Logice de l'appartement

Acheter un appartement sur le marché immobilier secondaire. Guide des étapes d'une telle transaction, permettant d'éviter des pièges.

Photoxpress.ru.

Si vous décidez d'acheter un appartement, vous devez choisir de l'argent dans la construction d'un nouveau boîtier ou d'achat sur le marché secondaire. L'augmentation des cas de tromperie des actionnaires encouragez de nombreux acheteurs potentiels à choisir la deuxième option. Pour eux, nous proposons un guide sur les étapes d'une telle transaction, ce qui permet d'éviter les pierres de sous-marins.

Donc, la décision est prise, vous achetez un appartement dans un nouveau bâtiment, mais sur le marché secondaire, déjà maudit et équipé. Les plus sont sans aucun doute que vous n'êtes pas obligé d'attendre la fin de la construction et devinez si la maison sera élevée à temps. En outre, lors de l'achat d'un appartement dans la maison en construction, vous devez faire environ 6 mois pour vous attendre à l'enregistrement de l'État de la propriété. Cependant, une personne qui cherche des logements secondaires est nécessaire pour être très attentionnée. Ce segment du marché est un risque accru. Voici une fraude plus sophistiquée que sur le primaire et la période de retour de l'appartement est de 3 ans à partir du moment de détecter l'illégalité de la transaction. L'un des anciens propriétaires de logements peut protester contre la transaction pendant la période spécifiée (et les motifs de cette masse, parfois délibérément créés). S'il y avait des violations de la législation, la Cour renvoie les parties à la position initiale. Le nombre de transactions terminées sur le marché immobilier n'est pas si petit: à Moscou, par exemple, environ 3% du nombre total d'entre eux. Afin de ne pas augmenter ces statistiques tristes, vous devriez penser à toutes vos actions.

Choisissez un appartement

Où commencer? Bien sûr, avec la recherche d'un appartement. Si vous n'êtes pas limité aux moyens, contactez l'agence immobilière dont les spécialistes récupéreront un espace de vie approprié. La première pierre sous-marine vous attend ici. Les relations avec une entreprise immobilière doivent être publiées. Il est très important dans le texte du contrat d'indiquer tous les paramètres de l'appartement que vous recherchez: District, Type de maison, Plancher, Zone, Nombre de chambres. Plus votre agent recevra votre agent, plus il sera plus facile de trouver l'option appropriée.

Veuillez noter que l'accord avec l'Agence devrait déterminer la taille de la rémunération de l'agent immobilier. Je suis un conseil unique. Un tour important sur le point que l'agence vous choisira au moins trois options de logement qui répondent à vos exigences et dans une certaine période. Dans le cas contraire, l'agent immobilier devra retourner à vous une avance et payer une pénalité. Bien entendu, cet état du contrat ne signifie pas que vous pouvez être capricieux et abandonner tous les appartements proposés qui répondent à vos conditions. Si le terme manquait de votre faute (par exemple, vous avez rejeté les options fournies par l'Agence sans explication des raisons), vous récupérerez le paiement anticipé du montant dépensé par l'agent immobilier pour rechercher un appartement.

L'Acheteur Appartement ne paie pas d'impôts. Le vendeur paiera l'impôt sur le revenu - 13% du coût de l'appartement (avec déduction de prestations). Mais si l'hébergement que vous vendez vous appartenait plus de 5 ans ou coûte moins de 1 million de roubles, vous êtes libéré du paiement de la taxe. Si le vendeur possédait un appartement depuis moins de 5 ans, il devra payer de l'impôt avec le montant du revenu de la vente d'immobilier dépassant 1 million de roubles.

Même aller acheter un appartement par l'administration, commencez par l'étude du marché. Une personne qui a de telles informations n'est pas facile à cercle autour du doigt - après tout, il a une idée des prix sur le marché du logement et est donc prêt à parler avec l'agent immobilier dans la même langue.

Si vous décidez d'agir de manière indépendante, sans recourir à l'aide de l'agence immobilière, la recherche sur le marché est tout simplement nécessaire, c'est ainsi que vous trouverez les options qui se configurent. À l'étape suivante, il sera nécessaire d'appeler les propriétaires des intérêts vous intéressés, cela nécessitera du temps et de la force.

Dès que vous sélectionnez quelques options appropriées pour les appartements (ou vous les trouverez vous-même), vous devez vous familiariser avec eux. Ne comprenez pas de temps à inspecter et à noter que le plus souvent, vous devez compter avec le calendrier du jour du vendeur potentiel.

Après avoir examiné l'appartement, n'oubliez pas de demander qui est exactement son propriétaire et qui est enregistré sur ce logement. Ici et attend la prochaine pierre sous-marine, dans le cas de l'achat d'un appartement n'est pas le propriétaire, mais à son fiduciaire. L'achat par proxy est extrêmement risqué. Le problème est que le vendeur peut ne pas être irréel - malheureusement, il est presque impossible de vérifier l'authenticité du pouvoir d'Attitus. Il arrive que l'appartement lui-même est loué depuis longtemps et est privatisé illégalement. Pour savoir qui est le véritable propriétaire du logement, contacter la branche locale du service d'enregistrement fédéral pour la Fédération de Russie.

Discuter avec les propriétaires de l'appartement, découvrez lorsque la maison a réaffirmé et si le bâtiment ne vaut pas une démolition ou une reconstruction. Vous pouvez vérifier ces informations dans la Direction des clients unifiée. Mais la chose la plus importante est de demander si les propriétaires de réaménagement ont fait. Ce terme désigne tout changement qui devrait être reflété dans le plan BTI. Le réaménagement non coordonné est une autre pierre sous-marine. La procédure d'accord de réaménagement consiste à prendre beaucoup de temps et nécessite des coûts de trésorerie considérables et la légalisation de la réorganisation déjà rendue prend encore plus de forces, d'outils et de temps. Par conséquent, écoutez nos conseils: pour vous protéger, assurez-vous de demander aux propriétaires un plan d'un appartement délivré au Bureau d'inventaire technique. Le document ne doit pas être obtenu plus tôt 3 mois avant d'inspecter (et peut-être acheter) un appartement. Faites un plan avec un véritable état d'habitation, faites attention à l'emplacement des murs, à la présence d'équipements supplémentaires. Si c'est difficile pour vous-même, demandez de l'aide d'amis.

Rappelez-vous: le réaménagement incohérent vous menace non seulement d'une amende. Selon les liens élevés (organisation responsable de la coordination du réaménagement), vous pouvez être obligé d'apporter un appartement à l'État d'origine (si le réaménagement a été effectué avec une violation de la loi, par exemple, la cuisine a été transférée à l'un des les salons ou démolir le mur porteur).

PROGRECH?

La prochaine étape que vous devez faire est de convenir de la valeur de l'appartement attiré. Préparez-vous au fait que le vendeur appellera le prix distingué du montant spécifié dans l'annonce. Voyage - Ce n'est pas une cupidité, mais un bon sens.

Il est possible de demander une réduction du coût pour plusieurs raisons: un emplacement inconfortable de l'appartement (pas une bonne région, de l'éloignement du métro, du manque de magasins, de la maternelle, des écoles, des cliniques.), La nécessité d'urgence Réparations, réaménagement incompatible. Mais il est important de savoir que le prix trop bas est un certain danger. Premièrement, il arrive que l'appartement bon marché fait référence à la catégorie controversée - cela signifie qu'il existe un différend judiciaire (par exemple, avec les voisins qui ont causé des dommages à la réparation). Deuxièmement, le vendeur est impuré sur sa main peut aller au tribunal et obtenir une très réelle opportunité de vous poursuivre dans votre logement, si vous prouvez que j'ai conclu que la transaction défavorable subie sous la pression des circonstances de la vie complexes (ainsi que la dépression, l'intoxication, les menaces), À ce moment-là que vous avez spécifié dans le contrat, le coût est nettement inférieur à celui qui est réellement payé. N'oubliez pas: PAS rester et sans argent, et sans logement, mettez le contrat exactement le montant que vous donnez pour l'appartement, peu importe la façon dont vous vous persuadez de spécifier moins. Troisièmement, il peut bien constater que vous achetez des logements "sous l'encombrement". Par exemple, le prédécesseur de votre vendeur pour une raison quelconque "oublié" Écrivez de l'appartement d'un parent qui sert une punition en prison ou lors de la privatisation de logements n'incluait pas de jeunes enfants, ni caché que l'ancien conjoint (conjoint) prétend être partie de la zone. Quatrièmement, si un appartement acheté avait une fois acheté à un représentant d'un "groupe de risque": une personne âgée solitaire, une personne handicapée, soit le propriétaire, dans la famille dont il y a des personnes inscrites dans un dispensaire psychoneumologique ou narcologique. Bien sûr, avec ce développement d'événements, vous serez reconnu comme un acquéreur consciencieux et la loi devrait donc être de votre côté. Mais vous attendez un tribunal avec lui et des grandes dépenses inévitables, une perte de temps perdue, des expériences désagréables ... Cependant, vous décidez de vous, alors appréciez vos dépenses futures.

Au stade du trading, il est également nécessaire de discuter de la taille du dépôt (le montant que vous donnez au vendeur pour confirmer vos intentions est généralement d'environ 30 000 roubles) et à l'avance. Avance est un paiement préliminaire; Sa part des parties disent dans chaque situation spécifique, mais, en règle générale, il représente au moins 10% du coût principal de l'appartement et est payé dans le cas où l'acheteur et le vendeur acceptent de diviser la totalité de la quantité en deux. les pièces. Ceci est pratique si le vendeur prend du temps à prendre les choses de l'appartement ou à régler certaines formalités légales associées au logement. Afin de ne pas perdre l'acheteur, le vendeur peut vous proposer de conclure un contrat préliminaire de vente (en fait, il s'agit d'un accord sur les intentions) et de faire une avance. Si, pour une raison quelconque, la transaction ne se produira pas, le paiement anticipé doit vous être retourné intégralement. Quant au dépôt, tout dépend de quelles raisons le contrat a été résilié. Eh bien, si vous avez refusé d'acheter un appartement, le dépôt restera avec le vendeur.

Souvent, les agents immobiliers du prix d'achat de l'appartement comprennent leurs commissions et le coût de l'exécution de la transaction, sans informer l'acheteur. Par conséquent, dans le contrat, désignez le montant de la rémunération (meilleur - montant fixe), ainsi que spécifier l'acheteur ou le vendeur - comporte les coûts de la conception de la transaction.

La création et la dépositaire et l'avance doivent être émises par écrit. Lorsque vous transférez les deux et assurez-vous de recevoir un reçu pour recevoir de l'argent que le vendeur d'appartement doit signer. Il est écrit sous forme arbitraire, mais dans ce document doit être spécifié:

Qui transmet de l'argent (passeport de l'acheteur);

Qui reçoit de l'argent (passeport du vendeur);

Sur quelle base l'argent est transmis - généralement, ils écrivent dans la réception: "... comme un paiement anticipé pour l'appartement";

L'adresse exacte de votre futur logement, pour laquelle vous donnez un dépôt ou une avance, jusqu'à l'indication du sol;

Les principales caractéristiques de l'appartement (nombre de chambres, aménagement, métrafère);

Le montant rapporté par l'acheteur et son objectif est une avance ou une dépôt;

Date de paiement.

Trust mais vérifier!

Les principales difficultés vous attendent au stade de la vérification de la pureté juridique de la transaction future. Tout d'abord, vous devez vérifier l'histoire de l'appartement. Si vous décidez de ne pas utiliser les services de l'agent immobilier, votre tâche est compliquée. Du vendeur, vous recevrez les documents suivants qui vous aideront à déterminer la situation réelle:

passeport ou autre document d'identité;

Documents en expansion d'un appartement (délivré par le certificat de propriété de la chambre d'enregistrement, un accord d'échange ou de don, contrat de vente avec le propriétaire précédent, le certificat d'héritage et d'autres documents, en fonction de la création de la propriété de la propriété du vendeur), qui ont passé une inscription à l'état obligatoire. Dans les documents de fin de droite, il y a toujours le nom du propriétaire du logement;

Aide sur le coût estimé du logement (sur les prix des stocks) et un passeport technique pour un appartement (ces documents délivrés au bureau de l'inventaire technique confirmeront que vous achetez l'appartement pour la place et les mises en page spécifiées dans le contrat);

Les certificats du CER et de l'inspection fiscale sur l'absence de dette sur les paiements publics et les taxes immobilières (ou une copie du compte personnel ou un certificat de la gestion de la maison);

Autorisation des organes de tutelle et de tutelle pour la Commission de vente de vente (si cela affecte les intérêts immatriculés dans l'appartement des mineurs)

Un extrait du livre de la maison sur prescrit (enregistré) dans l'appartement de personnes;

Consentement notarié du conjoint ou du conjoint, les proches du vendeur de logements pour la commission de vente et de vente (si les conjoints ou les parents sont des copropriétaires d'appartements).

Bien sûr, même cette liste plutôt longue de documents ne suffit pas à remplir la vérification des transactions. Vous pouvez appeler le consentement du vendeur et prendre le pouvoir d'avocat et de copie des documents de pointage de droite pour un appartement, obtenez un extrait étendu du carnet de maison. Elle vous aidera à vous assurer que vous connaissez toutes les personnes inscrites dans cet appartement. Cela signifie qu'après la conclusion de la transaction, vous n'attendrez pas une surprise face aux demandeurs de la vie d'espace de vie parmi les proches de l'ancien propriétaire de l'appartement. Afin d'obtenir des garanties supplémentaires, incluez le point d'achat et de vente dans l'obligation du vendeur de publier des locaux résidentiels après la conclusion du contrat. Spécifiez clairement dans le texte qu'après l'expiration du vendeur distribué, vous obtenez le droit complet d'intégrer vos serrures et de ne plus laisser l'ancien propriétaire de l'appartement, qui vous appartient maintenant.

Mais les pièges cachés restent beaucoup. Par exemple, le propriétaire - un ventilateur déclare l'autorité d'enregistrement de l'État qu'il a perdu le contrat de vente précédent et demande à confirmer son droit au logement. Étant donné que ces contrats n'existent pas en fonction de la loi des doublons, il est émis un extrait d'un seul registre des droits des droits à des biens immobiliers et de transactions avec elle. Au fil du temps, le propriétaire impuré de l'appartement peut bien recevoir plusieurs documents de ce type (sous le même prétexte de leur perte), en concluant à nouveau quelques contrats de vente, en leur assurant dans différents bureaux notariaux, collectez de l'argent et de vous échapper. Par conséquent, il est préférable que le vendeur, comme preuve de son droit au logement, vous montrer votre propre contrat pour la vente d'appartements avec le propriétaire précédent. Cependant, vous aurez une raison d'alerter si, au lieu de cela, il démontrera la référence du registre mentionné.

Vous devez vérifier le très vendeur de l'appartement: vous devez vous assurer qu'il est entièrement capable (c'est-à-dire qu'il n'est pas enregistré dans le médecin de la drogue, ni dans le dispensaire psychonurologique), sinon la transaction peut être reconnue illégale. Regardez ses documents, si possible, déposez ses photos dans le passeport et sur le compte dans le bureau des passeports, demandez aux voisins ... assurez-vous de savoir combien de propriétaires de l'appartement, - tous devraient accepter de vendre leur propriété . Doute de la transaction ou entrez le contrat d'assurance de titre. Il garantit le remboursement des pertes financières en cas de privation de droits de propriété, si la Cour reconnaît l'une des transactions avec cela invalide. Les tarifs représentent 0,3-2,5% de la somme assurée.

Si vous achetez un appartement dans l'agence immobilière, les agences immobilières participeront aux problèmes. Ils trouveront tout ce qui peut empêcher la conclusion de la transaction ou compliquer votre vie après l'enregistrement du contrat de vente. Néanmoins, il y a une question très importante - l'agent immobilier sera-t-il responsable de la pureté juridique de la transaction? Vous ne pouvez pas donner une réponse sans ambiguïté. Tout contrat à théoriquement peut être résilié devant un tribunal, car il est totalement garanti que la transaction sera conclue et que tout passera sans heurts, personne à l'immobilier, même très expérimenté. Par conséquent, NOTE: L'Agence est responsable des erreurs de ses employés directement lors du contrat de vente, ainsi que de violer ses obligations. L'agent immobilier ne peut pas répondre au vendeur, mais ne pas risquer sa réputation d'entreprise, l'agence, bien sûr, essaie de vérifier chaque client et l'appartement leur a offert.

L'accord est plus précieux que l'argent?

Afin de conclure un contrat de vente, l'acheteur n'a besoin que d'un passeport. Si vous achetez un appartement n'est pas seul, mais dans une propriété collaborative, vous aurez besoin du consentement écrit de tous les futurs propriétaires pour effectuer une transaction.

Le projet de traité est souhaitable de se préparer à l'avance, vous aurez le temps de clarifier ses dispositions et d'accord sur des questions controversées. La préparation du contrat exige certaines compétences, il est donc préférable de la confier aux professionnels. Le contrat est publié en trois exemplaires dans une simple écriture, et toutes ses draps sont définitivement cousus. Confirmer les signatures des parties. Il est préférable de conclure un contrat en présence d'un notaire: bien que sur le Code civil de la Fédération de Russie, la notarisation du contrat de vente n'est pas obligatoire, cette simple formalité juridique donnera des garanties supplémentaires de la sécurité de votre transaction.

Un achat résidentiel doit nécessairement indiquer:

date et lieu de sa conclusion;
contrat de vente;
Adresse et caractéristiques précises de l'appartement (nombre de pièces, membre); le coût de l'appartement;
La taille du dépôt et de l'avance (si c'était);
La période au cours de laquelle le vendeur s'engage à libérer l'espace de vie;
Qui verse les coûts associés à la conception du contrat de vente et de location d'une sécurité bancaire;
Détails du passeport et signatures des parties. (Le contrat doit signer tous les propriétaires adultes de l'appartement. Les signes d'enfants de 14 ans et plus âgés qui n'ont pas encore atteint l'âge de la majorité sont certifiés par signatures de leurs parents.)

Sûr ou "diplomate"?

Nous nous tournons maintenant vers la phase la plus importante de la transaction de l'argent concluante. Cela se produit généralement après la signature du contrat et l'acheteur a obtenu les clés de l'appartement. Parmi les méthodes de transfert d'argent, le championnat de paume appartient à des calculs à travers la cellule bancaire. En règle générale, les agences d'agent immobilier insistent sur le fait que leurs clients utilisent les services du dépositaire et ont transféré l'argent de cette manière. L'acheteur conclut un contrat de location pour une cellule sûre dans une banque et pose de l'argent. Selon les termes du contrat, la clé de la cellule bancaire sert de "sauter" à l'argent, de sorte que, après la conclusion du contrat de vente, les parties intéressées (le vendeur et l'acheteur, généralement accompagnées d'agent immobilier) sont envoyées à la banque où tous les autres calculs se produisent. Wetlands, garantissant la confidentialité et la sécurité, le vendeur peut s'assurer que l'argent est vraiment dans sa cellule. Pour ce faire, il suffit d'ouvrir la clé que l'acheteur lui rapporte, Bank Safe. Si la transaction se décompose, la clé du vendeur n'est pas attribuée et que l'acheteur peut toujours reprendre son sang de la banque en toute sécurité.

La deuxième façon de transférer de l'argent - les transférer par un paiement non en espèces est la plus optimale: il n'est pas nécessaire de vérifier l'authenticité de la facture (pour cette opération à la banque devra payer). Pour que le vendeur reçoit ce qui lui soit dû, il suffit de remplir l'ordre de paiement approprié à la banque. Il est plus pratique de le faire après avoir signé le contrat et en présence du vendeur: et vous serez sûr que l'accord a eu lieu et que le vendeur s'assurera que l'argent a été envoyé à son compte bancaire.

Il existe une autre option «non-trésorerie» - Calculs bancaires utilisant une lettre de crédit ou une commande de collecte. Pour cela, vous préparez le montant égal au coût de l'appartement. Obtenez-le sur les mains ou traduisez sur votre compte bancaire que le vendeur ne sera capable que lorsqu'il présente un employé de banque certifié par un contrat de vente non notaire.

Afin de se défendre dans des cas où le vendeur s'est avéré injuste et que l'acheteur a été causé par des dommages matériels, l'agence immobilière assure sa responsabilité. La référence au fait que l'agent immobilier est assuré, doit être incorporé nécessairement dans votre contrat d'achat et de vente de votre appartement.

En vendant un appartement, beaucoup cherchent à réduire le montant de l'impôt qu'ils doivent payer et ne veulent pas promouvoir le fait d'obtenir un montant aussi important (conformément à la loi, la Banque est obligée d'informer l'inspection des impôts que plus de 90 000 roubles reçus au détriment du client). Par conséquent, vous pouvez être proposé de transférer de l'argent en espèces. Les minus de cette méthode de transfert de l'argent sont beaucoup plus que les professionnels: il est nécessaire d'apporter une grande quantité d'argent et de prendre soin de les transmettre dans un endroit sûr. En outre, le vendeur voudra peut-être non seulement recalculer de l'argent, mais également vérifier l'authenticité de la facture et pour cela, vous aurez besoin d'équipements spéciaux. Compte tenu de toutes les difficultés, nous ne recommandons pas de transférer de l'argent de cette manière. S'il n'y a pas d'autre option, acceptez le vendeur sur le transfert d'argent sur le territoire neutre et avec des témoins. Dans ce cas, en réception de la réception de l'argent, n'oubliez pas de mentionner la présence de témoins et de spécifier leurs données de passeport.

Nous entrons dans les droits

Après la conclusion du contrat et le transfert d'argent, vous devez être entre vos mains non seulement les clés de la nouvelle maison, mais également les livres de règlement des paiements publics. Il est nécessaire de faire un acte de recevoir un appartement, où ils indiquent, dans quel état vous avez eu un logement (en particulier, n'oubliez pas de mentionner la présence ou l'absence de choses des propriétaires précédents). Ils l'écrivent de la main sous forme libre, mais inscrivez-vous des deux côtés (acheteur et vendeur).

Le contrat de vente et d'achat de biens immobiliers est obligatoire inscrit dans la chambre d'enregistrement ou dans ses succursales. Pour la reconnaissance, la confirmation et le certificat de statut d'un nouveau propriétaire de logement doivent payer environ 500 roubles. Documents confirmant des informations que vous avez acheté un appartement dans un seul registre des droits sur des biens immobiliers et des transactions avec elle sera prêt pour environ 1 mois (l'enregistrement accéléré vous coûtera plus que la normale, mais cela ne prendra que 5 jours ouvrables). MOINT ATO, vous deviendrez un propriétaire à part entière de l'appartement.