Compre carcasas en el mercado secundario. Las dificultades con las que deben enfrentar a una persona al examinar un apartamento y hacer un avance.
¿Qué problemas tienen que resolver a una persona que se reunió para adquirir viviendas en el mercado secundario? ¿Qué a veces no sospecha que el futuro propietario no sea un apartamento nuevo?
Mientras tanto, en uno y medio diales, que generalmente ocupan todo el proceso desde el momento de la elección de bienes raíces antes de la transferencia de llaves, es necesario concentrarse tanto como sea posible y tratar de no perderse un solo matiz. Apobloma se encuentra literalmente a cada paso. Se trata de ellos que queremos hablar hoy.
¿Qué apartamento para elegir?
Por supuesto, todo depende de sus capacidades y necesidades. No es ningún secreto que el mismo dinero se puede comprar apartamentos de diferentes tipos y comodidades, ubicados en áreas más o menos ecológicas, dentro de la ciudad o suburbio de IT.D. El KPrimer, modesto en los estándares de capital de la cantidad de $ 80,000 ahora, es suficiente para comprar una pequeña "habitación doble" en una casa típica del panel en las afueras de la metrópolis, un apartamento decente de tres habitaciones en una base de viviendas similares de la región cercana a Moscú o en un enorme apartamento multicual en el borde de la región de Moscú. Y, digamos, por la adquisición de un pequeño "Odnushki" en el centro del capital, puede ser necesario y una cantidad mucho grande.El precio final de los bienes raíces depende del conjunto de factores. Cualquier pobre caracterizar un apartamento con un lado positivo o negativo afecta su costo. El alojamiento mencionado anteriormente con un balcón, una logia o un erker, ubicado en los pisos intermedios de la casa con un ascensor y un canal de basura, que se encuentra en las inmediaciones de las estaciones de metro y otras estaciones de transporte. Las ventanas de la adquisición ideal deben ir al patio tranquilo y / o el lado sur, la habitación es una zona grande, y en una bonita entrada limpia, sería bueno ver un conserje o un wachiver. Y, por el contrario, un apartamento sin balcón, con pequeñas habitaciones adyacentes en el primer o último piso de una casa de pie en una carretera ruidosa, en la que no hay ascensor y un orden elemental en la entrada, se puede comprar al más bajo. precio. Todos estos factores son apropiados para usar, comercializando con el vendedor: cada parámetro reduce potencialmente o aumenta el costo de los bienes raíces por 1-2% o incluso más, lo que eventualmente dará a los ahorros unos pocos cientos y, a veces, miles de dólares.
KSLOV, una de las últimas tendencias en el mercado de bienes raíces ruso, una disminución de la demanda de viviendas de mala calidad y la creciente demanda de la llamada élite.
¿Qué problemas pueden enfrentar a una persona que ha decidido comprar un apartamento de forma independiente, sin la ayuda de agentes de bienes raíces?
Se le responde Galina Utenesheva, Jefe de la vivienda secundaria Carcasa "House-Real Estate":
"La compra de un apartamento siempre no es solo un momento preocupante, alegre, sino también un momento responsable en la vida de cada persona, especialmente si los fondos se han copiado durante años, en detrimento de la licencia y los pasatiempos favoritos. Me provoco , ¿qué será, si la propiedad de acaba de adquirir viviendas se desafiará ante el tribunal para los propietarios anteriores o terceros? AVS debido al hecho de que el comprador no podía verificar de forma independiente la historia de los bienes raíces. Los casos reales se conocen cuando tercero Partes (previamente registrados en esta área, los herederos de los antiguos propietarios y otras personas) Appea con reclamaciones de reconocimiento del derecho de propiedad, en su totalidad o en parte, o el derecho a utilizar la vivienda sobre la base de los documentos (certificados), La existencia de la cual el comprador ni siquiera sospechó al comprador a la conclusión de la transacción.
Estos pueden ser documentos que confirmen los derechos al apartamento que compró por el apartamento de los menores de los propietarios anteriores (cuyos intereses se infringieron con la privatización de la vivienda en 1991-1993), terceros que pueden tener propiedad o uso de viviendas, pero están en lugares de prisión, tratar el tratamiento en un dispensario psiconeurológico, están diseñados para el Ejército. Sucede que los bienes raíces están bajo armadura, arresto o compromiso, y los vendedores de apartamentos son personas pertenecientes al grupo de riesgos (niños menores, viejos mayores, drogadictos, mentalmente enfermos), personas que actúan sobre un falso poder de abogado, IT.P .
¿Qué confiar en los bienes raíces?
Las agencias inmobiliarias proporcionan a sus clientes compradores de viviendas toda una gama de diversos servicios:
selección de opciones;
revisar un conjunto de documentos proporcionados por el vendedor;
Descubrir la historia del apartamento seleccionado para los propietarios;
preparación y conclusión de un contrato preliminar o un acuerdo avanzado y control de su observancia;
llevar a cabo una transacción (preparación y conclusión del contrato de venta);
presentación y recepción de documentos del registro estatal;
La presencia como testigo al marcar dinero en una célula bancaria y transferir al vendedor;
Registro de una Ley de Admisión ACT (a veces con la descripción de la propiedad), el control de la transferencia de viviendas al nuevo propietario y algunas otras acciones.
"El conjunto máximo de servicios incluye soporte completo de la transacción, comenzando con la selección de opciones y finalización con el registro del estado y la transferencia de un apartamento del vendedor al comprador, - Comentarios sobre Svetlana Korsakov, un experto de los mejores reales Empresa inmobiliaria. "El mínimo es verificar la pureza legal del apartamento que el cliente se eligió., Y haciendo un trato".
Muchas personas intentan ahorrar y están buscando viviendas. Pero su pureza legal en cualquier caso debe ser revisada, incluso si compra un apartamento de un buen amigo. Aquí está el caso de la práctica de Svetlana Korsakova. "Un cliente nos recurrió para obtener ayuda en el diseño de la transacción, que compró un apartamento hace 7 años en su mejor amigo y ahora decidió venderlo. Antes del apartamento, ya estaba lanzando tres veces, pero todo este tiempo permaneció. Prescrita a la madre e hija a los primeros propietarios. ¿A dónde fueron nadie lo sabía? Después de revisar la historia del apartamento, descubrimos que en ese momento la hembra mayor murió y fue enterrada a expensas de la ciudad, y tuvimos que escribir fuera el más joven. Esto fue hecho por un abogado regular de nuestra empresa ".
Parecería que la historia corta del turno de los propietarios del apartamento debe hablar sobre la pureza legal de la vivienda. Pero no siempre es el caso. Aquí hay un ejemplo. La señora eligió un apartamento, que tenía una sola anfitriona antes, y decidió comprarlo. Bienes raíces Wangent El cliente solicitó ayuda para llevar a cabo una transacción de compra y venta. Los agentes de bienes raíces revisaron la historia del apartamento y descubrieron que fue propiedad de todo el curso, y luego fue puesto a la venta (su anfitriona iba a comprar viviendas en un edificio nuevo). Este hecho fue alarmado, y decidieron hacer un descargo más profundo. Se encontró que esta propiedad en Moscú se obtuvo bajo el acuerdo de intercambio y luego privatizado. Antiguos inquilinos (alcohol abusado, que le dijeron los vecinos) como resultado de la transacción que se mudaron a la región de Kaluga. Lo que les sucedió, no fue posible descubrirlo. La posibilidad de presentar un reclamo a la Corte para que reconozca la transacción anterior no es válida. Por lo tanto, los agentes de bienes raíces aconsejaron a su cliente un apartamento que no comprará, con el que estuvo de acuerdo.
Un profesional verá lo que una persona sin preparar no será notada por su experiencia con experiencia. Por ejemplo, avisaré de inmediato al cliente que su pasaporte pronto se volverá inválido (por ejemplo, a la edad de 45 años) o encontrará incisiones en las firmas del vendedor en diferentes documentos. Hable con los notarios que completaron las transacciones anteriores con el apartamento adquirido, tome la descarga de archivos desde el libro de negocios y conversaciones personalmente con el Passportist.
Documentos requeridos para concluir una compra y venta de apartamentos.
Expandiendo documentos (certificado de propiedad, sobre el derecho a la herencia, certificado de pago a la cooperativa, etc.).
Ayuda a BTI sobre el valor del inventario del apartamento.
Explicación.
Copia de un plan de piso.
Copia de la cuenta financiera y personal.
Certificado de la falta de deuda en el alquiler y los pagos de servicios públicos.
Permiso para reorganizar / redecir el apartamento (si se realizó).
Extracto del libro de la casa.
Ley de transmisión de acuerdo con el contrato de venta anterior.
Recibo en la recepción del dinero.
Ayuda de la Inspección de Impuestos sobre el pago del impuesto (si el apartamento es heredado o como regalo).
Pasaporte del vendedor.
Si el Realtor está involucrado en la preparación de un conjunto de documentos por parte del comprador, debe verificar todos los documentos proporcionados por el vendedor y verificar la correspondencia del nombre, las direcciones, las fechas, las firmas, etc. Participación a esta lista, puede Obtenga un extracto de un solo registro de estado de la ausencia de cargas en el apartamento adquirido, certificados de dispensarios psicológicos y narcológicos, confirmando la capacidad del vendedor, así como otros documentos.
¿Cómo construir relaciones con el vendedor?
Inspección . Entonces, tienes algunas opciones para apartamentos, y necesitas ir a verlos. OT, ¿qué compilación con las características declaradas de la casa, el patio y la entrada, puedes juzgarte a ti mismo? Parámetros del apartamento en sí (condición antes o después de la reparación, ventanas en el patio o en la carretera, la altura de los techos, el diseño, el área de diferentes locales, etc.), no se esconden de sus ojos. Avot que el propietario actual se irá en el lugar y cómo afectará el precio de compra, tiene sentido negociar. Digamos que si el apartamento tiene armarios empotrados, muebles de cocina, idealmente inscritos en la configuración de la habitación, plomería costosa y otros equipos, el propietario insistirá en el pago adicional o motivará este costo sobrestimado de vivienda. Tú, a su vez, tienes el derecho de no comprar las cosas de otras personas, pero entonces el vendedor probablemente renunciará a la transacción. Será más sabio negociar el costo de los artículos que permanecen en el sitio y lo reducirá al mínimo.
Es muy importante verificar si se mantuvieron la reurbanización y la reorganización en el apartamento. Inesley Sí, es necesario ver los permisos y asegurarse de que se acuerden los cambios reales. Si el re-equipo se llevó a cabo sin permiso, es mejor abandonar la compra de un apartamento para no tener problemas con las autoridades locales. La decisión acrífica de comprar exactamente esta propiedad (especialmente porque generalmente se vende a bajo precio), debe comprender que, de acuerdo con el nuevo Código de Vivienda de la Federación de Rusia, tendrá que coordinar la reurbanización ilegal o traer un apartamento en El look anterior (de lo contrario, se puede vender del comercio público). ITO costará mucho dinero. De la misma manera, si eventualmente hace posible vender la adquisición actual, nuevamente tendrá que poner permisos.
El taller de inspección (que, repetir, es mejor gastar en presencia de un "agente de bienes raíces), debe resolver muchas preguntas, si, por supuesto, le gustó el apartamento. El vendedor debe proporcionar un conjunto de documentos cuya autenticidad deberá verificar.
Avanzado . Durante la primera o segunda inspección del apartamento, el vendedor y el comprador negocian verbalmente entre sí sobre el precio, las condiciones y el tiempo de su liberación. Después de eso, el comprador (con la ayuda de un agente de bienes raíces) verifica todos los documentos proporcionados por el vendedor. Si todo está en orden con ellos, es hora de hacer un anticipo o depositar y escribir relaciones. Por lo general, el vendedor y el comprador concluyen un contrato preliminar o un acuerdo / depósito anticipado. Se realiza en una escritura simple (en empresas inmobiliarias se ofrecen contratos típicos desarrollados por los abogados). Interés, debe especificar todos los detalles de la transacción futura: cuando se realizará y, en qué forma será un contrato de venta (en simple escrito o notarial), qué precio de la propiedad se indicará en el contrato y qué será la cantidad de avance / depósito, que toma los costos de acuerdo con la transacción, en el depositario de los cuales el Banco resolverá los cálculos, cuando se tengan en cuenta las personas registradas en el apartamento, a qué hora después del registro estatal del contrato será realizado por la transferencia de bienes raíces IT.D. Estipule por separado las condiciones para transferir propiedades de acuerdo con el acto de aceptación y transmisión e inventario, el tiempo de la devolución por parte del vendedor de un avance o un depósito en caso de incumplimiento del contrato y otros detalles.
¿Cuál es la diferencia entre un anticipo de un depósito?
Avance Pago de llamadas anterior a la transferencia de propiedad, cumplimiento de trabajo o prestación de servicios. Validez de un depósito, no es una forma de garantizar el cumplimiento de la obligación. El tamaño y el orden de los avances en las relaciones entre ciudadanos están determinados por el Acuerdo de las Partes en el contrato pertinente.
Depositar (De acuerdo con el artículo 380 del Código Civil de la Federación de Rusia), "el monto monetario emitido por una de las partes contratantes (en nuestro caso) a expensas del Tratado de Pagos (Vendedor) debido al contrato, en La prueba de la conclusión del contrato y para garantizar su ejecución ". El acuerdo está por escrito.
Una diferencia significativa entre los dos conceptos legales de un avance y se detecta por la falta de cumplimiento del contrato. Si la transacción está molesta por alguna razón, el avance simplemente se devuelve. Azadatakes es pagada por el vendedor al comprador de doble tamaño (!) Si la transacción no tuvo lugar debido a la primera. Inina es reembolsado si la compra no se toma la compra del comprador (de conformidad con el artículo 381 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Con la participación de la agencia inmobiliaria, generalmente se realiza un acuerdo anticipado o un acuerdo preliminar que proporciona un pago anticipado. El acuerdo del tratado (si en esta forma de asegurar la obligación insiste en que una de las partes o ambas partes) el vendedor y el comprador generalmente se concluyen mutuamente, sin la ayuda del agente de bienes raíces.
¿Cuál debería ser el tamaño del avance / depósito? Por lo general, esto es la cantidad de $ 500-2000, dependiendo del precio del apartamento y confirmando la gravedad de las intenciones del comprador. Pero en algunos casos, el vendedor puede requerir los avances más grandes. El comprador de Iasli está muy interesado en adquirir este apartamento en particular, está de acuerdo (a veces incluso a pesar de la resistencia del agente de bienes raíces). De lo contrario, puede surgir una situación extremadamente desagradable cuando el vendedor como resultado se niega a hacer una transacción, y el rendimiento anticipado no tiene prisa. En uno de estos casos, nos dijo Svetlana Korsakov. El cliente decidió comprar un apartamento cuyo host requería un avance de $ 8,000. El Realtor no le aconsejó que hiciera una cantidad tan grande, pero el cliente insistió y firmando el acuerdo de avance, el dinero pagado. Después de la expiración de la oración, el vendedor estaba obligado a devolver el dinero, pero se negó, diciendo que lo haría cuando recibiera un anticipo del próximo posible comprador. La empresa inmobiliaria decidió ayudar a su cliente (y ni siquiera tomó una tarifa adicional) y se conectó a la situación de un abogado y un abogado. Al principio, el vendedor fallido ni siquiera quiso hablar por teléfono con representantes de la agencia, pero posteriormente no le quedaba nada cómo dar dinero, y bastante rápido. ¿Hubo alguna intención maligna en sus acciones, no fue posible establecerlo.
El regreso del adelanto pagado, el comprador puede requerirse, si de repente identifican las circunstancias que no podía conocer en el momento de la transferencia de dinero. El caso Otaka que sucedió recientemente, le dijimos a Lilia Zag. Uno de sus clientes a principios de mayo hizo un avance para un apartamento en una casa antigua en el centro de la capital, y iba a hacer posteriormente las caras reparaciones con la reurbanización. Durante la preparación para la venta de la venta y compra, se publicó la resolución del gobierno de Moscú N 383 del 31 de mayo de 2005. "En la revisión y la modernización de los edificios residenciales sin sacrificar a los residentes para 2005-2007" con una lista de edificios en diferentes distritos sujetos a reconstrucción. El apartamento elegido por el cliente de Lily estaba en uno de estos edificios. El cliente potencial alquiló y decidió abandonar la compra, y los agentes de bienes raíces lograron convencer al vendedor a que devuelva el avance. Argumentaron su posición en que si el comprador supiera el hecho de la revisión o la modernización de la casa, no compraría un apartamento.
La siguiente habitación le diremos que debe grabar en el contrato de venta y vender, especulamos si es necesario señalar el valor real del apartamento en el contrato, explique qué es la deducción de impuestos a la propiedad, y plantearemos Otro número de problemas actuales relacionados con la compra de viviendas.
Los editores agradecen a las mejores propiedades inmobiliarias, "House-Real Estate" y "City-Xxi Siglo" para obtener ayuda en la preparación del material.