Establecimiento de los propietarios de los propietarios de viviendas: pros y desventajas de HOA, derechos y obligaciones, posibles dificultades en la Junta, etapas de educación
Cuando los inquilinos de nuevos edificios o casas, construidos durante mucho tiempo, decidieron la formación de HOA, deberían imaginar todos los pros y los contras de tal asociación. Sobre esto, así como la forma en que se crea la asociación, vamos a decir.
Según el nuevo Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los inquilinos que son propietarios de sus apartamentos pueden describirse para administrar la propiedad que les pertenezca. Una de las especies de tal estructura es una asociación del propietario de la vivienda (HOA). Esta es una organización sin fines de lucro formada por los propietarios de locales (residenciales y no residenciales) para la gestión conjunta de un edificio de apartamentos y resolución de problemas de propiedad, uso y eliminación de bienes comunes.
¿Por qué las ventajas de gestionar las fuerzas de la casa de la asociación? Aquí hay sólo algunos de ellos. Primero, la HOA puede elegir una empresa de servicio. Por lo tanto, si la calidad de los servicios prestados no cumple con los requisitos de los inquilinos (por ejemplo, es inexpresivo o mal eliminado por el territorio), le permite terminar el contrato y concluirlo con otra organización o individuos. En segundo lugar, la HOA planifica de forma independiente el trabajo de reparación en su hogar, define su secuencia. El APACE es el plan de estas obras y la estimación de los gastos para el año se aprueba en la Junta General de Miembros de la HOA, no es necesario pedirle a la Administración de la Ciudad que asigne dinero y luego espere la llegada de los Reparadores.
La práctica legislativa del distrito se une a menudo por los conceptos de "propietarios de asociaciones de vivienda" y "condominio". Sin embargo, el condominio es el propio bienes raíces (incluida la parcela de la tierra en los límites establecidos ubicados en él un edificio residencial y otros objetos de bienes raíces), y la asociación de propietarios de viviendas es la Oficina de Administración de esta propiedad. El condominio puede existir sin ninguna HOA, sino para la gestión de ellos (equipos de patios de recreo y las áreas receptoras de recreación, reparación, eliminando las instalaciones en alquiler).
Hay otro término adyacente: cooperativa de vivienda (HSK). La diferencia entre el ECC y la HOA es que la HST se crea para el período de construcción de la casa, y después de la construcción, organiza HOA. Cabe señalar que las cooperativas de vivienda y construcción existentes deben transformarse en HOA a lo largo del tiempo.
¿Por qué unir?
¿Cuál es la asociación? Con el fin de proporcionar condiciones de vida favorables y seguras de los ciudadanos, para organizar el mantenimiento de la casa y realizar el derecho de cada propietario de las instalaciones residenciales para administrar su propiedad.Los medios TCG se forman a partir de las siguientes fuentes:
Pagos obligatorios, introducción y otras contribuciones de los miembros de la asociación;
Subsidios presupuestarios para garantizar la operación y reparación de la casa, compensación por las autoridades de la ciudad de pago de ciertos tipos de servicios públicos para categorías preferenciales de residentes (para recibir subsidios, Moscú TSZH debe estar registrado en el Registro Unificado de Administración de Edificios de Apartamentos - Era, que se realiza desde octubre de 2007);
Los ingresos de las actividades económicas (emprendedoras) de la asociación dirigidas a llevar a cabo tareas y el cumplimiento de los deberes de la HOA.
El Código de Vivienda de la Federación de Rusia no prohíbe a Hoa recibir ingresos necesarios para lograr objetivos legales. Para esto, la asociación puede ejercer actividades económicas. Es cierto, se debe tener en cuenta que la lista de sus especies para HOA generalmente se limita al servicio, la operación y la reparación de bienes raíces en un edificio de apartamentos, la construcción de locales adicionales y objetos de propiedad común en una casa, así como Alquiler de una parte de la propiedad común.
Es muy importante que HOA tenga la oportunidad de usar y el territorio de otra persona. Puede emitir una parcela en cualquier etapa de las actividades de la HOA; no es necesario hacerlo cuando se crea una asociación, o en el momento de su registro. La decisión de diseñar una parcela de tierras en la propiedad total de acciones lleva compañeros: los propietarios de las instalaciones en la casa en la Junta General. Tras sus instrucciones, todos los documentos necesarios pueden preparar Presidente de la HOA. Después de eso, debe aplicarse al organismo del gobierno local, que soportará el veredicto final que determina el destino del área local. Nota: La transferencia de tal complot a la propiedad a los propietarios de las instalaciones es gratuita.
Casas en las que se forman o se forman propietarios de viviendas, en primer lugar, incluyen el programa de revisión a expensas del presupuesto de la ciudad. Para que su hogar sea renovado a tiempo, en la Junta General de Miembros de la HOA, es necesario decidir sobre la creación de un fondo de reparación de capital. El juego como propietario de locales residenciales y no residenciales también estará obligado a transferir dinero a este fondo de acuerdo con la decisión de la asamblea.
Búhos Los miembros de varios miembros de la HOA encuestados estaban preocupados de que las asociaciones tienen las siguientes ventajas:
Los propietarios de las premisas que unieron en la HOA realmente pueden influir en las políticas de la compañía de gestión. Nadie tiene el derecho de obligar a los inquilinos a recolectar dinero en la instalación en las líneas compartidas de muebles de cuero, pero es necesario decidir cuál debe equiparse la máquina de estacionamiento adicional, y los miembros de la asociación se pueden encontrar para esto;
La asociación permite elegir una empresa de explotación. En la práctica, esto significa que los propios propietarios controlan la calidad de los servicios comunales proporcionados a ellos. Dicha "revisión" se lleva a cabo, por ejemplo, a los empleados de la HOA (despachador de ingenieros), presidente o miembros de la Junta. Si se encuentra alguna violación, revise la Junta, este hecho se aclarará y puede ser la base para romper un contrato con esta empresa de gestión. Aakt, que registró la calidad inadecuada de la vivienda y los servicios comunales, es la base de la recálculo de los pagos por los servicios comunales proporcionados;
Aunque la principal revisión de los miembros de la Cámara de la HOA está obligada a hacer a su cargo, el Estado asigna el subsidio del presupuesto;
La propiedad total de HOA puede traer ganancias significativas a sus miembros. El derecho a realizar actividades empresariales proporcionadas a las asociaciones le permite ganar dinero en la entrega de locales no residenciales o incluso en las paredes del edificio (por ejemplo, bajo la colocación de paños publicitarios o equipos técnicos);
Los miembros de la HOA pueden disfrutar de sencillos (pero, alas, tan raros ahora) las alegrías de la vida, una entrada bien mantenida, su propio aparcamiento, un patio bien cuidado, un patio de recreo, en el que su hijo competirá.
También se debe decir que la disponibilidad de HOA aumenta el valor de mercado de la vivienda en la casa. Después de todo, todos quieren que las camas de flores estén limpias, las escaleras están limpias, conserjí y los intercomunicadores trabajaron (esta lista se puede reponer infinitamente).
El estado busca ayudar al sistema HOA. Por lo tanto, no hace mucho tiempo en varias regiones (en particular, en Moscú), la asociación fue liberada del impuesto a la tierra. Lo mismo se aplica a las cooperativas de vivienda, la ECC y otras cooperativas de consumo especializadas creadas para satisfacer las necesidades de los ciudadanos en la vivienda, ahora no deben pagar impuestos sobre las parcelas de tierra utilizadas por ellos para lograr los objetivos legales de acuerdo con el Código de Vivienda de la Federación de Rusia .
Los expertos creen que es más rentable administrar múltiples edificios de apartamentos. La ley no interfiere: se puede crear una HOA a partir de inquilinos de dos o más casas. Además, la HOA tiene derecho a elegir cualquier formulario de gestión doméstica: de forma independiente, a través de contratos directos con organizaciones de suministro de recursos o a través de un acuerdo con una empresa operativa de asociación invitada. La transferencia completa de la organización de gestión profesional de todas las potencias por orden de propiedad común es posible.
Ominus. Sin embargo, no todo es tan sin nubes, hay una HOA y sus inconvenientes:
A menudo, las iniciativas de los propietarios no encuentran apoyo de las autoridades locales. La hospitalización, el mecanismo de interacción entre las asociaciones y las autoridades, por lo que es necesario resolver el conjunto de temas asociados de vivienda, no está lo suficientemente consagrado en la ley. Un ejemplo típico: si alguien de los inquilinos en casa, en el que hay una HOA, no quiere pagar contribuciones y hacer pagos obligatorios de servicios públicos, para recuperar las deudas solo a través de la Corte. Mientras el Tribunal decide, puede pasar mucho tiempo, y los servicios públicos pagarán a los miembros que respetan la ley de la HOA durante este período;
Los greares realmente no quieren unirse a la HOA. Por la ley, las autoridades de la ciudad están obligadas a devolver la diferencia entre los pagos de los beneficiarios (y son menos de lo habitual, ya que esta categoría de ciudadanos usan subsidios a pagar por los servicios públicos) y los propietarios restantes de la vivienda, pero en la práctica ocurre dicha compensación. extremadamente raramente;
La tarifa por la explotación en la HOA es más alta que en una casa ordinaria. Pero es necesario comprender que la cantidad de pagos obligatorios de servicios públicos es absolutamente la misma para los miembros de la HOA, y para los residentes de aquellas casas en las que no se crean las asociaciones. Decisión Avtid sobre costos adicionales (por ejemplo, en el equipo de un garaje automatizado, forro de la entrada de azulejos de mármol, decoración del lobby, el pago de servicios del diseñador de paisajes) realiza la junta general de residentes o la Junta de HOA. . El cálculo y la acumulación para locales residenciales y utilidades pueden ser realizados por jefe de contador, contador o presidente de la asociación. Además, es necesario tener en cuenta los casos de incumplimiento de los servicios o la provisión de servicios de servicios públicos que atienden a las organizaciones (por ejemplo, después del trabajo preventivo de verano, no incluía agua caliente a tiempo);
El éxito y la eficacia de las actividades de HOA dependen en gran medida de su Presidente y Gobierno. Por lo tanto, elegir los gerentes deben encontrarse con la mente. Pero incluso esto no puede ser una garantía de que el vecino respetado del quinto piso no quiera asignar una parte del dinero público, y el vecino de combate de la segunda entrada se convertirá en un buen gerente.
Finalmente, los presidentes de la HOA a menudo se quejan de la insignificancia de los inquilinos y la falta de comprensión. Por supuesto, la membresía en HOA asume algunos costos adicionales, pero se pagan con cien veces. Por ejemplo, ¿qué madre no querría dejar ir a su hijo a caminar en un patio cerrado y seguro? Sin embargo, este problema puede resolver exactamente la HOA, requerirá algún esfuerzo y costos en efectivo.
La asociación de los propietarios de la vivienda permite a los inquilinos ganar dinero en un taller general. Para esto, la Junta General de Miembros de la HOA toma la decisión de transmitir al uso temporal de algunos objetos de esta propiedad (sótano donde se cumple la tienda, o un muro sordo de la casa en el que se coloca el escudo publicitario). También puede ampliar el área del edificio, por ejemplo, para chupar el ático y pasarlo. Ingresos adicionales que la HOA recibirá debe irse a casa.
Derechos y obligaciones
Para imaginar cómo actúa la asociación y cómo puede ayudar a los residentes comunes, es necesario estudiar sus derechos y obligaciones. Vamos a empezar con utilidades. HOA concluye los contratos con las organizaciones de suministro de recursos o produce de forma independiente los recursos necesarios para proporcionar a los consumidores servicios de calidad de la utilidad en los volúmenes requeridos. Es muy importante que los requisitos de la ley no estén rotos, y la vida, la salud y la propiedad de los residentes no haya causado daños. La asociación puede servir a los sistemas de ingeniería doméstica utilizados para proporcionar servicios públicos a los consumidores, independientemente o con la participación de otras personas.
Los cargos de cálculo y carga para los servicios públicos en la gestión de la HOA se les asigna los siguientes deberes:
De la manera prescrita, reduzca la cantidad de estos pagos (por ejemplo, si hubo interrupciones con el suministro de electricidad);
A petición del consumidor, verifique la cantidad de tarifas por servicios y a más tardar 3 días hábiles para emitir documentos que confirman la exactitud de la acumulación de pagos, teniendo en cuenta la calidad de los servicios prestados, así como establecidos por las leyes y Contratos, penalizaciones, sanciones.
Es muy importante garantizar la publicidad y la transparencia de las actividades de la Junta de la HOA. Para hacer esto, en presencia de contadores colectivos (generalic), la revista de contabilidad son los registros de su testimonio, lo que permite la solicitud del consumidor de 1 día de trabajo para brindarle un extracto de esta revista. Si hubiera un mal funcionamiento en el trabajo de los sistemas de ingeniería doméstica o las comunicaciones de ingeniería y los equipos ubicados fuera de la casa, la Junta está obligada no solo a informar a los propietarios de viviendas durante el día, sino también para dar un pronóstico probable: la provisión de servicios públicos será suspendido o limitado. Además, la asociación a solicitud de cualquier propietario debe proporcionarle la siguiente información: nombres, direcciones y números de teléfono de despacho y servicios de emergencia, el tamaño de las tarifas para los servicios públicos y las asignaciones de tarifas, el orden y la forma de pago de estos Servicios, los parámetros de su calidad, los plazos para la eliminación de accidentes y otras violaciones del procedimiento para proporcionar utilidades.
Otra responsabilidad desagradable radica en el liderazgo de la asociación, para informar a los consumidores sobre las interrupciones planificadas en la provisión de servicios públicos, y a más tardar 10 días laborables antes del inicio de esta suspensión.
Para garantizar la ejecución por los órganos de gestión de la HOA de sus deberes, se proporcionan las medidas de responsabilidad. Los motivos para la aplicación de tales medidas son la violación de la calidad y el procedimiento para proporcionar utilidades; Daños causados a la propiedad, la salud y la propiedad del consumidor, así como a las personas que viven con él, debido a la falta de proporcionar estos servicios o su calidad inadecuada. La falta de culpa de los jefes de la HOA o la organización de gestión en este caso no se tiene en cuenta. Sin embargo, están exentos de responsabilidad por empeorar la calidad de los servicios públicos, si demuestran que causó las circunstancias de la fuerza mayor. La violación de las obligaciones por parte de las contrapartes (organizaciones de servicio) o las acciones erróneas de la Junta (incluida la falta de fondos necesarios) no pertenecen a tales circunstancias. La lista de casos en los que los miembros de la Junta de HOA son responsables, consagrados en la Carta.
Pero todo esto concierne a los deberes. Los derechos AVT TSZ, en su mayor parte, se relacionan con la organización de las relaciones con los consumidores de utilidades. La asociación tiene derecho a exigir el pago de los servicios consumidos (y, en consecuencia, el pago del concurso, las multas, las sanciones en presencia de deuda). La Junta de la Asociación también puede requerir que los empleados o representantes de la HOA, el personal de servicio de emergencia para inspeccionar la condición técnica y sanitaria de los equipos intra-trimestres y el cumplimiento del trabajo de reparación necesarios se hayan admitido en las instalaciones residenciales. El momento de las visitas debe coordinarse con el consumidor (aunque esta regla no se aplica a aquellos cuando es necesario eliminar el accidente). Si se niega a permitir que los representantes de TCG y su falla se dañen (por ejemplo, llenará a los vecinos debido a la falla del sistema de suministro de agua), la asociación tiene derecho a insistir en daños completos.
Finalmente, la Junta de HOA está dotada de la autoridad para suspender o limitar el suministro de agua caliente, energía eléctrica y gas. Sin embargo, este procedimiento es bastante largo: limitar la provisión de servicios públicos o suspender su suministro solo puede ser enviado por tribunal. El propietario de la sala debe ser pre-enviar una advertencia por escrito de las medidas que se aceptarán (es mejor enviarla por correo con un aviso de recibo o transmitir de la mano a la recepción). Pero debe tenerse en cuenta los períodos previstos para la eliminación de una deuda de desahóulter. Teniendo en cuenta: apague la calefacción, la alcantarillado y el suministro de agua fría está prohibido.
Problemas
Bueno, ahora tratemos de ver los problemas de Hoa desde el interior. Los presidentes de las asociaciones se reconocen que muchas dificultades están preocupadas. Se pueden dividir en varias categorías.
El primero (y más importante) - no pago. Por ejemplo, se muestra el desarrollador y el comprador, parcialmente pagado por el apartamento, ya que se resuelve de diferentes maneras. La deuda frente a Hoa crece, el comprador vive en el apartamento, reparándolo, pero para la explotación no paga, refiriéndose al hecho de que la vivienda no le pertenece formalmente. Sí, y el inversionista no está listo para pagar los pagos en su totalidad, aunque afirma que el apartamento sigue siendo su propiedad. Legalmente, esta situación no se resuelve, y por lo tanto, en cada caso particular se permite individualmente, con mayor frecuencia en el poder judicial.
El segundo problema es una relación con el desarrollador: no cada uno de ellos está listo para eliminar las deficiencias que se encuentran en cualquier edificio nuevo. Si haces que el desarrollador lo hace falla, los inquilinos eliminan las fallas y las fallas en su propio gasto.
A veces, el desarrollador introduce futuros propietarios de engaños en relación con el tamaño del área local. Cuando los inquilinos adquieren apartamentos, muestran folletos, y en la frase: "El territorio se especifica", incluido en el contrato, nadie le presta atención. Se compró alojamiento en Ivot, el patio está equipado, las tiendas y las cajas de arena están instaladas, ¡y en el patio ya ha comenzado a cavar un nuevo pozo! .. o personas dieron dinero para un apartamento con una llamada planificación gratuita, y luego tenían Para pagar la reurbanización, que no fue, porque cuando entraron, en la nueva vivienda solo había paredes externas. (El hecho es que en nuestra legislación de vivienda no prevé el término "planificación libre del apartamento", por lo que todos los compradores de dichos viviendas deberán tener un procedimiento difícil para la reducción de la reurbanización).
El tercer problema es la falta de información sobre las actividades de la HOA. Muchos residentes no van a reuniones generales, pero todas las preguntas relacionadas con su casa de origen se resuelven exactamente allí. Por lo tanto, a menudo los resorts de HOA para la ayuda de "charlas", aquellos miembros de la Junta que pueden pasar por alto todos los apartamentos de la casa y discutir casos urgentes con los propietarios.
Problema agudo Isaway - Habitantes de indiferencia. Muchas personas están listas para dar dinero, pero no quieren participar en la mejora o al menos discutir las posibles opciones para mejorar la vida útil de la casa.
Sumerme, puede decir: HOA es una necesidad consciente. Necesitas administrar tu casa con la mente. Bestian que el propietario, nadie lo hará.
HOA no tiene derecho a cambiar los aranceles de utilidad: son establecidos por el Gobierno de la Federación de Rusia. La tarifa de tamaño AVTOT para el mantenimiento y la reparación de la casa (lo que se llamó anteriormente el mantenimiento del edificio) se determina en la junta general de miembros de la HOA. La misma asociación se obtiene de los subsidios presupuestarios de la ciudad para el mantenimiento y la reparación del stock de viviendas en edificios de apartamentos, este tipo de asignación le permite mantener una casa en condiciones adecuadas
Secuencia de etapas de la formación de los propietarios de viviendas.
1. Educación de un grupo de iniciativas de propietarios o futuros propietarios de viviendas.
2. Trabajo preparatorio (el recargo de los residentes, aclaración de las ventajas de la asociación)
3. La Junta General de Residentes, que deciden sobre la formación de HOA, elige la Junta y su Presidente, así como una forma de administrar la propiedad (por los propietarios de los propietarios de la empresa administradora o con HOA), aprobar el Carta de la HOA
4. Registro de HOA como una entidad legal. Esto requiere una declaración de registro estatal, el Protocolo de la Asamblea General con una decisión sobre la creación de una asociación de propietarios de viviendas (copia original o notariada), dos copias de la Carta de HOA, aprobadas por la Junta General de propietarios (cosidas y numerado), así como un recibo para el pago del deber estatal para el registro de una asociación (2 mil rublos)
5. Apertura de la cuenta de liquidación de la asociación en el banco.
6. Transferencia de una casa en la administración de una comisión especialmente creada, que contiene representantes de la administración de la ciudad y los miembros de la junta de la HOA (Ley de aceptación y transmisión, una forma interdepartamental típica N OS-1A con la aplicación de la documentación técnica sobre el edificio)