Konpentsazio funts bat, Escro kontu bat, zer egin behar da, garatzaileak porrot egin badu eta 2019an akziodun engainatutako akziodunei babesa emateko arau berriei buruz.
Batez beste, akziodunen% 2 eta 6ak urtero ez dute beren instalazioak garaiz jasotzen, eta arazo esanguratsua sortzen du higiezinen merkatuan. 214-FZ legeak 2005ean aurreikusitako akziodunen eskubideen babesa ez zen nahikoa izan, beraz, hobetzen jarraitu zuen. Arau berriak engainatutako akziodunen eskubideak babesteko diseinatuta daude. Trantsizio epea 2019ko uztailera arte jarri da abian.
Guztia Legean berrikuntzen inguruan
Elementuak eta kontzeptuakHorrelako akziodunak direla eta
Ekitatearen eraikuntzaren arazoak
Garatzailearen baldintzak
DDUren baldintzak
Epeak aldatzeko erantzukizuna
Konpentsazio funtsa
Porrotaren garatzailea
Escrow kontua
Berme
Berrikuntzak egiteko aukerak
Objektuei eta kontzeptuei buruz
Beraz, bi ezaugarri nagusi daude. Lehena garatzailea da. Lurzoruaren eskuineko eskuineko eta eskudirutan parte hartu duten entitate juridikoa da, apartamentu eraikinak sortzeko eta (edo) lortutako baimenean oinarritutako higiezinen objektu batzuk sortzeko.
Bigarrena, partekatutako eraikuntzan parte hartzen du - herritarra edo pertsona juridikoa. Elkarrekin egoitza eraikinak ez ezik, garajeak, osasun instalazioak, ostalaritza, negozio jarduerak, merkataritza, kultura eta bestelako higiezinen objektu batzuk ere eraiki ditzakete, industria instalazioak izan ezik. Legearen 2. artikuluan erregistratzen da.
Ekitatearen eraikuntzaren objektuaren definizio garbia ere badago, hau da, etorkizunean zure apartamentua izan behar dela, etxeko aparkalekuan. Egoitza edo bizitegi ez diren lokal hau akziodunera transferitu behar da apartamentu bat jasotzeko baimena jaso ondoren, apartamentu bat eta beste higiezinen objektu bat eta etxe honen zati bat edo higiezinen objektu bat, barne, parte-hartzailearen dirua barne hartzen duena .
Horrelako akziodunak direla eta
Eraikitzen ari den higiezinen arazo problematikoaren erosleak, baldintza hauek behar dira:- Akziodunen Akordioa amaitu zen;
- Festak festak ez zituen betebeharrak bete 9 hilabete baino luzeagoko partaidetzaren kontratuaren arabera. eta ez du inbertsioa handitu bi txosten aldi baino gehiagoko etxea eraikitzeko errenkadan;
- Garatzaileak ez du oinorderik objektu bat eraikitzeko;
- Akziodunen aurretik eraikuntza enpresaren betebeharrak ez dira bankuaren bermeak edo erantzukizun zibileko aseguruak ziurtatu.
Kontuan izan: zenbait kasutan, eraikuntzan parte hartzeko ekitaldiaren kontratuaren eskuragarritasunak ezin du eroslearen akzioduna babestu. 214. zk.a "Fz" Fz "apartamentu eraikinen eta beste higiezinen objektuen ondarearen eraikuntzan parte hartzeari buruz" (214. legea) ez du akziodunak babesten:
- Eraikitako etxean, premis berberak hainbat aldiz saldu ziren;
- Etxea igorritako edo alokairua ez den lursail batean eraikita dago;
- Etxea baimenduta ez dagoen lursail batean eraikita dago;
- Etxea hirigintza plan baten, proiektuaren baldintzak urratuz eraikita dago.
Akziodunen tratu txarrak bere pribilegioekin (adibidez, kontratuaren alde banatan, objektuaren transmisioa urratzeagatik edo zigorrak lortzea) auzitegiak uko egin diezazkiokete eskubide maltzurrak babesteko ekintzak ezartzen dira.
Ekitatearen eraikuntzaren arazoak
Funtsean, hobiak argi uzten dira higiezinen inbertsio eskema hau arretaz aztertzen duten guztiei.
Erregimenaren plusak nabariak dira: erosleak ondasun higiezinak jasotzen ditu merkatuko batez besteko prezioa baino% 30-40 merkeagoa; Garatzaileak ondasun higiezinen objektuak eraikitzeko eta amaitutako produktuaren kanalaren ezarpena egiteko funtsak jasotzen ditu.
Zoritxarrez, horrelako inbertsio bat arrisku handiekin lotuta dago beti. Gertaera txikiak nahiko ohikoak dira, ez beti ordutegia ondo konprometituta dago. Hala ere, garatzaileak zehazki, eraikuntza amaitzea edo etxebizitza sartzeko unea tira egiten duela gertatzen da.
2005ean, 214ko zk. legeak onartu zuen garatzaileek apartamentuak betetzeko debekua aurkeztu zuten baimenak jaso aurretik; Garatzaileek kontratuan erregistratzeko agindu nien baldintza guztiak eta zigorra ez betetzeagatik, baita ondare partaidetza (DDU) kontratu guztiak erregistratzea salmenta bikoitza baztertzeko.
Hala ere, hori ez zen nahikoa eta aldaketak aldaketak aurkezten hasi ziren.
Lehenik eta behin, etxebizitza eraikuntza beste jardueretatik bereizi beharko litzateke proiektuaren ezarpenarekin lotutako eragiketetarako garatzaileei buruzko murrizketak ezartzea.
Bigarrenik, "enpresa bat eraikitzeko baimena" printzipioa ikusi behar da. Aldi berean, debekatuta dago hainbat baimenetan parte hartze partekatua duten eraikuntza. Aldi berean, garatzaile handiek ezin izango dituzte beren eginkizunak haurren egiturei eskuordetu, aldi berean hainbat proiekturen exekuzioa hartu ahal izateko, izan ere, esperientziak gutxienez 3 urte izan beharko lituzke (kontratista edo bezero orokor gisa gutxienez).
Hirugarrenik, garatzailearen jarduera izendatutako banku kreditu erakunde batek lagun izan behar du. Konpainiaren kontuak, Bezero Teknikoa eta Kontratista Nagusia banku berean zabaldu behar dira.
Laugarrena, garatzaileen kudeaketa-organoen eta haren parte-hartzaileen negozio ospearen baldintzak estutu egiten dira. Garatzailearen sortzaileen artean ezin da oharkabean edo aparteko kondentziekin izan, baita entitate juridikoaren porrota eragin dutenak ere.
Konpainiak azterketa ondorio bat lortu behar du gorakada txikiko eraikinetarako, zorrak ez izateko (eraikuntzarako xede maileguak izan ezik). Baimendutako banku kreditu-erakunde batean, funtsak eraikuntzaren kostuaren% 10 gutxienez gorde behar dira (paraxuta bitxia, babestu behar da eta garatzaileek eta akziodunek denbora edo porrota estutzeko kasuan).
Bosgarrena, Legeak garatzaileen gastuen muga ezartzen du ordainsaritzarako, bankuaren zerbitzuak ordaintzeko, kudeaketa enpresaren zerbitzuak, publizitatea, zerbitzu komunak, komunikazio zerbitzuak, alokairua. Muga hori eraikuntzaren diseinuaren kostuaren% 10 da.
Nola aukeratu enpresa fidagarria
Etxean apartamentu bat erostera joango bazara, eraikitzen ari bazara:- Ikasi garatzaileari buruzko informazioa eskuragarri, egiaztatu bere ospea.
- Interneten irakurriko duzula baieztatzeko modurik errazena, eraikinetako edozeinetara joatea eta lana burutzen dela ziurtatzeko.
- Eraikuntzan parte hartzeko partaidetza kontratua sinatu aurretik, irakurri arretaz, ez presarik.
- Zalantza txikienak badituzu, ikusi abokatuei legezko korapiloak ulertzen laguntzeko.
Garatzaileentzako baldintza berriak
Egunera arte, garatzailearen akzioen eraikuntzan lehen parte-hartzailearekin egindako kontratua, garatzaileen geroago, 14 egunetan ez da beharrezkoa komunikabideetan edo Interneten proiektuaren aitorpenean, non enpresaren eta proiektuen inguruko informazioa adierazten duten proiektuen aitorpenean.
Garatzaileak bere eskaeran banaketa eskaintzea derrigortuta dago:
- eraikuntza baimena;
- Proiektuaren substantzia teknikoa eta ekonomikoa;
- Proiektuen dokumentazioaren estatuaren azterketa egitea;
- Proiektuaren dokumentazioa, bertan egindako aldaketa guztiak biltzen dituena;
- Dokumentuak garatzailearen arauak lurraren tramorra berresten ditu.
Proiektuan ere inbertitu beharko luke proiektuaren aurrekontu osoaren herena gutxienez; Akziodunek erakarritako dirua zorrotz joan beharko litzateke proiektu zehatz bat ezartzeko, eta beste inon.
Baldintzak parte hartu beharko dute
DTUren arabera, alde batek (Lolshler) konpromisoa hartzen du dokumentuan partaidetza finkoa ordaintzeko eta prest dagoen objektu bat ordaintzeko, eta beste alderdiak objektu hau eraikitzeko eta aurkezteko konpromisoa hartzen du hitzarmenak emandako akordiora.Kontratuak bete behar du:
- Garatzaileek proiektuaren dokumentazioaren arabera transmititu beharreko eraikuntza partekatuaren helburu zehatza zehaztea;
- Akziodunaren eraikuntzaren objektua transferitzeko epea zehaztea;
- Kontratuaren prezioari buruzko informazioa, denbora eta ordainketa ordena;
- Eraikitzen ari den objektuari dagokionez jarduten duen bermearen inguruko informazioa.
Zerrendatutako baldintzetako bat gutxienez, kontratua baliogabetzat jotzen da. DDU bakoitza Rosreestra eskualdeko sailean erregistratu behar da salmenta bikoitzak ekiditeko.
Akziodunak kontratua aldebakarretik amaitzeko eskubidea du, adibidez:
- Terminoekin arazoak izan dira;
- Higiezinen objektuaren kalitatearen baldintzak nabarmen urratzen dira;
- Hasierako proiektuen aldaketak aurreikusitako apartamentuak planifikatzea.
Kontratua amaituta, garatzailea akziodunei dirua ez ezik, mailegatutako funtsak erabiltzeko interesa du Errusiako Federazioko Banku Zentralaren 1/150 Birfinantzaketa-tasaren zenbatekoan. akziodunek ordaindutako fondoak itzultzeko betebeharra betetzeko egunean funtzionatzen duena. Aldi berean, konpainiak kontratua epaitegian bakarrik amaitu dezake 3 hilabete igaro ondoren.
Epeak aldatzeko erantzukizuna
Garatzailea objektua partaideei partaideei transferitzea derrigortuta dago, Itunak ezarritako terminoa baino beranduago. Transferitzeko epea partaide guztientzako ezartzen da, hau da.Prozesua atzeratzen bada, garatzaileak erosleei zigorra (zigorra) ordaindu behar diote Errusiako Federazioaren Banku Zentralaren 1/75 birfinantzaketa-tasa, betebeharra betetzeko egunean jarduten duena, prezioa atzerapen egun bakoitzeko kontratua.
Kontratuan grabatutako kontratuan etxea eraikitzea ezinezkoa da, konpainiak 2 hilabetez behartuta dago. Idatziz akziodunei jakinarazteko eta kontratuan aldaketak egitea proposatzeko.
Gainera, DDDk ondasun higiezinak transferitzeko baldintza jakin batzuk ezartzen ditu etxebizitza batzordeak jasotzeko baimena jaso ondoren.
214. legearen arabera, garatzailea apartamentu guztiak bezeroei 2 hilabetez transferitu behar dira. Estatuko Batzordea onartu ondoren.
Kalte-ordainen funtsa akziodun engainatuak babesteko
Parte-hartze akordioak jasan beharko dituzten garatzaileen erantzukizun zibilen asegurua konpentsazio fondoa da.
Eraikuntzako fasean apartamentuak saltzen dituzten enpresa guztiek legearen arabera transferitu beharko lirateke kalte-ordaina lortzeko, DDU bakoitzaren prezioaren% 1,2ko erantzukizuna emateko. Legeak urtero ebaluatzen du ebaluazioaren ebaluazioaren tamaina egokitzeko, baina ez urtean behin gehiago.
Konpentsazio funtsaren funtsak higiezinen objektu problematikoak osatzera bideratuko dira. Buruz Buruko Konpentsazio Funtsa Etxebizitza eta Hipoteka Mailako (AHML) agentziaren kontseilari nagusia da. Oso garrantzitsua da fundazioaren zeregina ez dela zenbateko jakin bat biltzea, beharrezkoa da lehendik dauden arriskuen estaldura finantzarioa eskaintzen duela.
Dirua kalte-ordaina gehienezko zenbatekoa eraikitzen ari diren instalazioen eremua eta jabetza horretako etxebizitza karratu baten prezioa oinarritzat hartuta zehazten da. Aldi berean, berdintasunaren eraikuntzaren objektuaren azalera ezin da 120 m² baino gehiago izan, eta 1 m²-ko prezioa ezin da eskualde bereko merkatuan antzeko etxebizitza baino gehiagoko balioa baino handiagoa izan.
Konpentsazio funtsak akziodun berrien eskubideak babesten lagunduko du; Dagoeneko zailtasunak izan dituzten konplizeei laguntzeko, eskualdeko agintariek arazo objektuak betetzearen grafikoak marraztu dituzte, irtenbidearen denbora eta mekanismoak adieraziz.
Garatzailea porrot egiten badu
Porrotaren prozeduraren iraupena, Arbitraje Kudeatzaileak eta Porrotaren Auzitegiak egindako jarduerak konpontzeko eta optimizatzeko prozedurak bertan behera uztea da. Lehenengo prozedura lehiakortasun ekoizpenaren prozeduran sartzen da, eta buruzagi profesionalak porrot enpresa eraman behar du, dagoeneko eraikuntzaren sektorean esperientzia duena. Porrotaren kudeatzaile berri batek akziodunei gutun bat zuzentzen die prozedura gehiago eta ekintza algoritmoa deskribatuko diren.
"Porrotaren gaineko legeak" ezartzen du akziodun guztien baldintzak lehiaketako kudeatzaileari aurkezten zaizkiela, eta ez arbitraje auzitegira 2 hilabete beranduago. Lehiaketaren kudeatzailearen jakinarazpena jaso izanaren egunetik aurrera. Kudeatzaileak baldintzak betetzen ditu eta erregistroan biltzen ditu.
Porrotaren prozeduraren garaian, arrazoi nahikoa agertu zen zordun garatzailearen kaudimena leheneratu zitekeela, kanpoko kudeaketarako trantsizioa posible dela.
Lehiakortasuneko arduradunak behartuta dago beste antzezle bat bilatzeko eta erakartzeko beharrezkoak diren ekintzak burutzera. Beste aukera bat dago - Akziodunen bilkurak betebeharrak betetzeko metodoa erabakitzeko eskubidea du kalte-ordaina funtsaren kalte-ordaina jasoz. Gainera, baldintzak amortizatzeko aukera izaten jarraitzen du bukatu gabeko eraikuntzaren objektuaren edo egoitza-lokalen transferentziara transferituz (objektua dagoeneko eraikita badago). Erabakia eraikitzen ari den etxe bakoitzerako, etorkizuneko maizterren Batzar Nagusia da, beharrezkoa da akziodunen ¾ oniritzia lortu behar izatea.
Kontuan izan: garatzailearen porrotean, ondasunen jabeen kategoria ahulena bizitegi-lokalen jabeak dira, apartamentuak barne.
Lur-lursaila eta eraikuntzan dagoen etxea ondare eraikuntzan parte-hartzaileekin konprometitzen dira, garatzaileak betebeharrak bete arte; Aldi berean, higiezinen jabetza akziodunari ekiten dio ondarearen kontratua erregistratzeko unean.
Zer da Escrow kontua
Eskrow - Baldintzazko gordailuaren espezialitatea, eskudirutan mailak pilatzen direnean, etxea eraikitzea amaitu arte pilatzen da. 2014an agertu zen Errusiako kontuak, baina eskema hau 2018an bakarrik erabili zuen.
Ez dira kargatu escrow kontuetan jarritako funtsen gaineko interesak eta horrelako kontuak irekita dauden bankuak ez du ordainsaririk jasotzen. Izan ere, escrow kontu bat interesik gabeko gordailua da, eta horri esker, dirua izoztu egiten da objektua martxan jartzeko, diseinu-aitorpenean gehi 6 hilabetetan. Escrow kontuak erabiltzerakoan, akziodunek ez dute garatzaile jakin batekin lotutako arrisku ekonomikoa onartzen eta arriskua baimendutako banku batera bakarrik hartu behar dute, eta horrek itzuli behar die legeak emandako kasuetan. Bankua porrot deklaratuz gero, garatzaileak banku agente berriarekin kontratua berrerabiltzen du, aseguratutako dirua kontu berri batera transferituko da.
Konpainiak exoruum kontuetatik funtsak jasotzen ditu objektua funtzionatu ondoren eta gutxienez apartamentu baten jabetza eskubidea erregistratu ondoren.
Escrow kontuak bitartekoak itzul daitezke konpainiak mailegu-hitzarmenean egindako betebeharrak ordaintzeko edo zuzendaritzara zuzenean zerrendatzen dira (mailegu-emailearekin kalkulatzeko maileguan hartutako funtsetan egin zenean.
Berme-aldia - 5 urte
Detergenteak detektatutako akatsak desagerraraztea eskatzen du edo apartamentuaren prezioa zenbateko egokiarekin murrizteko. Gainera, akziodunak kalte-ordaina eska diezaioke gabeziak kentzeko.Berrikuntzak egiteko aukerak
2019ko uztailaren 1etik aurrera, 214-FZ zk. lege federalaren aldaketak osotasunean hasi ziren funtzionatzen. Eraikuntza partekatua proiektuaren arabera ordezkatu beharko da, erregistroa sortu behar da (garatzailearen fidagarritasuna egiaztatzen lagunduko du).
2019ko uztailaren 1etik aurrera, eraikin berrietan apartamentuak saltzeko prozedura aldatu da. Legearen arabera, konpainiak akziodunari ez dio dirua jasoko eraikuntzan jarraitzeko, baizik eta egiaztatutako bankuetatik eta gordetzeko kontuetan gordetzeko.
Baina garatzaile guztiek ez dute eskema honetan funtzionatuko. Ebazpenaren arabera, garatzaileek baldintza zaharretarako apartamentuak saldu ditzakete, etxean gutxienez% 30 prest baitaude eta ondoriozko kontratu kopurua -% 10 baino gutxiago. Higiezinetan espezializatutako juduek adierazi dute dagoeneko garatzaileek bilatzen dutela Bypass eskemak, jabetza erosleak ezartzean DDDan sartuko ez diren gauzatzean.
Ekitatearen parte-hartzearen kontratuak akziodunaren eskubideen babesa soilik bermatu dezake, beraz, erosleak ezin du garatzailearen proposamenarekin bat faktura bat edo legea esleitzeko edo kofinantziatzeko hitzarmena izan.
Higiezinen adituek uste dute 214-FZ zk. Legearen aldaketek merkatu txikiak eta ertaineko enpresak behartuko dituztela merkatuan, berrikuntzen helburua eraikuntzaren industria ospatzea da. Bestalde, egoera honek aldaketa garrantzitsuak sor ditzake hipoteka maileguaren merkatuan, bankuek etxebizitza erosi nahi dutenentzat kreditu-irtenbide errentagarriagoak eskaintzeko.
