Méthodes de gestion des immeubles d'appartements prévus par le LCD RF pour les propriétaires des locaux. La structure de la gestion des sociétés de gestion.
N'oubliez pas que le responsable de la gestion de l'entreprise de Leonida Gaidai's comedy "Diamond Hand"? Sinon, très en vain. Bientôt, Aimenno au plus tard 1 Jar de 2007, chaque immeuble d'appartements devrait avoir sa propre société de gestion. Père, comme les locataires de choisir une méthode de gestion et seront discutés dans cet article.
Selon le chef du Département du logement et des services communaux et l'amélioration de Moscou A.L. Makekinova, passant de plus de 39 000 personnes à Moscou avec des sociétés de gestion, environ 1,5 mille ont été déterminées. La situation est typique non seulement pour la capitale, mais également pour d'autres régions. Par exemple, en République de Komi, 53 supids ont été détenus sur le choix d'une méthode de gestion des immeubles d'appartements et, par conséquent, seulement dans 30, la question a été résolue. Tout cela a même été la raison de la décision de la Douma d'État, au cours desquelles les propriétaires des locaux des bâtiments d'appartements devraient choisir l'organisation de gestion, a été étendue à 1 Junk 2007.
Alors quel est le problème? Les responsables responsables de la promotion de la réforme du logement et des services communaux garantissent à l'unanimité que la cause de la passivité de la population est insuffisante. Essayons de comprendre la situation ensemble.
Les résultats de la privatisation des maisons d'appartements de fonds de logement en Russie, avec une rare exception, sont en propriété totale. Par exemple, à Moscou environ 25% des appartements appartiennent à la municipalité, mais il reste également de tels bâtiments où la propriété urbaine reste presque restée. La diversité de la propriété nécessite des actions convenues de tous les propriétaires de locaux résidentiels et non résidentiels lors de la gestion de la propriété commune d'une telle maison.
L'ancien code de logement a été géré par la Fondation de logements comme étant exercée exclusivement sur une base professionnelle exclusivement par des autorités nationales ou locales par le biais d'activités des organisations de logement et d'exploitation pour «l'exploitation et la maintenance du fonds de logement» (article 16-17). Le système de contrôle du fonds de logement comprenait donc deux niveaux: les organisations d'État et de logement et opérationnelles. Les services communaux ont été trouvés par des organisations monopolistes à une base non alternative. Cela signifiait qu'en cas de défaut de fournir des services ou de leur qualité médiocre, la situation ne pourrait être corrigée, car le mécanisme d'attirer la Direction d'un client unifié (DZ) à la justice aux citoyens n'a pas prévu la relation et la relation n'a pas été réglementé.
Aujourd'hui, cette approche est clairement obsolète. Les maisons résidentielles n'appartiennent plus à l'État. Par conséquent, le système de gestion devrait inclure trois niveaux d'activité. Les propriétaires devraient être en mesure de déterminer de manière indépendante le système de gestion et de choisir l'organisation de logements de gestion. Il entrera dans des contrats avec des organisations impliquées dans le service des services publics et du matériel de logement, offrant des conditions confortables et sûres pour la résidence des propriétaires avec leur aide. Les principales responsabilités directes de l'Organisation de gestion sont la mise en œuvre de la planification technique et financière des travaux, fournissant un statut approprié transféré au Bureau de l'immobilier, ainsi que la fourniture de services publics et de services de qualité, de mise en œuvre, au besoin et à la maintenance de la zone locale.
Le nouveau code de logement est basé sur le droit préférentiel du propriétaire des locaux résidentiels, a fondamentalement modifié le concept de gestion du bâtiment de l'immeuble. Au début, le droit des propriétaires eux-mêmes sur l'organisation de la gestion d'un immeuble est inscrit dans le Codex. Les propriétaires sont tenus de contenir leur propre propriété individuellement définie et la propriété commune de la maison. Dans le même temps, les caractéristiques techniques individuelles et l'état du bâtiment sont prises en compte, ainsi que les besoins spécifiques des propriétaires des locaux.
Quelles sont les options de gestion d'un immeuble d'appartements? Pour les propriétaires de locaux résidentiels, trois possibilités sont légalement fournies: pour gérer leurs biens à eux-mêmes, s'unir dans le partenariat des propriétaires de logements ou engager un responsable professionnel.
Pour les propriétaires des locaux résidentiels, trois possibilités sont légalement fournies: gérer leur propriété seul, s'unir dans le partenariat des propriétaires ou pour embaucher le responsable. Les propriétaires sont obligés de maintenir leur propre propriété individuellement définie et la propriété commune de la Chambre.
Gouvernance directe
Si les propriétaires des locaux résidentiels choisissent une variante de gestion directe des locaux résidentiels et non résidentiels d'un immeuble d'appartements, ce qui signifie que tous les problèmes généraux conformément à l'article 164 du codecyrf du logement, ils décident de leur propre. Le nombre de propriétaires impliqués dans l'administration directe, le HCRF ne réglemente pas.Pour mettre en œuvre sa décision dans la pratique, les propriétaires peuvent de plusieurs manières. Premièrement, toutes les questions de gestion actuelles peuvent être résolues dans les assemblées générales des propriétaires des locaux. Deuxièmement, les propriétaires peuvent distribuer des tâches sur la gestion de la maison. Troisièmement, ils peuvent choisir l'un des locataires, lui donner le pouvoir de gérer l'économie des ménages ou d'inviter une personne différente de parmi les propriétaires (il est important de se rappeler que l'implication d'un gestionnaire professionnel est un type particulier de gestion d'un Immeuble, et donc dans ce cas, c'est impossible). Les pouvoirs de la personne qui, au nom de tous les propriétaires, entrera dans des relations avec des tiers (par exemple, avec une brigade de réparation ou une société de sécurité), doivent être confirmées par tous les propriétaires (ou par la majorité) par écrit.
Tous les contrats pour la fourniture de services de maintenance et de (ou) des travaux sur la réparation de biens communs dans un immeuble d'appartements avec des personnes qui effectuent de telles activités devraient être les propriétaires des locaux sur la base de la résolution de leur assemblée générale. Dans un contrat, tous ou la plupart des propriétaires de locaux de la maison agissent comme un côté. Dans le même temps, de tels accords restent individuellement. Les nombres premiers comprennent principalement des accords sur l'alimentation en eau froide et chaude, le drainage, l'approvisionnement en électricité, l'alimentation en gaz (y compris les fournitures de gaz dans des cylindres), le chauffage (alimentation thermique, y compris l'alimentation en carburant solide en présence de chauffage de four).
Il y a un autre problème - la taille des contributions pour l'entretien d'un immeuble d'appartements. Il convient de noter que le montant est déterminé dans chaque cas particulier. Les propriétaires des locaux - propriétaires qui sont directement gérés - font de frais pour les locaux et services publics résidentiels conformément aux accords conclus avec les personnes qui fournissent des services pertinents. Des questions sur ce qui doit être fait pour l'amélioration de la Chambre et de la région, ainsi que du montant de la participation de chaque propriétaire dans le coût de la maintenance de la Chambre, sur le montant de la taxe pour la fourniture de services sont discutés à l'assemblée générale des propriétaires. Sa décision est obligatoire pour tous, même pour ceux qui ne sont pas venus à la réunion. Bien sûr, celui qui était absent ou est resté insatisfait du plan d'action proposé et approuvé, peut faire appel devant le tribunal une décision prise par la réunion. Cependant, la loi sera sur le côté de la majorité, bien sûr, l'affaire, si la décision est prise et documentée conformément à la loi.
Comment créer un partenariat propriétaire d'origine (HOA)
Malgré tous ses inconvénients, les propriétaires des propriétaires du logement sont la forme de gestion la plus populaire des immeubles d'appartements en ce moment. L'un des premiers hoas de Moscou était le partenariat Saburovo.
La procédure de création d'une HOA, fixée dans le boîtier CodecSerf, est considérablement simplifiée par rapport à celle fournie par la loi fédérale "sur les associations de logement". Ceci est fait pour aider les propriétaires de logements dans la réalisation du droit de gérer leurs biens. Maintenant, l'enregistrement des copropriétés n'est pas requis comme complexe de propriétés. Il est preuve de preuve avant la création du HOA, il n'est pas nécessaire de résoudre la tâche d'incorporer un terrain terrestre sur lequel se trouve un bâtiment multi-appartements, dans la composition de copropriété.
Pour enregistrer le partenariat des propriétaires de logements, les documents suivants doivent être fournis à l'autorité enregistreuse:
application sous la forme approuvée par le gouvernement de la Fédération de Russie;
Procès-verbal de l'assemblée générale des propriétaires de locaux résidentiels avec une décision sur la création d'une entité juridique - Partenariat des propriétaires de logements;
Les reclinistes ou les copies notariées des documents constitutifs (une charte exemplaire du HOA se retrouvent dans l'ordre du plan du ministère des States n ° 35 du 03.08.1998. "Éducation de la Charte approximative du partenariat des propriétaires de logements") ;
Document sur le paiement du droit de l'État.
Le coût des services d'organisations spécialisées dans l'enregistrement des entités juridiques, y compris des partenariats de propriétaires de logements, est comprise entre 20 et 50 000 roubles. Si les membres de la HOA enregistreront le partenariat de manière indépendante, les coûts seront d'environ 2,5 000 roubles. De ces 2 000 roubles - l'autorisation de l'État de l'enregistrement de l'État d'une entité juridique (article 333.33 du codecarf fiscal); 500UP. - DUTOCIATION D'ÉTAT DE LA COMMISSION DES ACTIONS NOTARIALES PAR LES NOTAIRES DES OFFICES NOTIRIAL STATEURS POUR LE CERTIFICAT DES DOCUMENTS Constituants (Copies des documents constitutifs) des organisations (article 333.24 du codecarf fiscal). En outre, avec un enregistrement indépendant, des frais d'organisation supplémentaires surgiront inévitablement liés à l'enregistrement des accessoires des propriétaires.
L'inscription est effectuée par les organes territoriaux du service fiscal fédéral.
Association de logement
Tous les problèmes de gestion domestique sont résolus par les organes de gestion de la HOA (assemblée générale des membres du partenariat) ou une coopérative (assemblée générale des membres de la conférence de coopérative). Les activités actuelles de gestion des domiciles sont le plus souvent effectuées non par l'assemblée générale des membres de la HOA et de la coopérative, mais par la gestion élue et le président du conseil d'administration. Dans le même temps, une commission de révision est créée, qui vérifie l'activité financière du partenariat (coopérative).
Une organisation à but non lucratif peut gérer un immeuble d'appartements de manière indépendante (effectuer des activités à la leur ou incluses dans son personnel sur la base d'un contrat de travail de gestion de la maison) ou d'attirer une organisation de contrôle externe (gestionnaire) à la fin de la pertinence. contracter avec elle. HOA est obligé de conclure des accords sur l'entretien et la réparation de locaux résidentiels et de biens communs dans un immeuble d'appartements avec les propriétaires, même s'ils ne sont pas membres du partenariat.
Association du logement, une organisation à but non lucratif à enregistrer. Sa charte est approuvée lors de l'assemblée générale des propriétaires d'appartements. Selon le code du logement, "le nombre de membres du HOA, créant un partenariat, dépasser 50% des voix du nombre total de propriétaires des locaux dans un immeuble d'appartements". Écoute de la création de HOA, la gestion de la Chambre est effectuée par des organes élus à l'assemblée générale des propriétaires.
Poids des formes de gestion beaucoup d'avantages sur les autres. Tout d'abord, HOA en tant qu'entité juridique peut prendre un prêt bancaire sur les besoins communs des propriétaires.
Outre les biens du partenariat, non seulement les propriétaires des propriétaires peuvent être traités, mais également une zone terrestre à la maison, une région de la maison, des espaces communs.
La propriété devrait d'abord organiser, après quoi la HOA a le droit de le disposer à sa discrétion: vendre, bail. Mais dans une condition: le remède signifie seulement pour les besoins de la maison. Le passeport pour la propriété de la propriété est situé dans l'organisation qui a géré la Chambre plus tôt (Direction du client unifié) ou dans BTI, qui est inscrite par les instructions sur la comptabilité du Fonds de logement dans la Fédération de Russie (approuvée par l'ordre de Le ministère des Nations de la Fédération de Russie n ° 37 du 04.08.1998). Le terrain terrestre sur lequel se trouvent les immeubles immobiliers et d'autres objets d'immeubles d'immeubles, est un propriétaire ordinaire des propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements. Si l'intrigue terrestre a été formée avant l'introduction du codec du logement et que c'était sur les registres cadastraux de l'État, il est gratuit dans la propriété globale partagée des propriétaires des locaux dans un immeuble d'appartements.
Si les limites du terrain terrestre sur laquelle se trouve l'immeuble de l'immeuble n'est pas définie et documentée (c'est-à-dire que la terre n'est pas formée), puis sur la base de la décision de l'Assemblée générale des propriétaires, du manoir ou de tout autre autorisé La réunion spécifiée de la personne a le droit de s'appliquer aux autorités de l'État ou aux autorités auto-gouvernementales locales avec une déclaration sur sa formation. Après la formation d'un terrain terrestre et détenant sa comptabilité cadastrale de l'État, il appartient à la propriété totale des propriétaires des locaux d'un immeuble d'appartements (article 16 de la loi fédérale n ° 189-FZ datée du 29 décembre 2004. " Sur l'introduction du codecsarf de logement ").
Il y a un hoa et des inconvénients. Hôpital, il s'agit de cette forme de gestion qui peut être un domaine pour abuser des organes de gestion du HOA. Le code de logement contient des dispositions permettant de faire une résolution privée des résidents, et tout le reste, y compris les activités du conseil d'administration, le président, est l'activité exclusivement managériale, contrôlée et responsable. En pratique, il y a souvent une situation inverse. Invente, le plus important partenariat moins le plus important est la charge totale des responsabilités. Si votre voisin et votre collègue sur le HOA décide soudainement de ne pas payer les services publics, tous les autres propriétaires devront d'abord couvrir la pénurie de la lacune et seulement appeler la conscience du défaillant. Ainsi, au lieu de droits, qui acquiert réellement le conseil d'administration du HOA, le propriétaire des locaux résidentiels ne se réserve qu'une seule obligation de payer des comptes sur la base des paragraphes 3 et 4 de l'article 137 du codecarf du logement. Bien entendu, des frais pour les services publics réalisés par d'autres propriétaires peuvent être retournés à travers la Cour, mais il est presque impossible d'obtenir des expulsions du propriétaire.
La propriété devrait d'abord être émise, après quoi les propriétaires ont le droit de le disposer à sa discrétion: vendre, loyer. Les fonds correctifs ne doivent aller que pour les besoins de la maison.
Gestion de l'organisation
L'assemblage des locataires peut attirer un contrôleur. Au fait, cela peut faire des membres de la HOA. Si avant 1 saut 2007. Les propriétaires ne seront pas déterminés avec le candidat du gestionnaire, il sera nommé par la décision de la municipalité, qui est obligé de tenir une concurrence ouverte des organisations directrices.Les organisations de gestion sont soumises à la certification de la conformité du personnel dans le groupe Enterprise Groupe des organismes de gestion des services publics, y compris des organisations de gestion, HOA, JSC IDR. ". Les registres des personnes et des organisations ayant adopté la certification seront publiés dans les médias. Les propriétaires de logements qui Choisissez l'organisation de gestion, afin de recevoir des informations sur ces sociétés dont la qualité des services est garantie par l'État.
En fait, les droits et obligations de l'organisation de gestion seront similaires à ceux admissibles au locataire admissible en gestion directe. L'organisation de gestion, représentant les intérêts des locataires, conclut des contrats avec des services opérationnels, résout l'amélioration du territoire, la réparation, l'utilisation de locaux non résidentiels. Les détails des droits et obligations du gestionnaire doivent être reflétés dans le contrat. Il est possible de prendre en compte les intérêts de tous les résidents et d'essayer de prévoir toutes les options possibles, les propriétaires de logements devront passer à l'aide d'un avocat. Le contrat doit nécessairement prévoir des mesures pour la responsabilité disciplinaire et matérielle de l'organisation de gestion.
De plus, ce type de gestion est évident: il n'est pas nécessaire de créer une entité juridique (partenariat). Nommer une organisation de gestion, il suffit de résoudre l'assemblée générale des propriétaires. Cependant, il est nécessaire d'aborder très soigneusement la sélection de l'organisation de gestion, car, après avoir transféré ses pouvoirs à la gestion du gestionnaire professionnel, les résidents seront en mesure de contrôler principalement les résultats de la gestion, mais pas le processus lui-même.
Comment déterminer les frais pour les services publics et vérifier la taille des contributions?
Règles générales pour la fourniture de services publics aux citoyens conformément au compte 1 Article 157 du Codécarf de logement sont établis par le gouvernement. Traditionnellement, la taille des frais de services publics (alimentation en eau chaude et froide, élimination de l'eau, alimentation, alimentation en gaz, chauffage) est déterminée en fonction des lectures des dispositifs comptables. S'il n'y a pas de dispositifs comptables, les frais seront calculés sur la base des normes de consommation des services publics. Ces normes sont approuvées par les gouvernements locaux (dans les entités constitutives de la Fédération de Russie de la signification fédérale de Moscou et de l'autorité de Saint-Pétersbourg du pouvoir de l'État du sujet pertinent de la Fédération de Russie) de la manière prescrite par le gouvernement.
Afin de vérifier le montant du paiement défini par l'organisation de gestion, il est nécessaire de prendre le décret approprié du règlement territorial et du corps opérationnel et de comparer le montant calculé des paiements publics avec les cumulés.
Commencer à gérer
Le vote peut être à temps plein et absent. Avec un grand nombre de propriétaires des locaux, l'assemblée générale sous forme de vote en absence est rationnelle. Dans ce cas, les propriétaires transmettent leurs décisions sur des questions posées sur le vote par écrit à l'adresse indiquée dans l'Assemblée générale.
La forme de vote à l'assemblée générale des propriétaires des locaux est déterminée par la RF.3 Article 48 du ZHCRF: Le nombre de votes de chaque propriétaire de la pièce dans un immeuble d'appartements lors d'une assemblée générale est proportionnelle à sa part. Dans le droit de la propriété commune pour la propriété générale de la Chambre. En d'autres termes, le nombre de votes que le propriétaire a été déterminé par la taille (zone réelle) de ses biens.
Cette méthode de vote est courante. Si nous parlons de prendre des décisions par des membres de la HOA, l'ordre de vote peut être défini dans la configuration (le partenariat a le droit de ne pas choisir le "vote de mètres carrés", mais par toute autre, par exemple, par le numéro de vivre dans la salle des résidences). S'il n'y a pas de méthode de vote dans la Charte, il n'est pas stipulé, il devrait être effectué conformément au code du boîtier.
Le contrat de gestion devrait refléter les intérêts de tous les propriétaires de locaux résidentiels dans un immeuble d'appartements de manière égale, ainsi que de fournir les mêmes approches du financement des coûts.
Si l'un des propriétaires est l'état
Comme déjà mentionné, la pire partie des locaux résidentiels est actuellement la propriété des citoyens. Cependant, les locaux résidentiels appartenant à la municipalité sont toujours laissés. Ils sont nécessaires, par exemple, de mettre en œuvre un programme d'embauche social, de supprimer des défaillants d'IT.P.Les entités municipales, les sujets et la Fédération de Russie participent à la prise de décision à l'assemblée générale sur l'égalité des droits avec d'autres propriétaires. Aucun privilège pour ce groupe de propriétaires de locaux résidentiels n'est fourni par la loi.
Il est également possible que le propriétaire des locaux soit l'association publique des citoyens ou des syndicats. Ensuite, les droits et obligations du propriétaire collectif coïncideront avec les droits et obligations du propriétaire individuel. La seule différence sera que de présenter ses intérêts à l'association publique devra être élue à l'un de ses membres et documenté ses pouvoirs.
Si la période de sélection de l'organisation de gestion est manquée
Il est probable que tous les propriétaires des locaux résidentiels ne seront pas déterminés avec le choix de l'option de gestion dans la période allouée. Il y a une question à savoir-faire: que va-t-il arriver à indéfinir? Bien sûr, après 1 Junk 2007. Les propriétaires ne perdront pas le droit de choisir. Le droit de gérer sa propriété, proclamé dans la Constitution, a été consacré par le code civil de dix ans. Si les propriétaires du temps imparti ne pouvaient choisir une méthode de gestion, l'État tiendra une concurrence pour la sélection d'une organisation, qui réalisera des services publics d'un immeuble d'appartements. Un an plus tard, la société sera inspectée par la municipalité et les locataires communiqueront si leur travail organise l'organisation désignée. Un tel système permettra de former des relations entre le propriétaire et les gestionnaires sur la base d'un accord prévoyant des droits et des obligations mutuels, ainsi que l'établissement principal de la responsabilité.
Si les propriétaires du temps imparti ne pouvaient choisir une méthode de gestion, l'État tiendra une concurrence pour la sélection d'une organisation qui effectuera des services publics d'un immeuble d'appartements.
Si la société de gestion est discutée
Enfin, la dernière question provient de chaque propriétaire du logement: quelle est l'efficacité du nouveau système de gestion? Plus de 51% des Moscovites de surveillance de la Romir interrogés estiment que les innovations dans le domaine de la gestion de la Fondation résidentielle ne changeront pas la situation actuelle; 17% estiment que les changements amélioreront le travail des services publics; 11% pensent que la qualité des services publics se détériorera et 21% des répondants se sont retrouvés avec la réponse.
Selon la majorité, la Direction du client unifié est le principal stimulus dans le système utilitaire. Mais nous ne pouvons pas apprécier les activités des organisations de gestion commerciale. Big Plus deza réside dans la contrôlabilité: la Direction du client unifié souhaite la gestion d'une fondation résidentielle et dispose de certaines compétences dans ce domaine (à l'avenir, tous les départs sont censés être transformés en sociétés d'actions communes, qui augmenteront la intérêt de la Direction dans la fourniture de services de haute qualité). C'est pourquoi de nombreux fonctionnaires, y compris des représentants du ministère du logement et des services communaux et de l'amélioration de Moscou, estiment que le désir n'est pas la pire organisation de gestion.
Résumé, disons que la relation entre les résidents de la maison et le chef de projet doit être documentée. L'accord de gestion, sur la base de laquelle les droits et obligations des deux résidents de la Chambre et du gestionnaire seront effectués, doivent être particulièrement attentivement. Après tout, la disponibilité de l'impact sur le gestionnaire et le mécanisme de contrôle des activités de la société de gestion en dépendent également. La question de l'amitié entre le gestionnaire et le résident de l'immeuble d'appartements reste donc ouverte. L'expérience des activités du HOA a prouvé qu'il est possible d'établir une interaction, mais cela nécessite également le temps et la disponibilité d'un consultant juridique. Ivangemment, rappelez-vous que le moyen choisi de gérer la maison peut être modifié à tout moment sur la base de la décision des propriétaires. Il va preuve de preuve, la décision sera annulée par les propriétaires et la recherche d'une forme de gestion appropriée est poursuivie.