به نظر می رسد که خرید مسکن در مشکلات ساختمان جدید نباید باشد. بررسی تاریخ آپارتمان لازم نیست - فقط ساخته شده است؛ لازم نیست مطمئن شوید که هیچ مستاجر در آن وجود ندارد، که از ثبت نام متوقف نشده است. اما آنجا نبود!
عکس: Shutterstock / fotodom.ru
اگر توسعه دهنده تعهدات خود را برآورده نکرده باشد، خریدار آپارتمان در ساختمان جدید حق جبران خسارت دارد. البته، البته، قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز (DDU) به درستی جمع آوری شد.
آیا قرارداد را خاتمه می دهید؟
اصطلاح انتقال اموال املاک و مستغلات یک شرط پیش شرط برای قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز، به طوری که در قانون تثبیت شده است. اگر اصطلاح مشخص نشده باشد، قرارداد در ثبت نام دولتی ثبت نشده است. اگر توسعه دهنده به دلایلی نمی تواند ساخت خانه را به پایان برساند و در آن زمان آن را به بهره برداری برساند، که در قرارداد تأسیس شده است، موظف است شرکت کننده را با اطلاعات مربوطه و پیشنهاد برای تغییر شرایط قرارداد ارسال کند.با توجه به الزامات ماده 6 قانون شماره 214-FZ "در مورد مشارکت در ساخت و ساز در ساخت و ساز ساختمان های آپارتمان و دیگر اشیاء املاک و مستغلات"، آن باید انجام شود نه بعد از پایان 2 ماه قبل از انقضای اصطلاح مشخص شده در قرارداد . در صورتی که سهامدار موافقت کند کمی کمی صبر کند، توسعه دهنده در حال آماده سازی یک توافق اضافی در مورد تغییر در زمان ساخت و ساز و زمان انتقال آپارتمان است.
لطفا توجه داشته باشید: توافق اضافی به توافقنامه مشارکت باید ثبت نام دولت را در اداره ارضی Rosreestra منتقل کند
خریدار نسخه دیگری از اقدامات دارد - او ممکن است منتظر پایان ساخت و ساز نباشد و DTD را به صورت یک جانبه خاتمه دهد. برای این منظور، به اندازه کافی برای ارسال توسعه دهنده با اطلاعیه نامه مربوطه توسط ایمیل ثبت شده است. قرارداد را خاتمه دهید یا موافقت کنید تا منتظر بمانید - فقط سهامدار را حل کنید. اول از همه، لازم است که تجزیه و تحلیل دلایل اینکه چرا توسعه دهنده وقت خود را برای انجام بخشی از قرارداد برای تاریخ تعیین شده نداشت. اگر دلایل را می توان حذف کرد (به عنوان مثال، پیمانکار زمان تحویل مصالح ساختمانی را نقض کرد)، و اصطلاح برای گسترش ساخت و ساز بیش از حد بزرگ نیست، ممکن است منتظر پایان ساخت و ساز باشد. اگر دلیل تغییر توسعه دهنده یا، به عنوان مثال، در غیاب مجوز، یا مهلت های تکمیل ساخت و ساز برای یک سال یا بیشتر به تعویق افتاد، خریدار هر دلیلی برای تصمیم گیری به نفع قرارداد دارد.
به منظور اشتباه با انتخاب، بهتر است به متخصصان اعتماد کنید و مشاوره ای از وکیل متخصص در ساخت مشترک داشته باشید.
ادعا می کند به توسعه دهنده
اگر توسعه دهنده تاخیر در پایان ساخت و ساز گزارش نداد (یا اگر مهلت مشخص شده در توافق نامه اضافی به پایان برسد، و خانه هنوز داده نشده است)، لازم است یک ادعای کتبی به توسعه دهنده ارسال کنید برای انجام تعهد، برای صادر کردن کلیدها برای انتقال آپارتمان و پرداخت مجازات برای تأخیر.آخرین مهلت که در طی آن توسعه دهنده باید به سهامدار پاسخ دهد، ده روز است (باید در یک ادعای کتبی تعیین شود). این ادعا توسط نامه ثبت شده با اطلاعیه رسید ارسال شده است. سهامدار همچنین می تواند ادعا کند که توسعهدهنده یا نماینده او شخصا است. در این مورد، دو نمونه از سند را آماده کنید. یکی از توسعه دهنده ها، دوم، با مهر و موم و امضاء حزب تصویب شده باقی خواهد ماند، خودتان را می گیرید. اگر شما مجبور به رفتن به دادگاه باشید، مفید خواهد بود. اگر توسعه دهنده به شکایت پاسخ نداد (پیشنهاد نکرد که یک توافق اضافی را امضا کند، علت تأخیر را توضیح نداد)، لطفا با دادگاه تماس بگیرید.
این ادعا می تواند به طور مستقل کامپایل شود یا به مشاوره حقوقی اعمال شود. شما می توانید یک ادعا را در محل توسعه دهنده یا محل اقامت خود درخواست کنید. توجه داشته باشید که شما می توانید تقاضای نه تنها پرداخت جریمه، بلکه جبران خسارت اخلاقی را نیز تقاضا کنید (با این حال، اندازه آن مایل به توجیه مستند شده است)، و همچنین جریمه ای برای عدم انطباق با الزامات مصرف کننده به صورت داوطلبانه.
اسناد زیر باید به این ادعا متصل شوند:
- قرارداد برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک؛
- موافقت نامه های اضافی به توافق (در صورت موجود بودن)، اگر آنها دوره انتقال از جسم را با شرکت کننده از ساخت و ساز سهام تنظیم کنند؛
- اسناد تایید پرداخت در بخش شما؛
- اسناد دیگر تایید هزینه های اضافی (اجاره مسکن یا پرداخت بیش از حد وام)؛
- ادعای شما به توسعه دهنده با پیشنهاد به طور داوطلبانه، الزامات پرداخت مجازات را برآورده می کند؛
- پاسخ به این ادعا (البته، البته بود).
احتمال برنده شدن در مورد تاخیر مهلت ها بسیار بزرگ است. تنها کارشناسان، کارشناسان توجه و آنچه را که تجزیه و تحلیل اقدامات قضایی نشان می دهد، نشان می دهد، اندازه مجازات اعلام شده در پرونده دعوی می تواند به طور قابل توجهی کاهش یابد.
جبران خسارت برای انتظار
برای هر روز تاخیر، جبران خسارت تکیه می کند. اگر پرورونلبان بخواهند این معامله را خاتمه دهند، توسعه دهنده پس از دریافت اطلاعیه مناسب در ده روز کاری موظف به بازگشت پول برای آپارتمان و پرداخت مجازات برای استفاده از پول دیگران است. اندازه مجازات از محاسبه نرخ 1/150 refinancing تعیین می شود، که در زمان بازگشت پول عمل می کند.
از سال 2016، اندازه نرخ refinancing برابر با نرخ کلیدی است، اندازه آن باید به طور جداگانه مشخص شود
به عنوان مثال، در تاریخ 06/18/2017، 9.25٪ بود. این مبلغ از روزی که سهامدار پول (به طور کامل یا بخش اول آنها) تحت قرارداد، تا روزی که آنها بازگردانده شده است، افزایش یافته است. بیایید در نظر بگیریم آپارتمان هزینه 8.5 میلیون روبل، تحویل به مدت 96 روز، اندازه نرخ refinancing 9.25٪ است. مقدار جبران خسارت در این مورد خواهد بود: (قیمت آپارتمان / 100 × نرخ refinancing / 150) × تعداد روزهای تاخیر، یعنی: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. اگر توسعه دهنده حاضر به پرداخت مجازات به طور داوطلبانه، مطابق با قانون فدرال "در مورد حفاظت از مصرف کنندگان"، دادگاه ممکن است از 50 درصد از مبلغ مجازات از چنین پاسخ دهنده جلوگیری کند.علاوه بر این، سهامدار حق دارد جبران خسارت را برای ایجاد آسیب اخلاقی ناشی از، به عنوان مثال، انتظار طولانی داشته باشد. مقدار شما تعیین می شود که جبران خسارت برای آسیب باید تأیید شود. برای انجام این کار، لازم است تمام شواهد مقاله را جمع آوری کنید که هزینه های اضافی را به دلیل نقض مهلت ها حمل می کنید. ما نمونه ها را ارائه می دهیم اگر شما یک مسکن را مصرف کنید، تمام وقت شما نمی توانید به آپارتمان خود بروید، پول اضافی را صرف می کنید. شما می توانید هزینه های خود را با ارائه یک کپی از قرارداد اجاره نامه برای محل های مسکونی و بخش ها تایید کنید، شهادت دهید که شما پول را به صاحب آپارتمان ترجمه می کنید (یا به عنوان مثال، آن را به هزینه یک هتل یا خوابگاه خواهد بود).
بدون توافق
با تصویب قانون فدرال "در مشارکت در ساخت و ساز در ساخت و ساز ساختمان های آپارتمانی و دیگر اشیاء املاک و مستغلات" No. 214-FU شرایط درگیری با مشارکت سهامداران و توسعه دهنده بسیار کوچکتر شده است. با این وجود، گاهی اوقات قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز (DDU) نمی تواند به طور کامل از خریدار مسکن محافظت کند.
از سوی دیگر، جبران خسارت در نقض دوره های ساخت و ساز را می توان در صورتی که آپارتمان از طریق قرارداد مشارکت سهام خریداری نمی شود، به دست می آید. این مشکل تر خواهد بود (اغلب در قراردادهای سرمایه گذاری یا قراردادهای فروش مقدماتی شامل مهلت برای پایان ساخت و ساز و انتقال مسکن نیست).
اگر اصطلاح در قرارداد مشخص شود، شما می توانید با خیال راحت به دادگاه اعمال کنید. در جریان پرونده، تصمیم گیری در مورد جبران خسارت باید انجام شود، و پس از مقررات هنر. 332 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حتی اگر قرارداد تعهدات فروشنده را برای جبران خسارت ثبت نکرده باشد، خریدار ممکن است نیاز به پرداخت مجازات داشته باشد. اندازه آن توسط قوانین هنر تعیین می شود. 395 قانون مدنی فدراسیون روسیه، یعنی بر اساس نرخ حسابداری بانک مرکزی فدراسیون روسیه در روز تحقق این تعهد. دشوار تر اگر مدت زمان قرارداد تعریف نشده باشد. با این حال، و پس از آن، خریدار نباید دلسرد کننده شود - برای تایید کلمات خود را که مهلت ها نقض شده است، شما می توانید به درستی شواهد را جمع آوری کنید. تنها چیزی که در این مورد نمی تواند بدون حمایت قانونی قانونی انجام دهد.
عمل انتقال سن
پس از راه اندازی خانه، توسعه دهنده باید پیامی را به سهامداران ارسال کند، که به آمادگی شیء و دعوت نامه برای پذیرش آپارتمان ها اشاره دارد. اگر توسعه دهنده علاقه مند به این واقعیت است که سهامداران آن متر مربع خود را دریافت می کنند، ممکن است خود را با یک پیام ایمیل محدود نکنید، و با سهامداران تماس بگیرید یا (و) برای ارسال پیام ایمیل آنها. یا شما می توانید به طور مداوم صفحه توسعه دهنده در شبکه های اجتماعی و سایت را در اینترنت بررسی کنید، پس شما آخرین اطلاعات را خواهید داشت.
پس از دریافت دعوت نامه، باید با توسعه دهنده تماس بگیرید و روش را روشن کنید. معمولا آپارتمان ها به ترتیب صف های عمومی صادر می شود (اگر آنها پیش از آن توزیع نشده اند). به منظور دریافت اسناد و بازرسی آپارتمان، حضور تمام سهامداران که در قرارداد نامیده می شود ضروری است. اگر کسی از سرمایه گذاران شرکت شما نمی تواند بیاید (به عنوان مثال، شما یک آپارتمان را با همسر من خریداری کردید، برای زمان جدید، او بود، او در یک سفر کاری مشغول به کار بود)، لازم است که قدرت وکالت را بسازیم در مورد سهامداران که یک آپارتمان دریافت خواهند کرد. اگر به یک کمک متخصص نیاز دارید - به عنوان مثال، پروژه تیم تعمیر و ساخت و ساز، که مسکن خود را به پایان خواهد رساند، می تواند به بازرسی دعوت شود. لطفا توجه داشته باشید: اغلب توسعه دهنده حق در جلسه پیشنهاد می کند بلافاصله عمل پذیرش و انتقال را امضاء کنید، و بعد از آن. باید نباید، در غیر این صورت، اگر کمبود وجود داشته باشد، باید آنها را به هزینه خود از بین ببرید.
عکس: Shutterstock / fotodom.ru
ما به دنبال کاستی هستیم
لازم به ذکر است که پرولونلی باید مطمئن باشد که برای این واقعیت آماده باشد که دیوارهای کامل یا جنسیت را نمی بیند. از سوی دیگر، موافق با تمام کاهش ها نیز ارزش آن نیست. در متن قانون، طبقه بندی روشن از کاستی ها وجود ندارد، آنها معمولا به معنی قابل توجه و ناچیز تقسیم می شوند.همه کسانی هستند که در یک آپارتمان زندگی نمی کنند. به عنوان مثال، اینها چنین کمبودها هستند: فاضلاب غیر کار، سوراخ ها در دیوارها و پنجره ها، درهای ورودی شکسته، هیچ مکانیسم خاموش شدن در پنجره ها. حتی اگر مقدار قابل توجهی از آن وجود داشته باشد، نمیتوانید اقدام پذیرش و انتقال را امضا کنید.
غیر ضروری می تواند نقص هایی نامیده شود که با زندگی در آپارتمان دخالت نمی کند: چاله ها و اشکالات در گچ، خراش بر روی پنجره ها. هر دو کمبود قابل توجه و ضعف های ناچیز باید به یک بیانیه معیوب، که به عمل پذیرش و انتقال متصل است، نشان می دهد که نشان دهنده کمبود شناسایی شده است. با این حال، لازم نیست که با امضای قانون عجله کنید، زیرا توسعه دهنده باید تاریخ را تعیین کند که نقص های اساسی حذف شود. تنها پس از حذف آنها، سهامدار می تواند نسبتا امن کیف پول خود را برای امضای عمل انتقال پذیرش.
اگر توسعه دهنده معتقد باشد که تقاضاهای شناسایی شده در آپارتمان ناچیز هستند، او باید با استفاده از یک تخصص مستقل ساخت و ساز ثابت کند. لطفا توجه داشته باشید: حتی اگر پس از امضای قانون پذیرش هر گونه کاستی را پیدا کردید، می توانید به توسعه دهنده مراجعه کنید تا آنها را از بین ببرید. قانون فدرال شماره 214-FZ فراهم می کند که دوره گارانتی برای خانه خود 5 سال است، در تجهیزات مهندسی (خطوط لوله، سیستم های گرمایش و تهویه) - 3 سال است.
اغلب، توسعه دهندگان موافق نیستند که هزینه های سهامداران را برای از بین بردن کاستی ها جبران کنند و پیشنهاد می کنند که آنها را با نیروهای پیمانکاران خود اصلاح کنند. اگر این پرونده شماست، آماده باشید تا منتظر بمانید. این قانون باعث می شود توسعه دهنده برای از بین بردن کاستی های "در یک اصطلاح معقول"، اما اصطلاح خود را ایجاد نمی کند. معمولا در پایان به پایان می رسد تا ماه. اگر قبلا کلید ها را گرفته اید، توسعه دهنده باید با شما موافقت کند که یک تیم ساخت و ساز و تعمیر در آپارتمان شما کار کند.
قبول یا نه؟
پس از دریافت دعوت نامه از توسعه دهنده برای گرفتن یک آپارتمان، شما نیاز دارید:
- جمع آوری تمام سهامداران مشخص شده در قرارداد خود؛
- دریافت قدرت وکلای کسانی که نمی توانند در پذیرش مسکن شرکت کنند؛
- آماده سازی گذرنامه، قدرت وکالت (در صورت وجود) و قرارداد سهام در ساخت و ساز؛
- به طور کامل آپارتمان را بررسی کنید، نه عجله نکنید و قانون تکنسین ها را امضا نکنید تا بازرسی کامل شود؛
- اگر کمبودهای قابل توجهی نشان داده شود، اصرار دارد که آنها مستند شوند، اما عمل پذیرش امضا نمی کند.
توسعه دهنده موظف است که از کمبودهای آپارتمان برای یک دوره مشخص حذف شود یا امکان جبران پولی را به خریدار هزینه های اصلاح آنها تعیین کند. قانون فدرال شماره 214-FZ تضمین نمی کند و یا کیفیت آپارتمان، و نه پارامترهای مشخص شده در قرارداد (روش، طرح بندی) را تضمین نمی کند، زیرا توسعه دهنده حق دارد تغییرات را در مستند سازی پروژه انجام دهد، با تصویب این موافقت نامه دریافت شده است سهامداران، برای رسیدن به توافق با آنها به سادگی، زیرا آنها می خواهند به سرعت در مسکن خود حرکت کنند.
متر اضافی و از دست رفته
هنگامی که ساخت و ساز کامل شده است، ممکن است کشف شود که منطقه آپارتمان شما خریداری شده متفاوت از پروژه است. طبق قانون، برای معرفی یک شی به عملیات، توسعه دهنده موظف است تا اندازه گیری تمام محل های ساختمان را از متخصصان دفتر موجودی فنی (BTI) سفارش دهد. پس از این روش، اندازه نهایی هر آپارتمان متوجه می شود. اگر مسکن بیشتر تبدیل شود، توسعه دهنده به اتهامات اضافی نیاز دارد؛ اگر منطقه کمتر باشد - لازم است که سهامدار را به این تفاوت جبران کند.
اگر انحراف پروژه از واقعیت نشان داده شود، سهامدار باید یک برنامه (در دو نسخه) جبران خسارت برای مدیر توسعه دهنده ارائه دهد، که در آن تمام حقایق را تعیین می کند و از بازنشستگی درخواست می شود (نشان دهنده جزئیات بانکی). یک نمونه از سهامدار باید حداقل تا زمانی که تصمیمات نهایی در مورد قیمت مسکن پذیرفته شود، حفظ شود. برخی از توسعه دهندگان شامل آیتم DDA هستند که بر اساس آن انحراف از منطقه پروژه از واقعی در حدود 1-2٪ مجاز است، و بنابراین دوباره محاسبه نیازی نیست. لطفا توجه داشته باشید: اگر توسعه دهنده حداکثر مقدار ممکن از اختلاف پروژه و منطقه واقعی را تعیین نمی کند، خریدار نمی تواند تقاضای پول از توسعه دهنده برای متر مربع ناقص باشد.
اگر توسعه دهنده یک راه حل را برای مسئله بازگرداندن مبلغ بازپرداخت و یا امتناع از بازنشستگی با تغییر در عملکردی از محل را متوقف کند، سهامدار حق دارد از طریق دادگاه بهبود یابد. برای انجام این کار، لازم است ادعای حفاظت از حقوق مصرف کننده را به صورت موازی، به صورت موازی، ادعا کنیم که ادعای بازپرداخت مجازات برای تأخیر در تحویل آپارتمان و جبران خسارت اخلاقی است.
