Établissement des propriétaires des propriétaires de logements: avantages et inconvénients de HOA, de droits et d'obligations, difficultés possibles au conseil d'administration, étapes de l'éducation
Lorsque les locataires de nouveaux bâtiments ou maisons, construits depuis longtemps, décident de la formation de HOA, ils devraient bien imaginer tous les avantages et les inconvénients d'une telle association. À ce sujet, ainsi que la manière dont le partenariat est créé, nous allons dire.
Selon le nouveau code de logement de la Fédération de Russie, les locataires qui sont propriétaires de leurs appartements peuvent être décrits afin de gérer des biens qui leur appartiennent. Une des espèces d'une telle structure est un partenariat propriétaire de logement (HOA). Il s'agit d'une organisation à but non lucratif formée par les propriétaires de locaux (résidentiel et non résidentiel) pour la gestion conjointe d'un immeuble d'appartements et de résoudre les problèmes de propriété, d'utilisation et d'élimination des biens communs.
Pourquoi les avantages de la gestion des forces de la Chambre du partenariat sont-elles? Voici quelques-uns d'entre eux. Premièrement, le HOA peut choisir une entreprise de service. Par conséquent, si la qualité des services fournis ne respecte pas les exigences des locataires (par exemple, elle est inexpressive ou mal éliminée par le territoire), il vous permet de mettre fin au contrat et de la conclure avec une autre organisation ou des personnes. Deuxièmement, le HOA prévoit de manière indépendante des travaux de réparation dans sa maison, définit leur séquence. L'apack est le plan de ces œuvres et l'estimation des dépenses de l'année est approuvée à l'assemblée générale des membres de la HOA, il n'est pas nécessaire de demander à l'administration de la ville d'allouer de l'argent, puis d'attendre l'arrivée des réparations.
La pratique législative du district est souvent unie par les concepts de "propriétaires de partenariat de logements" et de "condominium". Cependant, le condominium est l'immobilier lui-même (y compris l'intrigue terrestre dans les limites établies situées sur un bâtiment résidentiel et d'autres objets immobiliers), et le partenariat des propriétaires est le bureau de la gestion de cette propriété. Le condominium peut exister sans aucune HOA, mais pour la gestion d'eux (équipement des terrains de jeux et les domaines de réception de loisirs, réparez, mettant en place les locaux à louer) Formulaire HOA.
Une autre coopérative de logement adjacente est une autre coopérative de logement (HSK). La différence entre le CEC et le HOA est que la TVH est créée pour la période de construction de la maison et, après sa construction, organisez HOA. Il convient de noter que les coopératives de logement et de construction existantes devraient être transformées en HOA au fil du temps.
Pourquoi unir?
Quel est le partenariat? Afin de fournir des conditions de vie favorables et sûres des citoyens, d'organiser le maintien de la maison et de réaliser le droit de chaque propriétaire des locaux résidentiels de gérer leur propriété.Les moyens de TCG sont formés à partir des sources suivantes:
Paiements obligatoires, introduction et autres contributions des membres du partenariat;
Subventions budgétaires pour assurer l'exploitation et la réparation de la Chambre, indemnisation des autorités municipales de paiement de certains types d'utilitaires pour les catégories préférentielles de résidents (afin de recevoir des subventions, Moscou TSZH doit être enregistré auprès du registre unifié de la gestion des immeubles de l'immeuble - ère, qui est menée d'octobre 2007);
Les revenus des activités économiques (entrepreneuriales) du partenariat visant à effectuer des tâches et à la réalisation des tâches de la HOA.
Le code de logement de la Fédération de Russie n'interdit pas HOA de recevoir des revenus nécessaires pour atteindre des objectifs statutaires. Pour cela, le partenariat est autorisé à exercer des activités économiques. Certes, il convient de noter que la liste de ses espèces pour HOA est généralement limitée au service, à l'exploitation et à la réparation de biens immobiliers dans un immeuble d'appartements, la construction de locaux supplémentaires et d'objets de propriété commune dans une telle maison, ainsi que location d'une partie de la propriété commune.
Il est très important que HOA ait la possibilité d'utiliser et de l'emploi de quelqu'un d'autre. Vous pouvez émettre un complot à n'importe quel stade des activités de la HOA - ce n'est pas du tout nécessaire de faire lors de la création d'un partenariat ou au moment de son inscription. La décision de concevoir un complot terrestre dans la propriété totale des actions prend des camarades - les propriétaires des locaux à la Chambre à l'assemblée générale. Sur leurs instructions, tous les documents nécessaires peuvent préparer le président de la HOA. Après cela, il devrait être appliqué à l'organisme gouvernemental local, qui supportera le verdict final qui détermine le destin de la région. Remarque: le transfert d'un tel parcelle à la propriété des propriétaires des locaux est gratuit.
Les maisons dans lesquelles sont formés ou sont formés, ils comprennent tout d'abord le programme de refonte au détriment du budget de la ville. Pour que votre maison soit rénovée à temps, lors de l'assemblée générale des membres de la HOA, il est nécessaire de décider de la création d'un fonds de réparations de capital. Le jeu en tant que propriétaire de locaux résidentiels et non résidentiels sera également obligé de transférer de l'argent à ce fonds en fonction de la décision de l'Assemblée.
Hiboux. Les membres de divers membres HOA étudiés étaient préoccupés par lesquels les partenariats ont les avantages suivants:
Les propriétaires des locaux qui se sont réunis dans le HOA sont vraiment en mesure d'influencer les politiques de la société de gestion. Personne n'a le droit de forcer les locataires à collecter de l'argent sur l'installation dans les lignes partagées de mobilier en cuir, mais il est nécessaire de décider de ce que la machine de stationnement supplémentaire doit être équipée et que les membres du partenariat peuvent être trouvés pour cela;
Le partenariat permet de choisir une entreprise d'exploitation. En pratique, cela signifie que les propriétaires eux-mêmes contrôlent la qualité des services communaux fournis. Une telle "révision" est effectuée, par exemple, des employés du HOA (Dispatchers d'ingénieur), président ou membres du conseil d'administration. Si certaines violations sont trouvées, vérifiez le conseil d'administration, ce fait sera clarifié et peut être la base de la rupture d'un contrat avec cette société de gestion. AAKT, qui a enregistré la qualité irréprochable des logements et des services communaux, est la base de la recalculition des paiements pour les services communaux fournis;
Bien que la refonte majeure des membres de la Chambre du HOA soit obligée de faire à leurs propres frais, l'État alloue une subvention du budget;
La propriété totale de HOA peut apporter des bénéfices importants à ses membres. Le droit de mener des activités entrepreneuriales fournis aux partenariats vous permet de gagner de l'argent sur la livraison des locaux non résidentiels ou même des murs du bâtiment (par exemple, sous le placement des chiffons publicitaires ou des équipements techniques);
Les membres du HOA peuvent profiter de simples (mais des hélas, aussi rares maintenant) les joies de la vie - une entrée bien entretenue, leur propre parking, une cour bien entretenue, une aire de jeux, sur laquelle votre enfant sera en concurrence.
Il convient également de dire que la disponibilité de HOA augmente la valeur marchande du logement dans la maison. Après tout, tout le monde veut que les lits de fleurs soient soignés, les escaliers sont propres, de conciergerie et les interphones fonctionnaient (cette liste peut être reconstituée infiniment).
L'État cherche à aider le système HOA. Par conséquent, il n'y a pas si longtemps dans un certain nombre de régions (en particulier à Moscou), le partenariat a été libéré de la taxe foncière. Il en va de même pour les coopératives de logement, la CEC et d'autres coopératives de consommation spécialisées créées pour répondre aux besoins des citoyens dans le logement - mais ils ne devraient désormais pas payer d'impôt sur des parcelles terrestres utilisées par eux pour atteindre les objectifs statutaires conformément au code de logement de la Fédération de Russie .
Les experts estiment qu'il est plus rentable de gérer plusieurs bâtiments d'appartements. La loi n'interfère pas - une HOA peut être créée à partir de locataires de deux maisons ou plus. En outre, le HOA a le droit de choisir tout formulaire de gestion de la maison: indépendamment, par le biais de contrats directs avec des organisations fournissant des ressources ou par un accord avec une société d'exploitation invitée. Le transfert complet de l'organisation de gestion professionnelle de tous pouvoirs par ordre de propriété commune est possible.
Ominus. Cependant, tout n'est pas si nuage - il y a un hoa et ses inconvénients:
Souvent, les initiatives des propriétaires ne trouvent pas le soutien des autorités locales. Hospitalisation, mécanisme d'interaction entre les partenariats et les autorités, afin de résoudre l'ensemble des problèmes liés au logement, n'est pas suffisamment inscrit dans la loi. Un exemple typique: si une personne des locataires à la maison, dans laquelle il y a une HOA, ne veut pas payer des contributions et faire des paiements de services publics obligatoires, de récupérer les dettes que par la Cour. Tant que la Cour décidera, beaucoup de temps peut passer et les services publics paieront des membres respectueux de la loi du HOA au cours de cette période;
Les hareaux ne veulent pas vraiment rejoindre le HOA. Par la loi, les autorités municipales sont tenues de rendre la différence entre les paiements des bénéficiaires (et ils sont moins que d'habitude, car cette catégorie de citoyens utilise des subventions pour payer les services publics) et les propriétaires restants de logements, mais dans la pratique, cette compensation se produit. extrêmement rarement;
Les frais d'exploitation dans le HOA sont plus élevés que dans une maison ordinaire. Mais il est nécessaire de comprendre que le montant des paiements de services publics obligatoires est absolument identique pour les membres du HOA et les résidents de ces maisons dans lesquels les partenariats ne sont pas créés. Décision avtielle sur les coûts supplémentaires (par exemple, sur l'équipement d'un garage automatisé, la muqueuse de l'entrée de carreaux de marbre, la décoration du hall, le paiement des services du créateur de paysagers) prend l'assemblée générale des résidents ou du conseil de HOA . Le calcul et la comptabilité de locaux et utilitaires résidentiels peuvent être effectués par le comptable principal, le comptable ou le président du partenariat. De plus, il est nécessaire de prendre en compte les cas d'incapacité à fournir des services ou la fourniture de services publics desservant des organisations (par exemple, après le travail préventif de l'été, il n'incluait pas l'eau chaude à temps);
Le succès et l'efficacité des activités de HOA dépendent en grande partie de son président et de son gouvernement. Par conséquent, le choix des gestionnaires doit être rencontré avec l'esprit. Mais même cela ne peut pas être une garantie que le voisin respecté du cinquième étage ne veut pas affecter une partie de l'argent public et que le voisin de combat de la deuxième entrée deviendra un bon gestionnaire.
Enfin, les présidents du HOA se plaignent souvent de l'insignifiance des locataires et du manque de compréhension. Bien entendu, l'adhésion à HOA assume des coûts supplémentaires, mais ils paient avec une centaine. Par exemple, quelle mère ne voudrait pas abandonner son enfant pour une promenade dans une cour fermée et sûre? Un tel problème peut résoudre exactement le HOA, cependant, cela nécessitera des efforts et des coûts en espèces.
Le partenariat des propriétaires du logement permet aux locataires de gagner de l'argent sur un atelier général. Pour cela, l'assemblée générale des membres de la HOA prend une décision de transmettre à une utilisation temporaire de certains objets de cette propriété (sous-sol où le magasin est satisfait, ou un mur sourd de la maison sur laquelle le bouclier publicité est placé). Vous pouvez également développer la zone du bâtiment - par exemple, pour sucer le grenier et le laisser passer. Revenus supplémentaires que le HOA recevra devrait rentrer à la maison
Droits et obligations
Afin d'imaginer comment le partenariat agit et comment il peut aider les résidents ordinaires, il est nécessaire d'étudier ses droits et ses obligations. Commençons par les services publics. La HOA conclut des contrats avec des organisations d'approvisionnement en ressources ou produit indépendamment les ressources nécessaires pour fournir aux consommateurs de services de qualité des services publics dans les volumes requis. Il est très important que les exigences de la loi ne soient pas cassées et que la vie, la santé et la propriété des résidents n'ont pas causé de dommages. Le partenariat peut servir les systèmes d'ingénierie nationaux utilisés pour fournir des services publics aux consommateurs, indépendamment ou avec la participation d'autres personnes.
Les frais de calcul et de charge des services publics sur la gestion de la HOA se voient attribuer les fonctions suivantes:
De manière prescrite, réduire le montant de ces paiements (par exemple, s'il y avait des interruptions avec l'approvisionnement en électricité);
À la demande du consommateur, vérifiez le montant des frais pour les services et au plus tard 3 jours ouvrables pour émettre des documents confirmant l'exactitude de la comptabilité des paiements, en tenant compte de la qualité des services fournis, ainsi que de la société établie par la loi et Contrats, pénalités, sanctions.
Il est très important d'assurer la publicité et la transparence des activités du conseil d'administration du HOA. Pour ce faire, en présence de compteurs collectifs (généralistes), le journal de la comptabilité est les archives de leur témoignage, qui permet à la demande du consommateur de 1 jour ouvrable de lui fournir un extrait de ce magazine. S'il y avait un dysfonctionnement dans le travail des systèmes d'ingénierie nationaux ou des communications techniques et des équipements situés à l'extérieur de la Chambre, le conseil est obligé non seulement d'informer les propriétaires de logements pendant la journée, mais également de donner une prévision probable: la fourniture de services publics sera suspendu ou limité. En outre, le partenariat à la demande de tout propriétaire doit lui fournir les informations suivantes: noms, adresses et numéros de téléphone des services d'expédition et d'urgence, de la taille des tarifs des services publics et des indemnités de tarification, de la commande et de la forme de ceux-ci. Les services, les paramètres de leur qualité, les délais de l'élimination des accidents et d'autres violations de la procédure de fourniture de services publics.
Une autre responsabilité désagréable réside sur la direction du partenariat - pour informer les consommateurs des interruptions planifiées dans la fourniture d'utilitaires et au plus tard 10 jours ouvrables avant le début de cette suspension.
Afin de garantir l'exécution des organes de gestion de la HOA de leurs fonctions, les mesures de responsabilité sont fournies. Les motifs de l'application de telles mesures sont la violation de la qualité et de la procédure de fourniture de services publics; Les dommages causés à la vie, à la santé et à la propriété des consommateurs, ainsi que des personnes vivant avec lui, en raison de la non-définition de ces services ou de leur qualité inappropriée. L'absence de culpabilité des chefs de HOA ou de l'organisation de gestion dans ce cas n'est pas prise en compte. Cependant, ils sont exemptés de responsabilités pour aggraver la qualité des services publics, s'ils prouvent que cela a causé la situation de force majeure. La violation des obligations de la part des contreparties (organisations de service) ou des actions erronées du conseil (y compris le manque de fonds nécessaires) n'appartient pas à de telles circonstances. La liste des cas où les membres du conseil de HOA sont responsables, inscris dans la Charte.
Mais tout cela concerne les tâches. Avt Tsz Droits pour la plupart concernent l'organisation des relations avec les consommateurs d'utilitaires. Le partenariat a le droit de demander le paiement des services consommés (et, en conséquence, le paiement du concours, les amendes, les sanctions en présence de dette). Le conseil d'administration du partenariat peut également exiger que les employés ou les représentants du HOA, du personnel des services d'urgence pour inspecter la condition technique et sanitaire des équipements intra-trimestres et l'accomplissement des travaux de réparation nécessaires ont été admis dans les locaux résidentiels. Le temps des visites devrait être coordonné avec le consommateur (bien que cette règle ne s'applique pas à celles lorsqu'elle est nécessaire d'éliminer l'accident). Si vous refusez de laisser les représentants du TCG et votre faute seront endommagés (par exemple, vous remplirez les voisins en raison du dysfonctionnement du système d'approvisionnement en eau), alors le partenariat a le droit d'insister sur des dommages-intérêts complets.
Enfin, le conseil de HOA est doté du pouvoir de suspendre ou de limiter la fourniture d'eau chaude, d'énergie électrique et de gaz. Cependant, cette procédure est assez longue: limiter la fourniture de services publics ou suspendre leur offre ne peut être envoyée que par le tribunal. Le propriétaire de la salle doit être pré-envoyer un avertissement écrit des mesures à accepter (il est préférable de l'envoyer par courrier avec un avis de réception ou de transmettre de la main à la réception). Mais il convient de prendre en compte les périodes prévues pour l'élimination d'une dette de défaillance. Prenant en compte - désactiver le chauffage, les eaux usées et l'approvisionnement en eau froide sont interdits.
Problèmes
Eh bien, essayons maintenant de regarder les problèmes de HOA de l'intérieur. Les présidents des partenariats sont reconnus que de nombreuses difficultés sont inquiètes. Ils peuvent être divisés en plusieurs catégories.
Le premier (et le plus important) - non-paiement. Par exemple, le développeur et l'acheteur, déjà déjà payés pour l'appartement, sont montrés, car il est résolu de différentes manières. La dette devant Hoa grandit, l'acheteur vit dans l'appartement, la répare, mais pour l'exploitation ne paie pas, faisant référence au fait que le logement ne lui appartient pas officiellement. Oui, et l'investisseur n'est pas prêt à payer intégralement les paiements, bien qu'il affirme que l'appartement reste sa propriété. Juscialement, cette situation n'est pas réglée et donc dans chaque cas particulier est autorisée individuellement, le plus souvent dans le pouvoir judiciaire.
Le deuxième problème est une relation avec le développeur: et chacune d'entre elles n'est pas prête à éliminer les lacunes dans un nouveau bâtiment. Si vous faites le développeur échoue, les locataires éliminent les défauts et les dysfonctionnements à leurs propres dépenses.
Parfois, le développeur introduit des propriétaires futurs de trompeurs par rapport à la taille de la région. Lorsque les locataires acquièrent des appartements, ils présentent des prospectus et sur la phrase: «Le territoire est spécifié», inclus dans le contrat, personne ne fait attention. L'hébergement d'Ivot a été acheté, la cour est équipée, des magasins et des bacs à sandboxes sont installés - et dans la cour ont déjà commencé à creuser une nouvelle fosse! .. ou personnes ont donné de l'argent pour un appartement avec une planification dite libre, puis ils avaient Pour payer le réaménagement, ce qui n'était pas, car quand ils sont entrés dans le nouveau logement, il n'y avait que des murs externes. (Le fait est que dans notre législation sur le logement ne prévoit pas le terme "planification libre de l'appartement", tous les acheteurs de ce logement devront donc avoir une procédure difficile pour la réduction du réaménagement.)
Le troisième problème est le manque d'informations sur les activités du HOA. De nombreux résidents ne vont pas à des assemblées générales, mais toutes les questions relatives à leur maison de maison sont résolues exactement là. Par conséquent, le HOA a recours à l'aide de «discussions» - ces membres du conseil qui peuvent contourner tous les appartements de la Chambre et discuter de cas urgents avec les propriétaires.
Problème aigu d'iSaway - Inférences habitants. Beaucoup de gens sont prêts à donner de l'argent, mais ne veulent pas participer à l'amélioration ou au moins discuter d'options possibles pour améliorer la vie de la Chambre.
Résumé, vous pouvez dire: HOA est un besoin conscient. Vous devez gérer votre maison avec l'esprit. Bestian que le propriétaire, personne ne le fera.
HOA n'a pas le droit de modifier les tarifs de services publics: ils sont établis par le gouvernement de la Fédération de Russie. Les frais de taille d'avtot pour la maintenance et la réparation de la maison (ce que l'on a précédemment appelé le maintien du bâtiment) est déterminé à l'assemblée générale des membres de la HOA. Le même partenariat est obtenu auprès des subventions budgétaires de la ville pour la maintenance et la réparation du stock de logements dans les immeubles d'habitation - ce type d'allocation vous permet de maintenir une maison en bonne condition
Séquence des étapes de la formation des propriétaires de logements
1. Éducation d'un groupe d'initiative de propriétaires ou de futurs propriétaires de logements
2. Travaux préparatoires (surtaxement des résidents, clarification des avantages de l'association)
3. L'assemblée générale des résidents, qui décider de la formation de HOA, choisissez le conseil d'administration et son président, ainsi qu'une façon de gérer des biens (par les propriétaires des propriétaires de la société de gestion ou avec HOA), approuve la Charte du HOA
4. Enregistrement de HOA en tant qu'entité juridique. Cela nécessite une déclaration d'enregistrement de l'État, le protocole de l'Assemblée générale avec une décision sur la création d'un partenariat propriétaire d'origine (copie originale ou notariée), deux copies de la Charte de HOA, approuvées par l'assemblée générale des propriétaires (couchés et numéroté), ainsi qu'un reçu pour le paiement du droit de l'État pour l'enregistrement d'un partenariat (2 000 roubles)
5. Ouverture du compte de règlement du partenariat dans la banque
6. Transfert d'une maison dans la gestion d'une commission spécialement créée, qui contient des représentants de l'administration de la ville et des membres du conseil d'administration de la HOA (acte d'acceptation et de transmission - une formulaire interministériel typique N OS-1A avec l'application de la documentation technique sur le bâtiment)