ما می گوییم که چگونه توسعه دهنده را انتخاب کنیم، چه اسناد مورد نیاز شما را انتخاب می کنیم، و همچنین به اشتراک گذاشتن سایر ظرافت های خرید یک آپارتمان در بازار اولیه.
عکس: Vsevolod Chuvan / fotolia.com
حفاظت در برابر خطاهای توسعه دهنده، از تاخیر ساختن ساخت و ساز تضمین قرارداد مشارکت سهام در ساخت DDU. او همچنین کیفیت ساخت و ساز را فراهم می کند.
نحوه انتخاب یک توسعه دهنده
جستجو برای یک توسعه دهنده مناسب در اینترنت شروع کنید. سایت های توسعه دهندگان (یا سایت های ساختمان های جدید خود) را بررسی کنید. توجه به نکات زیر:- اسناد تشکیل دهنده؛
- نظرات توسعه دهنده؛
- اطلاعات در مورد خانه در حال ساخت؛
- عکس از ساخت و ساز یا وب سایت.
هر توسعه دهنده باید یک بسته از اسناد تشکیل دهنده داشته باشد، که شامل حداقل منشور، گواهی ثبت نام و شواهد ثبت نام در مقامات مالیاتی است. شما می توانید اسناد توسعه دهنده را از طریق وب سایت خدمات مالیاتی بررسی کنید.
خواندن بررسی ها در مورد کار توسعه دهنده، به یاد داشته باشید که بسیاری از آنها به ترتیب نوشته شده است. به همین دلیل، ما فرض می کنیم اطلاعات به دست آمده به دست آمده است.
به طور مداوم متوجه می شود که توسعه دهنده به نیازهای ورشکستگی ارائه شده است، به این معنی که او پول کافی برای پاداش پیمانکاران ندارد.
اطمینان حاصل کنید که گزارش های عکس (یا وب سایت) را از سایت ساختمانی کشف کنید. اگر ارتقاء در طول ساخت و ساز باشد، به این معنی است که توسعه دهنده پیمانکاران را کنترل می کند، ساخت و ساز ارزش ندارد.
شما می توانید از اشیاء توسعه یافته در حال حاضر کامل بازدید کنید و ببینید چه نوع آپارتمان ها به مشتریان منتقل می شود.
به دنبال یک توسعه دهنده باشید که تامین مالی پروژه یک بانک قابل اعتماد را دریافت کرده است، متخصصان آن، خطرات ساخت و ساز ممکن را تجزیه و تحلیل کرده و تمام پرداخت ها را به پیمانکاران محاسبه کرده اند.
چگونه یک خانه را انتخاب کنید
چیز بعدی ارزش توجه دقیق را دارد، این اطلاعات در مورد جدیدترین ساختمان، یعنی مجوز ساخت و ساز و اعلامیه پروژه است.
مجوز ساخت و ساز توسط مقامات ارضی صادر می شود، تایید می کند که توسعه دهنده بازرسی را در سطح دولت گذراند.
توسعه دهنده اعلامیه طراحی خود است، آن را به چاپ و مدیر امضا اختصاص داده شده است. اعلامیه پروژه باید نشان دهد:
مهلت برای شروع و پایان ساخت و ساز؛
- شرح مفصلی از خانه؛
- منبع تامین مالی؛
- خطرات مالی احتمالی
تامین مالی ساختمان را می توان توسط خریداران انجام داد، یا توسعه دهنده می تواند از سرمایه قرض گرفته شده استفاده کند. لطفا توجه داشته باشید که توسعه دهنده به طور مداوم مورد نیاز است زیرا با پیمانکاران و تامین مواد و برای هر مرحله از کار محاسبه می شود. بنابراین، توسعه دهنده مفید است برای فروش آپارتمان اول حتی قبل از چرخه صفر کامل، یعنی در مرحله گودال.
برخی از توسعه دهندگان دور چشم انداز، توافقنامه تامین مالی پروژه را با بانک ها، مطابق با اینکه یک سازمان اعتباری (بانک) وام برای ساخت خانه را فراهم می کند، نتیجه می گیرد و توسعه دهنده برای پول اعتباری که از خریداران دریافت می کند محاسبه می شود.
عکس: sgr / fotolia.com
توافق مشارکت
پروژه های قراردادهای مشارکت مشترک در ساخت و ساز (DDU) باید قبل از تصمیم گیری در انتخاب توسعه دهنده مورد بررسی قرار گیرد.DTU دو طرفه است، بین توسعه دهنده و خریدار قرار دارد. در محتوای آن، این هماهنگی و جبران می شود. این بدان معنی است که حقوق و تعهدات طرفین این معاهده به گونه ای ارتباط برقرار می کنند به طوری که حق یک بخش توسط وظیفه حزب دیگر تایید شده است.
خریدار حقوق بیشتری نسبت به توسعه دهنده دارد. با این حال، او وظایف خود را دارد. خریدار موظف است مبلغ پرداختی را که در قرارداد ارائه شده است، و همچنین پذیرش هدف ساخت و ساز سهام در حضور مجوز برای راه اندازی یک آپارتمان را بپذیرد.
قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز باید لزوما شامل موارد زیر باشد:
- اطلاعات در مورد شیء قرارداد که به شما اجازه می دهد به دقت شناسایی جسم (نام شی، آدرس ساختمان، اتاق و محل آپارتمان در طرح، ویژگی های آپارتمان، متا ادعا)؛
- هزینه تخمین زده شده مسکن (با توجه به اینکه متراد بنیاد ممکن است در طول ساخت و ساز تغییر کند، مقدار دقیق یک توسعه دهنده با تجربه به قرارداد نمی شود، فقط یک محاسبه تقریبی را ارائه می دهد)؛
- مهلت ساخت و ساز و مدت انتقال یک شیء یک املاک و مستغلات است (قراردادی که در آن دوره مشخص نشده است نمی تواند در ثبت نام ثبت نام ثبت شود، یعنی آن، در نظر گرفته نخواهد شد)؛
- دوره گارانتی برای یک شی (حداقل 5 سال، از جمله 3 سال در تجهیزات مهندسی)، در چارچوب که توسعه دهنده از کمبودهای به صورت رایگان یا پرداخت جبران خسارت حذف خواهد شد؛
- راه های تضمین اعدام توسط توسعه دهندگان تعهدات تحت قرارداد (بیمه مسئولیت مدنی از توسعه دهنده یا تضمین بانک، و شرایط تضمین و اطلاعات در مورد ضامن / بیمه گر باید به سهامداران شناخته شود).
ثبت قرارداد
به منظور توسعهدهنده به فروش آپارتمان مشابه به چندین سهامدار، و پس از آن را انتخاب کنید پول و پنهان، قانون فدرال تاریخ 30 دسامبر 2004 شماره 214-FZ "در مشارکت در ساخت و ساز در ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی و دیگر اشیاء املاک و مستغلات "ارائه می دهد برای ثبت نام اجباری مشارکت سهم سهم در ساخت خدمات ثبت نام دولتی فدرال، کاداستر و کارتوگرافی (Rosreestr).
در بخش ارضی Rosreestra، شرایط نتیجه گیری معامله بررسی خواهد شد، و اطلاعات مربوط به آن به یک ثبت نام یک دولتی از املاک و مستغلات (EGRN) وارد می شود.
برای ثبت نام DDU، لازم است که وظیفه دولت و خریدار و توسعه دهنده را پرداخت کنید. شما می توانید در شعبه بانک هزینه کنید یا از پورتال خدمات عمومی استفاده کنید.
شما می توانید اسناد خود را ثبت کنید یا رایگان برای انتقال قدرت به توسعه دهنده توسط پروکسی. اگر می خواهید از طریق روش ثبت نام خود بروید، می توانید بیانیه ای را به بخش Rosreestra بیان کنید که شما در همه رویدادها شخصا شرکت خواهید کرد.
برای ثبت اولین قرارداد سهام، توسعه دهنده باید به مقام ثبت نام ارسال کند:
- بیانیه ثبت نام دولتی؛
- سند در پرداخت وظیفه دولت؛
- اسناد تایید قدرت نماینده دارنده حق نسخه برداری و شرکت کنندگان در معاملات، از جمله اقتدار نماینده نهاد حقوقی برای عمل از طرف او؛
- اسناد موجود در دسترس بودن قانون؛
- سند شناسایی؛
- اسناد تشکیل دهنده یک نهاد قانونی یا کپی های غیر مستقیم این اسناد؛
- اسناد توصیف هدف ساخت و ساز سهام با موقعیت خود را بر روی طرح جسم ایجاد شده توسط هدف املاک و مستغلات و منطقه برنامه ریزی شده؛
- مجوز ساختمانی؛
- اعلامیه پروژه؛
- طرح شیء ایجاد شده توسط املاک و مستغلات نشان دهنده موقعیت آن و تعداد محل های مسکونی و غیر مسکونی در ترکیب آن و منطقه برنامه ریزی شده هر یک از آنها است.
اگر شما آماده ثبت نام DTD به نماینده توسعه دهنده هستید، لازم است که سند مربوطه را تهیه کنید. قدرت وکلای تنها باید برای ثبت نام یک معاهده در روسیه صادر شود، بنابراین شما خود را از یک داوطلب احتمالی از توسعه دهنده یا نماینده آن محافظت می کنید. برای ثبت نام قرارداد معمولا حدود ده روز کاری طول می کشد.
عکس: ngyna / fotolia.com
پرداخت آپارتمان
پس از ثبت نام DDD، می توانید کار توسعه دهنده را پرداخت کنید. معمولا، پس از پایان دادن به قرارداد با توسعه دهنده، پرداخت به یک حساب اعتبار ویژه در یک بانک وارد می شود. در این مورد، در زمان ثبت نام معاهده در Rosreestre، این بانک مقدار ساخته شده توسط شما را ذخیره می کند، اما آن را به توسعه دهنده انتقال نمی دهد تا زمانی که نماینده او یک توافق آماده را ارائه دهد.پس از ثبت نام DDU، بانک به طور مستقل پول را در حساب حل و فصل توسعه دهنده انتقال می دهد. اگر قرارداد ثبت نام نکرده باشد، همیشه می توانید پول نقد را به نامه اعتباری انتخاب کنید.
گاهی اوقات توسعه دهنده از تمرین استفاده از اعتبار استفاده می کند. در این مورد، پول به حساب خود منتقل می شود، اما تنها پس از ثبت نام قرارداد در Rosreestre.
راه دیگری برای باقی ماندن وجود دارد که باید ذکر شود. شما می توانید پول نقد را در صندوقدار صندوقدار پرداخت کنید. در این مورد، شما باید رسید دریافت به سفارش نقدی ورودی، که تایید واقعیت پرداخت.
شما می توانید توسعه دهنده برای مسکن خود را در یک زمان و یا از طریق پرداخت های متعددی که فرکانس آن توسط معاهده ایجاد شده است، پرداخت کنید. قیمت را می توان تغییر داد، اما تنها در موارد و شرایط مشخص شده در قرارداد.
توافقنامه تکمیلی
در صورت تأخیر در ساخت و ساز یا ناتوانی در معرفی یک شی به عملیات، توسعه دهنده باید مطابق با بخش 3 هنر باشد. 6 قانون فدرال شماره 214-اف، نه بعد از 2 ماه قبل از انقضای راه اندازی راه اندازی وضعیت فعلی و پیشنهاد توافق اضافی به توافقنامه.
تمرین نشان می دهد که برای امضای یک توافق اضافی در موارد زیر است:
- در قرارداد، مهلت های ساختاری کمتر به طور خاص نشان داده شده است که افزایش جذابیت سرمایه گذاری (و توسعه دهنده هشدار داد در مورد آن)؛
- تاخیر در تحویل مصالح ساختمانی؛
- بلایای طبیعی؛
- پیمانکار را تغییر دهید
لازم نیست امضای یک توافق اضافی در مواردی که، به عنوان مثال، انتقال حقوق از یک توسعه دهنده به دیگری، امتناع از دریافت مجوز وجود دارد، کمبود بودجه برای راه اندازی اشیاء وجود دارد، و یا اگر توسعه دهنده پیشنهاد انتقال زمان تحویل برای سال و بیشتر بدون دلایل عینی. یک توافق اضافی، و همچنین DD، مستلزم ثبت نام دولتی در اداره ارضی Rosreestra است.
در هر صورت، برای ارزیابی وضعیت، ارزش مشاوره با وکلای است که بر اساس تجزیه و تحلیل وضعیت، قادر به مشاوره در مورد خطرات احتمالی خواهد بود.
عمل انتقال
پس از راه اندازی خانه، توسعه دهنده یک دعوت نامه به بازرسی از آپارتمان ارسال می کند. با توجه به الزامات قانون، دعوت نامه توسط ایمیل ثبت شده ارسال می شود. توسعه دهندگان مشخص شده در DDU باید به دفتر توسعه دهندگان بروند. شما می توانید یک وکیل را برای یکی از خریداران برقرار کنید، سپس برای تمام مراحل بیشتر برگزار خواهد شد. پس از نماینده توسعه دهنده، اسناد سهامدار (کارت شناسایی، قدرت وکالت، DDU اصلی) را بررسی می کند، شما زمان بازرسی آپارتمان را تجویز خواهید کرد. بازرسی و پذیرش آپارتمان - مورد بسیار مسئول است. شما باید به دقت بازرسی مسکن جدید برای کاستی ها.تمام کاستی ها را می توان به دو گروه تقسیم کرد:
- قابل توجه، در حضور آن غیر ممکن است در آپارتمان زندگی می کنند؛
- غیر ضروری، که لوازم آرایشی بیشتر هستند، اما امکان زندگی در آپارتمان را رد نمی کنند (به عنوان مثال، بی نظمی در گچ).
این تقسیم به صورت مشروط است، زیرا در هیچ قانون نظارتی تثبیت نشده است. جمع کننده آپارتمان، که باعث می شود یک آپارتمان خود را تعیین کند که آیا آن را برای او قابل توجه یا نه شناسایی خواهد شد. اگر نقصها ناچیز باشند، اما پرورون آن را باور می کند، توسعه دهنده باید خود را ثابت کند (برای این که معمولا به کمک کارشناسان مستقل تبدیل شود).
تمام کاستی هایی که کشف کرده اید باید به یک عمل معیوب ساخته شود، که در دو نسخه تهیه شده است. برای این قانون، توسعه دهنده موظف است که کمبودهای آپارتمان را از بین ببرد یا هزینه های اصلاح آنها را جبران کند.
اگر شما یک عمل پذیرش و انتقال را امضا کرده اید، اما پس از آن کاستی ها را پیدا کرده اید، پس از آن دوره گارانتی هنوز هم می توانید با توسعه دهنده تماس بگیرید تا آنها را اصلاح کنید. اگر امضای قانون پذیرش و انتقال را به تاخیر انداخت، هرچند کمبودهای شناسایی شده قابل توجه نیست، پس توسعهدهنده پس از 2 ماه به صورت یک طرفه عمل می کند.
اگر توسعه دهنده محل اقامت در دوره مشخص شده در DDU را تصویب نکرده باشد، پس برای هر روز تاخیر، توزیع جبران جبران خسارت در مقدار 1/150 نرخ refinancing در زمان بازگشت پول است.
گواهی مالکیت
پس از اینکه یک عمل پذیرش و انتقال را امضا کرده اید، توسعه دهنده به شما کلید ها را تحویل داد، هنوز برخی از امور ناتمام وجود دارد.
توسعه دهنده موظف است با دولت های محلی تماس بگیرد تا اطمینان حاصل شود که آدرس پستی اختصاص داده شده است، و همچنین صدور گذرنامه کاداستر و فنی، یعنی یک شیء جدید در حسابداری کاداستر و ورود به آن در رجیستری. معمولا حدود 4 ماه طول می کشد.
پس از این اسناد به دست آمده، لازم است ثبت نام مالکیت ثبت نام املاک و مستغلات دولتی (EGRN) ثبت نام کنید. از ژانویه 2017، این رجیستری در فرم الکترونیکی در یک کشور برای کل کشور قرار دارد، بنابراین برای ثبت نام حقوق و حسابداری کاداستر از اشیاء املاک و مستغلات در هر منطقه، صرف نظر از جایی که شیء خود واقع شده است، درخواست کنید.
مجوز ثبت نام باید با سند هویت، بیانیه و DDU تماس بگیرد. ثبت نام حدود هفت روز طول خواهد کشید. گواهی خود صادر نمی شود - اطلاعات در رجیستری انباشته شده است، و در صورت لزوم، این واقعیت را تأیید کنید که این مسکن متعلق به اموال شما است، عصاره را از EGRN دریافت کنید.
کسر مالیات
کسر مالیاتی 13 درصد از درآمد شما است که دولت پس از خرید یک آپارتمان شما را باز می گرداند، زیرا مالیات بر درآمد این مبلغ قبلا پرداخت شده است. نمی تواند کسر کسانی را که مالیات بر درآمد را کسر نمی کنند، دریافت کنید.
اسناد را در هر زمان پس از خرید یک آپارتمان ارسال کنید. حداکثر مقدار کسر مالیات 260 هزار روبل است. در صورتی که آپارتمان ارزان تر از 2 میلیون روبل، در مقدار کسر، شما می توانید فعال و هزینه های دکوراسیون.
تخفیف مالیاتی کسی را دریافت می کند که پرداخت ها را انجام می دهد. کارفرمای شما مالیات بر درآمد خود را از دستمزد خود نگه نمی دارد تا زمانی که مبلغ کسر را به طور کامل پرداخت کنید، یا می توانید آن را از طریق بازرسی مالیاتی پرداخت و پرداخت کنید. در این مورد، شما یک بار در سال پرداخت خواهید کرد.
قبل از تماس با کمتر، لازم است که اسناد زیر را جمع آوری کنید:
- اعلامیه مالیاتی در قالب 3-NDFL؛
- گواهی درآمد در فرم 2-NDFL؛
- درخواست برای کسر؛
- کپی پاسپورت، قرارداد مشارکت سهام، رسیدگی به پرداخت، یک عمل دریافت یک آپارتمان، گواهی ثبت نام مالکیت یا عصاره از رجیستری.
همسران که یک آپارتمان را در اموال مشترک خریداری می کنند، به بیانیه ای در مورد تعیین سهم و یک کپی از گواهی ازدواج یا قرارداد ازدواج نیاز دارند.
