Korteri logice

Korteri ostmine teisese kinnisvaraturul. Sellise tehingu etappide juhend, mis võimaldab vältida lõkse.

Photoxpress.ru.

Kui otsustate osta korteri, peate valima raha uue või ostumaja ehitamisel järelturul. Suurenenud aktsionäride pettuse juhtumid julgustavad teist võimalust valima palju potentsiaalseid ostjaid. Nende jaoks pakume sellise tehingu etappide juhendit, mis võimaldab vältida allveelaeva kivid.

Niisiis, otsus tehakse, ostate korteri, mis ei ole uues hoones, vaid järelturul, juba neetud ja varustatud. Plussid on kahtlemata te ei pea ootama ehitamise lõppu ja arvan, kas maja tõstetakse õigeaegselt. Lisaks, kui ostate korteri maja ehitamisel, peate tegema umbes 6 kuud, et oodata selle omandiõiguse riiklikku registreerimist. Kuid keegi, kes otsib sekundaarset eluase, on vaja väga tähelepanelikuks. See turu segment on suurenenud risk. Siin on keerukamad pettused, kui esmane ja korteri tagasivooluaeg on 3 aastat pärast tehingu õigusvastasuse tuvastamist. Kõik endise eluaseme omanikud võivad tehingut protesteerida kindlaksmääratud ajavahemiku jooksul (ja selle massi põhjused, mõnikord isegi tahtlikult loodud). Kui õigusaktide rikkumise korral pöördub Euroopa Kohus pooled esialgse positsiooni osapooled. Kinnisvaraturu lõpetatavate tehingute arv ei ole nii väike: näiteks Moskvas, näiteks umbes 3% nende koguarvust. Selle kurba statistika suurendamiseks ei peaks mõtlema kõikidele teie tegevusele.

Valige korter

Kust alustada? Muidugi, koos otsing korteri. Kui te ei piirdu vahenditega, võtke ühendust kinnisvarabürooga, kelle spetsialistid saavad sobiva eluruumi. Esimene veealuse kivi ootab teid siin. Suhted kinnisvarafirmaga tuleb väljastada dokumenteeritud. Lepingu tekstis on väga oluline märkida kõik korteri parameetrid, mida otsite: piirkond, maja tüüp, põrand, piirkond, ruumide arv. Täielikumat teavet teie esindaja saab, seda lihtsam on asjakohase valiku leidmine.

Pange tähele, et agentuuriga kokkulepe peaks määrama kinnisvaramaakler tasustamise suuruse. Olen üks nõu. Suure pööramine sellele, et agentuur valib teile vähemalt kolm eluasemevõimalust, mis vastab teie nõuetele ja teatud aja jooksul. Vastupidisel juhul peab kinnisvaramaakler tagastama teile ettemakse ja maksab karistuse. Loomulikult ei tähenda see lepingu olek, et te võite olla kapriisne ja loobuvad kõikidest pakutavatest korteritest, mis vastavad teie tingimustele. Kui termin vastab teie süü (näiteks te lükkasite agentuuri esitatud võimalusi tagasi lükatud ilma põhjuste selgitusteta), saate tagasi maksmise kinnisvaramaakler kulutatud summa, et otsida korterit.

Ostja korter ei maksa makse. Müüja maksab tulumaksu - 13% korteri maksumusest (hüvitiste mahaarvamisega). Aga kui majutus, mida müüte, kuulus teile rohkem kui 5 aastat või maksab vähem kui 1 miljon rubla, vabastate te maksu maksmisest. Kui müüja kuulub korteri vähem kui 5 aastat, ta peab maksma tulumaksu summa tulu müügist üle 1 miljon rubla.

Isegi kavatseb korteri osta agentuuri kaudu, alustage turu uurimist. Isik, kellel on selline teave, ei ole sõrme ümber lihtne ringi ringi ringi, on tal idee eluasemeturu hindadest ja seetõttu on valmis rääkima kinnisvaramaaklerilt samas keeles.

Kui otsustate tegutseda iseseisvalt, ilma kinnisvarabüroo abi kasutamine, on turu-uuringud lihtsalt vajalikud, nii leiad loomise võimalusi. Järgmisel etapil on vaja helistada nende huvide omanikele, see nõuab aega ja jõudu.

Niipea, kui valite mõned sobivad võimalused korteritele (või leiate need ise), peate nendega tutvuma. Ärge mõistke aega, et kontrollida ja märkida, et kõige sagedamini peate arvestama potentsiaalse müüja päeva ajakavaga.

Pärast korteri uurimist ärge unustage küsida, kes täpselt tema omanik ja kes on selle eluaseme juures registreeritud. Siin ja ootab järgmise veealuse kivi, kui korteri ostmise korral ei ole omanik, vaid tema usaldusisik. Ostmine volikiri on äärmiselt riskantne. Probleem on selles, et müüja ei pruugi olla ebareaalne - kahjuks on peaaegu võimatu kontrollida autticsuse võimu autentsust. Sama juhtub, et korter ise rentitakse pikka aega ja erastati ebaseaduslikult. Et teada saada, kes on eluaseme tõeline omanik, pöörduge Vene Föderatsiooni föderaalse registreerimisteenuse kohaliku filiaaliga ühendust.

Vestlus korteri omanikega, teada saada, millal maja oli remont ja kas hoone ei ole väärt lammutamist ega rekonstrueerimist. Seda teavet saab kontrollida ühtse kliendi direktoraadis. Kuid kõige olulisem on küsida, kas ümberkorraldamise omanikud tegid. See mõiste tähistab kõiki muudatusi, mis peaksid kajastuma BTI-plaanil. Koormustamata ümberehitamine on teine ​​veealune kivi. Ümberehitamise lepingu menetlus on üsna aeganõudev ja nõuab märkimisväärseid sularahakulusid ning juba tehtud ümberkorraldamise legaliseerimine võtab veelgi jõudu, vahendeid ja aega. Seetõttu kuulake meie nõuandeid: ennast kaitsta, küsige kindlasti omanikelt tehnilise varu büroole väljastatud korteri plaani. Dokument ei tohi saada varem kui 3 kuud enne, kui kontrollite (ja võib-olla osta) korteri. Tee plaan tõelise eluruumiga, pöörama tähelepanu asukoha seinad, olemasolu lisavarustuse. Kui see on raske ise, küsige abi sõpradelt.

Pidage meeles: vastuoluline ümberkorraldamine ähvardab te mitte ainult trahviga. Vastavalt kõrgete linkide (organisatsiooni vastutava koordineerimise eest vastutav ümberkorraldus), võite olla kohustatud tuua korteri algse riigi (kui ümberehitamine tehti rikkumise seaduse, näiteks köök viidi ühele Eluruumid või lammutada laagri seina).

Petch?

Järgmine samm, mida peate tegema, on nõustuda meelitatud korteri väärtuses. Ole valmis selle kohta, et müüja helistab hinnaga, mis eristatakse reklaamis määratud summast. Reisimine - see ei ole ahnus, kuid terve mõistus.

On võimalik küsida kulude vähenemist mitmel põhjusel: korteri ebamugav asukoht (mitte hea ala, metroost eemal olev kaugus, kaupluste puudumine, lasteaed, koolid, kliinikud IT.D.), vajadust kiireloomuliste Remont, ebajärjekindel ümberkorraldamine. Kuid on oluline teada, et liiga madal hind on teatud oht. Esiteks juhtub, et odav korter viitab vastuolulise kategooriale - see tähendab, et on kohtuväline vaidlus (näiteks naabritega, kes põhjustasid parandamise kahjustusi). Teiseks, müüja roojane tema käest võib minna kohtusse ja saada väga reaalne võimalus kaevata teid eluase, kui te tõestate, et ma jõudsin järeldusele, et allkirjastatud ebasoodne tehing surve all keeruliste eluolude (samuti depressioon, mürgistuse, ohud), Sel ajal, kui olete lepingus täpsustatud, on kulud oluliselt väiksem kui tegelikult makstud. Pidage meeles: mitte jääda ja ilma rahata ja ilma eluasemeta, panna lepingus täpselt summa, mida sa annad korteri, olenemata sellest, kuidas te veenda teid täpsustama vähem. Kolmandaks võib see leida, et ostate eluaseme "koormuse all". Näiteks eelkäija oma müüja mingil põhjusel "Unustasid" kirjutada korteri sugulane, kes teenib karistuse vanglas või kui erastamisel eluase ei sisaldanud väikelapsi või peitis, et endine abikaasa (abikaasa) väidab olevat olla osa piirkonnast. Neljandaks, kui ostetud korter osteti kunagi "riskirühma" esindajast: üksildane eakas inimene, puudega inimene, kas omanik, kelle perekonnas on isikud, kes on registreeritud psühhoneuroloogilises või narkoloogilises või narkoloogias. Muidugi, selle sündmuste arenguga tunnustatakse teid kohusetundliku omandajana ja seetõttu peaks seadus olema teie poolel. Aga te ootate kohtu teda ja vältimatu suur kulud, kaotatud aega, ebameeldiva kogemusi ... Kuid te otsustate teile, nii hindame oma tulevasi kulutusi.

Kauplemise etapis on vaja arutada ka hoiuse suurust (müüjale antud summa, et kinnitada oma kavatsusi, on tavaliselt umbes 30 tuhat rubla) ja ettemakset. Advance on esialgne makse; Osa poolte osa ütleb igas konkreetses olukorras, kuid reeglina on see vähemalt 10% korteri peamisest kuludest ja makstakse juhul, kui ostja ja müüja nõustub jagama kogu summa kaheks osad. See on mugav, kui müüja võtab aega korteri asjade tegemiseks või mõnede eluasemega seotud õiguslike formaalsuste lahendamiseks. Et mitte kaotada ostja, müüja võib pakkuda Teile sõlmida esialgse müügilepingu (tegelikult see on kokkulepe kavatsused) ja teha ettemakse. Kui mingil põhjusel ei toimu tehingut, tuleks ettemakse tagastada teile täielikult. Mis puudutab hoiuse, sõltub see kõik sellest, millistel põhjustel lepingu lõpetati. Noh, kui te keeldusite korteri ostmisest, jääb tagatisraha müüjale.

Sageli Vahendamine ostuhinnas korteri hulka nende komisjonitasusid ja kulud tehingu täitmise, ilma teavitamata ostja. Seetõttu määrab lepingus töötasu suurus (parem - fikseeritud summa), samuti määrata ostja või müüja - tehingu projekteerimise kulud.

Making ja hoiustamine ja ettemakse tuleks väljastada kirjalikult. Mõlema mõlema üleandmisel ja kindlasti teha kviitung, et saada raha, mida korteri müüja peab allkirjastama. See on kirjutatud suvalises vormis, kuid käesolevas dokumendis tuleb täpsustada:

• Kes edastab raha (ostja pass);
• Kes saavad raha (müüja passi);
• Mis alusel raha edastatakse - tavaliselt nad kirjutavad kviitungi: "... kui ettemakse korteri";
• Teie tulevase eluaseme täpne aadress, mille kohta sa annad hoiuse või eelnevalt, kuni põranda märkimiseni;
• Korteri põhiomadused (ruumide arv, paigutus, Metrah);
• ostja esitatud summa ja selle eesmärk on ettemakse või tagatisraha;
• Makse kuupäev.

Usalda aga kontrolli!

Peamised raskused ootavad teid tulevase tehingu õigusliku puhtuse kontrollimise etapis. Esiteks peate kontrollima korteri ajalugu. Kui otsustate mitte kasutada kinnisvaramaakler teenused, siis teie ülesanne on keeruline. Müüjalt saate järgmised dokumendid, mis aitavad teil teada tõelise olukorra:

• pass või muu isikut tõendav dokument;
• Korteri dokumentide laiendamine (välja andnud registreerimiskoja omandiõiguse sertifikaat, vahetus- või annetus, müügileping eelmise omanikuga, pärimis- ja muude dokumentide sertifikaadi, sõltuvalt sellest, milline on müüja omandiõiguse omandiõigus); mis on läbinud kohustusliku riigi registreerimise. Parempoolsetes dokumentides on alati eluaseme omaniku nimi;
• Abi eluaseme hinnanguliste kulude (varude hindade kohta) ja korteri tehnilise passi kohta (need dokumendid, mis on väljastatud tehnilisele varude büroole, kinnitavad, et ostate korteri lepingus nimetatud ruudu ja paigutuse jaoks);
• ERC ja Maksuinspektsiooni sertifikaadid kasulikumaiste maksete ja kinnisvaramaksude võla puudumise kohta (või isikliku konto koopia või majandamise tunnistuse koopia);
• Eestkoste- ja eestkosteasutuste loal müügi müügiks (kui see mõjutab alaealiste korteris registreeritud huve)
;
• väljavõte maja raamat ettekirjutatud (registreeritud) isikute korteris;
• Abikaasa või abikaasa notariaalselt kinnitatud nõusolek, müüja müüja müüja müük ja müük (kui abikaasad või sugulased on korteri kaasomanikud).

Muidugi, isegi see pigem dokumentide nimekiri ei ole tehingu kontrolli lõpetamiseks piisav. Saate müüja nõusolekut kaasajastada ja advokaadi ja korteri õiguskavade dokumentide koopiate võtmine korterile, saada laiendatud ekstrakti maja raamat. Ta aitab teil veenduda, et sa tead kõiki selles korteris registreeritud inimesi. See tähendab, et pärast tehingu lõppemist ei oota te üllatusena elamispinda taotlejate ees, kes elavad korteri omaniku sugulaste hulgas. Lisatagatiste saamiseks lisage müüja ostu- ja müügipunkti, et müüja kohustus vabastada elamute ruumide pärast lepingu sõlmimist. Selgelt täpsustada tekstis, et pärast jaotatud müüja lõppemist liikuda, saate täieliku õiguse oma lukud kinnistada ja enam lasta endisel omanikul korteris, nüüd kuuluvad teile.

Kuid varjatud lõkse jääb endiselt palju. Näiteks omaniku-puhuja deklareerib riigi registreerimisasutus, et ta kaotas eelmise müügilepingu ja palub kinnitada oma õigust eluasemele. Kuna need lepingud ei eksisteeri vastavalt duplikaatide seadusele, väljastatakse selle väljavõtte ühest riiklikust õiguste registrist kinnisasjatele vara ja tehingutega. Aja jooksul võib korteri roojane omanik saada mitmeid selliseid dokumente (sama ettekäändena nende kahjumi eest), sõlmida mõned müügilepingud uuesti, tagades neile erinevates notariaalsetes büroodes, koguda raha ja põgeneda. Seetõttu on parem, et müüja, tõendina tema õiguse eluasemele, näitab teile oma lepingut korterite müümiseks eelmise omanikuga. Siiski on teil põhjus hoiatada, kas ta näitab mainitud registri viidet.

Sa pead kontrollima korteri müüja: Te peate veenduma, et see on täielikult võimeline (st narkootikumide arstil ei ole registreeritud ega psühhoneuroloogilises disonseerimisel registreeritud), vastasel juhul võib tehingut tuvastada ebaseaduslikuks. Vaadake oma dokumente, kui võimalik, hoiule oma fotosid passi ja passi laual kontol, küsige naabritest ... Veenduge, et teada saada, kuidas paljud omanikud korteri omanikud, - kõik peaksid nõustuma oma vara müüma . Kahtlema tehingu või sisestage pealkirja kindlustusleping. See tagab rahalise kahju hüvitamise omandiõiguste äravõtmise korral, kui kohus tunnistab ühe tehingutega kehtetu. Hinnad moodustavad kindlustussummast 0,3-2,5%.

Kui ostate korteri kinnisvarabüroo kaudu, osalevad Vahendamine probleemidest. Nad saavad teada kõike, mis suudab vältida tehingu sõlmimist või oma elu pärast müügilepingu registreerimist. Sellegipoolest on väga oluline küsimus - kas kinnisvaramaakler vastutab tehingu õigusliku puhtuse eest? Te ei saa üheselt mõistetavat vastust anda. Igale teoreetilisele lepingule saab lõpetada kohtusse, kuna see on täielikult tagatud, et tehing lõpetatakse ja kõik liigub sujuvalt, keegi kinnisvarale, isegi väga kogenud. Seepärast märkus: agentuur vastutab oma töötajate vigade eest otse müügilepingu sõlmimisel ning selle kohustuste rikkumise eest. Vahendi kinnisvaramaakler ei saa müüjale reageerida, kuid mitte oma äritegevuse maine riskida, agentuur, muidugi püüab kontrollida iga klienti ja neile pakutavaid korteri.

Tehing on väärtuslikum siis raha?

Müügilepingu sõlmimiseks vajab ostja ainult passi. Kui ostate korteri, ei ole üksi, kuid koostöös vara, vajate kõigi tulevaste omanike kirjalikku nõusolekut tehingu tegemiseks.

Lepingu eelnõu on soovitav ette valmistada ette, et teil on aega selle sätete selgitamiseks ja vastuolulistes küsimustes leppida. Lepingu ettevalmistamine nõuab teatud oskusi, nii et see on parem usaldada see spetsialistidele. Leping on välja antud kolme koopiaga lihtsas kirjalikult ja kõik selle lehed on kindlasti õmmeldud. Kinnitage poolte allkirjad. Kõige parem on sõlmida leping notari juuresolekul: kuigi Venemaa Föderatsiooni tsiviilseadustiku puhul ei ole müügilepingu notariaalne notariaalne kohustuslik, see lihtne õiguslik formaalsus annab täiendavaid tagatisi teie tehingu ohutuse tagamiseks.

Elamu ost peab tingimata märkima:

• selle sõlmimise kuupäev ja koht;
• Teema leping müügil;
• Korteri täpne aadress ja omadused (ruumide arv, liige); korteri maksumus;
• Tagatisraha suurus ja ettemakse (kui see oli);
• Ajavahemik, mille jooksul müüja kohustub vabastama eluruumi;
• Kes maksab lepingu konstruktsiooniga seotud kulud panga ohutuse müügi ja rentimise eest;
• Passide üksikasjad ja osapoolte allkirjad. (Leping peab allkirjastama kõikide täiskasvanute omanikele. 14-aastaste ja vanemate laste tunnused, kes ei ole veel enamuse vanuseni jõudnud, on nende vanemate allkirjadega sertifitseeritud.)

Ohutu või "diplomaat"?

Nüüd pöördume raha tehingu lõpetamise kõige olulisema etapi poole. See juhtub tavaliselt pärast lepingu allkirjastamist ja ostja sai korteri võtmed. Raha ülekandmise meetodite hulgas kuulub Palm meistrivõistlustel pangarakkude arvutustele. Tavaliselt nõuavad kinnisvaramaakler asutused, et nende kliendid kasutaksid hoiulevõtja teenuseid ja üle kanda raha sel viisil. Ostja sõlmib panga turvalise raku rendilepingu ja paneb raha sellesse. Lepingu tingimuste kohaselt on pangarakkude võti raha vahele jätta, nii et pärast müügilepingu sõlmimist saadetakse huvitatud isikutele (müüja ja ostja, kellega tavaliselt kaasas kinnisvaramaakler Pank, kus esinevad kõik edasised arvutused. Märgalad, konfidentsiaalsuse ja turvalisuse tagamine, müüja suudab veenduda, et raha on tõesti oma lahtris. Selleks piisab selleks, et avada võti, mida ostja teatab talle, Panga ohutu. Kui tehing katkeb, ei anta müüja võti ja seetõttu võib ostja alati oma verd pangast turvaliselt kätte saada.

Teine võimalus raha ülekandmiseks - nende ülekandmine sularahata maksega on kõige optimaalne: arve saamise autentsus ei ole vaja kontrollida (selle operatsiooni jaoks pangas peab maksma). Selleks, et müüja saaks temast tingitud, on piisav, et täita asjakohane maksekorraldus pangas. See on mugavam teha seda pärast lepingu allkirjastamist ja müüja juuresolekul: ja te olete kindel, et tehing toimus, ja müüja tagab, et raha saadeti oma pangakontole.

On veel üks võimalus "sularahata" - panga arvutused, kasutades krediidi- või kogumisjärjestust. Selle eest reserveerite eelnevalt korteri maksumusega võrdne summa. Võta see käes või Tõlgi oma pangakonto Müüja suudab ainult siis, kui ta esitab panga töötaja sertifitseeritud mitte-notari müügilepingu.

Selleks, et ennast kaitsta juhtudel, kus müüja osutus ebaõiglaseks ja ostja oli põhjustanud materiaalse kahju, kindlustab kinnisvarabüroo oma vastutuse. Viide sellele, et kinnisvaramaakler on kindlustatud, peab olema tingimata teie korteri ostu- ja müügilepingusse lisatud.

Korteri müümisel püüavad paljud vähendada maksusummat, mida nad peavad maksma, ja ei taha edendada fakti, et saada sellist suurt summat (vastavalt seadusele, on pank kohustatud teavitama Maksuinspektsiooni Rohkem kui 90 tuhat rubla laekunud kulul kliendi). Seetõttu võite pakkuda raha raha sularahas. Selle raha ülekandmise meetodi miinused on palju enamat kui plusse: see on vajalik suure hulga raha ja hoolitseda nende turvalises kohas edastada. Lisaks võib müüja soovida mitte ainult raha ümber arvutataks, vaid kontrollige ka arve autentsust ja seda vajate erivarustust. Arvestades kõiki raskusi, ei soovita me sel viisil raha ülekandmist. Kui ei ole muud võimalust, nõustun müüjaga raha ülekandmise neutraalse territooriumil ja tunnistajatega. Sellisel juhul ei unusta sularaha kättesaamise kviitungi vastuvõtmist, et mainida tunnistajate olemasolu ja täpsustada nende passi andmed.

Me sõlmime õigusi

Pärast lepingu sõlmimist ja raha üleandmist peaksite olema teie käes mitte ainult uue kodu võtmed, vaid ka kasuliku maksete arveldusraamatud. On vaja teha korteri vastuvõtmise tegu, kus nad näitavad, millises seisukorras sa said eluasemeid (eriti ärge unustage mainida varasemate omanike asjade olemasolu või puudumist). Nad kirjutavad ta kätte vabas vormis, kuid registreeruge mõlemad pooled (ostja ja müüja).

Kinnisvara müügi ja ostmise leping on registreerimiskambris või selle filiaalides registreeritud kohustuslik. Tunnustamise, kinnitamise ja sertifikaadi uue eluaseme omanik peab maksma umbes 500 rubla. Dokumendid, mis kinnitavad teavet, mida sa ostsid korteri ühes riiklikus kinnisvararegistris kinnisvara ja tehingutega, on valmis umbes 1 kuu jooksul (kiirendatud registreerimine maksab teile rohkem kui tavaliselt, kuid see võtab aega ainult umbes 5 tööpäeva jooksul). ATO hetkel muutub korteri täieõiguslikuks omanikuks.