Il semblerait que l'achat de logements dans les nouveaux problèmes de construction ne devrait pas être. Vérifiez que l'historique de l'appartement n'est pas nécessaire - il est seulement construit; Il n'est pas nécessaire de s'assurer qu'il n'y a pas de locataires qui y sont laissés, qui ne sont pas interrompus de l'enregistrement. Mais ce n'était pas là!
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Si le développeur n'a pas rempli ses obligations, l'acheteur de l'appartement dans le nouveau bâtiment a droit à une indemnisation. Souvré, bien sûr, que le contrat de participation des actions à la construction (DDU) a été correctement compilé.
Avez-vous mis fin au contrat?
La durée du transfert de la propriété que l'immobilier est une condition préalable au contrat de participation des actions à la construction, ainsi inscrite en droit. Si le terme n'est pas spécifié, le contrat ne sera pas enregistré dans le registre de l'État. Si le développeur pour une raison quelconque ne peut pas terminer la construction de la maison et la mettre en service à ce moment-là, qui est établi dans le contrat, il est tenu d'envoyer le participant des informations pertinentes et de la proposition de modification des termes du contrat.Selon les exigences de l'article 6 de la loi n ° 214-FZ "sur la participation à la construction de la construction des immeubles d'appartements et d'autres objets immobiliers", il faut faire au plus tard 2 mois avant l'expiration du terme spécifié dans le contrat. . Si l'actionnaire s'engage à attendre un peu, le développeur prépare un accord supplémentaire sur le changement du calendrier de la construction et du calendrier du transfert de l'appartement.
Veuillez noter que: un accord supplémentaire à la convention de participation doit transmettre l'enregistrement de l'État dans l'administration territoriale de Rosreestra.
L'acheteur a une version différente d'actions - il ne peut pas attendre la fin de la construction et mettre fin à la DTD unilatéralement. Pour cela, il suffit d'envoyer le développeur avec la notification écrite correspondante par courrier recommandé. Terminez le contrat ou acceptez d'attendre - pour résoudre uniquement l'actionnaire. Tout d'abord, il est nécessaire d'analyser les raisons pour lesquelles le développeur n'avait pas le temps de remplir sa part du contrat pour la date nommée. Si les raisons peuvent être éliminées (par exemple, l'entrepreneur a violé le délai de livraison des matériaux de construction) et le terme d'extension de la construction n'est pas trop important, il est possible d'attendre la fin de la construction. Si la raison du changement du développeur ou, par exemple, en l'absence de permis, ou que les délais d'avoir rempli la construction sont reportés pendant un an ou plus, l'acheteur a toutes les raisons de décider en faveur de la résiliation du contrat.
Pour ne pas se tromper avec le choix, il est préférable de faire confiance aux professionnels et d'obtenir des conseils d'un avocat spécialisé dans la construction partagée.
Revendications au développeur
Si le développeur n'a pas signalé de retard à la fin de la construction (ou si la date limite spécifiée dans l'accord supplémentaire arrive à la fin, et la Chambre n'est pas encore donnée), il est nécessaire d'envoyer une demande écrite au développeur, exigeant Pour répondre à l'obligation, de délivrer les clés pour transmettre l'appartement et payer une pénalité pour retarder.La date limite au cours de laquelle le développeur doit répondre à l'actionnaire, est dix jours (il doit être désigné dans une demande écrite). La demande est envoyée par lettre recommandée avec un avis de réception. L'actionnaire peut également donner une réclamation au développeur ou à son représentant personnellement. Dans ce cas, préparez deux instances du document. On restera du développeur, le second, avec le sceau et la signature de la partie adoptée, vous vous prenez. Ce sera utile si vous devez aller au tribunal. Si le développeur n'a pas répondu à une plainte (n'a pas proposé de signer un accord supplémentaire, n'a pas expliqué la cause du retard), veuillez contacter le tribunal.
La réclamation peut être compilée indépendamment ou s'appliquer aux conseils juridiques. Vous pouvez déposer une réclamation à l'emplacement du développeur ou à votre lieu de résidence. Notez que vous pouvez exiger non seulement le paiement des sanctions, mais également une indemnisation des dommages moraux (toutefois, sa taille voudra justifier documenté), ainsi qu'une amende pour le non-respect des exigences du consommateur dans une base volontaire.
Les documents suivants doivent être joints à la revendication:
- contrat de participation à la construction partagée;
- des accords supplémentaires à l'accord (si disponibles), s'ils réglementent la période de transfert de l'objet par le participant de la construction de fonds propres;
- Documents confirmant le paiement de votre part;
- Autres documents confirmant des coûts supplémentaires (location de logements ou trop-payés du prêt);
- votre réclamation au développeur avec une proposition de remplir volontairement les exigences relatives au paiement des sanctions;
- La réponse à la revendication (si c'était bien sûr).
La probabilité de gagner le cas du retard des délais est très volumineuse. La seule chose dont les experts font attention et quelle analyse de la pratique judiciaire montre, la taille de la pénalité déclarée dans le procès peut être considérablement réduite.
Compensation pour l'attente
Pour chaque jour de retard, la compensation s'appuie. Si le Prolonnel veut mettre fin à la transaction, le développeur après avoir reçu l'avis approprié dans les dix jours ouvrables est tenu de retourner des fonds versés pour l'appartement et de payer la pénalité pour l'utilisation de l'argent des autres. La taille de la pénalité est déterminée à partir du calcul du taux de refinancement 1/150, agissant au moment du retour de l'argent.
Depuis depuis 2016, la taille du taux de refinancement est égale au taux de clé, sa taille doit être spécifiée séparément.
Par exemple, le 06/18/2017, il était de 9,25%. Le montant est accumulé à partir de la journée lorsque l'actionnaire a rendu de l'argent (entièrement ou sa première partie) sous contrat, jusqu'à la journée à son retour. Considérons. L'appartement coûte 8,5 millions de roubles., Livré pendant 96 jours, la taille du taux de refinancement est de 9,25%. Le montant de la compensation dans ce cas sera le suivant: (Prix de l'appartement / 100 × Taux de refinancement / 150) × Nombre de jours de retard, c'est-à-dire: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Si le développeur refuse de payer la pénalité volontairement, conformément à la loi fédérale "sur la protection des consommateurs", la Cour peut empêcher une amende de 50% du montant de la peine de la peine d'un tel défendeur.En outre, l'actionnaire a le droit de recouvrer une indemnisation pour causer des dommages moraux causés par, par exemple, une longue attente. Le montant que vous déterminez à mesure que la compensation pour le préjudice devra confirmer documenté. Pour ce faire, il est nécessaire de collecter toutes les preuves papier que vous portez des coûts supplémentaires en raison de la violation des délais. Nous donnons des exemples. Si vous prenez un logement, tout le temps vous ne pouvez pas vous déplacer dans votre propre appartement, vous dépensez de l'argent supplémentaire. Vous pouvez confirmer vos dépenses en présentant une copie de l'Accord de location pour les locaux et les quartiers résidentiels, témoignant de traduire de l'argent au propriétaire de l'appartement (ou, par exemple, il sera au détriment d'un hôtel ou d'une auberge).
Sans accord
Avec l'adoption de la loi fédérale "sur la participation à la construction de la construction des immeubles d'appartements et d'autres objets immobiliers" n ° 214-фЗ situations de conflit avec la participation des actionnaires et le développeur est devenu beaucoup plus petit. Néanmoins, parfois un contrat de participation des actions à la construction (DDU) ne peut pas protéger pleinement l'acheteur de logements.
D'autre part, une indemnisation en violation des périodes de construction peut être obtenue dans le cas où l'appartement n'est acheté pas par le contrat de participation des actions. Il sera plus difficile (souvent dans les contrats d'investissement ou les contrats de vente préliminaires ne contenant pas la date limite pour la fin de la construction et le transfert de logements).
Si la durée du contrat est spécifiée, vous pouvez appliquer en toute sécurité au tribunal. Au cours de la procédure, une décision sur la rémunération devrait être prise et, à la suite des dispositions de l'art. 332 Code civil de la Fédération de Russie, Même si le contrat n'a pas enregistré les obligations du vendeur pour indemnisation des dommages-intérêts, l'acheteur peut exiger le paiement d'une pénalité. Sa taille sera déterminée par les règles de l'art. 395 Code civil de la Fédération de Russie, c'est-à-dire sur la base du taux comptable de la Banque centrale de la Fédération de Russie le jour de la réalisation de l'obligation. Plus difficile si la durée n'est pas définie par le contrat. Cependant, puis l'acheteur ne doit pas être découragé - confirmer ses paroles que les délais sont violés, vous pouvez corriger correctement les preuves. La seule chose dans ce cas ne peut pas faire de soutien juridique compétent.
Acte de transmission de l'âge
Après la mise en service de la Chambre, le développeur doit envoyer un message aux actionnaires, qui fait référence à la volonté de l'objet et à l'invitation à accepter les appartements dans l'ordre. Si le développeur est intéressé par le fait que ses actionnaires recevront leurs mètres carrés, il peut ne pas se limiter à un message de courrier et appeler les actionnaires ou (et) à leur envoyer un message électronique. Ou vous pouvez constamment vérifier la page du développeur dans les réseaux sociaux et sur le site sur Internet, vous aurez les dernières informations.
Après avoir reçu une invitation, vous devez contacter le développeur et clarifier la procédure. Habituellement, des appartements sont émis dans l'ordre de la file d'attente générale (s'ils n'étaient pas distribués à l'avance). Afin de recevoir des documents et d'inspecter l'appartement, la présence de tous les actionnaires appelés dans le contrat est nécessaire. Si quelqu'un de vos co-investisseurs ne peut pas venir (par exemple, vous avez acheté un appartement avec mon conjoint, pour le moment de la nouvelle, il était ou elle était en voyage d'affaires de travail), il est nécessaire de faire une procuration sur celui des actionnaires qui recevront un appartement. Si vous avez besoin d'une aide spécialisée - par exemple, le projet de l'équipe de réparation et de construction, qui terminera votre logement, peut également être invité à inspecter. Veuillez noter que le droit développeur à la réunion suggère immédiatement à signer immédiatement l'acte d'acceptation et de transmission, et après plus tard. Assimate ne devrait pas, sinon, s'il y a des lacunes, vous devrez les éliminer à vos frais.
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Nous recherchons des lacunes
Il faut dire que le prolonnel doit être prêt à être prêt pour le fait qu'il ne verra pas les murs et le sexe parfaits. D'autre part, d'accord avec tous les abaisseurs ne vaut également pas la peine. Dans le texte de la loi, il n'existe aucune classification claire des lacunes, elles sont couramment divisées en significatives et insignifiantes.Il y a tous ceux dans lesquels il est impossible de vivre dans un appartement. Par exemple, ce sont de tels lacunes comme suit: des eaux usées non fonctionnelles, des trous dans les murs et des fenêtres, des portes d'entrée cassées, aucun mécanisme d'arrêt sur les fenêtres. Même s'il y a une quantité importante d'un, vous ne pouvez pas signer l'acte d'acceptation et de transmission.
Inutile peut être appelé des défauts qui n'interfèrent pas avec la vie dans l'appartement: des fosses et des bogues dans le plâtre, rayures sur les fenêtres. Des faiblesses importantes et insignifiantes doivent être apportées à une déclaration défectueuse, qui est attachée à l'acte d'acceptation et de transmission, indiquant lequel est le déficient identifié. Cependant, il n'est pas nécessaire de se dépêcher avec la signature de la loi, car le développeur doit attribuer une date à laquelle les défauts essentiels seront éliminés. Seulement après leur élimination, l'actionnaire peut relativement sûr pour son portefeuille pour signer l'acte de transmission d'acceptation.
Si le développeur estime que les défauls identifiés dans l'appartement sont insignifiants, il doit le prouver à l'aide d'une expertise de construction indépendante. Remarque: même si vous avez trouvé des lacunes après avoir signé l'acte d'acceptation, vous pouvez vous référer au développeur pour les éliminer. La loi fédérale n ° 214-FZ dispose que la période de garantie de la maison elle-même est de 5 ans, sur l'équipement d'ingénierie (pipelines, systèmes de chauffage et de ventilation) - 3 ans.
Le plus souvent, les développeurs n'acceptent pas de compenser les coûts des actionnaires d'élimination des lacunes et ils proposent de les corriger avec les forces de leurs entrepreneurs. Si c'est votre cas, préparez-vous à attendre. La loi oblige le développeur à éliminer les lacunes "dans un délai raisonnable", mais le terme lui-même n'établit pas. Habituellement sur la fin de la fin de la fin du mois. Si vous avez déjà pris les clés, le développeur devra être d'accord avec vous lorsqu'une équipe de construction et de réparation fonctionnera dans votre appartement.
Prendre ou ne pas accepter?
Après avoir reçu une invitation du développeur pour prendre un appartement, vous avez besoin de:
- Recueillir tous les actionnaires spécifiés dans votre contrat;
- obtenir une procuration sur ceux qui ne peuvent pas participer à la réception du logement;
- préparer les passeports, le procureur (le cas échéant) et le contrat d'équité en construction;
- Examinez attentivement l'appartement, à ne pas dépêcher et ne pas signer l'acte des techniciens jusqu'à ce que l'inspection soit terminée;
- Si des lacunes substantielles sont révélées, insistez sur le fait qu'ils sont documentés, mais l'acte de réception ne signe pas.
Le développeur est obligé d'éliminer les lacunes dans l'appartement pour une période déterminée ou de préciser la possibilité d'une indemnité monétaire à l'acheteur des coûts de leur correction. La loi fédérale n ° 214-FZ ne garantit pas ou la qualité de l'appartement, ni les paramètres spécifiés dans le contrat (méthode, mise en page), puisque le développeur a le droit de modifier la documentation du projet, après avoir reçu l'approbation à la actionnaires, pour parvenir à un accord avec lequel ils veulent simplement, car ils aimeraient se déplacer rapidement dans son propre logement.
Mètres supplémentaires et manquants
Lorsque la construction est terminée, on peut découvrir que la zone de l'appartement que vous avez acheté est différente du projet. Par la loi, pour introduire un objet en activité, le développeur est obligé de commander la mesure de tous les locaux du bâtiment de spécialistes du Bureau de l'inventaire technique (BTI). Après la procédure, la taille finale de chaque appartement découvre. Si le boîtier s'est avéré être plus, le développeur nécessitera des frais supplémentaires; Si la région est moins - il sera nécessaire de compenser l'actionnaire à la différence.
Si les écarts de projet de la réalité ont été révélés, l'actionnaire doit soumettre une demande (en deux exemplaires) de la rémunération du directeur du développeur, dans laquelle définir tous les faits et demander la recalcul (indiquant les détails bancaires). Un exemple de l'actionnaire doit être maintenu au moins jusqu'à ce que les décisions finales sur le prix du logement soient acceptées. Certains développeurs incluent dans l'élément DDA selon lequel la déviation de la zone du projet à partir du réel dans les 1-2% est considérée comme admissible et, par conséquent, la recalculition n'exige pas. Remarque: si le développeur ne définit pas la valeur maximale possible de la différence du projet et de la zone réelle, l'acheteur ne sera pas en mesure d'exiger de l'argent du développeur pour des mètres carrés incomplets.
Si le développeur retarde une solution à la question de renvoyer le montant du trop-payement ou refuse de recalculer avec le changement de fonctionnement des locaux, l'actionnaire a le droit de récupérer des surpays à travers la Cour. Pour ce faire, il est nécessaire de déposer une réclamation pour la protection des droits du consommateur, en parallèle, indiquant les revendications de recouvrement de la pénalité pour le retard dans la livraison de l'appartement et de la rémunération des dommages moraux.
