago correspondiente en el banco. Es más conveniente hacer esto después de firmar el contrato y en presencia del vendedor: y estará seguro de que se realizó el acuerdo, y el vendedor se asegurará de que el dinero se envió a su cuenta bancaria.
Hay otra opción "no efectivo": cálculos bancarios utilizando una carta de crédito o orden de recolección. Para esto, usted reserva la cantidad igual al costo del apartamento. Consíguelo en las manos o traduzca a su cuenta bancaria, el vendedor solo podrá cuando presenta un empleado bancario certificado por un contrato de venta no notarial.
Para defenderse en los casos en que el vendedor resultó ser injusto, y el comprador fue causado por daños materiales, la agencia inmobiliaria asegura su responsabilidad. La referencia al hecho de que el Realtor está asegurado, debe estar necesariamente incorporado a su acuerdo de compra y venta de apartamentos.
Al vender un apartamento, muchos buscan reducir el impuesto del impuesto que tienen que pagar, y no quiere promover el hecho de obtener una cantidad tan grande (de acuerdo con la ley, el Banco está obligado a informar a la Inspección de Impuestos que Más de 90 mil rublos recibidos a expensas del cliente). Por lo tanto, se le puede ofrecer que transfiera dinero en efectivo. Las desventajas de este método de transferencia de dinero son mucho más que los Pros: es necesario traer una gran cantidad de dinero y tener cuidado de transmitirlos en un lugar seguro. Además, el vendedor puede querer no solo recalcular dinero, sino que también verifique la autenticidad de la factura, y para esto necesitará un equipo especial. Dadas todas las dificultades, no recomendamos transferir dinero de esta manera. Si no hay otra opción, esté de acuerdo con el vendedor sobre la transferencia de dinero en el territorio neutral y con los testigos. En este caso, hacer un recibo en la recepción de efectivo, no se olvide de mencionar la presencia de testigos y especificar sus datos de pasaporte.
Entramos en derechos
Después de la conclusión del contrato y la transferencia de dinero, debe estar en sus manos no solo las claves del nuevo hogar, sino también a los libros de asentamientos de los pagos de servicios públicos. Es necesario hacer un acto de recibir un apartamento, donde indiquen, en qué condición recibió la vivienda (en particular, no se olvide de mencionar la presencia o ausencia de cosas de los propietarios anteriores). Lo escriben de la mano en forma libre, pero registran ambos lados (comprador y vendedor).
El contrato para la venta y la compra de bienes raíces es obligatoria registrada en la Cámara de Registro o en sus sucursales. Para el reconocimiento, la confirmación y el certificado de estado de un nuevo propietario de viviendas deben pagar alrededor de 500 rublos. Documentos que confirman la información que compró un apartamento en un solo registro estatal de derechos de propiedad inmueble y transacciones con él estará listo durante aproximadamente 1 mes (el registro acelerado le costará más de lo normal, pero tomará solo unos 5 días hábiles). ATO momento se convertirá en un propietario completo del apartamento.