ما در مورد یک صندوق جبران خسارت، حساب ESCRO، چه کاری باید انجام دهیم، اگر توسعه دهندگان ورشکسته و در مورد قوانین جدید برای حفاظت از سهامداران فریبنده در سال 2019 انجام شود.
به طور متوسط، 2 تا 6 درصد از سهامداران هر ساله امکانات خود را در زمان دریافت نمی کنند و یک مشکل مهم برای بازار املاک و مستغلات ایجاد می شود. حفاظت از حقوق سهامداران ارائه شده در سال 2005 توسط قانون شماره 214-FZ کافی نبود، بنابراین آن را به بهبود آن ادامه داد. قوانین جدید برای محافظت از حقوق سهامداران فریبنده طراحی شده اند. دوره انتقال تا ژوئیه 2019 راه اندازی شده است.
همه چیز در مورد نوآوری در قانون
آیتم ها و مفاهیمچه کسی سهامداران فریب خورده است
مشکلات ساخت و ساز سهام
مورد نیاز برای توسعه
مورد نیاز برای DDU
مسئولیت تغییر مهلت
صندوق جبران خسارت
توسعه دهنده ورشکستگی
حساب سپرده
ضمانتنامه
چشم انداز نوآوری
درباره اشیاء و مفاهیم
بنابراین، دو ویژگی اصلی وجود دارد. اولین توسعه دهنده - یک نهاد قانونی است که دارای اجاره حقوقی زمین و جذب پول نقد در ساخت و ساز سهام برای ایجاد ساختمان های آپارتمانی و (یا) سایر اشیاء املاک و مستغلات بر اساس مجوز به دست آمده است.
دوم شرکت کننده در ساخت مشترک است - یک شهروند یا نهاد قانونی. با هم آنها می توانند نه تنها ساختمان های مسکونی، بلکه گاراژ ها، امکانات بهداشتی، پذیرایی، فعالیت های تجاری، تجارت، فرهنگ و سایر اشیاء املاک و مستغلات را به استثنای امکانات صنعتی بسازند. این در ماده 2 قانون ثبت شده است.
همچنین تعریف روشن از هدف ساخت و ساز سهام وجود دارد، یعنی این واقعیت است که در آینده باید آپارتمان شما، گاراژ یا محل در پارکینگ زیرزمینی در نزدیکی خانه باشد. این محل مسکونی یا غیر مسکونی پس از دریافت مجوز به کمیسیون یک آپارتمان و (یا) یکی دیگر از یک شیء املاک و مستغلات دیگر و بخشی از این خانه یا هدف املاک و مستغلات، از جمله، از جمله پول نقد شرکت کننده، به سهامدار منتقل می شود .
چه کسی سهامداران فریب خورده است
به منظور خریدار املاک و مستغلات مشکل در دست ساخت، شرایط زیر مورد نیاز است:- توافقنامه سهامداران به پایان رسید؛
- حزب اجرایی تعهدات را تحت قرارداد مشارکت سهام بیش از 9 ماه انجام نمی دهد. و سرمایه گذاری را در ساخت یک خانه بیش از دو دوره گزارش دهی افزایش نمی داد؛
- توسعه دهنده هیچ جانشین برای ساخت یک شیء ندارد
- تعهدات شرکت ساختمانی قبل از اینکه سهامداران توسط تضمین بانک یا بیمه مسئولیت مدنی تامین نمی شود.
لطفا توجه داشته باشید: در برخی موارد، حتی در دسترس بودن قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز نمی تواند از سهامدار خریدار محافظت کند. قانون فدرال شماره 214-FZ "در مورد مشارکت در سرمایه گذاری سهام ساختمان های آپارتمان و سایر اشیاء املاک و مستغلات" (قانون شماره 214-FZ) از سهامداران محافظت نمی کند اگر:
- در خانه ساخته شده، همان محل چندین بار فروخته شد؛
- خانه بر روی یک طرح ساخته شده است که صادر نشده است و یا اجاره؛
- خانه بر روی یک قطعه ساخته شده است که مجاز نیست؛
- خانه با نقض طرح برنامه ریزی شهر، نیازهای پروژه ساخته شده است.
سوء استفاده از سهامداران با امتیازات آن (به عنوان مثال، امکان امتناع یک طرفه از قرارداد یا اخراج مجازات برای نقض انتقال جسم) ممکن است منجر به دادگاه شود تا از آنها محافظت کند تا ماهیت مخرب را حفظ کند اقدامات ثابت شده است
مشکلات ساخت و ساز سهام
در اصل، مشکلات به هر کسی که به دقت این طرح سرمایه گذاری املاک را به دقت بررسی می کنند، روشن می شوند.
علاوه بر این طرح واضح است: خریدار املاک و مستغلات را با 30-40٪ ارزان تر از قیمت متوسط بازار دریافت می کند؛ توسعه دهنده دریافت وجوه برای ساخت اشیاء املاک و مستغلات و اجرای کانال محصول به پایان رسید.
متأسفانه چنین سرمایه گذاری همیشه با خطرات قابل توجهی مرتبط است. تعویض های کوچک بسیار رایج هستند، نه همیشه برنامه به طور کامل متعهد نیست. با این حال، این اتفاق می افتد که توسعه دهنده به طور خاص به اتمام ساخت و ساز و یا کشیدن لحظه ورود به مسکن.
تصویب شده در سال 2005 قانون شماره 214-FZ ممنوعیت توسعه دهندگان را به آپارتمان پیش سلور قبل از دریافت مجوز معرفی کرد. من سفارش دادم توسعه دهندگان را در قرارداد ثبت نام تمام شرایط و مجازات برای عدم تحقق آن، و همچنین ثبت هر قرارداد مشارکت سهام (DDU) به منظور حذف فروش دوگانه.
با این حال، این کافی نبود و تغییرات شروع به معرفی تغییرات کرد.
اول، ساخت و ساز مسکن باید از فعالیت های دیگر با اعمال محدودیت های توسعه دهنده برای انجام عملیات که مربوط به اجرای پروژه نیست، جدا شود.
ثانیا، اصل "یک شرکت یک مجوز ساختمانی" باید مشاهده شود. در عین حال، ساخت و ساز با مشارکت مشترک در چندین مجوز در حال حاضر ممنوع است. در عین حال، توسعه دهندگان بزرگ قادر به اعطای عملکرد خود به ساختارهای کودک نخواهند بود تا بتوانند چندین پروژه را در یک زمان اجرا کنند، زیرا تجربه باید حداقل 3 سال (حداقل به عنوان یک پیمانکار عمومی یا مشتری) باشد.
ثالثا، فعالیت توسعه دهنده باید با یک موسسه اعتباری بانکی تعیین شده همراه باشد. حساب های شرکت، مشتری فنی و پیمانکار عمومی باید در همان بانک باز شود.
چهارم، الزامات شهرت کسب و کار سازمان های مدیریتی توسعه دهنده و شرکت کنندگان آن سخت تر می شود. در میان بنیانگذاران توسعه دهنده نمی تواند با اعتقادات بی نظیر یا برجسته، و همچنین کسانی که فعالیت های خود را ناشی از ورشکستگی نهاد قانونی داشته باشند، مواجه شده است.
این شرکت باید یک نتیجه معاینه را حتی برای ساختمان های کم ارتفاع بدست آورد، نه بدهی (به جز وام های هدف برای ساخت و ساز). در یک موسسه اعتباری مجاز بانک، صندوق باید در مقدار حداقل 10٪ از هزینه ساخت و ساز (یک چتر نجات عجیب و غریب، که باید محافظت و توسعه دهنده و سهامداران در صورت تشدید زمان یا ورشکستگی) سپرده شود.
پنجم، قانون محدودیت هزینه های توسعه دهنده را به پایه و اساس پرداخت، پرداخت خدمات بانک، خدمات شرکت مدیریت، تبلیغات، خدمات عمومی، خدمات ارتباطی، اجاره. این حد 10 درصد از هزینه های طراحی ساخت و ساز است.
چگونه یک شرکت قابل اعتماد را انتخاب کنید
اگر قصد دارید یک آپارتمان در خانه خریداری کنید:- اطلاعات موجود در مورد توسعه دهنده را یاد بگیرید، شهرت خود را بررسی کنید.
- ساده ترین راه برای تایید این واقعیت است که شما در اینترنت بخوانید - برای رفتن به هر یک از ساختمان ها و اطمینان حاصل کنید که کار انجام شده است.
- قبل از امضای قرارداد مشارکت سهام در ساخت و ساز، آن را با دقت بخوانید، عجله نکنید.
- اگر کوچکترین شک دارید، به وکلا مراجعه کنید تا به شما در درک تمام پیچیدگی های قانونی کمک کنید.
الزامات جدید برای توسعه دهنده
تا روز، یک قرارداد با اولین شرکت کننده در ساخت و ساز به اشتراک گذاشتن توسعه دهنده نه بعد از 14 روز موظف به انتشار در رسانه ها و یا در اینترنت اعلامیه پروژه که در آن اطلاعات در مورد شرکت و اطلاعات پروژه نشان داده شده است.
توسعه دهنده موظف است توزیع را به درخواست خود ارائه دهد:
- مجوز ساختمانی؛
- اثبات فنی و اقتصادی پروژه؛
- نتیجه گیری از بررسی دولت اسناد پروژه؛
- مستندات پروژه، که شامل تمام تغییرات ساخته شده به آن است؛
- اسناد تایید قوانین توسعه دهنده به طرح زمین.
او همچنین باید در پروژه سرمایه گذاری خود را در مبلغ حداقل یک سوم از کل بودجه کل پروژه سرمایه گذاری کند؛ پول جذب شده از سهامداران باید به شدت برای اجرای یک پروژه خاص، و هیچ جایی دیگر.
الزامات لازم برای مشارکت
مطابق با DTU، یک طرف (LOLSHLER) متعهد به پرداخت یک سهام ثابت در سند و اتخاذ یک شیء آماده شده است، و طرف دیگر متعهد به ساخت و ارسال این شی به توافقنامه ارائه شده توسط توافقنامه.قرارداد باید مطابق با:
- تعیین هدف خاص ساخت مشترک به اشتراک گذاشته شده توسط مستندات پروژه توسط توسعه دهنده منتقل می شود؛
- مشخص کردن مهلت انتقال هدف از ساخت و ساز سهام به سهامدار؛
- اطلاعات در مورد قیمت قرارداد، زمان بندی و سفارش پرداخت؛
- اطلاعات در مورد دوره گارانتی که در رابطه با جسم در حال ساخت است.
در غیاب حداقل یکی از شرایط ذکر شده شرایط، قرارداد نامعتبر است. هر DDU باید در بخش منطقه ای Rosreestra ثبت شود تا از فروش دوگانه جلوگیری شود.
سهامدار حق دارد که قرارداد را به طور یک جانبه خاتمه دهد، مثلا:
- مشکلات با شرایط وجود داشت؛
- مورد نیاز برای کیفیت شیء املاک و مستغلات به طور قابل توجهی نقض می شود؛
- برنامه ریزی آپارتمان های پیش بینی شده توسط تغییرات پروژه اولیه.
در صورت خاتمه قرارداد، توسعه دهنده موظف است نه تنها پول را به سهامداران بازگرداند، بلکه علاقه مند به استفاده از وجوه قرض گرفته شده در میزان نرخ 1/150 نرخ بازپرداخت بانک مرکزی فدراسیون روسیه، که در روز تحقق تعهد به بازگشت بودجه پرداخت شده توسط سهامداران عمل می کند. در همان زمان، این شرکت ممکن است قرارداد را تنها از طریق دادگاه پس از 3 ماه خاتمه دهد.
مسئولیت تغییر مهلت
توسعه دهنده موظف به انتقال جسم به شرکت کنندگان در ساخت و ساز سهام نه بعد از اصطلاح تعیین شده توسط معاهده. دوره انتقال برای همه شرکت کنندگان تنظیم شده است، این یکی است.اگر این فرایند به تأخیر افتاده باشد، توسعه دهنده موظف به پرداخت مجازات (مجازات) به خریداران به مبلغ 1/75 نرخ refinancing بانک مرکزی فدراسیون روسیه، در روز تحقق این تعهد، بر اساس قیمت، پرداخت می شود از قرارداد برای هر روز تاخیر.
در صورتی که ساخت یک خانه در قرارداد ثبت شده در قرارداد غیرممکن باشد، این شرکت به مدت 2 ماه موظف است. به نوشتن برای اطلاع رسانی به سهامداران و پیشنهاد به ایجاد تغییرات در قرارداد.
علاوه بر این، DDD شرایط خاصی را برای انتقال املاک و مستغلات به سرمایه گذاران املاک و مستغلات پس از دریافت اجازه به کمیته خانه ایجاد می کند.
با توجه به قانون شماره 214-FZ، توسعه دهنده موظف به انتقال تمام آپارتمان ها به مشتریان به مدت 2 ماه است. پس از پذیرش کمیسیون دولتی.
صندوق جبران خسارت برای محافظت از سهامداران فریبنده
برای اطمینان از بیمه مسئولیت مدنی توسعه دهندگان تحت موافقت نامه مشارکت در حال حاضر یک صندوق جبران خسارت است.
همه شرکت های فروش آپارتمان ها در مرحله ساخت و ساز باید طبق قانون باید به صندوق جبران خسارت منتقل شوند تا بدهی های تحت توافق 1.2٪ از قیمت هر DDU را تامین کنند. این قانون برای ارزیابی سالانه تعهدات برای تنظیم اندازه ارزیابی ارزیابی، اما نه بیشتر 1 بار در سال فراهم می کند.
بودجه صندوق جبران خسارت به تکمیل اشیاء املاک و مستغلات مشکوک هدایت می شود. مدیر عامل جبران خسارت مدیر اجرایی آژانس برای وام مسکن و وام مسکن (AHML). بسیار مهم است که وظیفه بنیاد شامل جمع آوری مقدار مشخصی نیست، لازم است تنها اطمینان حاصل شود که پوشش مالی خطرات موجود را فراهم می کند.
حداکثر مبلغ جبران پول ممکن است بر اساس کل مساحت امکانات در حال ساخت و ساز و قیمت یک متر مربع مسکن در این ویژگی تعیین شود. در عین حال، کل مساحت هدف ساخت و ساز سهام نمی تواند بیش از 120 متر مربع باشد و قیمت 1 متر مربع در آن نمی تواند بالاتر از مقدار متوسط برای مسکن مشابه در بازار اولیه در همان منطقه باشد.
صندوق جبران خسارت به حمایت از حقوق سهامداران جدید کمک خواهد کرد؛ به منظور کمک به این همکاران که قبلا با مشکلات مواجه شده اند، مقامات منطقه ای نمودارهای تکمیل اشیاء مشکل را نشان می دهند، که نشان دهنده زمان بندی و مکانیزم های راه حل است.
اگر توسعه دهنده ورشکسته شود
مدت زمان کل روش ورشکستگی توسط لغو روش های بهبود مالی و بهینه سازی فعالیت های انجام شده توسط مدیر داوری و دادگاه ورشکستگی کاهش می یابد. اولین روش به روش تولید رقابتی معرفی شده است، در حالی که رهبر حرفه ای باید شرکت ورشکسته را رهبری کند، که در حال حاضر تجربه در بخش ساخت و ساز دارد. یک مدیر جدید ورشکستگی یک نامه به سهامداران را هدایت می کند که در آن روش بیشتر و الگوریتم اقدامات شرح داده خواهد شد.
قانون "ورشکستگی" ایجاد می کند که الزامات همه سهامداران به مدیر مسابقه ارائه می شود و نه به دادگاه داوری نه بعد از 2 ماه. از تاریخ دریافت اطلاع رسانی از مدیر رقابتی. مدیر این الزامات را در نظر می گیرد و شامل آنها در رجیستری می شود.
اگر، در جریان رسیدگی به ورشکستگی، دلیل کافی به نظر می رسد اعتقاد بر این است که بدهکار بدهکار بدهکار می تواند بازسازی شود، انتقال به مدیریت خارجی امکان پذیر است.
مدیر رقابتی موظف است اقدامات لازم را برای جستجو و جذب یکی دیگر از هنرمندان انجام دهد. یکی دیگر از گزینه ها وجود دارد - جلسه سهامداران حق تصمیم گیری در مورد روش اجرای تعهدات را با دریافت جبران خسارت از صندوق جبران خسارت دارد. علاوه بر این، امکان بازپرداخت الزامات با انتقال به مقررات هدف ساخت و ساز ناتمام یا انتقال محل مسکونی (اگر شیء قبلا ساخته شده است) باقی بماند. این تصمیم به طور جداگانه برای هر خانه در دست ساخت ساخته شده است، جلسه کلی مستاجران آینده، لازم است تصویب ¾ از سهامداران.
لطفا توجه داشته باشید: در ورشکستگی توسعه دهنده، آسیب پذیر ترین بخش صاحبان اموال صاحبان محل های غیر مسکونی، از جمله آپارتمان ها هستند.
طرح زمین و خانه تحت ساخت و ساز متعهد به شرکت کنندگان در ساخت و ساز سهام تا زمانی که توسعه دهنده تعهدات خود را برآورده می کند؛ در همان زمان، مالکیت املاک و مستغلات در زمان ثبت نام قرارداد مشارکت سهام به سهامدار به سهامدار منتقل می شود.
حساب سپرده چیست؟
Eskrow - تخصص سپرده مشروط، که در آن درجه نقدی جمع آوری تا زمانی که ساخت خانه تکمیل شود. حساب های سپرده در روسیه در سال 2014 ظاهر شد، اما تنها در سال 2018 این طرح را استفاده کرد.
علاقه به بودجه قرار داده شده در حساب های Escrow شارژ نیست، و بانک که در آن چنین حساب ها باز است، پاداش دریافت نمی کند. در واقع، یک حساب سپرده، سپرده بدون بهره است، پولی که برای مدت زمانی که بیش از تاریخ راه اندازی این شی به عملیات در اعلامیه طراحی به همراه 6 ماه تجاوز نمی کند، منجمد شده است. هنگام استفاده از حساب های سپرده، سهامداران خطر مالی مربوط به یک توسعه دهنده خاص را قبول نمی کنند و خطر را فقط به یک بانک مجاز می گیرند، که باید آنها را در مواردی که توسط قانون ارائه می شود، آنها را به آنها بازگرداند. در صورتی که بانک اعلام ورشکسته شود، توسعه دهنده قرارداد را با عامل بانک جدید بازنویسی می کند، پول بیمه به یک حساب جدید منتقل خواهد شد.
این شرکت پس از ورود به جسم به عملیات، از حساب های اگزورو دریافت می کند و حق مالکیت حداقل یک آپارتمان را ثبت می کند.
بدین معنا که با حساب های سپرده می تواند برای پرداخت تعهدات شرکت در قرارداد وام ترجمه شود یا به طور مستقیم به توسعه دهنده (برای محاسبه وام دهنده در مورد زمانی که ساخت و ساز در بودجه های قرض گرفته شده انجام شد، به طور مستقیم به آنها پرداخت می شود.
دوره گارانتی - 5 سال
مواد شوینده حق دارد که نیاز به حذف آزاد از نقص های شناسایی شده یا کاهش قیمت آپارتمان به مقدار مناسب باشد. علاوه بر این، سهامدار ممکن است نیاز به جبران هزینه های خود را برای از بین بردن کمبودها.چشم انداز نوآوری
از 1 ژوئیه 2019، تغییرات در قانون فدرال شماره 214-FZ شروع به کار کامل کرد. ساخت مشترک باید توسط این پروژه جایگزین شود، رجیستری باید ایجاد شود (به بررسی قابلیت اطمینان توسعه دهنده کمک خواهد کرد).
همچنین از 1 ژوئیه 2019، روش فروش آپارتمان ها در ساختمان های جدید تغییر کرده است. با توجه به قانون، این شرکت اکنون پول را از سهامدار برای ادامه ساخت و ساز، بلکه از بانک های معتبر دریافت می کند و آنها را در حساب های سپرده ذخیره می کند.
اما نه همه توسعه دهندگان در این طرح کار خواهند کرد. با توجه به قطعنامه، توسعه دهندگان می توانند آپارتمان ها را برای شرایط قدیمی فروختند، اگر در خانه آماده حداقل 30٪ باشد، و تعداد قراردادهای به پایان رسید - نه کمتر از 10٪. یهودیان متخصص در املاک و مستغلات، قبلا اشاره کرده اند که توسعه دهندگان به دنبال آن هستند طرح های دور زدن، در اجرای آن خریداران ملک به DDD وارد نمی شوند.
تنها قرارداد مشارکت سهام می تواند حفاظت از حقوق سهامدار را تضمین کند، بنابراین خریدار نمی تواند با پیشنهاد توسعه دهنده موافقت کند تا یک لایحه را به جای آن یا قرارداد تخصیص قانون یا توافقنامه همکاری تامین کند.
کارشناسان املاک و مستغلات بر این باورند که تغییرات در قانون شماره 214-FZ شرکت های کوچک و متوسط را از بازار خارج می کند، زیرا هدف از نوآوری ها این است که صنعت ساخت و ساز را مشهور کند. از سوی دیگر، این وضعیت ممکن است تغییرات قابل توجهی در بازار وام وام مسکن ایجاد کند، مجبور کردن بانک ها برای ارائه راه حل های سودآور سودآور برای کسانی که می خواهند مسکن را خریداری کنند.
