Korterelamute haldamise meetodid, mida on ette nähtud LCD RF-i jaoks ruumide omanike jaoks. Fondivalitsejate juhtimise struktuur.
Mäleta äri Lady-Manager Leonida Gaidai komöödia "Diamond Hand"? Kui mitte, väga asjata. Varsti Aimeenno hiljemalt 1 JAR 2007 iga korterelamu peaks olema oma fondivalitseja. Isa, nagu üürnikud valivad juhtimismeetodi ja arutatakse käesolevas artiklis.
Vastavalt juhataja osakonna eluaseme ja kommunaalteenuste ja parandamine Moskva A.L.L Makeskova, rohkem kui 39 tuhat inimest Moskvas fondivalitsejatega, umbes 1,5 tuhat määrati. ITA Olukord on tüüpiline mitte ainult pealinna, vaid ka teiste piirkondade jaoks. Näiteks Komi Vabariigis toimusid 53 SUBID-d korterelamute haldamise meetodi valimisel ja selle tulemusena lahendati küsimus ainult 30-ndates küsimustes. Kõik see oli isegi riigiduuma otsuse põhjuseks, mille jooksul korterelamute ruumide omanikud peaksid valima juhtimisorganisatsiooni, laiendati 1 junkile 2007.
Mis on probleem? Eluasemete ja kommunaalteenuste reformi edendamise eest vastutavad ametnikud tagavad ühehäälselt, et elanikkonna passiivsuse põhjuseks on ebapiisav teadlikkus. Proovime välja selgitada olukorda koos.
Eluasemefondi korterelamute erastamise tulemused Venemaal, haruldaste eranditega, on kogu omandis. Näiteks Moskvas umbes 25% korteritest kuuluvad omavalitsus, kuid on ka selliseid hooneid, kus linnaomanik on jääb peaaegu jäänud. Omandi mitmekesisus nõuab kõigi elamu- ja mitteeluruumide omanike kokkulepitud meetmeid sellise maja ühise vara juhtimisel.
Endise eluaseme koodi haldas eluasemefond, mis viidi läbi professionaalselt riigi või kohalike omavalitsuste kaudu eluaseme- ja operatiivorganisatsioonide tegevuse kaudu "Eluasemefondi tööle ja hooldusele" (artikkel 16-17). Seetõttu lisati eluasemefondi juhtimissüsteem kahel tasandil: riigi ja eluaseme ning operatiivorganisatsioonide. Kommunaalteenuste leiti monopolistide organisatsioonid alternatiivsetel alustel. See tähendas, et teenuste osutamise või madala kvaliteedi tagamise korral ei saanud olukorda parandada, sest ühtse kliendi direktoraadi (DZ) direktoraadi meelitamise mehhanism kodanikele ei võimaldanud suhet ja suhet ei reguleeritud.
Täna on see lähenemine selgelt aegunud. Elamukodud ei kuulu enam riiki täielikult, mistõttu peaks juhtimissüsteem sisaldama kolme aktiivsuse taset. Omanikud peaksid suutma juhtimissüsteemi iseseisvalt kindlaks määrata ja valida juhtkonna eluasemeorganisatsiooni. See sõlmib lepinguid kommunaalteenuste ja eluasemevarude teenistuses osalevate organisatsioonidega, pakkudes mugavaid ja ohutuid tingimusi omanike elukohaks nende abiga. Juhtimisorganisatsiooni peamised otsesed ülesanded on teoste tehnilise ja finantsplaneerimise rakendamine, pakkudes sobivat staatust kinnisvarabüroole, samuti kommunaalteenuste osutamise ja kvaliteediteenuste pakkumisele, rakendamisele ja hooldusele kohalik ala.
Uus eluaseme kood põhineb eluruumide omaniku eelisõigus, muutis põhiliselt korterelamu haldamise mõistet. Kõigepealt on Codexis sätestatud õigus omanike õigust korterelamu juhtimise korraldamisel. Omanikud peavad sisaldama oma, individuaalselt määratletud vara ja maja ühist vara. Samal ajal võetakse arvesse hoone individuaalseid tehnilisi omadusi ja seisundit, samuti ruumide omanike erivajadusi.
Millised on korterelamu haldamise võimalused? Elamute omanikele on õiguslikult ette nähtud kolm võimalust: hallata oma vara ise, et ühendada eluasemeomanike partnerlus või palgata professionaalne juht.
Elamute ruumide omanikele esitatakse kolm võimalust seaduslikult ette: hallata oma vara ise, et ühendada majaomanike partnerluses või palgata juht. Omanikud on kohustatud säilitama oma individuaalselt määratletud vara ja maja ühise vara.
Otsemajanduslik juhtimine
Kui eluruumide omanikud valivad korterelamu elamu- ja mitteeluruumide otsese juhtimise variandi, mis tähendab, et kõik üldised küsimused vastavalt eluaseme Codecyrfi artiklile 164 otsustavad nad ise. Otsehalduses osalevate omanike arv HCRF ei reguleeri.Oma otsuse tegemiseks praktikas saavad omanikud mitmel viisil. Esiteks saab kõik praegused juhtimise küsimused lahendada ruumide omanike üldkoosolekutes. Teiseks saavad omanikud levitada tööülesandeid kodus juhtimises. Kolmandaks saavad nad valida ühe üürnike, andes talle asutuse majapidamise majanduse juhtimise või omanike hulgast kutsuda teist isikut (on oluline meeles pidada, et professionaalse juhi kaasamine on spetsiaalne juhtimise tüüp Korterelamu ja seega antud juhul see on võimatu). Isiku volitused, kes iga omanike nimel sõlmivad suhted kolmandate isikutega (näiteks remondi brigaadi või turvafirmaga), peavad kõik omanikud (või enamus) kinnitama.
Kõik lepingute osutamise lepingud hooldus- ja (või) tööks ühise vara remondi kohta korterelamuses selliste tegevustega tegelevate isikutega peaksid olema ruumide omanikud nende üldkoosoleku lahendamise põhjal. Lepingus tegutsevad kõik majapidamisruumide valikute omanikud ühel küljel. Samal ajal jäävad sellised lepingud individuaalselt. Preemiate hulka kuuluvad peamiselt külma ja sooja veevarustuse, drenaaži, elektrivarustuse, gaasivarustuse (sh gaasitarnete gaasitarneid silindrid), küte (soojusvarustus, sealhulgas tahkekütuse juuresolekul ahjuküte).
On veel üks probleem - korterelamu säilitamise panuste suurus. Tuleb märkida, et summa määratakse igal konkreetsel juhul. Ruumide omanikud - omanike omanikud, kes otseselt hallatavad - teevad tasu elamute ruumide ja kommunaalteenuste eest vastavalt asjaomaste teenuste osutatavate isikutega sõlmitud kokkulepetele. Küsimused selle kohta, mida tuleb teha maja ja kohaliku piirkonna parandamiseks, samuti iga omaniku osaluse summa maja hoolduse maksumus, käsitletakse teenuste osutamise tasu suurusest omanike üldkoosolekul. Tema otsus on kõigile kohustuslik, isegi neile, kes ei ole kohtumisele jõudnud. Muidugi võib see, kes oli kavandatava ja heakskiidetud tegevuskavaga rahulolev või jäi rahulolematud või jäi rahulolematud kohtumise otsusega kaebuse. Seadus on siiski enamuse poolel, muidugi juhul, kui otsus tehakse ja dokumenteerib vastavalt seadusele.
Kuidas luua kodu omaniku partnerluse (Hoa)
Hoolimata kõigist selle puudustest on eluaseme omanike omanikud praegu korterelamute juhtimise kõige populaarsem vorm. Üks Moskva esimestest Hoasis oli Saburovo partnerlus.
Protseduuri loomise Hoa, fikseeritud korpus Codecserf, on oluliselt lihtsustatud võrreldes sellega, mis oli ette nähtud föderaalseaduse "eluasemeühenduste". Seda tehakse, et aidata eluasemeomanikel oma vara haldamise õiguse realiseerimisel. Nüüd ei nõuta kondomiiniumi registreerimist kinnisvarakompleksina. Enne Hoa loomist on tõendusmaterjalil vaja lahendada maa krundi kaasamise ülesanne, millele korterelamu asub korteriosa koostises.
Eluasemeomanike partnerluse registreerimiseks tuleks registreerimisasutustele esitada järgmised dokumendid: \ t
Rakendus Vene Föderatsiooni valitsuse poolt heaks kiidetud vormis;
Eluruumide omanike üldkoosoleku protokollid otsusega juriidilise isiku loomise kohta - eluasemeomanike partnerlus;
Reclinists või notariaalselt koopiad koostisosade (eeskujuliku harta HOA võib leida järjekorras riigi ülevaade nr 35 03.08.1998. "Haridus ligikaudse harta partnerluse omanike omanike") ;
Riikliku tollimaksu tasumise dokument.
Organisatsioonide teenuste maksumus, mis on spetsialiseerunud juriidiliste isikute registreerimisele, sealhulgas eluasemeomanike partnerlusele, on vahemikus 20-50 tuhat rubla. Kui Hoa liikmed registreeruvad partnerluse iseseisvalt, kulud on umbes 2,5 tuhat rubla. Neist 2000 rubla - juriidilise isiku riigi registreerimise riigikohustus (maksukodecarfi artikkel 333.33); 500rup. Lisaks tekivad sõltumatu registreerimisega täiendavad organisatsioonilised kulud majaomanike tarvikute registreerimisega paratamatult.
Registreerimine toimub föderaalse maksuteenistuse territoriaalsed asutused.
Eluasemeliit
Kõik koduse juhtimise küsimused lahendavad HOA juhtorganid (partnerluse üldkoosolek) või ühistu (üldkoosolek ühistu konverentsi liikmete üldkoosolek). Praeguse koduhalduse tegevust teostavad kõige sagedamini HOA ja ühistu liikmete üldkoosolekut, vaid valiti juhatuse juhtiv ja esimees. Samal ajal luuakse läbivaatamise komisjon, mis kontrollib partnerluse finantstegevust (ühistu).
Mittetulundusühing võib hallata korterelamu iseseisvalt (teostab tegevusi oma või kaasatud oma personali põhjal töölepingu tööleping) või meelitada välise kontrolli organisatsiooni (juhataja), et sõlmida asjakohased Leping sellega. Hoa on kohustatud sõlmima lepinguid elamute ruumide hoolduse ja parandamise osas korterelamuses omanikega, isegi kui nad ei ole partnerluse liikmed.
Eluasemeliit, mittetulundusühing, mis tuleb registreerida. Tema harta kinnitatakse korteriomanike üldkoosolekul. Vastavalt eluaseme koodi: "HOA liikmete arv, partnerluse loomine, ületada 50% häältest alates koguarvust omanikud ruumide korterelamu." Hoa loomise kuulamine, maja juhtimist teostavad omanike üldkoosolekul valitud elundid.
Kaaluvormid juhtimise palju eeliseid teiste ees. Esiteks Hoa kui juriidiline isik saab võtta pangalaenu ühiste vajaduste omanikud.
Lisaks partnerluse omanditele ei saa kohelda ainult omanike omanikke, vaid ka maa-ala kodus, majapiirkonnas, ühistes valdkondades.
Kinnisvara peaks kõigepealt korraldada, pärast mida HOA-l on õigus selle kaalutlusõiguse käsutada: müüa, rentida. Kuid ühe seisundi all: parandusvahendid on ainult maja vajadustele. Koduomandi pass asub organisatsiooni, kes juhtis maja varem (ühtse kliendi direktoraat) või STI-s, mis on sätestatud Vene Föderatsioonis asuva eluasemefondi raamatupidamise juhistega (heaks kiidetud Venemaa Föderatsiooni nr 37/04/04/04/04/1998/199) ministeerium). Maa krundi, kus asub korterihooned ja muud kinnisvaraobjektid asuvad, on korterelamu omanike ühine osa omanik. Kui maa krundi moodustati enne korpuse koodeki kasutuselevõttu ja oli riigi katastriravimisandmetest, läheb see tasuta korterelamu omanike üldisele jagatud varale.
Kui maa krundi piirid, millele korterelamu asub, ei ole määratletud ja dokumenteeritud (st maa ei ole moodustatud), siis omanike peaassamblee otsuse alusel, mõis või muu volitatud Isiku määratud koosolekul on õigus taotleda riigiasutuste või asutuste kohalikku omavalitsust oma moodustamise kohta. Pärast maa krundi moodustumist ja selle riigi katastrirakaaruse hoidmist läheb korterihoone ruumide omanike koguosalusele (föderaalseaduse artikkel 16 29. detsember 2004. \ t "Föderaalseaduse nr 189-FZ artikkel 16." Eluaseme CodecSarfi kasutuselevõtu kohta ").
Seal on HOA ja miinused. Haigla, see on selline juhtimisvorm, mis võib olla HOA juhtorganite kuritarvitamise valdkond. Eluaseme kood sisaldab sätteid, millega Hoa peamine idee on erasektori resolutsioon residentide ja kõik muu, sealhulgas juhatuse tegevus, esimees, on tegevus üksnes juhtimis-, kontrollitud ja vastutustundlik. Praktikas on sageli vastupidine olukord. Väljavaade, kõige olulisem miinuspartnerlus on vastutuse kogukoormus. Kui teie naaber ja kolleeg HOA-s otsustab äkki maksma kommunaalteenuste eest, peavad kõik teised omanikud kõigepealt katma puuduse puuduse ja seejärel helistage ainult deatlaate südametunnistusele. Seega õiguste asemel, mis tegelikult omandab juhatuse Hoa, omaniku elamupindade jätab ainult üks kohustus maksta raamatupidamisarvestuse alusel artikli 13 ja 4 artikli 137 eluaseme Codecarf. Muidugi, tasu kommunaalteenuste teiste omanike saab tagastada Euroopa Kohtu kaudu, kuid see on peaaegu võimatu saavutada omaniku väljatõstmise.
Esimese vara tuleks kõigepealt välja anda, pärast mida majaomanikel on õigus selle kaalutlusõiguse käsutuses: müüa, rentida. Parameetrid peavad ainult maja vajadustele minema.
Juhtimisorganisatsioon
Üürnike montaaž võib meelitada kontrollerit. Muide, see võib teha HOA liikmed. Kui enne 1 hüpata 2007. Omanikke ei määrata juhtkonna kandidaadiga, nimetab ta ametisse omavalitsuse otsusega, mis on kohustatud hoidma avatud konkursi juhtimisorganisatsioonide konkurentsi.Korraldamisorganisatsioonide suhtes kohaldatakse sertifitseerimist töötajate vastavust kommunaalteenuste juhtimisasutuste, sealhulgas juhtimisorganisatsioonide, HOA, JSC IDR-i juhtimisorganisatsioonide rühma alusel. ". Sertifitseeritavate isikute ja organisatsioonide registrid avaldatakse meedias. Elamisomanikud Valige juhtimisorganisatsioon, seega on võimalik saada teavet nende ettevõtete kohta, kelle riigi kvaliteet on tagatud.
Tegelikult on juhtimisorganisatsiooni õigused ja kohustused sarnased otsese juhtimise abikõlbliku üürniku abikõlblike tingimustega. Üürnike huve esindav juhtimisorganisatsioon sõlmib tööteenuste lepingud, lahendab territooriumi parandamise, remondi, mitteeluruumide kasutamise. Andmete üksikasjad juhi õiguste ja kohustuste kohta peaks kajastuma lepingus. Kõigi elanike huve on võimalik arvesse võtta ja proovida kõiki võimalikke võimalusi, eluaseme omanikud peavad pöörduma advokaadi abi poole. Leping peab tingimata ette nägema juhtimisorganisatsiooni distsiplinaar- ja olulistele vastutustele meetmeid.
Plus seda tüüpi juhtkond on ilmselge: ei ole vaja luua juriidiline isik (partnerlus). Juhtimisorganisatsiooni nimetamiseks piisab omanike üldkoosoleku lahendamiseks. Siiski on vaja väga hoolikalt läheneda valiku valiku juhtimisorganisatsiooni, sest olles üle oma volituste juhtimise professionaalne juht, elanikud saavad kontrollida peamiselt tulemusi juhtimise, kuid mitte protsessi ise.
Kuidas määrata tasu kommunaalteenuste eest ja kontrollida sissemaksete suurust?
Üldreeglid kommunaalteenuste osutamiseks kodanikele vastavalt kontole 1 Eluaseme Codecarfi artikli 157 artikkel 157 kehtestab valitsus. Traditsiooniliselt määratakse raamatupidamisseadmete lugemise põhjal kasuliku tasude suurus (kuum ja külm veevarustuse, veevarustuse, toiteallikas, gaasivarustus, gaasivarustus Kui raamatupidamisseadmeid ei ole, arvutatakse tasu avalike teenuste tarbimise standardite alusel. Neid standardeid kiidavad kohalikud omavalitsused heaks (Venemaa föderaalse tähtsusega Moskva föderatsiooni ja Venemaa Föderatsiooni riigiõiguse Peterburi asutus) valitsuse ette nähtud viisil.
Juhtimisorganisatsiooni kehtestatud maksesumma kontrollimiseks on vaja võtta territoriaalse lahenduse ja operatsiooniasutuse asjakohane dekreet ja võrrelda kogunenud kasuliku maksete arvutatud summat.
Alusta hallata
Hääletamine võib olla täistööajaga ja puuduja. Suure hulga ruumide omanikega on üldkoosolek puudumise vormis hääletamise vormis ratsionaalselt. Sellisel juhul edastavad omanikud oma otsused üldises koguses loetletud aadressil kirjalikult hääletamise küsimustes.
Ruumide omanike üldkoosolekul hääletamise vorm määrab RF.3 artikli 48 alusel ZHCRF: iga korterelamu iga omaniku häälte arv üldkoosolekul proportsionaalne Üldine vara üldine vara selles majas. Teisisõnu, häälte arv, mida omanik on määranud selle vara suuruse (tegeliku piirkonna) poolt.
See hääletusmeetod on tavaline. Kui me räägime HOA liikmete otsuste tegemisest, saab hääletamise järjekorras määratleda seadistamisel (partnerlusel on õigus valida mitte "ruutmeetrite hääletamine", vaid muu, näiteks numbri järgi elada elamisruumis). Kui harta ei ole hääletamismeetodit, ei ole see ette nähtud, tuleks see läbi viia vastavalt eluaseme koodeksile.
Juhtkonna leping peaks kajastama kõigi eluruumide omanike huve korterihooduses võrdselt, samuti ette sama lähenemisviisi kulude rahastamiseks.
Kui üks omanikud on riik
Nagu juba mainitud, kuulub elamumajade halvim osa kodanikele praegu kodanikele. Kuid elamispinnad kuuluvad omavalitsus on alati jäänud. Need on vajalikud näiteks sotsiaalse töölevõtmise programmi rakendamiseks, selle eemaldamiseks IT.P.Municipal üksused, teemad ja Venemaa Föderatsioon osalevad otsuste tegemisel üldkoosolekul võrdsete õiguste teiste omanikega. Elamute ruumide omanike rühma privileege ei ole seadusega ette nähtud.
Samuti on võimalik, et ruumide omanik on kodanike või ametiühingu avalik ühendus. Seejärel langevad kollektiivse omaniku õigused ja kohustused langevad kokku üksiku omaniku õiguste ja kohustustega. Ainus erinevus on see, et avaliku sektori huvide esitamiseks tuleb valida üheks liikmeks ja dokumenteeris oma volitused.
Kui valikuperiood juhtimisorganisatsiooni jääb vahele
On tõenäoline, et kõik elamurajoonide omanikud ei määra määratud perioodil juhtimisvõimaluse valikuvõimalusega. On olemas Lawer Küsimus: Mis juhtub määratlemata? Muidugi pärast 1 junk 2007. Omanikud ei kaota õigust valida. Õigus juhtida oma vara välja kuulutatud põhiseaduses, see on sätestatud tsiviilseadustiku kümme aastat tagasi. Kui eraldatud aja omanikud ei saa valida juhtimismeetodit, korraldab riik organisatsiooni valiku konkursi, mis viib korterelamu kommunaalteenuste eest. Aasta hiljem kontrollib ettevõte omavalitsus ja üürnikud edastavad, kas nende töö korraldab määratud organisatsiooni. Selline skeem võimaldab moodustada omaniku ja juhtide vahelisi suhteid vastastikuse õiguste ja kohustuste andmise lepingu alusel ning peamise vastutuse põhjal.
Kui eraldatud aja omanikud ei saa valida juhtimismeetodit, korraldab riik konkurentsi organisatsiooni valimiseks, mis viib läbi korterelamu avalike teenuste.
Kui fondivalitseja arutatakse
Ja lõpuks viimane küsimus tekib iga omaniku eluaseme: kui tõhus on uus juhtimissüsteem? Enamik 51% küsitletud romide jälgimisest Muscovites usub, et elamufondi juhtimise valdkonnas uuendused ei muuda praegust olukorda; 17% usub, et muudatused parandavad kommunaalteenuste töö; 11% Arvan, et kommunaalteenuste kvaliteet halveneb ja 21% vastanutest leidsid end vastusega.
Enamuse kohaselt on ühtse kliendi direktoraat peamine stiimul kommunaalteenistuses. Kuid me ei saa hinnata ärijuhtimise organisatsioonide tegevust. BIG PLUS DEZA asub kontrolliks: Ühtse kliendi direktoraat on huvitatud elamufondi juhtimisest ja tal on selles valdkonnas teatavad oskused (tulevikus kõik kõrvalekalded peaksid muutuma aktsiaseltsideks, mis suurendavad Huvi direktoraadi pakkumisel kvaliteetseid teenuseid). Seepärast usuvad paljud ametnikud, sealhulgas eluaseme- ja kommunaalteenuste osakonna esindajad ning Moskva parandamine, et soov ei ole halvim juhtimisorganisatsioon.
Kokkuvõttes ütleme, et maja ja projektijuhtide vaheline suhe peab olema dokumenteeritud. Juhtkonna leping, mille põhjal õigused ja kohustused nii elanikud maja ja juht viiakse läbi, peavad olema eriti hoolikalt. Lõppude lõpuks sõltub sellest mõju haldurile ja fondivalitseja tegevuse juhtimise mehhanismile ka sellest. Seega on vastu küsimus juhi ja korterelamu residendi vahelise sõpruse küsimuse avatuks. Kogemus tegevuse HOA on tõestanud, et on võimalik luua koostoime, kuid see nõuab ka aega ja kättesaadavust juriidilise konsultandi. Ivangelt meeles pidada, et valitud viis maja juhtimiseks saab igal ajal muuta omanike otsuse alusel. See tõendab, otsus tühistatakse omanikud ja otsida sobivat juhtimisvormi jätkatakse.