Nous disons à choisir le développeur, quels documents dont vous avez besoin et partagent d'autres subtilités d'achat d'un appartement sur le marché primaire.
Photo: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com
La protection contre les erreurs de développeurs, de la construction de retard de développement garantit un contrat de participation des actions à la construction de DDU. Il fournit également la qualité de la construction.
Comment choisir un développeur
Démarrez la recherche d'un développeur approprié des stands sur Internet. Examinez les sites des développeurs (ou les sites des nouveaux bâtiments eux-mêmes). Faites attention aux points suivants:- documents constitutifs;
- Avis sur le développeur;
- informations sur la maison en construction;
- Photographies de la construction ou de la diffusion Web.
Chaque développeur doit avoir un ensemble de documents constitutifs, qui comprend au moins la charte, le certificat d'enregistrement et la preuve de l'enregistrement dans les autorités fiscales. Vous pouvez vérifier les documents du développeur via le site Web du service de taxe.
Lire des critiques sur le travail du développeur, rappelez-vous que beaucoup d'entre eux sont écrits par ordre. Pour cette raison, nous supposons que les informations obtenues critiques.
Une perpétuité peut noter que le développeur a été présenté aux exigences en matière de faillite, ce qui signifie qu'il n'avait pas assez d'argent pour la rémunération des entrepreneurs.
Assurez-vous d'explorer les rapports photo (ou Webcast) du chantier de construction. Si la promotion pendant la construction est, cela signifie que le développeur contrôle les contractants, la construction n'en vaut pas la peine.
Vous pouvez visiter les objets de développeur déjà complets et voir quel type d'appartements sont transférés aux clients.
Recherchez un développeur qui a reçu un financement de projet d'une banque fiable, dont les spécialistes ont analysé les risques de construction possibles et ont calculé tous les paiements aux entrepreneurs.
Comment choisir une maison
La prochaine chose qui vaut la peine d'accorder une attention particulière à celle-ci, il s'agit d'informations sur le plus récent bâtiment, à savoir le permis de construction et la déclaration du projet.
Les autorités territoriales sont émises par les permis de construction, il confirme que le développeur a adopté une inspection au niveau de l'État.
Le développeur est la déclaration de conception elle-même, elle est affectée à l'imprimé et au directeur de la signature. La déclaration du projet doit indiquer:
Dates limites pour le début et la fin de la construction;
- Description détaillée de la maison;
- source de financement;
- Risques financiers possibles.
Le financement de la construction peut être effectué par les acheteurs eux-mêmes, ou le développeur peut tirer parti du capital emprunté. Veuillez noter que le développeur est nécessaire constamment car il est calculé avec les contractants et pour la fourniture de matériaux et pour chaque étape de travail. Par conséquent, le développeur est bénéfique pour vendre les premiers appartements avant même que le cycle zéro ne soit terminé, c'est-à-dire au stade de la fosse.
Certains développeurs de grande apparition ont conclu un accord de financement de projet avec les banques, conformément à laquelle une organisation de crédit (banque) fournit un prêt pour la construction de la Chambre et le développeur est calculé pour l'argent de crédit qui reçoit des acheteurs.
Photo: sgr / fotolia.com
Contrat de participation
Les projets de contrats de participation partagés dans la construction (DDU) devraient être explorés avant de décider du choix du développeur.Le DTU est bilatéral, il se situe entre le développeur et l'acheteur. Dans son contenu, il est consensuel et compensé. Cela signifie que les droits et obligations des parties au traité sont interconnectés de manière à ce que le droit d'une partie soit confirmé par le devoir de l'autre partie.
L'acheteur a un peu plus de droits que le développeur. Cependant, il a ses propres fonctions. L'acheteur est obligé de payer le montant prévu dans le contrat, ainsi que d'accepter l'objet de la construction de fonds propres en présence d'un permis de mise en service d'un immeuble d'appartements.
Le contrat de participation des actions à la construction doit nécessairement contenir les éléments suivants:
- Informations sur l'objet contractuel qui vous permet d'identifier avec précision l'objet (le nom de l'objet, l'adresse du bâtiment, la salle et l'emplacement de l'appartement sur le plan, les caractéristiques de l'appartement, la stara présumée);
- Le coût estimé du logement (étant donné que la métra de fondation peut changer pendant la construction, le montant exact d'un développeur expérimenté ne sera pas apporté au contrat, ne donnera qu'un calcul approximatif);
- La date limite de construction et la durée de la transmission d'un objet est une propriété immobilière (le contrat dans lequel la période n'est pas spécifié ne peut être enregistré dans le registre de l'État, c'est-à-dire qu'il ne sera pas pris en compte);
- période de garantie pour un objet (au moins 5 ans, dont 3 ans d'équipement d'ingénierie), dans le cadre de laquelle le développeur éliminera les lacunes pour une indemnité de libre ou de paie;
- Moyens d'assurer l'exécution par le développeur d'obligations en vertu du contrat (l'assurance responsabilité civile du développeur ou la garantie de la banque, ainsi que les conditions de la garantie et des informations sur le garant / assureur devraient être connues des actionnaires).
Enregistrement du contrat
Pour que le développeur ne vendrait pas le même appartement à plusieurs actionnaires, puis ramasser de l'argent et de la cachette, la loi fédérale datée du 30 décembre 2004 n ° 214-FZ "sur la participation à la construction de la construction des immeubles appartements et d'autres objets immobiliers "prévoit l'enregistrement obligatoire de la participation de l'accord d'actions à la construction du service d'enregistrement de l'État fédéral, du cadastre et de la cartographie (Rosretr).
Dans la division territoriale de Rosreestra, les circonstances de la conclusion de la transaction seront vérifiées et des informations à ce sujet seront entrées dans un registre unique de l'immobilier (EGRN).
Pour l'enregistrement de DDU, il sera nécessaire de payer le devoir et l'acheteur de l'État, ainsi que le développeur. Vous pouvez faire de vos frais dans la succursale bancaire ou utiliser le portail des services publics.
Vous pouvez enregistrer des documents vous-même ou libres de transférer l'autorité au développeur par procuration. Si vous souhaitez passer par la procédure d'enregistrement vous-même, vous pouvez apporter une déclaration à la division Roseestra que vous participerez à tous les événements personnellement.
Pour enregistrer la première contrat d'actions, le développeur doit soumettre à l'autorité d'enregistrement:
- Déclaration d'inscription de l'État;
- document sur le paiement du droit de l'État;
- Documents confirmant les pouvoirs du représentant du titulaire du droit d'auteur et des participants des transactions, y compris l'autorité du représentant de l'entité juridique à agir en son nom;
- documents établissant la disponibilité de la loi;
- document d'identification;
- documents constitutifs d'une entité juridique ou des copies notariées de ces documents;
- Documents décrivant l'objet de la construction de fonds propres avec son emplacement sur le plan de l'objet créé par l'objet de l'immobilier et de la zone prévue;
- Permis de construction;
- Déclaration de projet;
- Le plan de l'objet créé par l'immobilier indiquant son emplacement et le nombre de locaux résidentiels et non résidentiels dans sa composition et la zone prévue de chacun d'eux.
Si vous êtes prêt à confier l'enregistrement de la DTD au représentant du développeur, il est nécessaire de préparer le document notarié correspondant. La procuration ne doit être délivrée que pour l'enregistrement d'un traité en Russie, vous vous protégeez donc d'un éventuel arbitraire du développeur ou de son représentant. L'enregistrement du contrat prend généralement environ dix jours ouvrables.
Photo: ngyna / fotolia.com
Paiement de l'appartement
Une fois le DDD enregistré, vous pouvez payer le travail du développeur. Habituellement, le paiement entre un compte d'accréditivité spécial dans une banque après avoir terminé un contrat avec le développeur. Dans ce cas, au moment de l'enregistrement du traité de Rosreestre, la Banque se réserve le montant de votre part, mais ne le transfère pas au développeur jusqu'à ce que son représentant présente une convention immédiate.Après l'enregistrement du DDU, la Banque transfère de manière indépendante de l'argent sur le compte de règlement du développeur. Si le contrat ne s'est pas inscrit, vous pouvez toujours récupérer des espèces apportées à la lettre de crédit.
Parfois, le développeur refuse la pratique consistant à utiliser la lettre de crédit. Dans ce cas, l'argent sera transféré au compte de règlement pour eux-mêmes, mais seulement après avoir enregistré le contrat à Rosreestre.
Il existe une autre façon de rester, ce qui doit également être mentionné. Vous pouvez payer en espèces au caissier du caissier. Dans ce cas, vous devez donner la réception à l'ordonnance d'arrivée, qui confirme le fait de paiement.
Vous pouvez payer le développeur pour votre logement à la fois ou par plusieurs paiements dont la fréquence est établie par le traité; Le prix peut être modifié, mais uniquement dans les cas et dans les conditions spécifiées dans le contrat.
Accord complémentaire
En cas de retard dans la construction ou l'incapacité à introduire un objet en fonctionnement, le développeur doit, conformément à la partie 3 de l'art. 6 de la loi fédérale n ° 214-фЗ, au plus tard 2 mois avant l'expiration de la mise en service de la mise en service de la situation actuelle et de proposer un accord supplémentaire à l'accord.
La pratique montre que la signature d'un accord supplémentaire est dans les cas suivants:
- Dans le contrat, moins de délais de construction ont été spécifiquement indiqués pour augmenter l'attractivité des investissements (et le développeur a averti de cela);
- Retard dans la livraison des matériaux de construction;
- désastres naturels;
- Changer l'entrepreneur.
Il n'est pas nécessaire de signer un accord supplémentaire dans les cas où, par exemple, le transfert des droits d'un développeur à un autre, il y avait un refus d'obtenir des permis, il y avait une carence de fonds pour la mise en service des objets ou si le développeur propose de transférer le délai de livraison pour l'année et plus sans motifs objectifs. Un accord supplémentaire, ainsi que DD, est soumis à l'enregistrement de l'État dans l'administration territoriale de Rosreestra.
En tout état de cause, pour évaluer la situation, il convient de consulter des avocats qui, fondés sur l'analyse de la situation, seront en mesure de conseiller sur les risques possibles.
Acte de transfert
Après la mise en service de la Chambre, le développeur envoie une invitation à l'inspection de l'appartement. Selon les exigences de la loi, l'invitation est envoyée par courrier recommandé. Les développeurs spécifiés dans le DDU devraient venir au bureau du développeur. Vous pouvez faire une procuration pour l'un des acheteurs, puis il aura lieu pour toutes les procédures ultérieures. Après que le représentant du développeur vérifie les documents de l'actionnaire (carte d'identité, pouvoir d'avocat, DDU originale), vous serez prescrit le temps d'inspection de l'appartement. Inspection et acceptation de l'appartement - L'affaire est extrêmement responsable. Vous devez inspecter soigneusement le nouveau logement pour les lacunes.Toutes les lacunes peuvent être divisées en deux groupes:
- significatif, en présence dont il est impossible de vivre dans l'appartement;
- Inutile, qui sont plus cosmétiques, mais n'excluent pas la possibilité de vivre dans l'appartement (par exemple, des irrégularités dans le plâtre).
La division est conditionnellement, car elle n'est inscrite dans aucun acte réglementaire. Le collecteur d'appartements, qui fait lui-même un appartement détermine s'il sera identifié pour lui avec de manière significative ou non. Si les défauts sont insignifiants, mais le prolon le croit en tant que tel, le développeur doit prouver le contraire lui-même (pour cela, s'adresse généralement à l'aide d'experts indépendants).
Toutes les lacunes que vous avez découvertes doivent être faites à un acte défectueux, qui est compilé en deux copies. Pour cette loi, le développeur est obligé d'éliminer les lacunes dans l'appartement ou d'indemniser le coût de leur correction.
Si vous avez signé un acte d'acceptation et de transmissions, mais j'ai trouvé des lacunes, alors pendant la période de garantie, vous pouvez toujours contacter le développeur pour les corriger. Si vous retardez la signature de l'acte d'acceptation et de transmission, bien que les lacunes identifiées ne soient pas significatives, le développeur a droit après 2 mois pour faire une loi à sens unique.
Si le développeur n'a pas transmis l'hébergement dans la période spécifiée dans le DDU, alors pour chaque jour de retard, la distribution est la compensation du montant du taux de refinancement 1/150 fonctionnant au moment du retour de l'argent.
Certificat de propriété
Après avoir signé un acte d'acceptation et de transmission, le développeur vous a remis les clés, il y a encore des affaires non finies.
Le développeur est tenu de contacter les gouvernements locaux pour s'assurer que l'adresse postale est assignée, ainsi que de délivrer un passeport cadastral et technique, c'est-à-dire de mettre un nouvel objet sur la comptabilité cadastrale et de faire une entrée à ce sujet dans le registre. Habituellement, il faut environ 4 mois.
Une fois ces documents obtenus, il est nécessaire d'enregistrer la propriété du registre immobilier d'État unifié (EGRN). À partir de janvier 2017, ce registre est sous forme électronique dans l'un pour l'ensemble du pays, demande donc à l'enregistrement des droits et la comptabilisation cadastrale des objets immobiliers dans une région, quel que soit l'endroit où se trouve l'objet lui-même.
L'autorité enregistreuse doit contacter le document d'identité, la déclaration et le DDU. L'inscription prendra environ sept jours. Le certificat lui-même ne sera pas émis - les informations sont accumulées dans le registre et, si nécessaire, confirment le fait que ce logement appartient à votre propriété, recevez un extrait de EGRN.
Remise sur les impôts
La déduction fiscale est de 13% de votre revenu que l'État vous renvoie après avoir acheté un appartement, car l'impôt sur le revenu sur ce montant a déjà été payé. Ne peut pas obtenir la déduction de ceux qui ne déduisent pas l'impôt sur le revenu.
Soumettez des documents à la déduction à tout moment après avoir acheté un appartement. Le montant maximum de la déduction fiscale est de 260 000 roubles. Si l'appartement était moins cher que 2 millions de roubles, dans la quantité de déduction, vous pouvez activer et les coûts de la décoration.
La déduction fiscale reçoit une qui a effectué des paiements. Votre employeur n'empêche pas l'impôt sur le revenu de votre salaire tant que vous n'aurez pas pleinement payé le montant de la déduction, sinon vous pourrez émettre et être payé au moyen de l'inspection fiscale. Dans ce cas, vous paierez une fois par an.
Avant de contacter moins, il est nécessaire de collecter les documents suivants:
- Déclaration d'impôt sous forme de 3-NDFL;
- Certificat de revenu sous forme 2-NDFL;
- Demande de déduction;
- Copies du passeport, du contrat de participation des actions, des recettes de paiement, d'un acte de réception d'un appartement, d'un certificat d'enregistrement de la propriété ou d'un extrait du registre.
Les conjoints qui achètent un appartement dans une propriété commune auront besoin d'une déclaration sur la détermination de la part et une copie du certificat de mariage ou du contrat de mariage.
