Osakkeenomistajien suojelu: uudet säännöt, jotka ovat tulleet voimaan vuonna 2019

Kerromme siitä, mitä korvausrahasto, Escro-tili, mitä tehdä, jos kehittäjä meni konkurssiin ja uusiin sääntöihin petettyjen osakkeenomistajien suojelemiseksi vuonna 2019.

Keskimäärin 2-6 prosenttia osakkeenomistajista vuosittain ei saa tiloja ajoissa, ja se luo merkittävän ongelman kiinteistömarkkinoille. Vuonna 2005 säädetty osakkeenomistajien oikeuksien suojaaminen lain nro 214-FZ oli riittämätön, joten se jatkoi sen parantamista. Uudet säännöt on suunniteltu suojaamaan petettyjen osakkeenomistajien oikeuksia. Siirtymäkausi on käynnistetty heinäkuuhun 2019 saakka.

Kaikki lainalojen innovaatioista

Tuotteet ja käsitteet

Jotka ovat tällaisia ​​petettyjä osakkeenomistajia

Oman pääoman rakentamisen ongelmat

Kehittäjävaatimukset

DDU: n vaatimukset

Vastuu määräaikojen muuttamisesta

Korvausrahasto

Konkurssin kehittäjä

Escrow-tili

Takuu

Innovaatioiden näkymät

Tietoja esineistä ja käsitteistä

Joten, on kaksi pääominaisuuksia. Ensimmäinen on kehittäjä - oikeushenkilö, jolla on tai oikealla vuokrasopimuksella ja houkuttelee kiinteä osanottajia oman pääoman rakentamiseen luomaan huoneistorakennukset ja (tai) muiden kiinteistökohteiden perusteella.

Toinen on osanottaja jaettu rakentaminen - kansalainen tai oikeushenkilö. Yhdessä he voivat rakentaa vain asuinrakennuksia vaan myös autotallit, terveystilat, catering, liiketoiminta, kauppa, kulttuuri ja muut kiinteistökohteet lukuun ottamatta teollisuuslaitoksia. Tämä kirjataan lain 2 §: ssä.

Lisäksi on selkeä määritelmä oman pääoman rakentamisen tarkoituksesta, eli se, että tulevaisuudessa pitäisi olla asuntosi, autotalli tai paikka maanalaisessa pysäköintialueessa talon lähellä. Tämä asuin- tai ei-asuintilat siirretään osakkeenomistajalle sen jälkeen, kun se on saanut luvan palkkioihin ja (tai) toisen kiinteistöobjektin ja tämän talon osan tai kiinteistön kohteen, mukaan lukien osallistujan käteisellä .

• 

Jotka ovat tällaisia ​​petettyjä osakkeenomistajia

Jotta rakenteilla on ongelmallisia kiinteistöjä, tarvitaan seuraavia ehtoja:

• Osakassopimus tehtiin;
• Täytäntöönpanovälittäjä ei täyttänyt oman pääoman ehtoisen osallistumissopimuksen mukaisia ​​velvoitteita yli 9 kuukautta. eivätkä lisännyt investointeja yli kahden raportointijakson talon rakentamiseen peräkkäin;
• Kehittäjällä ei ole seuraajaa rakentaa esine;
• Rakennusyrityksen velvoitteet ennen kuin osakkeenomistajat eivät ole vakuuttuneet pankin takaus- tai siviilioikeudellisesta vakuutuksesta.

Huomaa: Joissakin tapauksissa myös rakennuksen osakkeenomistajan sopimuksen saatavuus ei voi suojata ostajan osakkeenomistajaa. Federal Law nro 214-FZ "Osallistumisesta asuntorakennuksen ja muiden kiinteistökohteiden omaan pääomaan" (laki nro 214-FZ) ei suojaa osakkeenomistajia, jos:

• Rakennetussa talossa samat tilat myytiin useita kertoja;
• Talo on rakennettu tontti, jota ei ole annettu tai vuokra;
• Talo on rakennettu tontti, jossa se ei ole sallittua;
• Talo on rakennettu rikoksella kaupungin suunnittelusuunnitelmasta, projektivaatimuksista.

Osakkeenomistajien väärinkäyttö (esim. Mahdollisuus sopimuksen yksipuolinen kieltäytyminen tai rangaistusten saaminen esineiden lähettämisen rikkomisesta) voi johtaa siihen, että yhteisöjen tuomioistuin kieltäytyy suojelemaan oikeuksia, jos haitallinen luonne Toimet perustetaan.

Oman pääoman rakentamisen ongelmat

Pohjimmiltaan tahditukset ovat selviä kaikille, jotka tutkivat huolellisesti tämän kiinteistösijoitusjärjestelmän.

Järjestelmän plusit ovat ilmeisiä: ostaja vastaanottaa kiinteistöjä 30-40% halvemmalla kuin keskimääräinen markkinahinta; Kehittäjä saa varoja kiinteistökohteiden rakentamiseen ja valmiiden tuotteen kanavan toteuttamiseen.

Valitettavasti tällainen investointi liittyy aina huomattaviin riskeihin. Pienet lykkäykset ovat melko yleisiä, ei aina aikataulu on tehty perusteellisesti. Kuitenkin se tapahtuu, että kehittäjä on nimenomaan lykkää rakentamisen loppuun tai vetää kotelon syöttämisen hetki.

Hyväksyttiin vuonna 2005 Laki nro 214-FZ esitteli kehityksen kiellon valmiille huoneistoille ennen lupien saamista; Tilasin kehittäjät rekisteröitymään sopimukseen kaikkiin ehdot ja rangaistukset sen täyttämisestä sekä rekisteröidään jokaisen osakekannan sopimuksen (DDU) sulkemaan kaksi myyntiä.

Tämä ei kuitenkaan riitä, ja muutokset alkoivat ottaa käyttöön muutoksia.

Ensinnäkin asuntorakentaminen olisi erotettava muista toimista, joilla määritellään kehittäjän rajoitukset toimintojen suorittamiseksi, jotka eivät liity hankkeen toteuttamiseen.

Toiseksi olisi noudatettava "yksi yritys on yksi rakennuslupa". Samaan aikaan rakentaminen ja yhteinen osallistuminen useisiin lupiin on nyt kielletty. Samalla suuret kehittäjät eivät pysty siirtämään toimintojaan lasten rakenteisiin, jotta voidaan toteuttaa useita hankkeita kerralla, koska kokemusten pitäisi olla vähintään 3 vuotta (ainakin yleinen urakoitsija tai asiakas).

Kolmanneksi kehittäjän toiminnalle on liitettävä nimitetty pankkiluottolaitos. Yhtiön tilit, tekninen asiakas ja yleinen urakoitsija on avattava samassa pankissa.

Neljänneksi kehittäjän hallintoelinten liiketoiminnan maineen vaatimukset ja sen osallistujat kiristetään. Kehittäjän perustajien keskuudessa ei ole kohtaa huomattavilla tai erinomaisilla vakaumuksilla, samoin kuin ne, joiden toiminta on aiheuttanut oikeussubjektin konkurssin.

Yhtiöllä on hankittava tutkimuspäätös jopa alhaisille rakennuksille, ei velkoja (lukuun ottamatta rakentamislainoja). Valtuutetussa pankkiluottolaitoksessa varat on talletettava vähintään 10 prosentin rakennuskustannuksista (erikoinen laskuvarjo, joka olisi suojattava ja kehittäjä ja osakkeenomistajat kiristämisen ajan tai konkurssin osalta).

Viidenneksi laki perustaa kehittäjän kustannukset rahastoon, pankin palveluiden, rahastoyhtiön, mainonnan, yhteisöllisten palvelujen, viestintäpalvelut, vuokraus. Tämä raja on 10% rakentamisen suunnittelukustannuksista.

Kuinka valita luotettava yritys

Jos aiot ostaa asunnon talossa rakenteilla:

1. Opi saatavia tietoja kehittäjältä, tarkista sen maine.
2. Helpoin tapa vahvistaa se, että luet Internetissä - siirtyä mihin tahansa rakennuksiin ja varmista, että työ suoritetaan.
3. Ennen kuin allekirjoittanut osa pääomansa rakentamiseen rakentamiseen, lue se huolellisesti, älä kiirehdi.
4. Jos sinulla on pienimmät epäilykset, katso asianajajat, jotka auttavat sinua ymmärtämään kaikki lailliset erinomaiset.

Uudet kehittäjävaatimukset

Päivään asti sopimus ensimmäisen osallistujan kanssa kehittäjän osakekannan rakentamisessa on velvollinen julkaisemaan tiedotusvälineissä tai Internetissä projekti-ilmoituksen, jossa tiedot yrityksestä ja projektitiedoista ilmoitetaan.

Kehittäjä on velvollinen toimittamaan jakeluaan pyynnöstä:

• rakennuslupa;
• Hankkeen tekninen ja taloudellinen perustelu;
• hankkeen asiakirjojen valtion tutkimuksen tekeminen;
• Hankkeen dokumentaatio, joka sisältää kaikki siihen tehdyt muutokset;
• Asiakirjat, jotka vahvistavat kehittäjän sääntöjä maan tontti.

Hänen pitäisi myös investoida hankkeeseen omia varojaan vähintään kolmanneksen hankkeen kokonaisbudjetista; Osakkeenomistajien houkuttelevat rahat pitäisi mennä tiukasti tiettyyn hankkeen toteuttamiseen eikä missään muualla.

Vaatimukset osallistumiselle

DTU: n mukaan yksi puoli (LOLSHLER) sitoutuu maksamaan kiinteän osuuden asiakirjasta ja hyväksymään valmiita esineitä, ja toinen osapuoli sitoutuu rakentamaan ja toimittamaan tämän tavoitteen sopimuksella säädettyyn sopimukseen.

Sopimuksen on oltava:

• yhteisen rakenteen spesifisen kohteen määrittäminen, joka lähetetään kehittäjän projekti-dokumentaation mukaisesti;
• Määritellä määräaika oman pääoman rakentamisen kohteen siirtämiselle osakkeenomistajalle;
• Tietoa sopimuksen, ajoituksen ja maksun järjestyksen hinnasta;
• Tiedot takuuaikalta, joka toimii rakenteilla olevaan kohteeseen.

Koska ainakin yksi mainituista ehtoista ei ole, sopimusta pidetään pätemätön. Jokainen DDU olisi rekisteröitävä Rosreestra-alueellisessa osastossa kaksinkertaisen myynnin välttämiseksi.

Osakkeenomistajalla on oikeus irtisanoa sopimus yksipuolisesti, jos esimerkiksi:

• Termejä oli ongelmia;
• Kiinteistökohteen laatua koskevat vaatimukset rikkovat merkittävästi;
• Alkuperäisen projektin muutokset suunnitellut asuntojen suunnittelu.

Sopimuksen irtisanomisen yhteydessä kehittäjä on velvollinen palauttamaan paitsi rahaa osakkeenomistajille, vaan myös veloitettujen varojen käyttöä Venäjän federaation keskuspankin 1/150 jälleenrahoitusnopeudessa, Joka toimii päivänä, jona velvoittaa palauttamaan osakkeenomistajien maksamat varat. Samaan aikaan yritys voi irtisanoa sopimuksen vain tuomioistuimen kautta kolmen kuukauden kuluttua.

Vastuu määräaikojen muuttamisesta

Kehittäjä on velvollinen siirtämään esine osakkaille osakekursseja viimeistään perustamissopimuksessa määrättyyn toimikauteen. Siirtokausi on asetettu kaikille osallistujille, se on yksi.

Jos prosessi viivästyy, kehittäjä on velvollinen maksamaan rangaistuksen (rangaistus) ostajille Venäjän federaation keskuspankin 1/75 jälleenrahoitusnopeudesta, joka toimii velvoitteen täyttämispäivänä hinnasta sopimuksen jokaisesta viivästymispäivästä.

Siinä tapauksessa, että sopimukseen perustuvassa sopimuksessa on mahdotonta rakentaa taloa, yhtiö on velvollinen 2 kuukautta. Kirjallisesti ilmoittaa osakkeenomistajille ja ehdottaa tehdä muutoksia sopimukseen.

Lisäksi DDD perustaa tiettyjä termejä kiinteistösijoittajille kiinteistösijoittajille, kun se on saanut luvan parlamentille.

Lain nro 214-FZ mukaan kehittäjä on velvollinen siirtämään kaikki asunnot asiakkaille 2 kuukautta. Sen jälkeen, kun komissio hyväksyi valtion valtion.

Korvausrahasto petollisten osakkeenomistajien suojelemiseksi

Kehittäjien siviilioikeuden varmistamiseksi osallistumissopimukset ovat nyt korvausrahasto.

Kaikki rakennusvaiheessa sijaitsevien huoneistojen, jotka myyvät huoneistoja, olisi siirrettävä korvausrahastolle, jotta vastuuvelvollisuudet ovat sopimuksessa 1,2 prosenttia kunkin DDU: n hinnasta. Lakilla säädetään vuosittaisesta arvioinnista arvioinnin arvioinnin koon mukauttamiseksi, mutta ei useammin 1 aikaa vuodessa.

Korvausrahaston varoja suunnataan ongelmallisten kiinteistökohteiden loppuun saattamiseen. Johtaa asunto- ja asuntolainojen (AHML) viraston korvausrahaston toimitusjohtaja. On erittäin tärkeää, että säätiön tehtävä ei sisällä tietyn määrän keräämistä, on välttämätöntä varmistaa, että se tarjoaa olemassa olevien riskien taloudellisen kattavuuden.

Mahdollisten rahankorvausten enimmäismäärä määräytyy rakenteilla olevien tilojen kokonaispinta-alan ja yhden neliömetrin asuntojen hintaan tässä kiinteistössä. Samanaikaisesti oman pääoman rakentamisen kohteen kokonaispinta ei voi ylittää 120 m² ja 1 m²: n hinta ei voi olla suurempi kuin samankaltaisten asuntojen keskimääräinen arvo samassa alueen ensisijaisilla markkinoilla.

Korvausrahasto auttaa suojaamaan uusien osakkeenomistajien oikeuksia; Jotta voitaisiin auttaa niitä, jotka ovat jo kohdanneet vaikeuksia, alueelliset viranomaiset ovat laatinut graafit ongelmien esineiden valmistumisesta, mikä osoittaa ratkaisun ajoituksen ja mekanismit.

Jos kehittäjä on konkurssiin

Konkurssimenettelyn kokonaiskesto vähennetään lakkauttamalla välimiespäällikön ja konkurssin tuomioistuimen toteuttamien toimien taloudellista hyödyntämistä ja optimointia. Ensimmäinen menettely otetaan käyttöön kilpailukykyisen tuotannon menettelyyn, kun taas ammattijohtajan on johtanut konkurssiin, jolla on jo kokemusta rakennusalalla. Uusi konkurssipäällikkö ohjaa osakkeenomistajille kirjettä, jossa kuvataan lisämenettelyä ja toimien algoritmia.

Laki "konkurssiin" perustaa, että kaikkien osakkeenomistajien vaatimukset esitetään kilpailupäällikölle eikä välitystuomioistuimelle viimeistään 2 kuukautta. Kilpailukykyisen johtajan ilmoituksen vastaanottamisesta. Johtaja pitää vaatimuksia ja sisältää ne rekisteriin.

Jos konkurssimenettelyn aikana oli riittävä syy uskovan, että velallisen kehittäjä vakavaraisuus voitaisiin palauttaa, siirtyminen ulkoiseen hallintoon on mahdollista.

Kilpailukykyinen johtaja on velvollinen toteuttamaan tarvittavat toimet etsimään ja houkuttelemaan toista esiintyjää. Toinen vaihtoehto - osakkeenomistajien kokouksella on oikeus päättää velvoitteiden toteuttamismenetelmästä saamalla korvausrahastosta korvausta. Lisäksi on mahdollisuus palauttaa vaatimukset palauttamalla keskeneräisen rakentamisen kohteen tai asuintilat (jos kohde on jo rakennettu). Päätös tehdään erikseen jokaisesta rakenteesta, tulevien vuokralaisten yhtiökokouksen osalta, on välttämätöntä saada ¾ osakkeenomistajien hyväksyntä.

Huomaa: Kehittäjän konkurssissa varsinaisen kiinteistönomistajien luokka ovat ulkopuolisten tilojen omistajia, myös huoneistoja.

Maa-juoni ja rakenteilla sijaitseva talo on pantattu osakkuusyhtiöiden osallistujille, kunnes kehittäjä täyttää velvoitteensa; Samaan aikaan kiinteistöjen omistus etenee osakkeenomistajaksi osakkeenomistajan sopimuksen rekisteröintihetkellä.

• 

Mikä on escrow-tili

ESKrow - Ehdollisen talletuksen erikoisuus, johon käteisasteet kerääntyvät, kunnes talon rakentaminen on valmis. Escrow-tilit Venäjällä ilmestyi vuonna 2014, mutta käytti tätä järjestelmää vain vuonna 2018.

Escrow-tilille asetettuja varoja ei veloiteta ja pankki, jossa tällaiset tilit ovat avoimia, ei saa korvausta. Itse asiassa escrow-tili on korkovapaus, rahat, joihin on jäädytetty ajanjaksolle, joka ei ylitä objektin käyttöönoton päivämäärää suunnitteluilmoituksessa plus 6 kuukautta. Escrow-tilien käytön yhteydessä osakkeenomistajat eivät hyväksy tiettyä kehittäjälle liittyvää taloudellista riskiä ja ottaa riskin vain valtuutettuun pankkiin, jonka on palautettava ne lakien antamissa tapauksissa. Siinä tapauksessa, että pankki julistetaan konkurssiksi, kehittäjä uudelleen sopimuksen uuden pankkigenttien kanssa, vakuutettu raha siirretään uuteen tiliin.

Yhtiö saa varoja eksoruum-tileistä, kun olet tehnyt objektin toimimaan ja rekisteröityä vähintään yhden asunnon omistusoikeuden.

Keinoja, joilla on escrow-tilien, voidaan kääntää joko maksamaan yhtiön velvoitteet lainasopimuksella tai listataan suoraan kehittäjälle (lasketaan lainanantajalle, kun rakentaminen toteutettiin lainatuilla varoilla.

Takuuaika - 5 vuotta

Pesuaineella on oikeus vaatia havaitun vikojen vapaata poistamista tai vähentää asunnon hintaa asianmukaiseen määrään. Lisäksi osakkeenomistaja voi vaatia korvauksia sen menoista puutteiden poistamiseksi.

Innovaatioiden näkymät

1.7.2019 alkaen liittovaltion lain nro 214-FZ alkoi toimia kokonaisuudessaan. Jaettu rakenne olisi korvattava hankkeella, rekisteri on luotava (se auttaa tarkistamaan kehittäjän luotettavuutta).

Myös 1. heinäkuuta 2019 alkaen huoneistojen myynti uusissa rakennuksissa on muuttunut. Lain mukaisesti yhtiö saa rahaa, joka ei ole osakkeenomistaja jatkaa rakentamista vaan akkreditoiduista pankeista ja tallentaa ne escrow-tileille.

Mutta kaikki kehittäjät eivät toimi tässä järjestelmässä. Päätöslauselman mukaan kehittäjät voivat myydä asuntoja vanhoihin olosuhteisiin, jos kotona on valmis vähintään 30 prosenttia ja tehtyjen sopimusten määrä - vähintään 10%. Kiinteistöön erikoistuneet juutalaiset ovat jo todenneet, että kehittäjät etsivät Ohitusjärjestelmät, joiden toteuttaminen, joiden kiinteistöjen ostajat eivät pääse DDD: hen.

Ainoastaan ​​osakkeenomistajien sopimus voi taata osakkeenomistajan oikeuksien suojan, joten ostaja ei voi hyväksyä kehittäjän ehdotusta antamaan lakiehdotusta tai sopimusta lain osoittamisesta tai yhteisrahoitussopimuksesta.

Kiinteistöalan asiantuntijat uskovat, että lain nro 214-FZ muutos pakottaa pieniä ja keskisuuria yrityksiä markkinoilta, koska innovaatioiden tavoitteena on tunnustella rakennusteollisuutta. Toisaalta tämä tilanne voi aiheuttaa merkittäviä muutoksia asuntolainojen markkinoilla, pakottaa pankkeja tarjoamaan kannattavuutta luottoratkaisuja niille, jotka haluavat ostaa asumista.

•