Me räägime sellest, mida kompensatsioonifond, escro-konto, mida teha, kui arendaja läks pankrotti ja uute eeskirjade kohta petetud aktsionäride kaitseks 2019. aastal.
Keskmiselt 2 kuni 6% aktsionäride igal aastal ei saa oma rajatisi õigeaegselt ja see loob olulise probleemi kinnisvaraturul. Kaitse õiguste aktsionäride ette nähtud 2005. aastal seadusega nr 214-FZ oli ebapiisav, nii et see jätkas seda parandada. Uued reeglid on kavandatud petetud aktsionäride õiguste kaitsmiseks. Üleminekuperiood on käivitatud kuni 2019. aasta juulini.
Kõik uuenduste kohta seaduses
Üksused ja mõistedKes on sellised petetud aktsionärid
Omakapitali konstruktsiooni probleemid
Nõuded arendajale
Nõuded DDU-le
Vastutus tähtaegade muutmise eest
Kompensatsioonifond
Pankroti arendaja
Escrow konto
Garantii
Uuenduste väljavaated
Objektide ja kontseptsioonide kohta
Niisiis on kaks peamist funktsiooni. Esimene on arendaja - juriidiline isik, kes on maa peal või paremal üürilepingus ja omakapitali konstruktsioonis asuvate sularahaosaliste meelitamisega korterelamute ja (või) teiste kinnisvaraobjektide loomiseks saadud luba.
Teine on osaleja jagatud ehituse - kodanik või juriidiline isik. Üheskoos saavad nad ehitada mitte ainult elamute, vaid ka garaažide, tervishoiuasutuste, toitlustamise, äritegevuse, kaubanduse, kultuuri ja muude kinnisvaraobjektide, välja arvatud tööstusrajatised. See on registreeritud seaduse artiklis 2.
Samuti on selge määratlus omakapitali ehitamise objektiks, st asjaolu, et tulevikus peaks olema teie korter, garaaž või koht maa-aluses parklas maja lähedal. See elamu- või mitteeluruumid üle anda aktsionärile pärast loa saamist komisjonile korterelamu ja (või) teise kinnisvaraobjekti ja selle maja osa või kinnisvaraobjekti osa, sealhulgas osaleja raha kaasamine .
Kes on sellised petetud aktsionärid
Ehituse problemaatilise kinnisvara ostja ostjaks on vaja järgmisi tingimusi:- Aktsionäri leping sõlmiti;
- Täidesaatva lepinguosaline ei täitnud omakapitali lepingust tulenevaid kohustusi kauem kui 9 kuud. ja ei suurendanud investeeringuid rohkem kui kahe aruandlusperioodi maja ehitamisse;
- Arendajal ei ole järeltulija objekti ehitamiseks;
- Ehitusettevõtte kohustused enne aktsionäride ei ole tagatud panga garantii või tsiviilvastutuskindlustuses.
Pange tähele: mõnel juhul ei saa ostja-aktsionäri kaitsta isegi omakapitali lepingu kättesaadavust ehituses. Föderaalne õigus nr 214-FZ "osalemise kohta korterelamute ja muude kinnisvaraobjektide omakapitali konstruktsioonis" (seadus nr 214-FZ) ei kaitse aktsionäri, kui:
- Ehitatud majas müüdi samu ruume mitu korda;
- Maja ehitatakse krundile, mida ei ole välja antud ega rentinud;
- Maja ehitatakse krundile, kus see ei ole lubatud;
- Maja ehitatakse linnaplaneerimise plaani rikkumisega, projekti nõuetele.
Aktsionäride kuritarvitamine oma privileegidega (näiteks lepingu ühepoolse tagasilükkamise võimalus või objekti edastamise rikkumise karistuste saamine) võib viia kohus keelduvad nende kaitsmise õiguste kaitsmiseks, kui pahatahtlik olemus Tegevused on asutatud.
Omakapitali konstruktsiooni probleemid
Sisuliselt muutuvad lõkse kõikidele, kes hoolikalt uurivad selle kinnisvara investeerimisskeemi.
Kava plussid on ilmsed: ostja saab kinnisvara 30-40% odavamalt kui keskmine turuhind; Arendaja saab rahalisi vahendeid kinnisvaraobjektide ehitamiseks ja valmistoote kanali rakendamisest.
Kahjuks on selline investeering alati seotud märkimisväärse riskiga. Väikesed edasimüüjad on üsna tavalised, mitte alati ajakava on pühendunud põhjalikult. Siiski juhtub, et arendaja jälgib konkreetselt ehituse lõpetamist või tõmbab eluaseme sisenemise hetkese.
2005. aastal vastu võetud seadus nr 214-FZ tutvustas arendajate keelustamist enne lubade vastuvõtmist eelnõu kortereid; Ma tellisin arendajate registreerida lepingu kõik tingimused ja karistused oma mittetäitmise, samuti registreerida kõik lepingu omakapitali osaluse (DDU), et välistada kahekordne müük.
Kuid see ei olnud piisav ja muudatused hakkasid muudatusi tutvustama.
Esiteks tuleks eluasemekonstruktsioon eraldada muudest tegevustest, mis kehtestati arendaja piirangute kehtestamisega toimingute tegemiseks, mis ei ole seotud projekti rakendamisega.
Teiseks tuleks järgida "ühe äriühingu ühte ehitusloa põhimõtet. Samal ajal on nüüd keelatud jagatud osalusega ehitus mitmel lubades. Samal ajal ei saa suured arendajad oma funktsioone delegeerida lastekonstruktsioonidele, et võtta korraga mitme projekti elluviimiseks, sest kogemused peaksid olema vähemalt 3 aastat (vähemalt peatöövõtja või kliendi puhul).
Kolmandaks peab arendaja tegevusele olema kaasas määratud panga krediidiasutus. Ettevõtte kontod, tehniline klient ja peatöövõtja tuleb samas pangas avada.
Neljandaks karmistatakse arendaja juhtimisasutuste ja selle osalejate ärinärimine. Arendaja asutajate hulgas ei saa olla nägu märkamata või täitmata süüdimõistvate kohtuotsustega, samuti need, kes, kelle tegevus on põhjustanud juriidilise isiku pankrotti.
Ettevõte peab saama eksami järelduse isegi madala tõusu hoonete puhul, mitte võlgade puhul (välja arvatud ehituse laenude sihtlaenud). Volitatud panga krediidiasutuses tuleks rahalisi vahendeid hoiule hoiule vähemalt 10% ehituskuludest (omapärane langevari, mis peaks olema kaitstud ja arendaja ja aktsionäride puhul karmistumisaja või pankroti korral).
Viiendaks seab seadus arendaja kulude piirmäära fondile, pangateenuste tasumisele, Fondivalitseja teenustele, reklaami-, ühiskondlikele teenustele, kommunikatsiooniteenused, rentimisele. See piir on 10% konstruktsioonikuludest.
Kuidas valida usaldusväärne ettevõte
Kui te ostate korteri maja ehitamisel:- Lugege kättesaadav teave arendaja kohta, kontrollige selle mainet.
- Lihtsaim viis kinnitada asjaolu, et te loete internetis, - minna ükskõik hoone juurde ja veenduge, et töö toimub.
- Enne omakapitali lepingu allkirjastamist ehitamisel lugege seda hoolikalt, ärge kiirustage seda hoolikalt.
- Kui teil on vähimatki kahtlusi, vaadake advokaatidele, et aidata teil mõista kõiki õiguslikke lahendusi.
Uued nõuded arendajale
Kuni päevani, leping esimese osalejaga arendaja aktsia konstruktsioonis ei ole hiljem kui 14 päeva jooksul kohustatud meedias või internetis projekti deklaratsiooni avaldama, kus on näidatud projekti ja projekti teabe kohta teavet.
Arendaja on kohustatud oma taotlusel jaotama:
- Ehitusluba;
- Projekti tehniline ja majanduslik põhjendus;
- Projektiokumentatsiooni riigi kontrollimise järeldus;
- Projekti dokumentatsioon, mis sisaldab kõiki talle tehtud muudatusi;
- Arendaja reegleid kinnitavad dokumendid maa krundile.
Ta peaks investeerima ka projekti oma omavahendeid summas vähemalt kolmandiku projekti kogueelarvest; Aktsionäridelt huvitatud raha peaks keskenduma rangelt konkreetse projekti rakendamiseks ja kusagil mujal.
Nõuded osalemiseks
Vastavalt DTU ühele poolele (Lolshler) kohustub maksma fikseeritud osaluse dokumendis ja võtab vastu valmisobjekti ja teine lepinguosaline kohustub ehitama ja esitama selle eesmärgi lepingus sätestatud lepingule.Leping peab vastama:
- Jagatud konstruktsiooni konkreetse objekti määramine, mis edastatakse arendaja projekti dokumentatsiooniga;
- Täpsustada omakapitali ehitamise objekti üleandmise tähtaega aktsionärile;
- Teave lepingu hinna, makse aja ja maksekorralduse kohta;
- Teave garantiiaja kohta, mis tegutseb ehituse all oleva objektiga.
Vähemalt ühe loetletud tingimuste puudumisel peetakse lepingut kehtetuks. Iga DDU tuleks registreerida RosreESRA piirkondlikus osakonnas, et vältida kahekordset müüki.
Aktsionäril on õigus Leping ühepoolselt lõpetada, kui näiteks:
- Oli probleeme tingimustega;
- Kinnisvaraobjekti kvaliteedi nõuded on oluliselt rikutud;
- Esialgse projekti muutuste kavandatavate korterite planeerimine.
Lepingu lõpetamise korral on arendaja kohustatud aktsionäridele mitte ainult raha tagasi pöörduma, vaid ka huvi laenatud vahendite kasutamise vastu Venemaa Föderatsiooni keskpanga 1/150 refinantseerimismäära summas, \ t mis tegutseb aktsionäride makstud raha tagastamise kohustuse täitmise päeval. Samal ajal võib ettevõte lepingu lõpetada alles kontrollikoja kaudu 3 kuud.
Vastutus tähtaegade muutmise eest
Arendaja on kohustatud objekti üle andma osalejatele omakapitali ehitamisse mitte hiljem kui asutamislepingus sätestatud mõiste. Ülekandeperiood on seatud kõigile osalejatele, see on üks.Kui protsess viibib, on arendaja kohustatud ostjatele maksta karistuse (karistus) Venemaa Föderatsiooni keskpanga 1/75 refinantseerimismäära summas, tegutsedes hinnaga kohustuse täitmise päeval lepingu iga viivituse päeva kohta.
Juhul kui lepingus lepingus registreeritud lepingus on võimatu ehitada, on ettevõte kohustatud 2 kuud. Kirjalikult teatama aktsionäride ja soovitada teha muudatusi lepingu.
Lisaks kehtestab DDD teatavad tingimused kinnisvara üleandmiseks kinnisvarainvestoritele pärast komiteele loa saamist.
Seaduse nr 214-FZ sõnul on arendaja kohustatud klientidele kanima kõiki kortereid 2 kuud. Pärast riigi komisjoni nõusolekut.
Pettuste fond petetud aktsionäride kaitsmiseks
Arendajate tsiviilvastutuskindlustuse tagamiseks osalevad kokkulepped nüüd hüvitise fondi.
Kõik ettevõtted, kes müüvad kortereid ehitusetapis, peaksid seaduse kohaselt üle andma hüvitise fondile kohustusi lepingu alusel 1,2% iga DDU hinnast. Seadus näeb ette iga-aastase hinnangu kohustuste hindamise kohandamise hindamise hindamise, kuid mitte sagedamini 1 kord aastas.
Hüvitiste fondi vahendid suunatakse problemaatiliste kinnisvaraobjektide lõpuleviimisele. Heads Hüvitise Fondi tegevjuht eluaseme ja hüpoteeklaenude (AHML). On väga oluline, et fondi ülesanne ei sisalda teatud summa kogumist, on vaja ainult tagada, et see tagab olemasolevate riskide rahalise katvuse.
Võimaliku raha hüvitise maksimaalne summa määratakse kindlaks ehitatavate rajatiste kogupindala ja ühe ruutmeetri hind selles majutusasutuses. Samal ajal ei saa omakapitali konstruktsiooni objekti kogupindala ületada 120 m² ja hind 1 m² ei saa olla sama piirkonna esmase turu keskmise väärtuse keskmine väärtus sama piirkonna esmasel turul.
Hüvitise fond aitab kaitsta uusi aktsionäride õigusi; Selleks, et aidata neid kaasrasi, kes on juba tekkinud raskusi, on piirkondlikud omavalitsused joonistanud probleemiobjektide lõpuleviimise graafikuid, näidates lahenduse ajastus ja mehhanisme.
Kui arendaja on pankrotis
Pankrotimenetluse kogu kestus vähendatakse vahekohtumenetluse ja pankrotimenetluse rahalise sissenõudmise ja optimeerimise menetluste kaotamisega. Esimene menetlus viiakse kasutusele konkurentsivõimelise tootmise korrale, samas kui professionaalne juht peab juhtima pankrotti ettevõtte, millel on juba ehitussektoris kogemus. Uus pankrotihaldur juhib aktsionäridele kirja, milles kirjeldatakse täiendavat menetlust ja meetmete algoritmi.
Seadus "pankroti" kohta leiab, et kõigi aktsionäride nõuded esitatakse konkurentsihaldurile, mitte vahekohtule mitte hiljem kui 2 kuud. Konkurentsihalduri teate kättesaamise kuupäevast. Juhataja leiab nõudeid ja hõlmab neid registris.
Kui pankrotimenetluse käigus ilmnes piisav põhjus uskuda, et võlgniku arendaja maksevõimet saab taastada, on võimalik üleminek välisele juhtimisele.
Konkurentsihaldur on kohustatud teostama vajalikke meetmeid teise esineja otsimiseks ja meelitamiseks. On veel üks võimalus - koosolekul aktsionäride on õigus otsustada meetodi kohustuste täitmise, saades hüvitist hüvitist fondist. Lisaks on see jätkuvalt võimalus tagasimaksmise võimalust loobuda lõpetamata ehituse objekti või eluruumide üleandmise sätetele (kui objekt on juba ehitatud). Otsus tehakse iga ehitatava maja kohta eraldi, tulevaste üürnike üldkoosolekul on vaja saada aktsionäride ¾ heakskiitmist.
Pange tähele: arendaja pankrotis on kõige haavatavam kategooria kinnisvaraomanike omanikud mitteeluruumide omanikud, sealhulgas korterid.
Maa krundi ja ehitatava maja panditud osalejatele omakapitali konstruktsioonis kuni arendaja täidab oma kohustusi; Samal ajal toetub kinnisvara omandiõigus aktsionärile omakapitali osaluse lepingu registreerimise ajal.
Mis on deponeerimiskonto
Eskrow - tingimusliku deposiidi eriala, mille eest kogunevad raha kraadid kuni maja ehitamise lõpuni. Tscrow kontod Venemaal ilmus 2014. aastal, kuid kasutas seda kava ainult 2018. aastal.
Intromisse paigutatud vahendite intressid ei nõua ja pank, kus sellised kontod on avatud, ei saa tasu. Tegelikult on deponeerimiskonto intressivaba hoius, raha, mis on külmutatud ajavahemiku jooksul, mis ei ületa objekti kasutuselevõtu kuupäeva projekteerimise deklaratsioonis ja 6 kuud. Kui kasutate deponeerimiskontode kasutamisel aktsionärid ei aktsionärid aktsionäride vastu konkreetse arendajaga seotud finantsriskiga ja riskida ainult volitatud panka, mis peab need neile seaduses sätestatud juhtudel tagastama. Juhul kui pank on pankrotti kuulutatud, siis arendaja kuulutab lepingu uue pangaagendiga sõlmitud, kindlustatud raha kantakse üle uuele kontole.
Ettevõte saab rahalisi vahendeid EXORUUMi kontodest pärast objekti sisenemist ja registreerida vähemalt ühe korteri omandiõiguse õigus.
Vahendid deponeerimiskontodega saab tõlkida kas maksta äriühingu kohustuste eest laenulepingus või on loetletud otse arendajale (laenuandja arvutamiseks antud juhul, kui ehitus viidi läbi laenatud vahenditest.
Garantiiaeg - 5 aastat
Detergentil on õigus nõuda tuvastatud defektide vaba kõrvaldamist või korteri hinna vähendamist asjakohasele summale. Lisaks võib aktsionär nõuda oma kulutuste hüvitamist puuduste kõrvaldamiseks.Uuenduste väljavaated
Alates 1. juulist 2019 hakkasid föderaalseaduse nr 214-fz muutused toimima täielikult. Jagatud ehitus tuleks asendada projektiga, registri tuleb luua (see aitab kontrollida arendaja usaldusväärsust).
Ka 1. juulist 2019 on uute hoonete korterite müügi kord muutunud. Vastavalt seadusele saab ettevõte nüüd raha mitte aktsionäri jätkata ehituse jätkamist, vaid akrediteeritud pankadest ja salvestada need deponeerimiskontodele.
Kuid mitte kõik arendajad töötavad selles skeemis. Resolutsiooni kohaselt saavad arendajad müüa kortereid vanadele tingimustele, kui kodus on valmis vähemalt 30% ja sõlmitud lepingute arv - vähemalt 10%. Kinnisvarasse spetsialiseerunud juudid on juba märkinud, et arendajad otsivad Bypass skeemid, mille rakendamisel kinnisvara ostjad ei sisene DDD.
Ainult omakapitali osaluse leping võib tagada aktsionäri õiguste kaitse, nii et ostja ei saa nõustuda arendaja ettepanekuga, et anda seaduseelnõu või seaduse määramise lepingu või kaasrahastamise leping.
Kinnisvara eksperdid usuvad, et muudatused seaduse nr 214-FZ sunnib väikeste ja keskmise suurusega ettevõtted turult, sest eesmärk uuenduste on tuntud ehitustööstuse. Teisest küljest võib see olukord põhjustada hüpoteeklaenuturul olulisi muutusi, sundides pankadel pakkuda kasumlikumaid krediidilahendusi neile, kes soovivad eluase osta.
