Contrato preliminar de venta: por qué se necesita y cómo hacerlo bien.

En algunos casos, se concluye un contrato preliminar antes de realizar una compra de transacciones y venta de bienes raíces. Lo contamos y las sutilezas de su compilación más.

Para confirmar legalmente su intención de comprar bienes raíces, hay varios mecanismos: hacer un depósito, pago anticipado y la conclusión de un contrato preliminar. Cada variante es efectiva a su manera.

Cuando el contrato preliminar es

Un acuerdo preliminar de la compra y venta de bienes raíces se encuentra en el caso de que una de las partes no esté lista para ingresar inmediatamente al contrato principal. Esto puede suceder por las siguientes razones:

• El vendedor no prepara documentos que confirman la propiedad de bienes raíces;
• Sin embargo, el comprador no tiene una cantidad necesaria para comprar, debe aparecer en el futuro previsible;
• Sin embargo, al comprar bienes raíces, los medios de préstamos hipotecarios se utilizan, sin embargo, el banco lleva tiempo (hasta 3 semanas) para realizar un análisis específico del objeto, incluso para verificar la transparencia legal de la transacción y explorar el informe de un tasador profesional;
• La propiedad vendida está prometida, y es necesario realizar el tiempo para llevar a cabo el procedimiento para levantar el estorbo.

Recuerde que al comprar una vivienda en los términos de participación de capital en la construcción, un contrato preliminar de venta no es porque no proporciona al accionista de las garantías legales necesarias.

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Lo que garantiza el contrato

Un contrato preliminar es un tipo de garantía para cada parte de la transacción. Para solucionar las obligaciones del comprador al vendedor, el contrato debe estar sujetado en el contrato. Al mismo tiempo, el contrato es fijo y el costo de los bienes raíces, garantizando al comprador la invariancia del precio del objeto hasta la compra.

El Código Civil de la Federación de Rusia brindó una garantía del cumplimiento de las condiciones preliminares del contrato. Si el comprador o el vendedor dentro de los 6 meses por alguna razón evade la conclusión del contrato principal, la otra parte puede aplicarse a la Corte. En el caso de que no haya obstáculos para la conclusión de la transacción, el Tribunal decidirá sobre coherente a la conclusión del contrato principal.

Para que el Tribunal acepte un reclamo de este tipo, al concluir un acuerdo preliminar, debe determinar el objeto de venta en la medida de lo posible, caracterizando el objeto de bienes raíces, además de indicar el precio del contrato, la secuencia y el procedimiento para la fabricación. colonos mutuos. Además, el tratado debe determinarse en el contrato, cuya ofensiva se comprometa a concluir el contrato principal. Esta vez se puede cambiar en la aparición de las circunstancias especificadas en el contrato preliminar.

Si el tribunal toma una decisión positiva, el contrato preliminar se considera concluido. Los términos del contrato están determinados por la Decisión del Tribunal y actuarán desde el momento en que este documento ingrese a la fuerza legítima.

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Cómo hacer un contrato

En el sentido del arte. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia Partido del Contrato Preliminar de Venta se comprometen a concluir en el futuro el principal contrato de venta en las condiciones previamente acordadas.

El contrato preliminar de venta debe concluirse por escrito. A solicitud de las Partes, puede ser redactado y asegurado por el notario (art. 163 del Código Civil de la Federación de Rusia). En este caso, el tamaño del arancel para cometer acciones legalmente significativos se determinará según el precio de la transacción (párrafos. 4 del párrafo 1 del art. 22.1 fundado de la legislación de la Federación de Rusia en el notario). No se requiere el registro estatal de dicho contrato.

El contrato preliminar debe contener:

• Las condiciones para establecer un tema del contrato (del acuerdo preliminar debería seguir definitivamente que sus Partes acordaron concluir un contrato para la venta de un determinado objeto de bienes raíces en las condiciones especificadas en el contrato preliminar);
• Las condiciones del contrato principal con respecto a las cuales, según una de las partes, se debe llegar a un acuerdo al concluir un acuerdo preliminar;
• Condiciones sobre el precio del apartamento;
• La lista de personas que viven en él, lo que indica sus derechos para usar este local residencial (si corresponde).

En ausencia de una compra y venta preliminar del objeto inmobiliario, al menos una de sus condiciones esenciales, dicho documento se considerará insignificante y la transacción no tiene éxito

Contrato de sujeto y precio

Al describir el tema del contrato, el objeto de los bienes raíces, es necesario indicar de manera total y correcta todas sus características principales, a saber:

• habla a;
• Número catastral;
• Cuadrado de acuerdo con los datos del certificado de la Oficina de Inventario Técnico;
• número de habitaciones;
• Para el apartamento, puede especificar el piso en el que se encuentra, y los pisos generales de la casa en los que se encuentra el apartamento.

Para confirmar las características de la instalación de bienes raíces en el contrato preliminar, se recomienda indicar documentos que confirmen el derecho de propiedad, sus detalles. Además, se deben dar estos certificados de registro estatal de derechos de propiedad o desempeño del registro estatal unificado de bienes raíces.

Tenga en cuenta que el precio de la propiedad que actúa como un objeto de la transacción está totalmente indicado en rublos. Si, al concluir un contrato preliminar, las partes acordaron introducir un depósito o pago anticipado, también se debe especificar su tamaño.

El texto del contrato principal debe adjuntarse al Acuerdo previo. Nota: Si especifica diferentes cantidades de transacciones en acuerdos preliminares y principales, esta es una violación de la ley.

Además del valor de la propiedad en el contrato preliminar, es necesario indicar cuáles de las partes son los costos de pago por los servicios de notarios, alquilar una célula bancaria, registración estatal de la transferencia de propiedad de un apartamento.

Salas de aversión

Al establecer el texto del contrato, preste atención a si los datos de las Partes, el vendedor y el comprador están indicados correctamente, lo que los ha completado con datos en los documentos que confirman la identidad. Tenga en cuenta: Los especialistas en el mercado inmobiliario recomiendan especificar en el contrato no solo las direcciones de registro, sino también las direcciones reales de las partes (también puede especificar teléfonos, direcciones de correo electrónico). En caso de situaciones anormales, dicha prudencia le permitirá encontrar una contraparte bajo el contrato.

Tenga en cuenta que en la vivienda que es objeto de la transacción, no solo al vendedor, sino también a las personas que, después de la venta, el derecho de acomodar permanecerá (por ejemplo, los antiguos miembros de la familia del propietario, que en el El tiempo de la privatización del apartamento tenía igualdad de derechos para privatizar con el propietario, pero lo rechazaron). El derecho a usar la vivienda en este caso es un carácter indefinido, por lo que estas personas deben estar necesariamente indicadas en el contrato preliminar. Su lista es una condición significativa para la venta y venta del apartamento.

En el contrato preliminar, se deben indicar los datos de pasaporte, así como los plazos para la eliminación de la cuenta de registro después de la conclusión del contrato principal para la venta de apartamentos de otros registrados en el apartamento, excepto el vendedor.

Otros términos de contrato

En el contrato preliminar, se deben prescribir los derechos y obligaciones de sus Partes, así como los plazos para los términos del contrato. Es especialmente cuidadoso sobre el procedimiento para transferir el objeto al comprador, proporcionando sanciones por la demora en el cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato. Esto eliminará las situaciones en las que el vendedor retrasa el tiempo de transferencia.

Al concluir un contrato preliminar, tiene derecho a decidir, indicar en él el plazo de conclusión del contrato principal o no. Si tiene la intención de especificarlo, debe significar:

• o una fecha específica ("03/10/2019");
• o una fecha, a más tardar en la cual se debe concluir el contrato principal ("a más tardar 10.03.2019");
• o el período durante el cual se concluirá el contrato principal ("dentro de los tres meses posteriores a la conclusión del contrato preliminar").

Tenga en cuenta: La ley no proporciona requisitos para el tiempo. Por lo tanto, el término puede ser breve (por ejemplo, después de 1 mes a partir de la fecha de firmar un acuerdo preliminar) o mucho tiempo (por ejemplo, después de 15 meses a partir de la fecha de firmar un contrato preliminar).

Si el contrato previo no especifica el plazo de conclusión del contrato principal, será necesario concluir durante el año a partir de la fecha de firmar el contrato preliminar.

Si el contrato principal no se concluye en el período especificado en el contrato preliminar, y ninguna de las partes envía una propuesta para concluir el contrato principal, el acuerdo preliminar pierde su fuerza, y las partes están exentas del cumplimiento de las obligaciones previstas en eso.

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Riesgos a la conclusión del contrato preliminar.

Primero, el tema de un contrato preliminar de venta no es comprar un apartamento, sino solo la intención de las partes en el futuro para concluir el contrato principal. Por esta razón, un acuerdo preliminar no puede ser una garantía de vivienda, incluso si ya ha sido pagado por el comprador.

En segundo lugar, el Tribunal no puede reconocer la propiedad de un apartamento, ya que el contrato no contiene las obligaciones del vendedor para transferir el apartamento al comprador. Si el comprador apela a la Corte con un reclamo por la conclusión del contrato principal de venta, la probabilidad de presentar una contrademanda es excelente. El tema de este reclamo debe ser el reconocimiento del contrato preliminar para la venta del apartamento por inválido o sin desplazamiento.

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En tercer lugar, existe un riesgo de venta inmobiliaria doble. Al concluir el contrato preliminar, el comprador no surge el derecho de propiedad, el contrato no está sujeto a registro estatal. Desafortunadamente, esta circunstancia contribuye al hecho de que el desarrollador sin escrúpulos puede concluir el mismo contrato con otro comprador.

Cuarto, en el caso de un juicio, el comprador puede aplicarse solo a la devolución de los fondos invertidos con el pago de una multa en el monto de la tasa de refinanciamiento del Banco de Rusia. Si el desarrollador es reconocido por la quiebra, existe la posibilidad de que el comprador pueda ser privado de esta posibilidad.

Prestando atención al hecho de que en el contrato preliminar para la venta del apartamento debe indicar que el apartamento no está bajo arresto, no se coloca, libre de cualquier gravámetro y restricciones

¿Es posible terminar el acuerdo?

Las reglas de terminación del Acuerdo están establecidas por las normas del Código Civil de la Federación de Rusia. El contrato puede ser terminado:

1. Si el contrato principal no se concluye en el momento en que las partes acordaron, ninguna de las partes envió una propuesta para concluir un contrato de venta;
2. Si el comprador no tiene tiempo para cobrar la cantidad necesaria para la redención de bienes raíces, y al mismo tiempo no hay acuerdo entre las partes para extender el término del contrato preliminar o el nuevo acuerdo no se concluye;
3. por mutuo acuerdo de las partes;
4. Si, después de la conclusión del contrato, se descubrieron deficiencias sustanciales en los bienes raíces vendidos.

Si la conclusión del contrato preliminar fue acompañado por un prepago sustancial por parte del comprador, en caso de terminación del contrato de venta de bienes raíces, el vendedor está obligado a devolver la cantidad que le pagó.

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Si el vendedor se niega a devolver un depósito, la víctima tiene derecho a enviar el reclamo a la Corte en el lugar de registro del Demandado. Considere: Incluso si la recepción de la transferencia de dinero no se emitió, es posible presentar una reclamación para el enriquecimiento ilegal del vendedor. La confirmación será un extracto de la institución bancaria o el testimonio escrito de los testigos.

Al compilar una notificación de terminación de la transacción, es necesario tener en cuenta que las normas de derecho civil de la Federación de Rusia no regulan la forma unificada del documento, por lo que no es posible pagar el enfoque en la forma, Pero el contenido de este documento.

La notificación debe contener:

• Nombre completo y fecha de documentación;
• las disposiciones del contrato previo terminado de venta;
• Descripción de una violación del contrato (si tuvieron lugar);
• Los requisitos del solicitante y el demandado;
• firma.

Es muy importante cuando se envía una notificación para registrar el tiempo de enviar un documento, ya que es esta fecha que será la principal para determinar los plazos en caso de una apelación a un tribunal superior.

En un acuerdo sobre la terminación del acuerdo preliminar para la venta y la compra de bienes raíces, es necesario colocar el número de identificación, la fecha de su diseño, así como la ciudad en la que se encuentra la propiedad. A continuación, se prescriben notas en las que la lista de motivos que sirven, como la terminación de la relación entre las Partes en la transacción, se especifica en detalle.

El procedimiento para la terminación del contrato preliminar.

1. Estudiar cuidadosamente las disposiciones del contrato, verificar todas sus disposiciones, así como los términos de terminación de la transacción. Compruebe si el contrato se realiza correctamente, si las partes están indicadas correctamente, ya que el documento ejecutado incorrectamente automáticamente líneas de fuerza legal.
2. Es necesario asegurarse de que se ejecuten todas las disposiciones del contrato preliminar. Si no, esta es una buena razón para cancelar el contrato preliminar de venta.
3. El iniciador de la terminación del contrato preliminar envía un aviso por escrito a la segunda parte. En caso de obtener negativa a resolver el problema, el iniciador tiene el derecho de aplicarse a la corte.
4. Si los participantes de la transacción se convirtieron en un entendimiento mutuo, la abolición de las obligaciones contractuales se implementa a través de la firma del "contrato inverso". En este caso, las partes de la transacción están cambiando en lugares, es decir, el ex comprador está dotado del estado del vendedor, y el vendedor es el comprador.