Joissakin tapauksissa alustava sopimus tehdään ennen liiketoiminnan hankinnan ja kiinteistöjen myyntiä. Kerromme siitä ja laatimisemme hienovaraisuudet enemmän.
Laillisesti vahvistaa aikomuksensa ostaa kiinteistöjä, on useita mekanismeja: talletus, ennakkomaksu ja alustavan sopimuksen tekeminen. Jokainen vaihtoehto on tehokas omalla tavallaan.
Kun alustava sopimus on
Alustava sopimus kiinteistöjen hankinnasta ja myynnistä on siinä tapauksessa, että yksi osapuolista ei ole valmis välittömästi päästöön. Tämä voi tapahtua seuraavista syistä:
- Myyjä ei laatia asiakirjoja, jotka vahvistavat kiinteistöjen omistusta;
- Ostajalla ei ole maksettavaa määrää ostaa, mutta se olisi näkyvissä lähitulevaisuudessa;
- Kiinteistöjen hankkimisen yhteydessä asuntoluottovälineitä käytetään kuitenkin, mutta pankki vie aikaa (enintään 3 viikkoa) tarkastelemaan objektin erityistä analyysia, mukaan lukien tapahtuman oikeudellinen avoimuus ja tutkimalla ammatillisen arvioijien kertomus;
- Myyty kiinteistö on pantattu, ja aika on tarpeen rasituksen nostamiseksi.
Muista, että kun ostat asuntoa rakentamisessa, alustava myyntitapa ei ole siksi, että se ei anna osakkeenomistaja tarvittavista oikeudellisista takauksista
Mikä takaa sopimuksen
Alustava sopimus on eräänlainen takuu jokaisesta liiketoimesta. Jotta ostajalle voitaisiin vahvistaa myyjälle, sopimus on kiinnitettävä sopimukseen. Samaan aikaan sopimus on kiinteä ja kiinteistökustannus, joka takaa ostajaksi objektin hinnan hyökkäysten ostoksi.
Venäjän federaation siviililainsäädäntö takaavat alustavien sopimusehtojen täyttämisestä. Jos ostaja tai myyjä 6 kuukauden kuluessa jostain syystä välttää pääosan päätelmän, toinen osapuoli voi soveltaa yhteisöjen tuomioistuimeen. Siinä tapauksessa, että liiketoimen päätteeksi ei ole esteitä, tilintarkastustuomioistuin päättää johdonmukaisesta pääosan tekemisestä.
Jotta tilintarkastustuomioistuin hyväksyä tällainen vaatimus, sen olisi säädettävä, sen olisi määriteltävä myynnin kohde mahdollisimman paljon, luonnehtivat kiinteistöjen kohteen sekä osoitushinnan, sekvenssin ja menettelyn tekemiseen keskinäiset uudisasukkaat. Lisäksi sopimus olisi määriteltävä sopimuksessa, jonka loukkaavaa on sitoutunut päättäväisiin sopimukseen. Tätä aikaa voidaan muuttaa alustavassa sopimuksessa määritellyistä olosuhteista.
Jos yhteisöjen tuomioistuin on myönteinen päätös, alustava sopimus pidetään päätöksessä. Sopimuksen ehdot määräytyvät tilintarkastustuomioistuimen päätöksellä ja toimivat siitä hetkestä lähtien, kun tämä asiakirja tulee lailliseen voimaan.
Miten tehdä sopimus
Taideteollisuudessa. Alustavan myyntitapahtuman siviililajasta 429 sitoutuvat tekemään tulevaisuudessa pääasiallisen myyntitapahtuman aiemmin sovituista ehdoista.Alustava myyntitapa on tehtävä kirjallisesti. Osapuolten pyynnöstä se voidaan laatia ja varmistaa notaarin (Venäjän federaation siviililain 163 artikla). Tällöin laillisesti merkittävien toimien sitoutumisen tariffin koko määräytyy riippuen liiketoimesta (1 artiklan 1 kohta. 22.1 perustettu Venäjän federaation lainsäädännöstä notaarista). Tällaisen sopimuksen valtion rekisteröintiä ei tarvita.
Alustavan sopimuksen on sisällettävä:
- Sopimuksen aiheen perustamiseksi (alustavasta sopimuksesta olisi ehdottomasti noudatettava, että sen osapuolet sopivat tekemään sopimuksen tiettyyn kiinteistöjen kohteen myynnistä alustavassa sopimuksessa määrätyin edellytyksin);
- Pääasiallisen sopimuksen edellytykset, jotka jonkin asian mukaan olisi päästävä sopimukseen alustavan sopimuksen tekemisen jälkeen;
- Asunnon hinnasta;
- Luettelo niistä elävistä henkilöistä, jotka viittaavat oikeuksiinsa käyttää tätä asuintilaa (jos sellainen on).
Koska kiinteistökohteen alustava hankinta ja myynti on ainakin yksi sen olennaisista olosuhteista, tällainen asiakirja pidetään merkityksettömänä, ja liiketoimi ei häviää
Aihe ja hintasopimus
Kun kuvataan sopimuksen aihe - Kiinteistöjen tarkoitus - on välttämätöntä täysin ja oikein osoittaa kaikki sen pääominaisuudet, nimittäin:
- osoite;
- Kaadallinen numero;
- Neliö teknisen varaston toimiston todistuksen tietojen mukaisesti;
- Huoneiden määrä;
- Asunnossa voit määrittää lattian, johon se sijaitsee, ja talon yleiset kerrokset, joissa huoneisto sijaitsee.
Vahvista kiinteistölaitoksen ominaisuudet alustavassa sopimuksessa, on suositeltavaa osoittaa asiakirjat, jotka vahvistavat omistusoikeuden, heidän yksityiskohdat. Lisäksi olisi annettava nämä kiinteistöoikeuksien valtion rekisteröinti tai vastuuvapaus yhtenäisestä kiinteistörekisteristä.
Huomioithan, että kaupankäynnin kohteena olevan omaisuuden hinta on täysin merkitty ruplissa. Jos alustavan sopimuksen tekemisen yhteydessä osapuolet sopivat käyttöön talletuksen tai ennakkomaksun, sen koko on myös täsmennettävä.
Tärkeän sopimuksen teksti olisi liitettävä etukäteen sopimukseen. HUOMAUTUS: Jos määrität erilaisia liiketoimia alustavissa ja tärkeimmissä sopimuksissa, tämä rikkoo lain rikkomista.
Kiinteistön arvon lisäksi alustavassa sopimuksessa on välttämätöntä osoittaa, mikä osapuolista on notaaripalvelujen maksupyynnöt, pankkikonsolun vuokraus, asunnon omistusoikeuden siirron valtion rekisteröinti.
Ansrooms
Sopimuksen tekstin laatimisessa kiinnität huomiota siihen, onko osapuolten tiedot - myyjä ja ostaja merkitty oikein, kun ne on suorittanut identiteetin vahvistavia asiakirjoja. Huomaa: Kiinteistömarkkina-asiantuntijat suosittelevat sopimuksessa paitsi rekisteröintipisteitä, vaan myös osapuolten todelliset osoitteet (voit myös määrittää puhelimet, sähköpostiosoitteet). Epänormaalien tilanteiden tapauksessa tällainen varovaisuus antaa sinun löytää vastapuolen sopimuksen mukaan.
Huomaa, että asunnossa, joka on liiketoimen kohteena, ei vain myyjä, vaan myös henkilöt, jotka myynnin jälkeen on oikeus saada aikaan (esimerkiksi omistajan perheen entiset jäsenet, jotka ovat Asunnon yksityistämisellä oli yhtäläiset oikeudet yksityistämiseen omistajan kanssa, mutta he kieltäytyivät siitä). Oikeus käyttää asumista tässä tapauksessa on rajoittamaton luonne, joten tällaiset henkilöt on välttämättä ilmoitettava alustavassa sopimuksessa. Heidän luettelo on merkittävä edellytys asunnon myynnistä ja myynnistä.
Alustavassa sopimuksessa olisi ilmoitettava passin tiedot, samoin kuin rekisteröintitilin poistamisen määräajat pääasiallisen sopimuksen tekemisen jälkeen toisten huoneistojen myynnistä, jotka on rekisteröity huoneistoon lukuun ottamatta myyjää.
Muut sopimusehdot
Alustavassa sopimuksessa olisi määrättävä osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia sekä sopimuksen ehtojen määräaikoja. Erityisesti on varovainen tavoitteen siirtämismenettelystä ostajalle, joka tarjoaa rangaistuksia sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisestä. Tämä poistaa tilanteet, joissa myyjä viivästyttää siirto-aikaa.
Päättämällä alustavan sopimuksen, sinulla on oikeus päättää, ilmoittamaan siinä pääosaston pääasiassa tai ei. Jos aiot täsmentää sen, sen on tarkoitus:
- tai tietty päivämäärä ("03/10/2019");
- tai päivämäärä, viimeistään, mikä pääasiallinen sopimus on tehtävä ("viimeistään 10.03.2019");
- tai ajanjakso, jonka aikana pääasiallinen sopimus tehdään ("kolmen kuukauden kuluessa alustavan sopimuksen tekemisestä").
Huomioithan, että laki ei anna vaatimuksia ajoituksesta. Näin ollen termi voi olla lyhyt (esimerkiksi 1 kuukauden kuluttua alustavan sopimuksen allekirjoittamisesta) tai pitkä (esimerkiksi 15 kuukauden kuluttua alustavan sopimuksen allekirjoittamisesta).
Jos etukäteen tehtävässä ei täsmennetä pääasiallisen sopimuksen tekemistä koskevaa termiä, on tarpeen päätellä vuoden aikana alustavan sopimuksen allekirjoittamisesta.
Jos pääasiallista sopimusta ei ole tehty alustavassa sopimuksessa määrätyssä määräajassa, eikä mikään osapuolista lähettää ehdotusta pääasiallisen sopimuksen tekemisestä, alustava sopimus menettää vahvuutensa, ja osapuolet vapautetaan vuonna 2003 säädetyistä velvoitteista se.
Riskit alustavan sopimuksen tekemisessä
Ensinnäkin alustavan myyntitapahtuman aiheena ei ole ostaa huoneistoa, vaan vain osapuolten aikomus tulevaisuudessa päättää pääosasta. Tästä syystä alustava sopimus ei voi olla asuntojen takuu, vaikka ostaja olisi jo maksanut.
Toiseksi tuomioistuin ei voi tunnustaa asunnon omistusta, koska sopimus ei sisällä myyjän velvoitteita asunnon siirtämiseksi ostajalle. Jos ostaja vetoaa yhteisöjen tuomioistuimeen, jossa on pääasiallinen myyntitapaus, vastakanteen jättämisen todennäköisyys on suuri. Tällaisen väitteen kohteena olisi oltava alustavan sopimuksen tunnustaminen asunnon myynnistä virheellisellä tai muulla tavalla.
Kolmanneksi on olemassa riski kaksinkertaistaa kiinteistöjä. Alustavan sopimuksen päätteeksi ostaja ei aiheuta omistusoikeutta, sopimusta ei ole valtion rekisteröinti. Valitettavasti tämä seikka edistää sitä, että häikäilemätön kehittäjä voi tehdä saman sopimuksen toisen ostaja.
Neljänneksi oikeudenkäynnin tapauksessa ostaja voi koskea vain sijoitetun varojen palauttamista, kun maksetaan rangaistus Venäjän pankin jälleenrahoitusnopeudesta. Jos kehittäjä tunnistetaan konkurssiin, on olemassa mahdollisuus, että ostaja voi riistää tästä mahdollisuudesta.
Kiinnittäen huomiota siihen, että asunnon alustavassa sopimuksessa olisi ilmoitettava, että asunto ei ole pidätetty, ei ole asetettu, ei ole vapaata mistään rasitteista ja rajoituksista
Onko mahdollista irtisanoa sopimus
Sopimuksen irtisanomissäännöt vahvistetaan Venäjän federaation siviililain normeilla. Sopimus voidaan irtisanoa:
- Jos pääasiallista sopimusta ei ole tehty silloin, kun osapuolet sopivat, mikään osapuolista ei lähtenyt ehdotusta sopimuksen tekemisestä;
- Jos ostajalla ei ole aikaa kerätä kiinteistöjen lunastamiseen tarvittava määrä ja samanaikaisesti osapuolten välillä ei ole sopimusta alustavan sopimuksen voimassaoloaikana tai uutta sopimusta ei ole tehty;
- osapuolten yhteisellä sopimuksella;
- Jos sopimuksen tekemisen jälkeen löydettiin merkittäviä puutteita myytyissä kiinteistöissä.
Jos alustavan sopimuksen tekemiseen liittyi ostajalle huomattava ennakkomaksu, jos kiinteistöjen myynti sopimuksen päättyessä, myyjä on velvollinen palauttamaan hänelle maksetun summan.
Jos myyjä kieltäytyy palauttamasta talletusta, uhrilla on oikeus lähettää vaatimuksen tuomioistuimelle vastaajan rekisteröintipaikalla. Harkitse: Vaikka rahansiirron vastaanottamista ei myönnetty, on mahdollista esittää vaatimus myyjän laitonta rikastamisesta. Vahvistus on ote pankkilaitoksesta tai todistajien kirjallisesta todistuksesta.
Tapahtuman irtisanomisen ilmoittamisessa on otettava huomioon, että Venäjän federaation siviilioikeuden normit eivät säätelee asiakirjan yhtenäistä muotoa, joten ei ole mahdollista maksaa painopistettä lomakkeeseen, Mutta tämän asiakirjan sisältö.
Ilmoituksen tulisi sisältää:
- Täydellinen nimi ja dokumentointipäivä;
- irtisanotun etukäteen sopimuksen määräykset;
- kuvaus sopimuksen rikkomisesta (jos ne tapahtuvat);
- hakijan ja vastaajan vaatimukset;
- allekirjoitus.
On erittäin tärkeää, kun lähetetään ilmoituksen, joka tallentaa asiakirjan lähettämisen aika, koska tämä päivä on tärkein määrittää määräaikoja, jos valitus on korkeammalle tuomioistuimelle.
Sopimus alustavan sopimuksen irtisanomisesta kiinteistöjen myynnistä ja ostoa varten on tarpeen asettaa tunnistenumero, sen suunnittelun päivämäärä sekä kaupunki, jossa kiinteistö sijaitsee. Seuraavaksi on määritelty muistiinpanoja, joissa on yksityiskohtaisesti täsmennettävä huomautuksia siitä, mitkä perusteet, jotka toimivat kaupan osapuolten välisen suhteen päättymisestä.
Alustavan sopimuksen irtisanomismenettely
- Tutki sopimuksen määräyksiä huolellisesti, tarkista kaikki sen säännökset sekä liiketoimen irtisanomisen ehdot. Tarkista, onko sopimus oikein, onko osapuolet ilmoittaneet oikein, koska virheellisesti toteutettu asiakirja linkittää automaattisesti laillisen voiman.
- On varmistettava, että kaikki alustavan sopimuksen määräykset toteutettiin. Jos ei - - Tämä on hyvä syy alustavan myyntitapahtuman lopettamiseen.
- Alustavan sopimuksen lopettamisen aloittaja lähettää kirjallisen ilmoituksen toiselle osapuolelle. Jos myönnetään kieltäytyminen ongelman ratkaisemiseksi, aloitteenjalla on oikeus hakea tuomioistuimeen.
- Jos tapahtuman osallistujat tulivat keskinäiseen ymmärrykseen, sopimusvelvoitteiden poistaminen toteutetaan "käänteisen sopimuksen" allekirjoittamalla. Tällöin liiketoimen osapuolet muuttuvat paikoissa, eli entinen ostaja on osoitettu myyjän asemaan, ja myyjä on ostaja.