Ostu eluaseme järelturul. Raskused, kellega korteri uurimisel ja ettemakse tegemisel peavad inimesega silmitsi seisma.
Millised probleemid peavad lahendama isikut, kes kogunesid eluaseme omandamise järelturul? Mida mõnikord ei kahtlusta tulevast omanikust uut korterit?
Vahepeal ühele ja poolvalitele, mis tavaliselt hõivab kogu protsessi hetkest valik kinnisvara enne võtmeülekanne, on vaja keskenduda nii palju kui võimalik ja proovige mitte jätta ühe nüanss. Apobloma asub sõna otseses mõttes igal sammul. See on nendega, et me tahame täna rääkida.
Mis korter valida?
Muidugi sõltub see kõik teie võimetest ja vajadustest. Ei ole saladus, et sama raha saab osta erinevate tüüpide ja mugavuse korterid, mis asuvad enam-vähem keskkonnasõbralikes piirkondades IT.D. linnas või äärelinnas. KPRIMEST, tagasihoidlik kapitali standardid summas $ 80,000 nüüd on piisavalt osta väike "kaheinimesetuba" tüüpiline paneel maja ääres Metropolis, korralik kolmetoaline korter sarnase eluasemefondi Moskva piirkonna lähedal asuvast Moskva piirkonnast või Moskva piirkonna serval. Ja ütleme, et väike "odnhkhi" omandamine kapitali keskel võib olla vajalik ja palju suur summa.Kinnisvara lõpphind sõltub tegurite kogumitest. Iga positiivse või negatiivse poole korteri iseloomustav riietus mõjutab selle maksumust. Eespool nimetatud majutus rõduga, lodža või Erker, mis asub maja keskel asuva liftiga ja prügiluuga, mis asub metroojaamade ja teiste transpordivahendite vahetus läheduses. Ideaalse omandamise aknad peaksid minema vaiksesse hoovis ja / või lõuna poole, tuba on suur ala ja puhtas päris sissepääsu juures oleks tore näha uskuja või Wacheper. Ja vastupidi, korteri ilma rõdu ilma, väikeste külgnevate tubade esimesel või viimasel korrusel maja seisab lärmakas maanteel, kus ei ole lifti ja elementaarset järjekorda sissepääsu juures, võib osta madalaimalt Hind. Kõik need tegurid on asjakohased kasutada, kauplemine müüjaga: iga parameeter potentsiaalselt vähendab või suurendab kinnisvara maksumust 1-2% või isegi rohkem, mis lõpuks annab kokku paarsada ja mõnikord tuhandeid dollareid.
Kslov, üks viimaseid suundumusi Venemaa kinnisvaraturul - nõudluse vähenemine halva kvaliteediga eluaseme ja kasvav nõudlus nn eliidi järele.
Millised probleemid võivad silmitsi isikuga, kes on otsustanud osta korteri iseseisvalt, ilma Vahendajate abita?
Galina Uteesheva vastab juht teisese eluasemeturu eluaseme "maja-kinnisvara":
"Korteri ostmine on alati mitte ainult murettekitav, rõõmsameelne, vaid ka vastutustundlik hetk iga inimese elus, eriti kui rahalised vahendid on tema jaoks kopeerinud puhkuse ja lemmikhobide kahjuks. Ma provotseerin ennast , Mis see on, kui omandiõiguse just omandatud eluaseme vaidlustada kohtusse varasemate omanike või kolmandate isikute. AVS tõttu asjaolu, et ostja ei saa iseseisvalt kontrollida ajaloo kinnisvara. Tegelikud juhtumid on teada, kui kolmas teada Pooled (varem sellel alal registreeritud endiste omanike pärijad ja teised inimesed) Appea nõuded omandiõiguse tunnustamiseks tervikuna või osaliselt või õigust kasutada eluaseme dokumentide alusel (sertifikaadid); olemasolu, mille ostja ei kahtle isegi ostjat tehingu sõlmimisel.
Need võivad olla dokumendid, mis kinnitavad varasemate omanike alaealiste korteri korteri korteri poolt ostetud korteri õigusi (kelle huve rikutud eluaseme erastamisega 1991-1993), kolmandad isikud, kellel võib olla omandiõigus või eluaseme kasutamine, vaid on vangistuse kohtades, ravige ravi psühhoneuroloogilises jaotuses, on mõeldud armeele. See juhtub, et kinnisvara on armor, vahistamise või pandi all ning korteri müüjad on riskirühma kuuluvad inimesed (väikesed lapsed, ühe vanad mehed, narkomaanid, vaimselt haige), kes tegutsevad advokaadina, it.p .
Mida usaldada kinnisvara?
Kinnisvarabürood pakuvad oma kliente eluaseme ostjatele terve hulk erinevaid teenuseid:
Valikute valik;
müüja esitatud dokumentide kogumi kontrollimine;
Valitud korteri ajaloo leidmine omanikele;
esialgse lepingu ettevalmistamine ja sõlmimine või selle järgimise kontroll ja kontrollimine;
tehingu läbiviimine (müügilepingu ettevalmistamine ja sõlmimine);
esitamine ja dokumentide vastuvõtmine riigi registreerimisest;
Kohalolek tunnistajana pangarakkudes järjehoidjana ja müüjale üle kanda;
ACT vastuvõtuseaduse registreerimine (mõnikord vara kirjeldusega), eluaseme üleandmise kontroll uuele omanikule ja mõnele muule tegevusele.
"Maksimaalne teenused hõlmavad tehingu täielikku toetust, alustades valikute valikust ja lõpeb riigi registreerimise ja üleandmisega korteri müüjalt ostjale, - kommentaarid Svetlana Korsakovi kohta parimate reaalsete ekspertide kohta Kinnisvarafirma. "Minimaalne on kontrollida korteri õiguslikku puhtust, mida klient ise valis.
Paljud inimesed püüavad päästa ja ise otsivad eluasemeid. Aga tema õiguslik puhtus igal juhul tuleks kontrollida, isegi kui ostate korteri hea sõber. Siin on Svetlana Korsakova praktika puhul. "Klient pöördus meie poole, et aidata tehingu projekteerimisel abi, kes ostis korteri 7 aastat tagasi oma parima sõbra juures ja otsustas nüüd selle müüa. Enne korteri ta oli juba kolm korda vabastanud, kuid kogu see aeg jäi ettenähtud ema ja tütar Esimesed omanikud. Kust nad ei saanud keegi teadis. Pärast korteri ajaloo kontrollimist leidsime, et sel ajal suri vanem naine ja maeti linna kulul ja me pidime kirjutada välja noorem. Seda tegi meie ettevõtte tavaline advokaat. "
Tundub, et korteri omanike ülemineku lühike lugu peaks rääkima eluaseme õigusliku puhtuse kohta. Aga see pole alati nii. Siin on näide. Lady valis korteri, kes oli ainult üks perenaine enne ja otsustas seda osta. Kinnisvara Wanngent Klient palus abi ostu- ja müügitehingu teostamisel. Vahendamine kontrollis korteri ajalugu ja leidsin, et ta kuulub kogu kursusele ja seejärel pandi müügiks (tema perenaine ostis eluaseme uues hoones). See asjaolu oli murettekitav ja nad otsustasid teha prügila sügavamale. Leiti, et see vara Moskvas saadi vahetuslepingu alusel ja seejärel erastati. Endised üürnikud (kuritarvitatud alkohol, mis naabrid ütlesid) tehingu tulemusena nad kolis Kaluga piirkonnas. Mis nendega juhtus, ei olnud võimalik teada saada. Võimalus esitada kohtule eelmise tehingu tunnustamise väide on kehtetu. Seetõttu soovitasid Vahendamine oma klienti korteri mitte osta, millega ta nõustus.
Professionaalne näeb, mida tema kogenud silmaga ei märganud ettevalmistamata inimesele. Näiteks hoiatan kohe klienti, et tema pass muutub peagi kehtetuks (näiteks 45-aastaselt) või leidke sisselõiked müüja allkirjades erinevates dokumentides. Rääkige notaritega, kes lõpetasid varasemad tehingud omandatud korteriga, võtke arhiveerimisvõimalus majaraabist ja kõneleb isiklikult passipeaga.
Korteri ostmise ja müügi sõlmimiseks vajalikud dokumendid
Dokumentide laiendamine (omandi sertifikaat, pärandisertifikaat, ühistule makstud sertifikaat jne).
Abi BTI kohta korteri varude väärtusest.
Selglane.
Põrandaplaani koopia.
Finants- ja isikliku konto koopia.
Võlgade puudumise sertifikaat üüri- ja kasulikumaksed.
Luba korteri ümberkorraldamiseks / ümberkorraldamiseks (kui see viidi läbi).
Väljavõte maja raamat.
Edastamise seadus vastavalt eelmise müügilepingule.
Kviitung raha saamisel.
Maksuinspektsiooni abi maksmise eest (kui korter on päritud või kingitusena).
Müüja pass.
Kui kinnisvaramaakler tegeleb ostja dokumentide kogumi ettevalmistamisel, peab ta kinnitama kõik müüja esitatud dokumendid ja kontrollige selle nimetuse, aadresside, allkirjade, allkirjade jms kirjavahetust. Sellesse nimekirja kaasamine Saada väljavõte ühest riiklikust registrist omandatud korteri koormuse puudumisest, psühho-neuroloogiliste ja narkoloogiliste dissientide sertifikaatidest, kinnitades müüja suutlikkust, samuti muid dokumente.
Kuidas luua suhteid müüjaga?
Ülevaatus . Niisiis, teil on mõned korterite võimalused ja sa pead neid vaatama. OT, kui kompileerida maja, õue ja sissepääsu märgitud omadustega, saate ennast hinnata. Parameetrid korteri ise (tingimus enne või pärast remont, aknad hoovis või sõidutee, kõrgus laed, paigutus, pindala erinevate ruumide jne) kas ei peida oma silmad. AVOT, et praegune omanik lahkub kohapeal ja kuidas see ostuhinda mõjutab, on mõttekas tehing. Oletame, et korteris on sisseehitatud riidekapid, köögimööbel, ideaalis kantud toa konfiguratsioonis, kulukas sanitaartehnilised ja muud seadmed, omaniku nõudma täiendavat makset või motiveerida seda ülehinnatud eluasemekulusid. Teie omakorda on õigus mitte osta teiste inimeste asju, kuid siis müüja tõenäoliselt loobuma tehingu. See on targem soodsamaks kulude kulude jäänud saidil ja vähendada seda miinimumini.
On väga oluline kontrollida, kas korteris toimus ümberehitamise ja ümberkorraldamine. Mineley Jah, see on vajalik, et näha luba ja veenduda, et tegelikud muudatused on kokku lepitud. Kui re-seadmed viidi läbi ilma loata, on kõige parem loobuda korteri ostmisest, et mitte olla probleeme kohalike omavalitsustega. Akretible otsus osta täpselt see vara (eriti kuna see on tavaliselt müüakse madala hinnaga), peate mõistma, et vastavalt uue eluaseme koodi Vene Föderatsiooni, siis on koordineerida ebaseadusliku ümberkorraldamise või tuua korteri Esimene välimus (vastasel juhul saab seda avaliku kauplemise eest müüa). ITO maksab palju raha. Samamoodi, kui teil lõpuks oleks võimalik müüa käesolevat omandamist, siis jälle panna luba.
Inspekteerimisminister (mis korrake, on parem veeta "tema" kinnisvaramaakler) juuresolekul, mida pead lahendama palju küsimusi, kui muidugi meeldisite korterile meeldis. Müüja peab esitama dokumendid, mille autentsus peab kontrollima.
Edendama . Korteri esimese või teise kontrolli ajal läbirääkimisi läbirääkimisi oma vabastamise hinna, tingimuste ja ajastamise kohta suuliselt omavahel. Pärast seda kontrollib ostja (kinnisvaramaakler) abil kõik müüja esitatud dokumendid. Kui kõik on nendega, on aeg teha ettemakseid või deposiidi ja kirjutamise suhteid. Tavaliselt sõlmivad müüja ja ostja esialgse lepingu või eelneva lepingu / deposiidi. Seda tehakse lihtsas kirjalikult (kinnisvarafirmades pakutakse tüüpilisi lepinguid advokaatide väljatöötatud). Huvi, peate täpsustama kõik tulevase tehingu üksikasjad: kui see toimub ja millises vormis on müügilepingu (lihtsas kirjalikus või notariaalses), milline vara hind on lepingus märgitud ja mida on summa ettemakse / tagatisraha, kes võtab kohtukulud vastavalt tehingule hoiulevõtja, mille pank lahendab arvutused, kui inimesed registreeritud korteris võetakse arvesse, millisel ajal pärast riigi registreerimist lepingu viiakse läbi kinnisvara IT.D. Eraldi ette nähtud varade ülekandmise tingimused vastavalt vastuvõtmis- ja edastamise seadusele ja inventuurile, müüja tagasipöördumise ajastus ettemakse või hoiuse korral lepingu ja muude üksikasjade täitmata jätmise korral.
Mis vahe on hoiuse ettemakse vahel?
Ettemakse Helista makse eelnenud vara ülekandmine, töö täitmine või teenuste osutamine. Hoiuse kehtivusaeg ei ole kohustuse täitmise tagamiseks võimalus. Kodanike suhete suurust ja järjekorda määrab osapoolte nõusolekul asjaomases lepingus.
Deposiit (Vastavalt Tsiviilföderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 380) - "üks lepinguosalise poolt väljastatud rahaline summa (meie juhtum) makselepingu lepingu arvelt lepingu alusel, mis on tingitud lepingu alusel, \ t Tõend lepingu sõlmimise ja selle täitmise tagamiseks. Leping on kirjalikult.
Oluline erinevus kahe õigusliku kontseptsiooni vahel ja seda avastatakse lepingu täitmata jätmise tõttu. Kui tehing ei ole mingil põhjusel ärritunud, on ettemakse lihtsalt tagastatud. Asadatekes maksab müüja ostjale kahekordse suurusega (!) Kui tehing ei toimunud esimesena. Inina tagastatakse, kui ostja süü ei võeta ost (vastavalt Venemaa Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 381).
Kinnisvarabüroo osalusel on eelnevalt leping tavaliselt või esialgse kokkuleppe ettemakse eest. Asutamislepingu leping (kui selle vormi kindlustatuse kindlustamise vormis nõuab ühe osapoolte või mõlema poole) müüja ja ostja järeldavad üksteist ise omavahel ise, ilma kinnisvaramaaklerita.
Mis peaks olema ettemakse suurus / hoiuse suurus? See on tavaliselt 500-2000 dollari suurune summa, sõltuvalt korteri hinnast ja kinnitades ostja kavatsuste tõsidust. Kuid mõnel juhul võib müüja nõuda suuremaid edusamme. Iasli ostja on väga huvitatud selle konkreetse korteri omandamisest, nõustub ta (mõnikord isegi kinnisvaramaaklerist hoolimata). Vastasel juhul võib tekkida äärmiselt ebameeldiv olukord, kui müüja tulemusena keeldub tehingu tegemisest ja ettemakset ei kiirusta. Ühel neist juhtudest ütles Svetlana Korsakov meile. Klient otsustas osta korteri, mille võõrustaja oli vaja $ 8 000 dollarit. Vahendaja ei soovita teil teha nii suurt summat, kuid klient nõudis ja allkirjastades eelnevalt lepingu, makstud raha. Pärast karistuse lõppemist oli müüja kohustatud raha tagastama, kuid keeldus tagasi, öeldes, et ta teeb seda, kui ta saaks järgmise potentsiaalse ostja ettemakse. Kinnisvarafirma otsustas aidata oma klienti (ja ei võtnud isegi täiendavat tasu) ja ühendatud advokaadi ja advokaadi olukorraga. Alguses ei tahtnud ebaõnnestunud müüja isegi telefoni esindajatega isegi rääkida, kuid hiljem ei olnud tal midagi lahkunud, kuidas raha anda ja üsna kiiresti. Oli seal mingit kurja kavatsust oma tegevuses, see ei olnud võimalik luua.
Tagastatud ettemakse tagastamine Ostja võib endale nõuda, kui nad äkki tuvastavad asjaolud, mida ta raha üleandmise ajal ei teadnud. Otaka juhtum, mis juhtus üsna hiljuti, rääkisime Lilia Zagile. Üks tema kliente alguses mai teinud ettemakse korteri vanas majas kapitali keskele ja läks hiljem kallis remonti ümberkorraldamise. Müügi ja ostu müügi ettevalmistamise käigus avaldati 31. mai 2005. aasta mai 2005. aasta otsus Moskva valitsuse n 383 resolutsioon. "Elamute uuendamise ja moderniseerimise kohta ilma elanike ohverdamata aastateks 2005-2007", kusjuures hoonete nimekiri erinevates piirkondades, kelle suhtes kohaldatakse rekonstrueerimist. Korter valitud kliendi liilia oli ühes neist hoonetest. Potentsiaalne klient renditud ja otsustas loobuda ostmisest ja kinnisvaramaakleritel õnnestus müüja veenda ettemakse tagastamiseks. Nad väitsid, et kui ostja teadis maja uuendamise või moderniseerimise kohta, ta ei ostnud korteri.
Järgmine tuba me ütleme teile, et teil on vaja registreerida müügilepingus ja müüa, me spekuleerida, kas on vaja märkida tegeliku väärtuse korteri lepingu, selgitada, mida kinnisvara maksu mahaarvamine on ja me tõstame Teine eluaseme ostmisega seotud praeguste küsimuste arv.
Toimetajad tänavad parimat kinnisvara, "maja-kinnisvara" ja "City-XXI sajandi" jaoks abi valmistamisel materjali ettevalmistamisel.