Nous parlons de ce que faire un fonds d'indemnisation, un compte ESCRO, que faire si le développeur a fait faillite et sur de nouvelles règles pour la protection des actionnaires trompés en 2019.
En moyenne, 2 à 6% des actionnaires chaque année ne reçoivent pas leurs installations à temps et crée un problème important pour le marché immobilier. La protection des droits des actionnaires prévue en 2005 par la loi n ° 214-FZ était insuffisante, elle a donc continué à l'améliorer. De nouvelles règles sont conçues pour protéger les droits des actionnaires trompés. La période de transition a été lancée jusqu'en juillet 2019.
Tout sur les innovations dans la loi
Articles et conceptsQui sont de tels actionnaires trompés
Problèmes de construction de l'équité
Conditions requises pour le développeur
Conditions requises pour le DDU
Responsabilité de la modification des délais
Fonds d'indemnisation
Développeur de faillite
Compte d'escrow
garantie
Perspectives d'innovations
Sur les objets et les concepts
Donc, il y a deux caractéristiques principales. Le premier est le développeur - une entité juridique qui a ou sur le bon bail de terres et attirant les participants en espèces dans la construction d'actions pour créer des immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers basés sur le permis obtenu.
La seconde est un participant à la construction partagée - un citoyen ou une entité juridique. Ensemble, ils peuvent construire non seulement des bâtiments résidentiels, mais également des garages, des établissements de santé, une restauration, des activités commerciales, un commerce, une culture et d'autres objets immobiliers, à l'exception des installations industrielles. Ceci est enregistré à l'article 2 de la loi.
Il existe également une définition claire de l'objet de la construction en actions, c'est-à-dire que, à l'avenir, devrait être votre appartement, un garage ou un lieu dans le parking souterrain près de la maison. Les locaux résidentiels ou non résidentiels à transférer à l'actionnaire après avoir reçu la permission de commander un immeuble d'appartements et (ou) d'un autre objet immobilier et de la part de la présente immobilisation, y compris, y compris la trésorerie du participant impliquant .
Qui sont de tels actionnaires trompés
Pour l'acheteur de l'immobilier problématique en construction, les conditions suivantes sont nécessaires:- L'accord d'actionnariat a été conclu;
- La partie exécutive n'a pas rempli les obligations en vertu du contrat de participation des actions de plus de 9 mois. et n'a pas augmenté les investissements dans la construction d'une maison de plus de deux périodes de déclaration consécutives;
- Le développeur n'a pas de successeur de construire un objet;
- Les obligations de la société de construction avant que les actionnaires ne soient pas obtenues par la garantie de la Banque ou l'assurance responsabilité civile.
Veuillez noter que dans certains cas, même la disponibilité d'un contrat de participation des actions à la construction ne peut protéger l'actionnaire acheteur. La loi fédérale n ° 214-FZ "sur la participation à la construction de capitaux propres d'immeubles d'appartements et autres objets immobiliers" (loi n ° 214-FZ) ne protège pas les actionnaires si:
- Dans la maison construite, les mêmes locaux ont été vendus à plusieurs reprises;
- La maison est construite sur un terrain qui n'est pas émis ou de location;
- La maison est construite sur un terrain où il n'est pas autorisé;
- La maison est construite avec une violation d'un plan de planification urbaine, des exigences de projet.
L'abus des actionnaires ayant ses privilèges (par exemple, la possibilité d'un refus unilatéral du contrat ou d'obtenir des sanctions pour violation de la transmission de l'objet) peut conduire à la Cour les refusera de protéger les droits si la nature malveillante de Les actions sont établies.
Problèmes de construction de l'équité
Essentiellement, les pièges deviennent clairs à tous ceux qui étudient soigneusement ce système d'investissement immobilier.
Les plus du régime sont évidents: l'acheteur reçoit de l'immobilier de 30 à 40% moins cher que le prix moyen du marché; Le développeur reçoit des fonds pour la construction d'objets immobiliers et la mise en œuvre du canal du produit fini.
Malheureusement, un tel investissement est toujours associé à des risques considérables. De petits diffortements sont assez courants, pas toujours que l'horaire est complètement engagé. Cependant, il arrive que le développeur précise spécifiquement l'achèvement de la construction ou tire le moment d'entrer dans le logement.
Adopté en 2005 La loi n ° 214-FZ a introduit une interdiction pour les développeurs à présélectionner des appartements avant de recevoir des permis; J'ai commandé aux développeurs de s'inscrire dans le contrat toutes les conditions et sanctions pour son non-respect et enregistrez tous les contrats de participation des actions (DDU) afin d'exclure la double vente.
Cependant, cela ne suffisait pas et les changements ont commencé à introduire des changements.
Premièrement, la construction de logements doit être séparée d'autres activités avec l'imposition de restrictions sur le développeur pour effectuer des opérations qui ne sont pas liées à la mise en œuvre du projet.
Deuxièmement, le principe de "une entreprise est un permis de construction" devrait être observé. Dans le même temps, la construction avec une participation partagée à plusieurs permis est maintenant interdite. Dans le même temps, les grands développeurs ne seront pas en mesure de déléguer leurs fonctions aux structures d'enfants afin de prendre l'exécution de plusieurs projets à la fois, car l'expérience devrait avoir au moins 3 ans (au moins en tant qu'entrepreneur général ou client).
Troisièmement, l'activité du développeur doit être accompagnée d'un établissement de crédit bancaire désigné. Les comptes de la société, le client technique et l'entrepreneur général doivent être ouverts dans la même banque.
Quatrièmement, les exigences de la réputation de l'entreprise des organes de gestion du développeur et de ses participants sont resserrées. Parmi les fondateurs du développeur ne peuvent être confrontés à des condamnations inébranlables ou remarquables, ainsi que de ceux dont les activités ont causé la faillite de l'entité juridique.
La société doit obtenir une conclusion d'examen même pour des bâtiments à faible hauteur, de ne pas avoir de dettes (à l'exception des prêts cibles pour la construction). Dans un établissement de crédit bancaire agréé, des fonds devraient être déposés au moins 10% du coût de la construction (parachute particulière, qui devrait être protégé et développeur, ainsi que des actionnaires en cas de renforcement du temps ou de la faillite).
Cinquièmement, la loi établit la limite des dépenses du développeur à la Fondation pour la rémunération, le paiement des services de la banque, les services de la société de gestion, la publicité, les services communaux, les services de communication, la location. Cette limite est de 10% du coût de conception de la construction.
Comment choisir une entreprise fiable
Si vous allez acheter un appartement dans la maison en construction:- Apprenez les informations disponibles sur le développeur, vérifiez sa réputation.
- Le moyen le plus simple de confirmer le fait que vous allez lire sur Internet, afin d'accéder à l'un des bâtiments et de vous assurer que le travail est effectué.
- Avant de signer le contrat de participation des actions à la construction, lisez-le soigneusement, ne vous pressez pas.
- Si vous avez le moindre doutes, reportez-vous aux avocats pour vous aider à comprendre toutes les subtilités juridiques.
Nouvelles exigences pour le développeur
Jusqu'à la journée, un contrat avec le premier participant à la construction de la construction du développeur au plus tard 14 jours est tenu de publier dans les médias ou sur Internet une déclaration de projet où des informations sur la société et les informations de projet sont indiquées.
Le développeur est obligé de fournir une distribution à sa demande:
- Permis de construction;
- Justification technique et économique du projet;
- Conclusion de l'examen de l'État de la documentation du projet;
- Documentation de projet, qui inclut toutes les modifications apportées à elle;
- Documents confirmant les règles du développeur à l'intrigue terrestre.
Il devrait également investir dans le projet ses propres fonds dans le montant d'au moins un tiers du budget total du projet; L'argent attiré par les actionnaires devrait aller strictement pour la mise en œuvre d'un projet spécifique, et nulle part ailleurs.
Conditions requises pour la participation dura
Conformément à la DTU, un côté (lolshler) s'engage à payer une participation fixe dans le document et à adopter un objet prêt à l'emploi, et l'autre partie s'engage à construire et à soumettre cet objet à l'accord prévu par l'accord.Le contrat doit être conforme à:
- la détermination de l'objet spécifique de la construction partagée à transmettre conformément à la documentation du projet par le développeur;
- Spécifier la date limite pour le transfert de l'objet de la construction d'actions à l'actionnaire;
- informations sur le prix du contrat, du timing et de l'ordre de paiement;
- Informations sur la période de garantie agissant en relation avec l'objet en construction.
En l'absence d'au moins une des conditions énumérées, le contrat est considéré comme invalide. Chaque DDU devrait être enregistré dans la division régionale de Rosreestra afin d'éviter les doubles ventes.
L'actionnaire a le droit de mettre fin au contrat unilatéralement, si, par exemple:
- Il y avait des problèmes de termes;
- Les exigences relatives à la qualité de l'objet immobilier sont considérablement violées;
- La planification des appartements envisagées par le projet initial change.
En cas de résiliation du contrat, le développeur est tenu de rentrer non seulement d'argent aux actionnaires, mais également d'intérêt pour l'utilisation de fonds empruntés au montant du taux de refinancement 1/150 de la Banque centrale de la Fédération de Russie, qui fonctionne le jour de l'accomplissement de l'obligation de retourner des fonds payés par les actionnaires. Dans le même temps, la société peut résilier le contrat que par la Cour après 3 mois.
Responsabilité de la modification des délais
Le développeur est obligé de transférer l'objet aux participants dans la construction de capitaux propres au plus tard le terme stipulé par le traité. La période de transfert est définie pour tous les participants, c'est une.Si le processus est retardé, le développeur est tenu de payer une pénalité (pénal) aux acheteurs d'un montant de 1/75 taux de refinancement de la Banque centrale de la Fédération de Russie, agissant le jour de la réalisation de l'obligation, sur le prix du contrat pour chaque jour de retard.
Dans le cas où il est impossible de créer une maison dans le contrat enregistré dans le contrat, la société est obligée de 2 mois. Par écrit pour informer les actionnaires et suggérer de modifier le contrat.
En outre, le DDD établit certains termes pour le transfert d'immobilier aux investisseurs immobiliers après avoir reçu la permission de commenter la maison.
Selon la loi n ° 214-FZ, le développeur est obligé de transférer tous les appartements aux clients pendant 2 mois. Après avoir accepté la Commission de l'État.
Fonds de compensation pour protéger les actionnaires trompés
Pour garantir que l'assurance responsabilité civile des développeurs en vertu des accords de participation est maintenant un fonds de rémunération.
Toutes les entreprises qui vendent des appartements au stade de la construction doivent être transférées au fonds de rémunération afin de fournir des passifs en vertu d'un accord de 1,2% du prix de chaque DDU. La loi prévoit une évaluation annuelle des obligations d'ajuster la taille de l'évaluation de l'évaluation, mais pas plus souvent 1 fois par an.
Les fonds du fonds de rémunération seront dirigés vers l'achèvement des objets immobiliers problématiques. Dirige le PDG du Fonds de compensation de l'Agence de prêt de logement et de prêt hypothécaire (AHML). Il est très important que la tâche de la Fondation n'incluait pas la collecte d'un certain montant, il est nécessaire que de garantir la couverture financière des risques existants.
Le montant maximum de la compensation de fonds possible est déterminé sur la base de la superficie totale des installations en construction et du prix d'un mètre carré de logements dans cette propriété. Dans le même temps, la zone totale de l'objet de la construction d'actions ne peut pas dépasser 120 m² et le prix de 1 m² ne peut être supérieur à la valeur moyenne de logement similaire sur le marché primaire de la même région.
Le fonds de rémunération aidera à protéger les droits des nouveaux actionnaires; Afin d'aider ces complices qui ont déjà rencontré des difficultés, les autorités régionales ont tiré des graphiques de l'achèvement des objets problématiques, indiquant le calendrier et les mécanismes de la solution.
Si le développeur est en faillite
La durée totale de la procédure de faillite est réduite par l'abolition des procédures de recouvrement financier et d'optimisation des activités menées par le responsable de l'arbitrage et la Cour de faillite. La première procédure est introduite sur la procédure de production concurrentielle, tandis que le leader professionnel doit diriger la société en faillite, qui a déjà une expérience dans le secteur de la construction. Un nouveau gestionnaire de faillite dirige une lettre aux actionnaires dans laquelle la procédure ultérieure et l'algorithme d'actions seront décrites.
La loi "sur la faillite" établit que les exigences de tous les actionnaires sont présentées au responsable de la concurrence et non à la Cour d'arbitrage au plus tard 2 mois. À partir de la date de réception de la notification du responsable concurrentiel. Le gestionnaire considère les exigences et les inclut dans le registre.
Si, au cours de la procédure de faillite, une raison suffisante semblait croire que la solvabilité du développeur de débiteur pourrait être restaurée, une transition vers une gestion externe est possible.
Le responsable concurrentiel est obligé d'effectuer les actions nécessaires pour rechercher et attirer un autre interprète. Il existe une autre option - la réunion des actionnaires a le droit de décider de la méthode d'exécution des obligations en recevant une indemnisation du fonds de rémunération. En outre, il reste la possibilité de rembourser les exigences en transférant les dispositions de l'objet d'une construction inachevée ou du transfert de locaux résidentiels (si l'objet est déjà construit). La décision est prise séparément pour chaque maison en construction, l'assemblée générale des futurs locataires, il est nécessaire d'obtenir l'approbation des ¾ des actionnaires.
Remarque: dans la faillite du développeur, la catégorie la plus vulnérable de propriétaires propriétaires de propriétaires de locaux non résidentiels, y compris des appartements.
La parcelle terrestre et la maison en construction sont engagées avec des participants à la construction d'actions jusqu'à ce que le développeur remplit ses obligations; Dans le même temps, la propriété de l'immobilier procède à l'actionnaire au moment de l'enregistrement du contrat de participation des actions.
Qu'est-ce qu'un compte séquestre
Eskrow - Spécialité du gisement conditionnel, sur lequel les diplômes de trésorerie s'accumulent jusqu'à ce que la construction de la maison soit terminée. Les comptes d'entiercement en Russie sont apparus en 2014, mais ont utilisé ce système uniquement en 2018.
Les intérêts sur les fonds imposés sur des comptes séquestres ne sont pas facturés et la Banque où de tels comptes sont ouverts, ne reçoit pas de rémunération. En fait, un compte séquestre est un dépôt sans intérêt, l'argent sur lequel est congelé pour une période ne dépassant pas la date de mise en service de l'objet dans la déclaration de conception plus 6 mois. Lors de l'utilisation de comptes entiercrow, les actionnaires n'acceptent pas le risque financier associé à un développeur spécifique et ne tiennent que le risque d'une banque autorisée, qui doit les renvoyer dans des cas fournis par la loi. Si la Banque est déclarée en faillite, le développeur remercie le contrat avec le nouvel agent bancaire, l'argent assuré sera transféré à un nouveau compte.
La société reçoit des fonds des comptes exorétiques après avoir saisi l'objet à l'exploitation et enregistrez le droit de propriété d'au moins un appartement.
Les moyens avec des comptes d'entiercement peuvent être traduits soit pour payer les obligations de la société sur un contrat de prêt, soit directement au développeur (pour calculer avec le prêteur dans le cas où la construction a été effectuée sur les fonds empruntés.
Période de garantie - 5 ans
Le détergent a le droit d'exiger une élimination gratuite de défauts détectés ou de réduire le prix de l'appartement au montant approprié. En outre, l'actionnaire peut nécessiter une indemnisation de ses dépenses pour éliminer les carences.Perspectives d'innovations
Dès le 1er juillet 2019, les modifications apportées à la loi fédérale n ° 214-FZ ont commencé à fonctionner intégralement. La construction partagée doit être remplacée par le projet, le registre doit être créé (il contribuera à vérifier la fiabilité du développeur).
De plus, à partir du 1er juillet 2019, la procédure de vente d'appartements dans de nouveaux bâtiments a changé. Conformément à la loi, la société recevra désormais de l'argent non pas de l'actionnaire pour poursuivre la construction, mais des banques accréditées et les stocker sur des comptes d'entiercement.
Mais tous les développeurs ne travailleront pas dans ce régime. Selon la résolution, les développeurs peuvent vendre des appartements pour des conditions anciennes, si à la maison sont prêts au moins 30% et le nombre de contrats conclus - pas moins de 10%. Les Juifs spécialisés dans l'immobilier, ont déjà noté que les développeurs recherchent Schémas de dérivation, dans la mise en œuvre de laquelle les acheteurs de biens n'entreront pas dans le DDD.
Seul le contrat de participation des actions peut garantir la protection des droits de l'actionnaire. L'acheteur ne peut donc pas accepter la proposition du développeur d'émettre un projet de loi plutôt ou d'un contrat de cession de droit ou d'un accord de cofinancement.
Les experts immobiliers estiment que les changements de la loi n ° 214-FZ forceront les petites et moyennes entreprises du marché, car l'objectif d'innovation est de renommé l'industrie de la construction. D'autre part, cette situation peut entraîner des changements importants sur le marché des prêts hypothécaires, obligeant les banques à offrir des solutions de crédit plus rentables pour ceux qui souhaitent acheter des logements.
