Soovitused korteri omandamiseks teisese eluasemeturul.
Niisiis, olete loodud uue korteri ostmiseks. Lahendus on lõplik ja tühistamatu ning muu hulgas ei ole puhtalt emotsionaalne, vaid teie finantsvõimega toetavad. Aga kuhu alustada, see on probleem. Esiteks on vaja otsustada, milline ostjate kategooria tunnete "tasuta" või "alternatiivide". Need sõnad sageli kasutatavad Vahendamine vajavad mõningaid selgitusi. "Vaba" ostja on õnnelik, kes on vaba summa raha omandamiseks kinnisvara. Peagi märgatavalt rohkem võimalusi kui "alternatiiv", mis osta uue korteri, peab müüma olemasoleva. Niisiis, vastavalt "vaba" statistikale, moodustavad ostjad tänapäeva eluasemeturul vaid kolmandiku osaliste koguarvust. Ülejäänud kaks kolmandikku osalevad kogu keeruliste ostu- ja müügi süsteemides. Mõnikord on "alternatiivid" ehitatud üsna pikad ahelad, kus ühe "lingi" kadu muutub mõnikord tõeliseks tragöödiaks. OT, kuidas kasutada kõiki võimalikke lõkse, müüjate tõstmist ja ostjaid erakorterite, meie tänase vestluse.
Esimene samm:
Mida sa tahad?Kõigepealt vastata küsimusele, et teil on vaja uut hoone uues hoones või püütud majas? Sõltuvalt tehtud otsusest saadate liikmeks või esmase või teisese eluasemeturul. Loomulikult on eeliseid ja puudusi. Oletame, kas olete "alternatiiv" ostja, kes ostavad korteri uues hoones tõenäoliselt paljude tegurite poolt. Me ütleme meile meie järgmistes väljaannetes ja täna räägime järelturul.
Enne tegevuste tegemist seostage oma soove rahaliste võimalustega. Teil on võimalik salvestada mitte ainult korteri kogupindala, vaid ka maja piirkonna või kategooria kulul.
Piirkond. Piirkonna valimisel, välja arvatud tegurite määramine (näiteks vanemate või laste lähedus, tööle, lahkumise lihtsusele, suvila IT.P.), on mõistlik võtta arvesse ökoloogiat. Keskkonnaprobleemid, mis on peamiselt seotud õhupuhastikuga, eksisteerivad mis tahes suures linnas. Peamised keskkonnaaruanded on tööstusettevõtted ja sõidukid. Metropolis kesklinnas on autode osakaalul umbes 80% kõigist kahjulikest heitmetest atmosfääri. Kõige tugevamat keskkonnareostust täheldatakse 50-250 m kaugusel suurtest kiirteedest. Näiteks Moskva keskel ületatakse lämmastikdioksiidi sanitaarnormid 2-3 korda.
Teisese eluaseme hinnad on tavaliselt otseselt kooskõlas iga linna ökoloogilise kaardiga. Erandiks on aiarõnga Moskva piirkond, mis viib hindade poolest hoolimata vaesest õhku.
Maja. Piirkonna otsustamine minge maja ja korteri valikule. Esiteks mõjutab hoone tüüp ja vanus eluaseme hinda. Näiteks 50m2 Brick House'is, mis on ehitatud 50-ndate aastate lõpus - 60ndate alguses võib maksta 15-20% kallim kui sama piirkonnas, kuid paneeli majas. Viis-korruselised hooned on loomulikult odavamad. Suurim nõudlus kasutab traditsiooniliselt ühe- ja kahe magamistoaga kortereid kõrge vedelikuna.
Sama planeerimise ja korterite arve hinnad võivad isegi ühes piirkonnas erineda. See on ühendatud mitte ainult maja asukoha ja korteri olekuga, vaid ka mõnede peidetud puudustega, mis raskendavad selle müüki. Nii et olge ettevaatlik, kui kohtute majutusega, mille hind on keskmisest madalam.
Teine etapp:
Kuidas valida kinnisvaramaakler?
Korteris võib olla üks või mitu omanikku, seda saab registreerida (registreeritud) täiskasvanutena (täiskasvanud) ja lastele. Me ei tohi unustada üürnike all kiireloomulise teenistuse ajal sõjaväes, üksildane pensionäride, puuetega inimeste I ja II rühma. Lisaks sellele saab korterile anda, olla vahistamise all. On veel mitmeid asjaolusid, mis on võimelised kaasa tuua tehingu tegemisel väga olulisi probleeme. Kõik ei ennusta ja ei loe nimekirja. Ja kõik rohkem sõltumatult kõike, mida sa ei saa hajutada. Nii et isegi kui ostate majutust sõbrale, kes täielikult usaldab, on mõistlik edeneda ja kontrollida korteri õigusliku puhtuse eest.
Kuid õigusliku puhtuse kontrollimine ei ole kõik. Aja ja närvide mass läheb otsima vajalikke dokumente majutamise eluaseme. Ja kõige raskem ja põnev hetk on raha ülekandmine. Arvestades loetletud asjaolusid, eelistavad enamik ostjaid kinnisvara spetsialistide abi otsida. Kinnisvarafirma peab üle võtma valikuvõimalusi ja paberitööd. Lisaks vastutab ta tehingu kvaliteedi, mitte ainult maine, vaid ka vara, kui vastav punkt on lepingus lisatud.
Ettevõtte teenused on muidugi raha ja piisavalt suured, kuid te vabastate tõsistest probleemidest. Lõppude lõpuks, korteri tuleb kontrollida ideaalis alates maja ehitamisest. Tõsi, on tõesti võimalik jälgida kasutajate ja omanike liikumist maksimaalselt 20 aastat. See on tingitud asjaolust, et teave varasema perioodi kohta annab kohaliku eluaseme osakond ainult siseministeeriumi taotlusel Asjade.
Olles kinnisvaraettevõttesse jõudnud, lugege selle seadusjärgseid dokumente ja litsentse sellise tegevuse rakendamiseks. Ja paluge näidata, et te ei saa koopiaid, vaid originaaldokumente. Nad ei sisalda kommertslauseid, nii et kui te keeldute neid näidata, minge teise ettevõtte juurde.
Harta ja registreerimisdokumentide põhjal peate teada saama, kas on ettevõte juba ammu ja kas selle õiguslik aadress langeb kokku tegeliku tegelikuga. Kui ei, küsige, millisel alusel ettevõte katab ruumi, kus sa tulid, ja kui rendiperiood lõpeb. Lugege hoolikalt, millist kinnisvara litsentsi väljastatakse. VMOSKWE Kinnisvaraalase tegevuste litsentsimise praeguste määrustega (Moskva N799 valitsuse dekreet 18.11.1997.) Teenuseid korterite müügi teenused võivad esitada ettevõtted, kus sektsioonis litsentsid " Näitab: "Vahendus ostutehingute, müüa, mina, kinnisvara rentimine." Lisaks vaadake dokumendi lõpp-aega. On vaja teada, kas kinnisvarabüroo on mis tahes kutseühingus (Moskva Vahendamine Vahendamine (Mar), Vene gildi kinnisvara Vahendamine (RGR) IDR) ja kui jah, siis milliseid kohustusi selle suhtes kehtestatakse.
Ettevõtte valimisel ei tohiks te tugineda massiivsele reklaamile ja meeldejäävatele reklaamidele. Parem on tutvuda hiljuti müüdud või ostnud tuttavaid. Kui üks neist jäi rahuloleva kinnisvarafirmaga rahul, millega ta pidi seda kutsuma ja koosoleku korraldamiseks.
Selleks, et teie koostöö kinnisvaramaakler oleks võimalikult tõhus, valige piirkond, maja tüüp ja korteri võimalikud võimalused on vaja ette. Eluaseme esialgne hindamine Olete sõltumatu eksperdiga huvitatud.
Kui olete rahul esitatud dokumentidega ja komisjoniga, kes võtab ettevõtte oma teenuste eest (küsitakse alates 2-8% tehingu summast), saate lepingu sõlmimisele liikuda.
Mõned tüüpilised vead õiguste ja tehingute registreerimisele esitatud dokumentides
Kõigepealt on see tegelevate aadresside puudulikkust avalduses PTI passi avalduses lepingus või mõnes teises suunistes dokumendi ja varasema registreerimise dokumendis. Kui on olemas lahknevus vähemalt üksikasjades aadress (numbrite määramine sidekriipsu või fraktsiooni.), On vaja esitada sertifikaadi BTI-l kinnitades, et see on sama hoone.Erinevates dokumentides ei pruugi korteripiirkonna suurus langeda kokku. Selle vea parandamiseks peate BTI-lt sertifikaadi tagama selle lahknevuse põhjuseks. Kui viga on lubatud dokumendi valmistamisel, tuleb see korrigeerida ja uuesti reformida väljakujunenud viisil.
BTI poolt väljastatud plaani punased read räägivad lahendamata ümberkorraldamise rakendamisest. Me peame saama loa ümberehitamiseks, pöördudes administratsiooni piirkonna intertedaalse komisjoniga.
On vaja kontrollida riigi registreerimise kättesaadavust omanikule kinnisvara objektile, mis on tehingu teema.
Kolmas etapp:
Asutamisleping kinnisvaraettevõttega
Praeguste õigusaktide kohaselt on juriidilise isiku nimel tehing õigus sõlmida ainult asjakohaste volitustega kaasas olevaid töötajaid. Seetõttu töötavad spetsialistide volitused lepingu täitmise protsessis (valige ja näidata korterit, koostab dokumente IT.D.), peate kontrollima. Veenduge, et ettevõtte esindajal on litsentseeritud agent või fotomaakler kaart. Te peate veenduma töötaja asutus, kes lepingu allkirjastab ettevõtte nimel. Samuti peaks olema litsentseeritud kaart ja lisaks advokaat, mille pea- ja kinnitatud pitseri kinnitatud pitseri õiguse sõlmida lepinguid klientidega.
Mõlema dokumendi olemasolu on teie jaoks väga oluline. Kui leping tähistab isikut, kellel ei ole litsentseeritud kaarti (isegi kui ta on ka direktor), ei pikenda see leping tsiviilvastutuskindlustuse kindlustuse poolt. Mingil juhul ei allkirjasta sellist lepingut! Huvi selle allkirjastamisel ettevõtte poolt, et agent või maakler, mis peab kindlasti olema tema juhtimisel! Fakt on see, et isegi litsentsi saamise etapis lõpetab iga kinnisvarafirma tsiviilvastutuskindlustuse lepingu. Kuid see kehtib üksnes agentide ja maaklerite tegevuse kohta, mille nimed on märgitud. Kui leping ei anna teiega volitatud isikule (ilma advokaadi võimuta või erandiga selles nimetatud asutus), siis GKRFi artikli 183 kohaselt omandavad Euroopa GKRF õigused ja tehingu kohustused täpselt selle isiku ja mitte firma. See on tõendusmaterjal, kui midagi on vale ja kahjumid, et koguda teid ainult sellest, mitte ettevõttest.
Selle taotluse rahuldamisest keeldumise korral võtke hoolimata põhjustest teise äriühinguga. APKI soovid kaebatakse Moskva litsentseeritud koja Mossoklionide litsentsikeskusele. Üsna tõsine karistus sellise rikkumise eest on vältimatu.
Tingimuste arutamine. Kui ettevõtte töötajad esitasid kõik vajalikud dokumendid, võib lepingu tingimuste kooskõlastamisse liikuda. Klientide lepingu vormid on enam-vähem standardsed ja erinevad ainult mõnede nüanssidega. LetSezh ei kiirusta täidetud vormi kohe alla kirjutama! Võta see sinuga koju, kus me kõik loetletud tingimustes me rahulikult mõistame. Võimaluse korral võtke abi saamiseks kvalifitseeritud advokaat. Pöörama erilist tähelepanu lepingu lisadele, et pärast allkirjastamist muutub see lahutamatuks osaks.
Müüja. Resturg ettevõtted, lepingu sõlmimine, tavaliselt tahavad saada eksklusiivse õiguse müüa korteri, see tähendab, et saavutada selle tegevuse ajal lepingu teile ainult nautida oma teenuseid. See soov on üsna mõistlik, sest tegeleb korteri müügiga, agentuur kannab teatud kahjusid. Tahke osapool, sõlmides selline leping, ohtu kaotada aega. Selle probleemi häbi on veidi hiljem.
Esimene asi, mida pöörata lepingu väljastamisele, on korteri hind. Samal ajal peavad olema selgelt kajastatud kaks summat: seda, mida kinnisvaramaakler kohustub teid maksma, ja üks, kellele ta korter müüb. Sageli on aluslepingutes ainult esimene neist märgitud. Arcto tähendab, et teie korterit saab müüa ülehinnatud hinnaga, kuna ostja ei ole varem või ei ole. Aga kui lepingu tähtaeg on lõppenud, peate hindama hinda, sest see on võimatu müüa korteri oma eelmise raha eest. See nõuab korteri konkreetse müügihinna dokumendis kohalolekut. Azodino ja üksus teie õigusest keelduda lepingust keeldumisest, kui kinnisvaramaakler ületab selle hinna ületamist.
Samuti tuleks lepingus kindlaks määrata kinnisvaramaakler tasustamise konkreetne summa (kindlasse koguse või korteri müügihind) ja tehingu kuluartiklite kuluartikli: 1 - korteri reklaamikulud, 2-kulud Tehingu sõlmimiseks vajalike vajalike dokumentide koostamine (Sertifts BTI, Rau IT.P.), 3 - tehingu sõlmimise kulud (pangarakkude maksmine, müügilepingu registreerimise tasu ja Kui see on määratud, notariaalne tariif). Püüdke lepingu lepingus kindlaks määrata, et reklaami kulud sisalduvad kinnisvaramaakler tasustamisse. Lõppude lõpuks, kui te ei õnnestu korteri müüa, keegi ei naase reklaami reklaami.
Lisaks eluaseme hinnale peab leping näitama ajavahemikku, mille jooksul kinnisvaramaakler kohustub seda müüma. Kvalifitseeritud edasimüüja on tavaliselt vaja umbes kaks kuud. Loomulikult peaksid lepinguosalised lepingus selgelt täpsustama. Kõige sagedamini näitab korteri müüja vastutus selle müügi keeldumise eest ja ei ole enam kohustuste täitmata jätmise eest enam vastutust. Infuseble In kaasata kinnisvaramaakler vastutuse punkti lepingu, siis saavutada aktiivsemat tööd.
Ära ole üllatunud, kui leiate kinnisvara agentuuri, mis nõustub teiega sõlmitud kokkuleppe sõlmimisega kõigi ülaltoodud toidulisanditega ei ole lihtne. Aga siis, vältides probleeme, tänan ennast püsivuse eest.
Ostja. Lepingu sõlmimine kinnisvarafirmaga, proovige täpselt määratleda vajalikke nõudeid, mida vajate: District, House'i tüüp, metroost, põrandast, ruumide arv, üldine ja elutuba, ruumide suurus, Köök ja vannituba, ülemmäärade kõrgus, rõdu, telefoni ja muu olemasolu, mis on Windowsi orientatsioon maailma külgedele. Uskuge mind, see on väga kasulik, kui kinnisvaramaaklerid hakkavad teile võimalusi pakkuma.
Samuti tuleb märkida leping, kes võtab tehingu tegemise kulud ja millises suuruses kulud. Kui kulud langevad teile, nõuda nende turustuse nimekirja erirakenduses.
Lepingu sõlmimisel nõuab ettevõte tõenäoliselt teil teha väikeseid edusamme, sest korterite otsimine nõuab mõningaid materjali kulusid. Seetõttu tuleb leping märkida, et kõik korterite valiku kulud kuuluvad kinnisvaramaakleri üldisele tasule. On kasulik sätestada vastuolulise olukorra lahendamise viis, kui korteri otsimine ei anna positiivset tulemust. Üks vastuvõetavate väljundite hulka kuulub lepingus seisukoht, mille jaoks kinnisvaramaakler kohustub andma kliendile võimaluse kontrollida vähemalt kolme korterite võimalust, mis on deklareeritud nõuetele täielikult asjakohased. Selle kohustuse mittetäitmise kuulamine kokkulepitud ajavahemiku jooksul peab kinnisvaramaakler tagastama ettemakse ja tasuma karistuse (EHRMIMER peab olema dokumendis täpsustatud). Kui te keeldute kõikidest kavandatavatest valikutest (tingimusel, et need vastavad lepingus deklareeritud nõuetele täielikult), saate nõuda ettemakse tagastamist vähem kui kinnisvaramaakler töö maksumusest. See summa tuleks täpsustada. Selliste esemete ilmumine lepingus stimuleerib teid ja Vahendamine kõige aktiivsemale ja viljakale koostööle.
Noh, kõige olulisem küsimus: kas kinnisvaramaakler vastutab tehingu õigusliku puhtuse eest? Lõppude lõpuks võib teoreetiliselt iga lepingu lõpetada kohtus. Meie vastus on ebaselge. Loomulikult vastab kinnisvaramaakler ainult oma töötajate vigade eest otse müügilepingu tegemisel, samuti selle kohustuste rikkumise eest. Kui müüja hoolimatuks toimus, on kinnisvaramaakler vastutus moraalsem, see on raske löök ettevõtte mainele. Ostjale tekitatud materiaalse kahju tagastamiseks, millega kinnisvarafirmal on tsiviilvastutuskindlustusleping. Seetõttu ärge unustage tutvuda selle lepingu tingimustega. Pange tähele, et kindlustusandja vastutuse summa piirdub kindla kindlustuskohustusega. Lingi link sellele dokumendile oma lepingule.
Õiguskindluse tagatised
Kinnisvara võõrandamise ja ostmise õiguskindlust saab esitada ainult dokumentide ja pädeva tehingu hoolika kontrollimise teel. Olukorda oli mõnevõrra keeruline asjaolu, et alates 2000. aastast ei ole nende duplikaatide valetajaga välja antud. Selle asemel saab eluaseme omanik registreeritud õiguste registrist väljavõtte, mis võib registreerimisasutuselt piiramatu arvu aegade arvu ja vastavalt korteri võõranduskokkuleppe täitmiseks kehtetuks tunnistada.Kogudes dokumentide, on vaja pöörata tähelepanu mitte ainult isikute registreeritud korteris ajal võõrandumise vara, vaid ka nendele, kes on ajutiselt eemaldatud registreerimise arvestuse (koostööd Teenuse läbisõiduga Armee, kes leidis vangistuse kohta IT.D.). Vastavalt artikli 292GKRF-ile ei ole omandiõiguse üleminek teisele isikule aluseks endise omaniku perekonna liikmete eluruumide lõpetamise aluseks. Seetõttu on müügilepingu sõlmimisel vaja nõuda kõigi korteri registreeritud inimeste kohalolekut, et nad annavad oma nõusoleku vara võõrandamisele, kus nad elavad ja tagavad tema vabastamise.
Vene Föderatsiooni perekonnakoodi seisukohti ei ole võimalik unustada vastavalt artiklile 25, mille kohaselt nende abielu omandatud abikaasade vara on mõlema abikaasa ühine ühisomand, isegi kui üks neist ei osalenud sissetulekute, kuid tegelenud leibkonna ja laste kasvatamise teenindamisega. See tähendab, et vara müümisel nõuab abikaasa nõusolekut, mida omanik ei ole, vaid selle seaduse kohaselt on tal pool abielu osalus. Muide, nõusoleku abikaasa on vaja korral omandamise kinnisvara ühe abikaasa. Kui tehingu sõlmimisel ei ole teise abikaasa nõusolek võõrandamiseks või vara omandamiseks märgitud, on selline tehing suvaline ja võib olla kohtus kehtetu.
Etapp neli:
Me kogume dokumente
Alates 1998. aasta algusest jõustus kinnisvara ja tehingute õiguste riikliku registreerimise seadus. ATO hetkel kogu Vene Föderatsiooni territooriumil, kehtestati ühtse kinnisvaratehingute registreerimise ühtse menetluse. Nagu on nõutud artikli 131 ja 164 GKRF, omandiõigus ja muud tegelikud õigused kinnisvara kinnisasja, piirangud nende õiguste, nende tekkimist, üleminekut ja lõpetamist kohaldatakse riiklikku registreerimist ühtse riigi õiguste registris.
Lepingu sõlmimiseks vajalikud dokumendid on vaja spetsialiste nimetatakse suunisteks. Nad peavad järgima Venemaa Föderatsiooni õigusaktide nõuete täitmist: kinnisvara kirjelduse ja selle tüübi kirjeldus peab olema kindlasti osapoolte nõuetekohased allkirjad. Dokumentide tekstid peavad olema kirjutatud paralleritena, juriidiliste isikute nimed on lühenditeta, näidates nende asukohti. Perekonnad, nimed, isikute isiksused, elukoha aadressid kirjutatakse ka täielikult. Tehingute lõpetamiseks esitatud kõrvalekalded on vastuvõetamatu kliirens, register või muud parandused. Dokumente ei võeta arvesse tõsiste kahjustuste arvessevõtmiseks, mis ei võimalda nende sisu ühemõtteliselt tõlgendada.
Kinnisvara parempoolsed dokumendid ostu- ja müügilepingute sõlmimisel on järgmised allikate dokumendid:
Ülekandeleping on notariaalselt kinnitatud, mis on registreeritud tehnilise inventuuriga (STI) või Moszhilkomit;
Moszhilcomitte'is registreeritud ülekandeleping, kohaliku eluaseme osakond (DMG) või munitsipaalmajapidamise komitee (KMZH) ja eluasemeomandi tunnistus;
Sertifikaadi väljaantud sertifikaat;
Moszhilkomiitte, DMG või KMZH-s registreeritud PAE-le registreeritud sertifikaat ja eluruumi omandiõiguse sertifikaat (teil peab olema üks loetletud põhidokumentidest);
Teisesed dokumendid:
müügilepingu;
MENA leping;
Üürileping;
sõltuvusega sõltumatuse eluaegne leping;
Kallis leping;
Sertifikaat õiguse pärandi seaduse (Testamendi).
Alates 2000. aastast väljastatakse õigusliku registreerimise tunnistuse. Need dokumendid peavad olema registreeritud Moszhilcocitte, DMW või ICM.
See on põhjal õigete põhjendustega, et kinnisvara omanik või tema esindaja (see võib olla töötaja kinnisvarafirma), tegutsedes volikirja, peab koguma kogu dokumentide paketi lepingu sõlmimiseks. Innode sisaldab:
Sertifikaadi väljaantud sertifikaat objekti hinnangulise väärtuse kohta (vorm 11a, kehtivusaeg 1 kuu);
Põrandaplaan (BTI väljastatakse, kehtivusaeg 1 aasta);
Selginemise (välja antud BTI, kehtivusaeg 1 aasta);
Väljavõte maja raamatust (välja andnud PPE passilaual, kehtivusaeg 1 kuu);
Finants- ja isikliku konto koopia (välja andnud RAU raamatupidamises, kehtivusaeg 1 kuu).
Jätkub