Etxebizitzaren jabeen jabeak ezartzea: HOA, eskubide eta betebeharrak, batzordeak zailtasun posibleak, hezkuntza faseak
Eraikin edo etxe berrien maizterrek denbora luzez eraikitakoan, hoa eratzea erabakitzen dute, ondo imajinatu behar dute horrelako elkartearen alde eta alde guztiak. Honi buruz, baita lankidetza nola sortzen den ere, esango dugu.
Errusiako Federazioaren etxebizitza kode berriaren arabera, haien apartamentuen jabe diren maizterrak deskribatu daitezke hauen jabetza kudeatzeko. Horrelako egitura horren espezieetako bat etxebizitza jabearen lankidetza da (HOA). Irabazi asmorik gabeko erakundea da, lokalen jabeek (egoitza eta ez egoitza) osatutako apartamentu bat eraikitzeko eta jabetza komunaren jabetza, erabilera eta botatzeko gaiak konpontzeko.
Zergatik dira abantailak lankidetzaren etxeko indarrak kudeatzearen abantailak? Hona hemen horietako batzuk. Lehenik eta behin, Hoak zerbitzatzeko enpresa aukeratu dezake. Hori dela eta, emandako zerbitzuen kalitateak ez badu maizterren baldintzak betetzen (adibidez, lurraldeak ezabatzen edo gaizki kentzen badu), kontratua amaitzeko eta beste erakunde edo gizabanako batekin amaitzeko aukera ematen du. Bigarrenik, hoa bere etxean konponketa lanak konpontzeko planak modu independentean planifikatzen ditu, haien sekuentzia definitzen du. APACE da lan horien plana eta urteko gastuak kalkulatzea HOAko kideen Batzar Nagusian onetsi da, ez da beharrezkoa hiriko administrazioari dirua esleitzea eta konponketen etorrerari itxarotea.
Barrutiko legegintzako praktika askotan "etxebizitza jabeen jabeen" eta "condominium" kontzeptuekin bat egiten dute. Hala ere, kondominioa da higiezinen bera (bertan dagoen lursailak egoitza eraikinean eta higiezinen beste objektu batzuen artean kokatutako mugak barne) eta etxekoen jabetza da jabetza honen kudeaketa bulegoa. Kondominioa edozein habik gabe egon daiteke, baina horien kudeaketarako (jolasguneen ekipamendua eta aisialdirako guneak jasotzeko, alokairua egiteko lokalak konpontzeko) forma da.
Inguruko beste termino bat dago - Etxebizitza Kooperatiba (HSK). EKC eta HOA arteko aldea da HST etxea eraikitzeko aldian sortu dela eta eraiki ondoren, antolatu HOA. Kontuan izan behar da lehendik dauden etxebizitza eta eraikuntzako kooperatibak hoa bihurtu behar direla denboran zehar.
Zergatik elkartu?
Zein da lankidetza? Herritarren bizidun baldintza onak eta seguruak eskaintzeko, etxearen mantenimendua antolatzeko eta egoitza-lokalen jabe bakoitzaren jabetza kudeatzeko eskubidea gauzatzeko.TCG esan nahi du iturri hauetatik eratzen direnak:
Derrigorrezko ordainketak, sarrerako eta lankidetzako kideen bestelako ekarpenak;
Aurrekontu-dirulaguntzak Etxea funtzionatzea eta konpontzeko, hiriko agintariei kalte-ordainak ziurtatzeko, biztanleen lehentasunezko kategoriak egiteko erabilgarritasun mota batzuk ordaintzeko (diru-laguntzak jasotzeko, Moskuko Tszh apartamentu eraikinen kudeaketaren erregistro bateratua izan behar da) - ERA, 2007ko urritik aurrera eramaten dena);
Lankidetzaren jarduera ekonomikoen (ekintzaileak) jarduerak egiteko zereginak eta hoa betebeharrak betetzea da.
Errusiako Federazioko etxebizitza kodeak ez du debekatzen hama debekatzen estatutu helburuak lortzeko beharrezkoak diren diru sarrerak jasotzea. Horretarako, lankidetza jarduera ekonomikoak baliatzeko baimena da. Egia da, kontuan izan behar da HOAren espeziearen zerrenda normalean higiezinak apartamentu eraikin batean, higiezinen eraikuntzan, etxebizitza arrunten eraikuntzan, baita etxe batean ere, baita jabetza arruntaren zati bat alokatzea.
Oso garrantzitsua da Hoak erabiltzeko aukera eta beste norbaiten lurraldea lortzea. Lursaila bat eman dezakezu hoa jardueren edozein unetan. Ez da batere beharrezkoa lankidetza sortzen denean edo erregistratzeko unean. Partekatutako jabetza guztian lursailak diseinatzeko erabakiak konparazioak hartzen ditu - Batzar Nagusian etxeko lokalen jabeak. Argibideen gainean, beharrezko dokumentu guztiek HOAko presidentea presta dezakete. Horren ondoren, tokiko gobernu-organoan aplikatu beharko litzateke, eta horrek tokiko patua zehazten duen azken epaia beteko du. OHARRA: Lokalaren jabeari horrelako lursail bat transferitzea doakoa da.
Etxeko jabeak eratzen diren edo eratzen diren etxeak, lehenik eta behin, hiriaren aurrekontuaren kontura berritze programa da. Zure etxea garaiz berritu ahal izateko, HOAko kideen bilera orokorrean, beharrezkoa da kapital konponketa funtsak sortzea erabaki behar izatea. Egoitza eta bizitegi ez diren lokalen jabea den jokoa ere funts honetara dirua transferitzera behartuta egongo da muntaketaren erabakiaren arabera
Hontzak. Inkestatutako HOAko kideetako kideek kezkatuta zeuden lankidetzak abantaila hauek dituela:
HOAn batu ziren lokalen jabeek zuzendaritza enpresaren politikek eragin dezakete. Inork ez du eskubiderik maizterrak larruzko altzarien lerro partekatuetan instalazioan dirua biltzeko eskubidea, baina beharrezkoa da aparkaleku osagarria ekipatu behar den eta lankidetzaren kideak horretarako;
Elkarteak ustiatzeko enpresa bat aukeratzea ahalbidetzen du. Praktikan, horrek esan nahi du jabeek beraiek emandako zerbitzu komunen kalitatea kontrolatzen dutela. Horrelako "berrikuspena" egiten da, adibidez, HOA (Ingeniari Bidaltzailea), presidente edo batzordeko kideak. Zenbait urraketa aurkitzen bada, taula egiaztatzen baduzu, egitate hori argitu egingo da eta kudeaketa enpresa honekin kontratua hausteko oinarria izan daiteke. AAKT, etxebizitza eta zerbitzu komunen kalitatea okerra izan duena, emandako komunetako zerbitzuen ordainketak berriro kalkulatzeko oinarria da;
Etxeko kideen berritze nagusiak HOAk bere kontura egin behar izanez gero, estatuak aurrekontuaren diru-laguntza bideratzen du;
HOAren jabetza osoak irabaziak garrantzitsuak ekar ditzake kideei. Elkarteei emandako jarduera ekintzaileei zuzendutako eskubideak bizitegi-lokalak edo eraikineko hormak ematean dirua irabazteko aukera ematen du (adibidez, publizitate oihalen edo ekipamendu teknikoen kokapenean);
HOAko kideek sinpleaz gozatu ahal izango dute (baina, hala ere, oso arraroa) bizitzaren pozak - ondo mantentzen den sarrera, beren aparkalekua, ondo gordetako patioa, zure seme-alabak lehiatuko diren jolastokia.
Esan beharra dago, halaber, HOAren eskuragarritasunak etxearen merkatuaren balioa handitzen duela. Azken finean, denek lore-oheak txukun egoteko nahi dute, eskailerak garbi, atezainak eta lan egindako intermeak (zerrenda hau modu desegokian eman daiteke).
Estatuak HOA sistema lagundu nahi du. Hori dela eta, ez da hain luzea eskualde batzuetan (bereziki, Moskun), lankidetza lurraren gaineko zergatik atera zen. Gauza bera gertatzen da etxebizitzen inguruko herritarren beharrak asetzeko sortutako etxebizitza-kooperatibei, ECC eta gainerako kontsumo kooperatibei. Orain, ez dute zerga ordaindu behar horiek estatutu-helburuak lortzeko, Errusiako Federazioaren etxebizitza-kodearen arabera. .
Adituek uste dute apartamentu eraikinak kudeatzea errentagarriagoa dela. Legeak ez du oztopatzen - Hoa bat bi etxe edo gehiagoren maizterren artean sor daiteke. Gainera, HOAk etxebizitza kudeatzeko edozein forma aukeratzeko eskubidea du: modu independentean, baliabide hornikuntzako erakundeekin kontratazio zuzenen bidez edo lankidetza enpresa eragile batekin hitzarmen baten bidez. Botere guztien antolaketa profesionalaren transferentzia osoa jabetza komunaren arabera posible da.
Ominus. Hala ere, dena ez da hain hodeitsua - hoa eta haren eragozpenak daude:
Sarritan, jabeen ekimenek ez dute tokiko agintarien laguntza aurkitzen. Ospitaleratzea, lankidetza eta agintarien arteko elkarreragin mekanismoa, beraz, beharrezkoa da etxebizitza lotutako gaiak konpontzeko, ez da nahikoa legearen arabera. Adibide tipikoa: etxean maizterrek etxean, hoa badago, ez du kotizazioak ordaindu nahi eta derrigorrezko erabilgarritasun ordainketak egin, zorrak epaitegian bakarrik berreskuratzeko. Auzitegiak erabakiko duen bitartean, denbora asko igaro daiteke, eta erabilgarritasunak Legea beteko du ordu horretan HOAko kideei;
Graarantek ez dute benetan hoa sartu nahi. Legearen arabera, hiriko agintariek onuradunen ordainketen arteko aldea itzultzera behartuta daude (eta ohi baino gutxiago dira, herritarren kategoria hau erabilgarritasunak ordaintzeko dirulaguntzak erabiltzen baitituzte) eta gainerako etxebizitzen jabeak, baina praktikan gertatzen da horrelako kalte-ordainak gertatzen dira oso gutxitan;
HOAn ustiatzeko kuota etxe arrunt batean baino handiagoa da. Baina ulertu behar da derrigorrezko erabilgarritasun ordainketa kopurua guztiz berdina dela HOAko kideentzat eta lankidetzak ez diren etxeetako egoiliarrentzat. Kostu gehigarriei buruzko erabakia (adibidez, garaje automatizatu baten ekipoetan, marmol-teilak sartzeko ekipoetan, aretoaren dekorazioa, paisaiaren diseinatzailearen zerbitzuak ordaintzea) egoiliarren edo hoa batzordearen bilera orokorra hartzen du . Egoitza-lokaletarako kalkulua eta egiaztapena eta erabilgarritasunak kontulari, kontulari edo lankidetzaren presidenteak egin daitezke. Gainera, zerbitzuak emateko zerbitzuak eskaintzeko edo erabilgarritasun zerbitzuen hornikuntzaren kasuak kontuan hartu behar dira (adibidez, udako prebentzio lanen ondoren, ez zuen ur beroa denboran sartu);
HOAren jardueren arrakasta eta eraginkortasuna neurri handi batean bere presidente eta gobernuaren mende dago. Beraz, kudeatzaileak aukeratzea gogoarekin bete behar da. Baina hori ezin da bosgarren solairuko errespetatutako bizilagunak diru publikoaren zati bat esleitu nahi ez duenik, eta bigarren sarrerako auzoko borroka kudeatzaile ona bihurtuko da.
Azkenik, hoa presidenteak maiz kexatzen dira maizterrak eta ulermen faltak. Jakina, hoa-n kide izateak kostu gehigarriak suposatzen ditu, baina ehun aldiz ordaintzen dute. Adibidez, amak ez luke bere semeari utzi nahi patio itxi eta seguru batean ibiltzeko? Hala ere, arazo batek hoa zehazki konpondu dezake, ahalegin eta diru kostu batzuk beharko ditu.
Etxebizitzen jabeen lankidetzak maizterrek tailer orokor batean dirua irabazteko aukera ematen dute. Horretarako, Hoa-ko kideen Batzar Nagusiak jabetza honen zenbait objektu aldi baterako erabiltzera helarazteko erabakia hartzen du (dendak asebetetzen diren sotoa edo publizitate ezkutua kokatzen den etxe horma gor bat). Eraikinaren eremua ere zabaldu dezakezu - adibidez, ganbara zurrupatzeko eta pasatzeko. HOA jasoko duten diru sarrera osagarriak etxera joan beharko lirateke
Eskubideak eta betebeharrak
Elkartearen jarduten duten eta nola lagundu dezakeen bizilagun arruntak nola lagun dezakeen irudikatzeko, beharrezkoa da bere eskubideak eta betebeharrak aztertzea. Has gaitezen utilitateekin. Hoak baliabideen hornikuntzako erakundeekin kontratuek ondorioztatu edo modu independentean ekoizten dituzte beharrezko baliabideen zerbitzuak kontsumitzaileei beharrezko bolumenetan. Oso garrantzitsua da legearen baldintzak ez direla apurtzen, eta bizilagunen bizitza, osasuna eta jabetza ez da kalteak eragin. Elkarteak etxeko ingeniaritza sistemak zerbitzatu ditzake kontsumitzaileei, modu independentean edo beste pertsona batzuen inplikazioarekin.
HOA kudeatzeko utilitateei buruzko kalkuluak eta karga kargak honako eginkizun hauek esleitzen zaizkie:
Agindutako moduan, murriztu ordainketa horien zenbatekoa (adibidez, elektrizitate hornidurarekin etenak izanez gero);
Kontsumitzailearen eskaeran, egiaztatu zerbitzuen kuotak eta ez 3 lanegunetan, ordainketen akrimenaren zuzentasuna berresten duten dokumentuak igortzeko, emandako zerbitzuen kalitatea kontuan hartuta, baita legeek ezarritakoa baita Kontratuak, zigorrak, zigorrak.
Oso garrantzitsua da HOA kontseiluko jardueren publizitatea eta gardentasuna bermatzea. Horretarako, kontabilitate kolektiboen aurrean, Kontabilitate aldizkaria da haien testigantzaren erregistroak, eta horrek kontsumitzailearen eskaera egiteko aukera ematen du aldizkari honen laburpena emateko. Etxetik kanpo kokatutako etxeko ingeniaritza sistemen edo ingeniaritzako komunikazioen lanetan edo ingeniaritzako komunikazioetan funtzionamendua izan bazen, taula egunean zehar etxebizitza jabeei jakinarazteaz gain, aurreikuspen bat eman ez ezik, zerbitzu publikoak eskaintzea ere eten edo mugatuta egongo da. Gainera, jabeak eskaeraren arabera, informazio hau: izenak, helbideak eta telefonoak bidaltzeko eta larrialdi zerbitzuen, tarifen tarifen tamaina, tarifak egiteko, ordena eta ordainketa egiteko tresnak. Zerbitzuak, kalitatearen parametroak, istripuak ezabatzeko epeak eta utilitateak emateko prozeduraren beste urraketa batzuk ezabatzeko epeak.
Beste erantzukizun desatsegina lankidetzaren gidaritzan dago. Kontsumitzaileei aurreikusitako etenak eskaintzea utilitateen hornikuntzan, eta ez da etenaldi hau hasi baino 10 lanegun baino lehenago.
Eginkizunen Kudeaketa Organoek exekuzioa bermatzeko, erantzukizun neurriak ematen dira. Halako neurriak aplikatzeko arrazoiak utilitateak emateko kalitatea eta prozedura urratzea dira; Bizitzari, osasunari eta kontsumitzaileei eragindako kalteak, baita berarekin bizi diren pertsonak ere, zerbitzu horiek edo kalitate desegokiak ez direla huts egiteak. Ez da kontuan hartzen hoa edo Kudeaketa Erakundearen buruaren erruduntasuna. Hala ere, utilitateen kalitatea larriagotzeagatik erantzukizunik salbuetsita daude, indar handien egoerak eragin dituela frogatzen badute. Kontserbazioen (zerbitzatzeko erakundeak) edo batzordearen ekintza okerrak (beharrezko funtsak ez izatea) ez dira horrelako egoerarik. Hoa Kontseiluko kideak arduratzen diren kasuen zerrenda, gutunean kexatzen da.
Baina horrek guztiak zereginak ditu. TSZ AVTren eskubideak, gehienetan, utilitateen kontsumitzaileekin harremanak antolatzearekin erlazionatzen dira. Elkarteak eskubidea du kontsumitutako zerbitzuen ordainketa (eta, horrenbestez, zorraren presentzian, isunak, zigorrak ordaintzea). Elkartearen Batzordeak HOAko langile edo ordezkariak ere eska ditzake, Larrialdi Zerbitzuko langileek hiruhilekoetako ekipoen egoera teknikoa eta sanitarioa ikuskatzea eta beharrezko konponketa lanak betetzea egoitza-lokaletan. Bisitaren garaia kontsumitzailearekin koordinatu beharko litzateke (arau hau ez da aplikatzen istripua kentzeko beharrezkoa denean). TCGko ordezkariak eta zure errua kaltetuko ez badituzu (adibidez, bizilagunak beteko dituzu ur hornidura sistemaren funtzionamendua dela eta, eta, ondoren, lankidetzak kalteak betetzeko eskubidea du.
Azkenik, Hoa taula hornitzen da ur beroaren, energia elektrikoaren eta gasaren hornidura eteteko edo mugatzeko agintearekin. Hala ere, prozedura hau nahiko luzea da: utilitateak ematea edo hornidura etetea epaitegiek bakarrik bidali dezakete. Gelaren jabeak aurrez bidali behar dira onartzeko neurri idatzizko abisua (komeni da posta bidez bidaltzea ordainagiriaren ohar batekin edo eskutik jasotzeko). Baina kontuan hartu behar da gabezia zorra ezabatzeko aurreikusitako epeak. Kontuan hartuta - berotzea, estolderia eta ur hotza hornitzea debekatuta dago.
Arazoak
Beno, saiatu dezagun Hoaaren arazoak barrutik begiratzen. Elkarteetako presidenteak zailtasun ugari kezkatzen direla aitortzen da. Hainbat kategoriatan banatu daitezke.
Lehenengoa (eta garrantzitsuena) - ordainketa ez. Adibidez, garatzailea eta erosleak, apartamentuan jada ordaindutakoa, erakusten dira, modu desberdinetan konpontzen baita. HOAren aurrean zorra hazten da, erosleak apartamentuan bizi da, konpontzen, baina ustiapenak ez du ordaintzen, etxebizitza ez dela berarengandik osatzen. Bai, eta inbertitzailea ez dago prest ordainketak osorik ordaintzeko, nahiz eta apartamentuak bere jabetza izaten jarraitzen duen. Legez, egoera hau ez da likidatzen, eta, beraz, kasu jakin bakoitzean banaka onartzen da, gehienetan botere judizialean.
Bigarren arazoa garatzailearekin harremana da: ez da horietako bakoitza eraikin berrietan dauden gabeziak ezabatzeko prest. Garatzailea egiten baduzu huts egiten badu, maizterrek akatsak eta akatsak ezabatzen dituzte beren kontura.
Batzuetan, garatzaileak tokiko eremuaren tamainarekiko erlatiboen etorkizuneko jabeak aurkezten ditu. Maizterrek apartamentuak eskuratzen dituztenean, liburuak erakusten dituzte eta esaldian: "Lurraldea zehaztu da", kontratuan sartuta, inork ez du arreta ematen. IVOT ostatua erosi zen, patioa hornituta dago, dendak eta sandboxak instalatuta daude, eta patioan dagoeneko hasi dira hobi berri bat digeritzen! .. edo jendeak dirua eman zuen apartamentu bat egiteko doako planifikazioarekin, eta gero izan zuten apartamentua. Birrazteak ordaintzeko, ez zen hori, sartu zirenean, etxebizitza berrian kanpoko hormak baino ez zeuden. (Kontua da gure etxebizitza legerian ez dela "apartamentuaren planifikazio librea" terminorik ematen, beraz, horrelako etxebizitzen erosle guztiek prozedura zaila izan beharko dute berrurbanizazioa murrizteko.)
Hirugarren arazoa HOAren jarduerei buruzko informazio falta da. Bizilagun asko ez dira bilera orokorretara joaten, baina etxeko etxeari buruzko galdera guztiak bertan behera uzten dira. Hori dela eta, askotan hoa "hitzaldien" laguntzera joaten da. Etxeko apartamentu guztiak saihestu ditzakeen eta jabeekin premiazko kasuak eztabaidatuko dituzte.
ISaway arazo akutua - axolagabekeria biztanleak. Jende asko prest dago dirua emateko, baina ez dute hobekuntzan parte hartu nahi edo gutxienez etxeko bizitza hobetzeko aukera posibleak eztabaidatzeko.
Laburbilduz, esan dezakezu: HOA behar kontzientea da. Zure etxea gogoarekin kudeatu behar duzu. Jabea baino onena, inork ez du egingo.
Hoa ez da eskubiderik erabilgarritasun-tarifak aldatzeko: Errusiako Federazioko Gobernuak ezartzen ditu. Avtot Tamaina Etxea mantentzeko eta konpontzeko (aurretik eraikina mantentzea deitzen zena) HOAko kideen Batzar Nagusian zehazten da. Herriaren aurrekontuaren diru-laguntzetatik lortzen da, etxebizitza stocka mantentzeko eta konpontzeko etxebizitza eraikinetan mantentzeko eta konpontzeko. Etxe bat egoera egokian mantentzeko aukera ematen du
Etxebizitzaren jabeen eraketaren fase sekuentzia
1. Etxebizitza jabeen edo etorkizuneko jabeen jabeen hezkuntza talde baten hezkuntza
2. Prestaketa lana (egoiliarren errekargua, elkartearen abantailak argitzea)
3. Egoiliarren Batzar Nagusia, HOA eratzea erabakitzen dutenak, taula eta bere presidentea aukeratu, baita jabetza kudeatzeko modua ere (zuzendaritzako jabeen jabeek edo hoa), onetsi dute Hoa Gutuna
4. HOA erregistroa erakunde juridiko gisa. Horrek estatuaren erregistroaren adierazpena eskatzen du, Batzar Nagusiaren protokoloa, etxeko jabearen lankidetza (jatorrizkoa edo notarioa kopia) sortzeari buruzko erabaki batekin, HOAren Gutunaren bi ale, etxe jabeen Batzar Nagusiak onartuta (estututa eta Zenbakia), baita lankidetza erregistratzeko estatu betebeharra ordaintzeko ordainagiria ere (2 mila errublo)
5. Bankuan elkartearen likidazio kontua irekitzea
6. Etxe bat transferitzea bereziki sortutako Batzorde baten kudeaketan, HOAko hiriko administrazioko eta kontseiluko kideak (Onarpen eta Transmisio Legea - NOS-1 inprimaki tipikoa N OS-1A) dokumentazio teknikoaren aplikazioarekin Eraikuntza)